裁判字號：臺灣桃園地方法院106年訴字第442號民事判決
裁判日期：民國107年09月28日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣桃園地方法院民事判決106年度訴字第442號原告 段復怡
石芳玲 共同訴訟代理人 紀復儀 律師被告合輝建設開發股份有限公司法定代理人 林彩雲 被告 郭育蓁
葉碧珠 徐銀妹 陳 張月霞 共同訴訟代理人 呂清雄 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年8月
2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告合輝建設開發股份有限公司應給付原告段復怡新臺幣參佰零伍萬貳仟元，及自本案判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告合輝建設開發股份有限公司應給付原告石芳玲新臺幣壹佰參拾陸萬參仟元，及自本案判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告合輝建設開發股份有限公司負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一、二項，於原告段復怡、石芳玲分別以新臺幣壹佰零壹萬元、新臺幣肆拾伍萬元為被告合輝建設開發股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告合輝建設開發股份有限公司如分別以新臺幣參佰零伍萬貳仟元、新臺幣壹佰參拾陸萬參仟元為原告段復怡、石芳玲預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文查本件原告起訴時原以合輝建設開發股份有限公司（下稱合輝公司）為被告，並聲明請求被告合輝公司應分別給付原告段復怡、石芳玲新臺幣（下同）367萬元、218萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，嗣於本院審理時追加郭育蓁、葉碧珠、徐銀妹及 陳張月霞 為被告，並變更聲明如後述（見本院卷二第262、263頁），核其追加被告部分與原訴請求之基礎事實同一，另為應受判決事項聲明之擴張，與首揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面
一、原告等主張：㈠被告等就坐落於新北市○○區○○○段○○段○00○地號土
地（下稱系爭土地）推出新都悅房屋銷售建案（下稱系爭建案），原告段復怡、石芳玲分別於民國103年7月27日、10
3年8月17日與被告合輝公司就系爭建案A3棟6樓、B10棟13樓房屋簽立預定房屋買賣契約書（下合稱系爭房屋契約），並均就房屋所坐落之土地及地下4樓編號13、地下3樓編號169停車位，分別與被告郭育蓁、葉碧珠、徐銀妹及陳張月霞簽立預定土地買賣契約書（下合稱系爭土地契約），兩造約定買賣價金分別為1,373萬元（含房屋款618萬元、土地款755萬元）、1,815萬元（含房屋款817萬元、土地款
998萬元），原告段復怡、石芳玲已繳納房屋款分別為367萬元、218萬元。 嗣伊 等於106年1、2月間檢視系爭房屋契約及系爭土地契約（下合稱系爭房地契約）始發現，被告等並未給予5日以上審閱期間，顯然違反法律之強制、禁止規定及公序良俗，故系爭房地契約應為無效，而伊等在未審閱系爭房地契約下，被告等反要求需先給付定金及簽發相當於簽約金數額之本票以擔保簽約金付款，並於伊等簽立之訂購房屋證明單中記載，若買方後續不履行義務，則賣方得沒收已收受之全數買賣價款等銷售手法，已構成履約之脅迫，且被告等明知系爭建案與新莊副都心捷運站距離為1公里，竟於廣告上謊稱僅相距600公尺，亦有詐欺之情形，故伊等得依照民法第92條第1項前段規定撤銷系爭房地契約，並依民法第179條之規定向被告等分別請求返還原告段復怡、石芳玲已給付之價金367萬元、218萬元；縱令系爭房地契約仍屬有效，然伊等所繳納之款項均為房屋款，就土地款部分並未違約，則依照系爭房屋契約第9條第3項約定，被告合輝公司至多僅得依房屋價款618萬元、817萬之15％請求伊等給付違約金，另依照財政部公布之同業利潤標準，不動產投資興建淨利為10％，故系爭房屋契約所約定之違約金亦有過高之情，應予酌減。而依照系爭房屋契約第22條、系爭土地契約第13條約定，系爭房地契約屬聯立契約，履行上具有不可分性，則被告郭育蓁、葉碧珠、徐銀妹、陳張月霞應與被告合輝公司就前開事宜同負損害賠償及給付責任，惟如任一被告為給付，其餘被告即得免除給付義務等語。
