宣 示 判 決 筆 錄 105年度板簡字第916號
原 告 黃銹棱
被 告 江順義
上列當事人間105年度板簡字第916號請求減少價金等事件於中華
民國105年8月23日言詞辯論終結，於中華民國105年9月6日下午1
時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 解惟本
書記官 林穎慧
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告應給付原告新台幣貳拾陸萬貳仟柒佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣貳拾陸萬貳仟柒佰伍
拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國（下同）104年8月16日透過 永慶 房屋仲介股份
有限公司（下稱永慶房屋仲介公司）購買出賣人即被告所
有坐落新北市○○區○○段○○○○號之土地，權利範圍分
之，及其上2360建號建物（門牌號碼為新北市○○區○○
路○○○巷○號4樓，以下簡稱系爭房屋），總價新台幣（下
同）881萬元，此有雙方所簽定之不動產買賣契約書可稽
，被告並於104年9月21日完成交屋。原告於105年初欲進
行室內裝潢工程之故，乃將系爭房屋原有之裝潢先行拆除
，詎於拆除後竟發現系爭房屋之主臥室、客房及客廳之天
花板、牆壁及浴廁門框等處均有白蟻蛀蝕之痕跡，且於臥
室靠近浴室牆面及冷氣窗框處亦有壁癌等情形存在，原告
遂立即透過永慶房屋仲介公司業務員通知被告修復，惟被
告均置之不理。按「買受人應按物之性質，依通常程序從
速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之
瑕疵時，應即通知出賣人。」、「買受人怠於為前項之通
知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所
受領之物。」、「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即
通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」
民法第356條第1項、第2項、第3項定有明文。又「買賣因
物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，
買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除
契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第
354條第1項本文、第359條亦分別著有規定。查被告於房
地買賣契約書附件之「不動產標的物現況說明書」第7項
、第9項有關「建物目前是否滲漏水或壁癌情形」、「建
物是否有白蟻蛀蝕情形」，被告於是否欄勾選「否」，乃
表示無上開二種現象，故前開瑕疵等情形，乃屬減少房屋
之價值及通常效用暨缺少被告保證品質之瑕疵，原告自得
行使價金減少請求權。又上開瑕疵，業經原告自行僱工修
復，計支出修繕費用358250元，已如上述，被告無法律上
之原因而溢領相當於上開修繕價金之利益，應返還其利益
。為此，依不當得利之法律關係提起本件訴訟，並求為判
決被告應給付原告358250元。
（二）對於被告抗辯陳述：
1、在10月的時候，交屋之後就已經請裝修公司來，那時候原
告想要確定被告，透過仲介，看被告要怎麼處理，透過房
仲蘇先生跟被告通知， 蘇冠穎 於10月份有馬上跟被告講，
他是永慶的 房仲 ，地址新北市○○區○○路○段000號。
2、10月的時候來的，確切日子不記得了。
3、現況說明書並未提到有白蟻這些問題。
4、原告請裝修公司報價，已經修好了，原告是連整室裝潢。
5、原告的確有支付修繕款項。原告事先不知道有這些情況，
房仲也不知道，原告有看屋，但是看不出來，蘇冠穎也說
看不出來。
6、壁癌的部分被告有用油漆粉刷，所以原告看不到。壁癌被
告用衣櫃擋住了，誰去看屋會搬動衣櫃。打勾的部分不能
這樣認定。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用
由原告負擔。
（一）被告與原告於104年8月16日簽訂買賣契約，被告出賣新北
市○○區○○路○○○巷○號4樓之房地所有權予原告，價金
881萬元，並於104年9月21交付原告。原告以有部分白蟻
蛀蝕痕跡及壁癌等情形，主張民法第354條之規定，請被
告負瑕疵擔保責任乙節，被告之請求為無理由，說明如後
。
（二）首按，民法第354條瑕疵擔保乃係確保對價均衡，而其瑕
疵之判斷基準乃係其交易價值而非與新品之比較。被告與
原告所買賣之標的物，為屬特定物之不動產，且其為有一
定屋齡之房屋，依一般社會通念，必有部分經年之使用或
環境影響而有些許瑕疵，故其價值較新屋為低。原告所述
之情形，乃係中古屋在該自然環境所生之自然現象，而此
些現象即已反應於屋價較新屋之減少，原告主張非屬民法
上之瑕疵。
（三）次查，雙方契約第9條第5款約定：「本買賣標的物於交屋
前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、幅射屋…
等）或其他影響結構安全之瑕疵時，除本契約另有約定外
