裁判字號：臺灣嘉義地方法院98年訴字第368號民事判決
裁判日期：民國99年03月29日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決98年度訴字第368號原告庚○○訴訟代理人 嚴庚辰 律師
林琦勝 律師被告己○○
丁○○戊○○上列二人共同訴訟代理人 林春發 律師被告辛○○住嘉義縣水上鄉寬士村10鄰崎仔頭24之
5號壬○○住嘉義縣水上鄉柳鄉村4鄰 柳子林 100之
65號居嘉義縣水上鄉寬士村10鄰崎仔頭24之
5號甲○○住同上丙○○住臺南縣將軍鄉長沙村7鄰長沙58號
居嘉義縣水上鄉寬士村10鄰崎仔頭24之
5號上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國99年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告己○○、辛○○、壬○○、甲○○及丙○○等人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，聲明請求被告遷出交還之標的為坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼嘉義縣水上鄉寬士村10鄰崎子頭24之5號、24之19號及未有門牌號碼之房屋，訴訟進行中，原告以上開24之19號等房屋已交付占有為由，縮減聲明請求被告遷出交付標的為如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分房屋（即門牌號碼為24之5號之房屋，下稱系爭房屋），經核與上揭規定並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠訴外人 黃銘鉁 即被告丁○○之父曾以系爭土地向訴外人癸○
○設定抵押借款，並由癸○○保管土地所有權狀，黃銘鉁將系爭土地及房屋全權交由丁○○代理，丁○○則委託訴外人 陳永章 及子○○出售系爭土地及房屋，因黃銘鉁無法清償借款遭癸○○向鈞院聲請拍賣系爭土地，系爭土地歷經幾次流標，癸○○本欲承受，然子○○藉由乙○○介紹認識原告，原告並向陳永章表達購買意願，遂於系爭土地末次流標當天，癸○○欲承受系爭土地之際，原告協同訴外人乙○○、陳永章及子○○向癸○○表達購買意願，一群人遂前往代書 劉映雪 處，商談買賣事宜，被告丁○○亦在現場，雙方達成共識，由原告代黃銘鉁清償其對癸○○之債務，系爭土地及其上房屋則出售給原告。
㈡雙方已就系爭土地及其上房屋達成買賣合意，訴外人即代書
劉映雪遂聯絡訴外人乙○○，要求被告丁○○提供黃銘鉁之身分證影本、印鑑證明及印鑑章，以辦理系爭土地及房屋過戶，並要求訴外人癸○○向鈞院辦理撤封，於癸○○向鈞院遞狀撤封後，原告立即給付完價金，但黃銘鉁卻於民國95年7月8日去世，之前被告丁○○所提供黃銘鉁所有之過戶文件、印鑑證明及印鑑章因而無法使用，代書劉映雪為順利辦理過戶登記，便聯絡乙○○要求被告丁○○提供被告己○○及丁○○等人之身分證影本、印鑑證明及印鑑章以便辦理繼承及過戶登記，被告丁○○也因而提供辦理繼承及過戶所需文件及印鑑章，此皆為被告丁○○所知情並同意，絕無藉由辦理繼承而偷過戶等情。
㈢系爭土地上門牌24之19號房屋原為訴外人 林正杰 所使用，原
告欲順利取得系爭土地及其上房屋，亦經由被告丁○○出面與林正杰溝通，由原告給付搬遷費新臺幣（下同）4百萬元，林正杰始願意搬離上開房屋。又系爭土地上門牌24之5號之鐵皮屋原為訴外人 蘇俊雄 所租用，原告欲順利取得所有，亦經由被告丁○○出面與蘇俊雄溝通，由原告給付搬遷費18萬元，蘇俊雄始願搬離上開房屋，被告抗辯無出售系爭土地及房屋，顯非事實。於辦理過戶登記時，黃銘鉁去世，原告顧及被告丁○○等喪父，未立即要求對造點交系爭房地，而依照習俗等一年才要求對造交付，但被告遲不搬離，如今又否認買賣事實，並恐嚇對原告及承辦代書提出刑事告訴，有失誠信。
㈣訴外人黃銘鉁已將系爭土地及房屋全權交由被告丁○○代理