㈡並聲明：
1.被告合輝公司應給付原告段復怡367萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2.被告郭育蓁、葉碧珠、徐銀妹及陳張月霞應給付原告段復怡
367萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
3.前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
4.被告合輝公司應給付原告石芳玲218萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
5.被告郭育蓁、葉碧珠、徐銀妹及陳張月霞應給付原告石芳玲
218萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
6.前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
7.第1、2、4、5項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告等則均以：原告段復怡前來參觀系爭建案多次，為確保能購得A3棟6樓房屋，遂於103年7月27日支付定金10萬元，並於當日攜回系爭房地契約審閱，後於103年8月2至同年8月3日間正式簽約，並給付155萬元簽約金，原告石芳玲則於103年8月17日至現場參觀，為確保能購得B10棟13樓房屋，遂於該日支付定金10萬元，並於當日攜回系爭房地契約審閱，後於103年8月22日正式簽約，並給付208萬元簽約金，顯見伊等已給予合理契約審閱期，系爭房地契約自無違反強制、禁止規定或公序良俗而有無效之情形；再者，原告等所給付之定金數額不到房地總價百分之一，若因違約而遭沒收，亦僅為兩造間依民法第249條第2款精神所為之約定，並無不妥，況原告等早於103年7月27日、103年8月17日即已知悉前開定金沒收約定，則其等以此作為撤銷意思表示之事由，亦已超過民法第93條所規定之1年除斥期間，且伊等並未要求原告等於簽約時需簽發與簽約金相同數額之本票，另依照網路電子地圖路程之計算，系爭建案距離新莊副都心捷運站之距離為550公尺，是伊等並無原告等所稱有詐欺或脅迫締約之事實；而原告等已給付之367萬元、21
8萬元款項均包含房屋及土地價款，然其等已拒絕繼續繳納後續買賣價金，是伊等依照系爭房屋契約第9條第3項、系爭土地契約第9條第2項之約定，自得主張解除系爭房地契約，並沒收房地總價款之15％作為違約金，且此違約金比例亦未超過預售屋買賣契約範本之上限，自無過高而需酌減違約金之必要等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告段復怡、石芳玲主張其等分別就系爭建案中之A3棟6樓、B10棟13樓房屋與被告合輝公司簽立系爭房屋契約，並均就各別房屋坐落之土地及地下4樓編號13、地下3樓編號16
9停車位部分，分別與被告郭育蓁、葉碧珠、徐銀妹及陳張月霞簽立系爭土地契約，兩造並約定買賣價金分別為1,373萬元（含房屋款618萬元、土地款755萬元）、1,815萬元（含房屋款817萬元、土地款998萬元），原告段復怡、石芳玲已分別繳交367萬元（含定金10萬元、簽約金155萬元、第一次工程款69萬元、第二次工程款69萬元、申請使用執照期款28萬元、對保用印款9萬元、暫收款27萬元）、218萬元（含定金10萬元、簽約金208萬元）等情，有系爭房屋契約、系爭土地契約在卷可稽（見本院卷一第19-90頁、第
92-168頁），亦為兩造所不爭執，堪信為真。至原告等主張系爭房地契約有無效、得撤銷及違約金約定過高等情形，併請求返還已繳納之價金部分，則為被告等所否認，並以前詞置辯，本院茲就兩造間之爭議判斷如下：
㈠系爭房地契約是否因未給予審閱期間而無效？