，乙方應負瑕疵擔保責任。」可明知被告所負之約定瑕疵
擔保為影響結構安全之瑕疵，不包含原告所主張之瑕疵。
（四）退萬步而言，縱認原告所主張者該當民法第354條之瑕疵
，惟系爭契約訂立前，被告已提供原告充足查看買賣標的
物之機會，而原告所主張之瑕疵，亦為一般人可發現之瑕
疵，原告未於契約成立時發現，而有重大過失，依民法第
355條第2項之規定，被告不負擔保責任。且原告既經交屋
檢查，依民法第356條第2項之規定，視為認所受領之物，
原告亦已失去瑕疵擔保之權利，亦不得主張。
（五）基於息訟止爭之目的，被告同意給付原告除蟲費用3萬元
及壁癌處理費用12000元，合計42000元。其餘原告之請求
陳請鈞院 駁回原告之訴，理由詳如以下各點。
（六）按民法第359條因瑕疵擔保而請求減少報酬之法理基礎為
物有所值之概念，系爭買賣標的物本即為使用31年之房屋
，故價金相對新屋較低，原告縱得請求瑕疵擔保，應為瑕
疵所減少之價值，尚非回復新品之價金，容先陳明。
（七）本件原告所主張之壁癌部分詳細分析，未見以施作面積計
算，與工程慣用之單價分析（舉例如被證一新北市建築工
程修復單價表）顯不相同，原告未盡舉證之責任，惟被告
為息訟止爭，並減少司法資源之耗費，願給付原告12000
元。
（八）本件原告主張之白蟻蟲害部分，經查：
1、本案於原告發現蛀蟲時，被告同意派專業人員前往除蟲，
除去瑕疵，惟原告不願配合，而被告原本訪價只需
5000元即可除蟲兼保固。原告所提3萬元除蟲費用顯不合
理，原告應依工程實務，提出更詳細之分析說明。
2、如前所述，本案減少報酬之請求，應為有瑕疵之價金減少
金額，並非原告所主張之拆除換新重新裝潢金額。且例如
原有舊天花板是普通夾板，而原告更換的是高級防火建材
，此均與減少價金請求未合。
3、其他如蟲害無關者，例如有磁磚不會發生蟲害，卻要磁磚
保護25000元、燈具重拉亦與蟲害無關，該項費用31000元
均不應由被告負擔。
4、原告所列之其他項目亦均無詳細單價分析表，空言主張亦
不可採，例如面積不到50平方公尺之天花板及壁癌油漆共
95000元（一般油漆行情依新北市建築工程修復單價表為
200元/M2）；壁癌之防水施作兩次根本不合常理。
5、被告基於息訟止爭之目的，願給付原告3萬元。
（九）綜上所述，原告所提出之費用非瑕疵所減少之金額，且其
內容空泛無單價分析，不可供參考，但被告願給付原告4
2000元，請准鈞院就原告駁回超出42000元之請求。
（十）蘇冠穎有跟伊講這件事情，是不是10月伊忘記了，蘇冠穎
親自跟伊講，交屋以後跟伊說，伊沒有不理，伊要去處理
，原告不讓伊處理，一講完以後伊就約在原告家，蘇冠穎
的主管有一起去。
（十一）伊答辯狀是指交屋錢就已經看過很多次了，原告應該知
道這個狀況。現況說明書並未提到有白蟻這些問題。
（十二）伊不同意原告之請求，伊在答辯狀中有陳述，伊是現況
交屋，原告也看了很多次，家俱伊也搬了，沒有人問伊
，永慶也沒有問伊。伊認為白蟻的問題現場都可以看到
，契約書沒有標註，但原告都看了很多次。
（十三）伊對原告估價單報價單金額有意見，很多都不是伊的東
西。伊兩年前就有處理過了，交屋的時候伊也沒有發現
，伊也不知道，房仲也不知道。報價單裡面很多都不是
伊的東西。報價單裡面打勾是無關的，其他是要折舊的
。壁癌是可以看得到的，伊沒有遮掩。另外燈具怎麼可
能跟白蟻有關？
三、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，
而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除
其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者
，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條
定有明文。又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行
責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之
瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。
前者無須可歸責於出賣人之事由（最高法院94年度臺上字第
2352號判決意旨參照）。復按買受人依民法第359條規定所
得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出
賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之
，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最
高法院87年臺簡上字第10號民事判例意旨參照）。再按，無
法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179
條定有明文。是出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求
權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內
返還已交付之價金。
四、原告主張其向被告購買之系爭房屋有壁癌、白蟻蛀蝕之瑕疵