，被告丁○○則委託訴外人陳永章及子○○出售系爭土地及房屋，子○○藉由乙○○介紹認識原告，原告並向陳永章表達購買意願，嗣後原告與被告丁○○達成買賣合意。不論丁○○有無向陳永章或子○○表示保留系爭房屋及土地70坪，據被告丁○○授權陳永章之95年2月25日授權書觀之，丁○○已授權陳永章出賣系爭土地上之所有房屋，而原告並未見及第2張委任書，系爭房屋確為買賣標的。依證人乙○○證述：農地與房屋是同一包，考慮價金有將70坪房地算入；證人即代書劉映雪陳稱：就是乙○○說的那一包，名下不動產都過戶等語，可證系爭房屋確為買賣標的範圍。系爭房屋既為買賣標的範圍，被告己○○為黃銘鉁繼承人，自應受買賣契約拘束，交付系爭房屋。又原告已取得系爭房屋所有權人地位，除被告己○○外之被告無權占有系爭房地，自應遷讓返還原告。爰依民法第348條規定請求被告己○○遷讓交付系爭房屋，依民法第767條規定，請求被告丁○○、戊○○、辛○○、壬○○、甲○○及丙○○遷讓返還系爭房屋予原告。
㈤並為聲明：被告應自系爭房屋遷出將房屋交付原告；願供擔保請准宣告假執行。
三、被告丁○○、戊○○答辯以：被告丁○○、戊○○之母即被告己○○並未出售系爭房屋予原告，原告提出之買賣付款明細既非契約書亦無被告己○○簽章，本件原告並未舉證有向被告己○○購買系爭房屋。被告己○○之配偶黃銘鉁死亡後，原告及代書劉映雪向被告丁○○、戊○○表示要幫忙辦理拋棄繼承及分割，要求交付黃銘鉁所有繼承人之印鑑、身分證資料等，事後竟遭原告及代書以上開資料及從訴外人癸○○處取得系爭土地所有權狀，辦理所有權移轉登記，將系爭房屋辦理稅籍名義變更為原告，系爭房屋移轉登記係在辦理繼承登記時遭代書偷過戶，並沒有點交，被告丁○○、戊○○、壬○○、辛○○均為被告己○○之子女，被告甲○○為辛○○之子，均係基於家長、家屬關係居住於系爭房屋，並非無權占有，被告丙○○僅寄戶籍，渠等與原告並無任何契約或法律關係，無交付系爭房屋之義務等語。並為聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告己○○、辛○○、壬○○、甲○○及丙○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、原告主張訴外人即系爭土地原所有權人黃銘鉁曾以系爭土地向訴外人癸○○設定抵押借款，並由癸○○保管土地所有權狀，嗣因黃銘鉁無法清償借款，遭癸○○向本院聲請拍賣系爭土地，黃銘鉁將此事交由其子即被告丁○○處理，系爭土地歷經幾次流標，癸○○本欲承受，然因原告透過訴外人乙○○、陳永章及子○○介紹，向被告丁○○表達購買意願，遂於癸○○欲承受系爭土地之際，前往代書劉映雪處，商談買賣事宜並達成共識，由原告代黃銘鉁清償對於癸○○之債務，改由原告承買。原所有權人黃銘鉁於95年7月8日死亡，系爭土地及系爭房屋由被告己○○登記繼承，現則以買賣為原因移轉登記為原告所有。系爭土地上有嘉義縣水上鄉寬士村10鄰崎子頭24之5號、24之19號及未有門牌號碼之房屋，除系爭房屋現仍由被告己○○、丁○○、戊○○、辛○○、壬○○、甲○○占有使用外，其餘房屋及未有門牌號碼之房屋均由原告占有等情，被告丁○○、戊○○不爭執，有系爭土地登記謄本、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、現場照片等在卷，並經本院調取93年度執字第12270號拍賣抵押物執行案卷核閱屬實，復經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄，由嘉義縣水上地政事務所繪有如附圖所示現場圖可稽，堪信為真。
六、原告主張其為系爭土地及房屋所有權人，被告己○○依民法第348條買賣規定應遷出交付系爭房屋，其餘被告無權占有，依民法第767條規定亦應遷出返還系爭房屋等情，為被告丁○○、戊○○否認並辯稱：原告與被告己○○間就系爭房屋並無買賣關係，買賣契約係在辦理繼承登記時遭代書偷過戶等語。則本件爭點在於原告與被告己○○間就系爭房屋有無買賣契約存在，原告請求被告遷出交付系爭房屋是否有理。經查：
㈠按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對