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項、第3項分別定有明文。前開審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，或企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，而消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，即不得引用上開規定而主張契約無效。另依100年3月24日內政部內授中辦地字第0000000000號公告修正（000年0月0日生效）行政院消費者保護委員會第185次委員會議通過之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載及不得記載事項）
壹、應記載事項，一、契約審閱期規定「本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少5日）」（見本院卷一第171頁）。
2.經查，就原告石芳玲部分，觀諸其所簽立之房屋、土地契約均記載：「契約審閱權：本契約於中華民國103年8月17日經本人（買方）攜回審閱5日（審閱期間至少5日）。買方簽章：石芳玲」、合約樣本借閱單第1條記載：「借閱人石芳玲訂購【新都悅】工地B10棟13樓房屋壹戶，為詳細了解合約內容，乃於中華民國103年8月17日，借閱合輝建設開發股份有限公司【新都悅】房地買賣合約書樣本…並將於中華民國103年8月22日歸還」等語（見本院卷一第94、147頁，卷二第22頁），可知被告等抗辯原告石芳玲已有於103年8月17日攜回房屋及土地契約審閱一情，應非無稽，雖原告石芳玲於本院審理時陳稱其103年8月17日簽立上開契約及合約樣本借閱單時，並未實際攜回房屋及土地契約審閱云云，然本院審酌原告石芳玲自承其於80年間即取得律師資格，並曾登錄於台北律師公會（見本院卷二第74頁），可見其應具備充足法律專業知識，對於在文件上簽名將可能負擔法律責任乙情，理當知之甚詳，若於103年8月17日確未攜回房屋、土地契約審閱，應不會自願於前揭房屋、土地契約及合約樣本借閱單簽名而承擔可能不利益之風險，況原告石芳玲就其所稱之上情究未能提出任何證據供本院審酌，自不得僅以其片面之詞，即為有利於原告石芳玲之認定，而兩造均不爭執原告石芳玲係於103年8月22日正式簽立房屋及土地契約（見本院卷二第73頁），就此觀之，被告等就房屋、土地契約應已給予原告石芳玲5日之審閱期間無訛。
3.另就原告段復怡部分，其曾於房屋、土地契約中審閱權簽名欄位及合約樣本借閱單中借閱人欄位簽名一情，為兩造所不爭執（見本院卷一第20、69頁，卷二第15頁），雖對於是否有實際攜回合約審閱、正式簽訂房屋及土地契約之日期究為
103年7月27日或103年8月間等節，兩造均各執一詞，惟原告段復怡於簽立房屋及土地契約後，即依房屋契約附件一之付款明細表之約定（見本院卷一第39頁），陸續給付定金10萬元（103年7月27日）、簽約金155萬元（103年8月
1日，見本院卷二第175頁）、第一次工程款69萬元、第二次工程款69萬元、申請使用執照期款28萬元（105年10月12日，見本院卷二第16頁）、對保用印款9萬元（106年1月10日）及暫收款27萬元，迄至其於交屋驗收單上簽名並填寫驗收結果之106年1月21日止（見本院卷二第18頁），已歷時近2年6月，可認原告段復怡已經過相當期間而未曾主張被告等有違反消保法第11條之1關於審閱期規定之情，亦未主張解除契約，若非其對於所簽立之房屋及土地契約條款已有充分了解，豈有在簽約後之2年6月期間內，均依約繳納各期款項並配合辦理交屋驗收之理，則縱令被告等於締約時確有未給予充足審閱期間一情為真，此部分瑕疵亦應屬已為補正。
4.從而，原告等主張所簽立之系爭房地契約因違消保法第11條之1第1項規定而無效，而得依民法第179條之規定請求返還已繳價金367萬元、218萬元部分，均屬無據。㈡原告等簽訂系爭房地契約是否有遭詐欺、脅迫之情？
1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺或被脅迫而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。又前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，民法第93條前段定有明文。本件原告等依照民法第92條第1項之規定，主張撤銷簽立系爭房地契約之意思表示，即應就被告等如何以詐欺或脅迫之手段致原告等為意思表示，負舉證之責任。