，依物之瑕疵擔保規定，應減少價金358250元，被告並應依
不當得利法律關係返還其受領之該部分價金予原告乙節，業
據提出存證信函及回執、報價單、標的物現況說明書、不動
產買賣契約書、房屋瑕疵照片、收據等件影本為證，被告到
庭固不否認系爭房屋有壁癌、白蟻蛀蝕之瑕疵，惟就原告減
少價金之請求，則以前詞置辯。經查：
（一）系爭房屋交屋時存有原告主張之壁癌、白蟻蛀蝕等瑕疵，
此為被告所不否認，並陳稱：「蘇冠穎有跟我講這件事情
，是不是10月我忘記了，蘇冠穎親自跟我講，交屋以後跟
我講，我沒有不理，我要去處理，原告不讓我處理，一講
完以後我就約在他們家，蘇冠穎的主管有一起去。」、「
我兩年前就有處理過了，交屋的時候我也沒發現，我也不
知道，房仲也不知道…」等語（見本院105年7月19日言詞
辯論筆錄），則本件原告於發現瑕疵後即通知被告，被告
於交屋時尚不知有此瑕疵，原告豈有明知之理？被告抗辯
：「我答辯狀是指交屋前就已經看過很多次了，應該知道
這個狀況。」云云（以上均見本院105年7月19日言詞辯論
筆錄），尚無足採。
（二）原告之主張，核與證人 張晏東 具結證稱：「…第一份報價
單都是因為白蟻所致的，東西全部拆光，復原之後就要新
作，他裡面整個都是白蟻，全部挖掉就沒有了，只好做新
的回去，木頭被蛀光了，燈具有的爛掉生鏽了，天花板拆
掉之後燈具也要拆掉。第二張報價單都是因為璧癌。」等
語（見本院105年8月23日言詞辯論筆錄）相符，並有原告
提出報價單、收據影本各2件附卷可稽，上開瑕疵對於原
告使用系爭房屋當然有居住使用上之影響，揆諸前開說明
，被告縱使就上開瑕疵無可歸責事由，原告亦得主張被告
應負擔物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條之規定減少
價金。
五、次按，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有
重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，
民事訴訟法第222條第2項定有明文。又因涉及金錢數額之計
算者，例如給付工程款、瑕疵擔保減價、工程瑕疵之扣款及
不當得利之返還，因同屬依所得心證定其數額之金錢債權，
具有同質性，應有本條項之類推適用（參見民事訴訟法研究
會第111次研討紀錄，法學叢刊第224期第56卷第4期，另最
高法院99年度台上字第548號、99年度台上字第1188號判決
意旨參照）。經查：原告主張被告交屋時，系爭房屋粉刷的
乾淨漂亮等語，有原告提出系爭房屋交屋時現場照片10張附
卷可稽，被告雖不爭執照片內容之真正，惟辯稱：「我有告
訴他三十年的老屋。」、「我有說用很久了。」云云（均見
本院105年8月23日言詞辯論筆錄），被告所辯無非系爭房屋
屋齡，與室內有重新裝潢無關，原告主張系爭房屋於交屋前
有重新裝潢，堪信為真實。又系爭房屋有壁癌、白蟻蛀蝕之
瑕疵，原告為修復前揭瑕疵，支出修復費用358250元，此有
原告所提之欣欣建材實業有限公司報價單、收據影本各2件
為證，並經證人張晏東具結證稱：「是我們開立的沒錯，我
是公司負責人，我們有開報價單及收據，已收到報酬，總金
額我記不清楚，金額沒有錯，…」、「新的材料當然更有價
值，舊的都爛掉了，沒有價值了，如果有白蟻的話，就一文
不值，這個白蟻很嚴重。」（見本院105年8月23日言詞辯論
筆錄），解釋上得以此作為原告所主張減少價金之估定標準
。惟原告所提報價單所載修繕項目，其中迴路重拉7000元、
LED燈具（含安裝）15000元、客廳間照迴路9000元、客廳＋
走道-全批全磨（青葉油漆）60000元、泥做修補4500元部分
，合計95500元經核尚與白蟻蛀蝕工程無關，故難認此部分
係物之瑕疵擔保責任範圍，應予剔除。其餘合計262750元均
認為原告修復前開瑕疵之必要支出，原告自得依民法第359
條規定減少262750元之價金，並得依民法第179條不當得利
之規定，請求被告將其受領之上開價金返還予原告。
六、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告26
2750元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由
，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
八、本判決第1項係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及被告
得供相當擔保金額而免為假執行。
九、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自
無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
中華民國105年9月6日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官林穎慧
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路0
段00巷0號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月6日
書記官林穎慧