於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。最高法院69年臺上字第1710號判例意旨可資參照。本件原告雖提出95年2月25日被告丁○○委託訴外人陳永章銷售系爭土地及所有地上物之委託書影本，主張被告丁○○代理其父黃銘鉁出售之範圍包括系爭房屋及其坐落土地，然證人子○○提出其後於95年3月27日簽立之委託書，其上載明將24之5號房屋及面積70坪土地分割後保留等語，有上開2份委託書在卷可稽。而依證人即代原告洽談購買事宜之乙○○證稱略以：伊都是與子○○聯繫，子○○是介紹人，他說他們要保留2棟房子不賣（即系爭房屋），但因被告丁○○欠稅款4百多萬，過戶必須先將稅款繳清，那時 伊和 原告不知道有這筆稅款，原告說她有繳4百多萬稅款，保留的房子應該過戶給她，如果被告丁○○拿出4百多萬元，再將2棟房屋過戶給被告丁○○等語（見本院98年11月2日言詞辯論筆錄）；證人即受被告丁○○委託處理之子○○證稱略以：2張委託書都是伊寫的，還沒找到買主時寫95年2月25日第1張委託書，95年3月27日第2張是找到買主後寫的，一開始到第2張委託書都有說到保留2棟房子（即系爭房屋），直接跟地主說的，寫第2張委託書時，乙○○、陳永章、丁○○及伊都有在場，寫那張之前70坪沒有在買賣範圍內，之後沒參與不曉得，乙○○直接找被告丁○○等語（見本院98年11月27日言詞辯論筆錄）；證人即代書劉映雪證稱略以：當初買賣契約只是談單價，沒有說總額。被告己○○在事務所見過一次，是和被告丁○○去事務所，不知道去做什麼，大約是拿印章過來。拋棄繼承、遺產分割及被告己○○繼承登記是伊辦的，稅款也是在過戶給原告前處理的，他們沒有訂私契，公契用稅務局核定契價填載，不是實際價錢，系爭土地及其上未保存登記房屋過戶是被告丁○○提供東西（指過戶資料）等語（見本院98年11月2日言詞辯論筆錄）；原告到庭亦陳稱：伊幫丁○○繳稅金，房屋是擔保性質，如果他還伊4百多萬元，則2棟房屋（即系爭房屋）都還給他等語（見本院98年11月2日言詞辯論筆錄），綜觀2份委任書內容，參酌證人乙○○、子○○及劉映雪證言及原告陳述，本件買賣之買方即原告係透過證人乙○○接洽，賣方即原所有權人黃銘鉁則係由其子即被告丁○○、受丁○○委託之子○○洽談，雙方僅談及每坪單價，並未訂立書面買賣契約，洽談買賣時不知有欠稅款4百多萬元，確有賣方保留系爭房屋及其坐落土地70坪之共識。本件原告決定承買時，買賣雙方既有不包括系爭房屋及其坐落土地70坪部分之意思合致，原告事後以土地移轉登記時，繳納4百多萬元稅款，被告丁○○未還，主張系爭房屋應包括在買賣範圍云云，顯係其單方意思表示，依上開說明，自難認兩造間就系爭房屋及其坐落土地70坪部分有買賣關係存在。
㈡按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之；又為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第758條及第531條分別定有明文。本件原告主張取得系爭土地及房屋所有權，為被告丁○○、戊○○否認，觀之系爭土地登記謄本及買賣公契即土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書，其移轉日期均在96年3月，此時賣方即系爭土地所有權人為被告己○○（黃銘鉁已於95年7月8日死亡），其就上開不動產物權移轉應以書面為之，則委任處理該事物之委任契約及代理權授與，自應以文字為之。而依上開證人乙○○證言，本件買賣係由被告丁○○處理，證人即代書劉映雪亦證稱相關登記資料均由被告丁○○提供，系爭土地及房屋移轉登記物權行為顯非由賣方所有權人即被告己○○本人所為，被告丁○○既否認被告己○○有為系爭房屋買賣，原告又未舉證被告丁○○就系爭土地及房屋之移轉登記確取得被告己○○書面授權，難認符合上開法定方式，原告徒以被告丁○○代理原所有權人黃銘鉁全權處理，辦理所有權移轉登記為被告丁○○知情並同意，主張已登記取得系爭房屋所有權人之地位云云，自不可採。
七、綜上，原告主張系爭房屋在買賣範圍，且已取得系爭房屋所有權等情不可採，原告依民法368條及第767條規定，分別請求被告己○○及被告丁○○、戊○○、辛○○、壬○○、甲○○、丙○○遷出交付系爭房屋云云，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國99年3月29日
民事第三庭法官陳端宜上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年3月29日
書記官馬嘉蓮