2.經查，原告2人主張被告等有詐欺、脅迫之情，無非以被告等以沒收定金、要求簽立本票擔保簽約金付款及廣告不實等情為據，然被告等已否認曾要求原告2人簽發本票作為履約擔保，則原告等所述是否為真，已非無疑，再者，前開沒收定金之約定於一般不動產買賣契約中本屬常見，蓋不動產買賣所涉金額龐大，交易習慣上常加註類此約定以擔保雙方忠實履行契約，非得任意片面毀諾，要難遽認被告等係以此脅迫原告等簽訂系爭房地契約；況依原告段復怡、石芳玲所主張，其等係分別於103年7月27日、103年8月17日給付定金10萬元、簽立訂購房屋證明單（其上特約條款欄位載明，若買方違約不買、拒不辦理簽約手續及付清簽約款，賣方得沒收含定金在內之已收款項等語），並簽發與簽約款相同數額之本票作為履約擔保（見本院卷一第173、174頁，卷二第112、114頁），縱認兩造間關於沒收定金之約定、簽發本票之行為已構成原告等簽立系爭房地契約意思表示之脅迫，惟原告段復怡遲至106年2月15日、同年月20日始分別寄發存證信函予被告合輝公司及被告郭育蓁、葉碧珠、徐銀妹、陳張月霞主張解除房屋及土地契約（見本院卷一第180-18
4頁，卷二第266頁），原告石芳玲遲至106年2月20日始寄發存證信函予被告等人主張解約（見本院卷一第185-193頁，卷二第267頁），均已逾民法第93條前段所規定之1年除斥期間，自不得再持此等事由主張意思表示受有脅迫而撤銷簽立系爭房屋、土地契約之意思表示。次查，原告等雖主張系爭建案與新莊副都心新捷運站距離與廣告所示不符云云，然觀諸被告等所提出之網路電子地圖計算之距離，系爭建案若自A棟建物途經富貴路、中信街至新莊副都心捷運站，距離約為550公尺（見本院卷二第176頁），與原告等所稱之1公里相去甚遠，縱認距離計算方式略有不同，亦僅為起始點為系爭建案之A棟建物或B棟建物之別，原告等僅以此主張受有詐欺云云，實為牽強而屬無稽，自不足取。
3.從而，原告等主張簽立系爭房地契約係受有詐欺、脅迫而得撤銷，並依民法第179條之規定請求返還已繳價金367萬元、218萬元部分，均不可採。
㈢被告等將原告段復怡、石芳玲所繳納之價金全數充作違約金
予以沒收，有無理由？
1.經查，觀諸系爭房屋契約第9條第3項、系爭土地契約第9條第2項分別約定：「甲方（即原告等）若有…違約不買、不按約定日期付款…乙方（即被告合輝公司）以存證信函或其他書面催告，並於催告函送達七日內仍未支付…，乙方得解除契約並沒收依房屋總價百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，乙方不得另行請求損害賠償」、「甲方（即原告等）若有…違約不買、不按約定日期付款…乙方（即被告郭育蓁、葉碧珠、徐銀妹及陳張月霞）以存證信函或其他書面催告，並於催告函送達七日內仍未支付…，乙方得解除契約並沒收依土地總價百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，乙方不得另行請求損害賠償」（見本院卷一第30、77、104、155頁）。本件原告自承其等因主動解約而未再依約給付續期價款（見本院卷二第180頁），顯見原告等人確有違約不買、未按約定日期付款之情，依照前開約定，被告等分別於106年4月24日、106年2月25日以存證信函對原告段復怡、石芳玲主張解除系爭房地契約（見本院卷二第24、215、267頁），於法即無不合。另系爭房屋契約第22條、系爭土地契約第13條雖均有契約聯立之約定（見本院卷一第35、78、109、156頁），然此僅係指系爭房地契約應共同履行、一部不履約視同全部違約、一部解約另一部亦同效力，至系爭房地契約任一違約之責任，各該契約既有明文約定，仍應遵循各該契約之約款辦理，非謂被告合輝公司及被告郭育蓁、葉碧珠、徐銀妹、陳張月霞間就違約責任需負有不真正連帶債務之關係。準此，本件原告等所繳納之價金若包含房屋款及土地款，被告合輝公司及被告郭育蓁、葉碧珠、徐銀妹、陳張月霞均得在收取範圍內，依照系爭房屋契約第9條第3項、系爭土地契約第9條第2項之約定將之沒收以充作違約金，首堪認定。
2.次查，參以原告段復怡、石芳玲所簽訂之系爭土地契約後方附件一之土地付款明細，關於土地價金付款期間及金額，僅記載於第6期款完成銀行貸款時需分別給付755萬、998萬元（即全數土地價款，見本院卷一第81、159頁），可見兩造間所約定土地價款繳納時間應於辦理銀行貸款後為之，而原告等人既尚未辦妥貸款事宜，自尚未屆繳納土地價款之期間，而 暨佐 以原告段復怡、石芳玲所簽訂之系爭房屋契約後方附件一之房屋付款明細，關於房屋價金付款期間及金額分別記載為：「定金10萬元、簽約金155萬元、第一次工程款69萬元、第二次工程款69萬元、申請使用執照28萬元、對保用印9萬元、交屋款5萬元…（總價618萬元）」、「定金10萬元、簽約金208萬元…（總價817萬元）」（見本院卷一第39、112頁），核與其等所實際繳納之定金、簽約金、工程期款、申請使用執照期款、對保用印款所示之明細及金額全然相符，況被告合輝公司所寄發予原告2人之繳款通知書，亦以「房屋期款繳款通知書」為名義，並以系爭房屋契約後附繳款明細表為催繳依據（見本院卷二第201、203頁），則原告等主張已交付之367萬元、218萬元均屬繳納予被告合輝公司之房屋價款一情，應為可信，則原告等若得請求返還已付價金充作違約金之溢扣數額，僅得向被告合輝公司為之，同理，亦僅有被告合輝公司得依系爭房屋契約第9條第2項之約定，主張將原告等已付價金在「房屋總價之15％範圍內」充作違約金而沒收，自屬當然。則被告抗辯其等得依照系爭房地契約上開約定，在「房地總價之15％範圍內」沒收原告等已交付之價金云云，即不足採。
3.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決參照）。本院衡諸系爭房屋契約第9條第3項之內容，應屬損害賠償總額預定性質違約金之約定，而被告合輝公司係經營不動產投資開發及興建業務，依財政部所公布之同業利潤標準，於系爭建案出售時之103年至被告合輝公司解除系爭房屋契約之106年間，同業利潤標準淨利率均為10％（見本院卷一第201-202頁），亦即若原告等如實履約，被告合輝公司可獲得利潤約為房屋價款之10％，暨斟酌原告2人違約之程度、被告合輝公司受損之情況，及社會經濟狀況等一切情狀，認被告合輝公司得沒收之違約金，以房屋總價款之10％為適當，則被告合輝公司沒收原告段復怡、石芳玲所繳納房屋款之367萬元、218萬元全數作為違約金，實屬過高，應依序酌減為61萬8,000元（計算式：618萬元×10％）、81萬7,000元（計算式：817萬元×10％）。經酌減後，被告合輝公司就超過上開範圍之已繳價款即無沒收之權利，被告合輝公司所受利益失其法律上之原因，則原告段復怡、石芳玲依民法第179條之規定，請求被告合輝公司應分別返還無沒收權利之金額305萬2,000元（計算式：367萬元－61萬8,000元）、136萬3,000元（計算式：218萬元－81萬7,000元），自屬有據，逾此範圍之請求，即不應准許。
四、末按違約金之約定過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟應待法院為酌減違約金之裁判，始生形成效力，故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權始確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院105年度台上字第2378號判決參照）。準此，出賣人以買受人有債務不履行情事，依買賣契約約定解除契約並沒收其已付買賣價金充為違約金，買受人主張該約定之違約金額過高，聲請法院酌減，而就法院酌減之部分，出賣人固得依民法第179條規定請求返還，然其遲延利息自應自判決確定翌日始得起算計付。則本件原告等人請求被告合輝公司應自本件判決確定翌日起加付法定遲延利息部分，應予准許，逾此部分利息之請求，則為無據，不得准許。
五、綜上所述，原告段復怡、石芳玲依民法第179條之法律關係，請求被告合輝公司應分別返還305萬2,000元、136萬3,
000元，及均自本判決確定翌日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告2人及被告合輝公司均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告等敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中華民國107年9月28日
民事第三庭審判長法官周玉羣
法官陳雅瑩法官廖子涵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月28日
書記官鄒明家