裁判字號：臺灣高等法院臺南分院103年上易字第145號民事判決
裁判日期：民國103年10月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺南分院民事判決103年度上易字第145號上訴人 蔡明耀 訴訟代理人 廖道成 律師被上訴人 侯坤榮 訴訟代理人 嚴奇均 律師
嚴庚辰 律師複代理人 林湘陵 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年4月8日臺灣嘉義地方法院第一審判決（102年度訴字第639號）提起上訴，並為訴之追加，本院於103年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
被上訴人所有之嘉義市○區○○○路○○○巷○○號房屋，與其坐落基地即上訴人所有之嘉義市○路○段○○○○○○○號土地（占用面積四十九平方公尺部分），自民國一○二年七月三十一日起至基地租賃關係終止之日止，每月租金定為新臺幣壹仟捌佰元。
被上訴人應自民國一○二年七月三十一日起至前項聲明所示基地租賃關係終止之日止，按月給付上訴人新臺幣壹仟捌佰元。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用及追加之訴訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分:㈠按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條
第1項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：「…㈡請求之基礎事實同一者。㈦不甚礙被上訴人之防禦及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之新訴與原訴之主要爭點有其共通性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。
㈡上訴人於本院追加備位聲明，主張如認兩造間有租賃關係，
請求法院核定租金，並請求被上訴人給付租金部分（原請求自民國102年12月3日起算，嗣更正為自102年7月31日起算），在相當程度內，追加部分與原請求具有同一性或一體性，且原請求之訴訟及證據資料，於追加請求審理時得予以利用，兩者之基礎事實同一，亦無礙被上訴人之防禦及訴訟之終結，雖被上訴人不同意訴之追加，然依上開說明，上訴人之追加，合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、7款規定，應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：坐落嘉義市○路○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），原為被上訴人所有，上訴人於臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）101年度司執字第26849號強制執行事件拍定取得，並經嘉義地院核發不動產權利移轉證書，登記為上訴人及妻 吳美玉 所共有，後吳美玉將其應有部分贈與上訴人。而系爭土地上有門牌號碼嘉義市○區○○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋原係 侯恒成 向第三人買受，為未保存登記建物，侯恒成於90年2月16日死亡後，系爭房屋由被上訴人繼承，然系爭建物無合法權源，占用系爭土地，爰依民法第767條規定，請求被上訴人拆除系爭房屋，並將土地返還上訴人。若認系爭房屋有民法第425條之1規定之適用，而有租賃關係，則被上訴人之房屋，占用系爭土地，致上訴人受有損害，依民法第425條之1第2項規定，請求法院定租金數額，按土地公告現值每平方公尺新臺幣（下同）19,100元之年息百分之8計算，租金應定為每月6,366元，被上訴人並應自102年7月31日起至交付土地之日止，按月給付上訴人損害金6,366元。
三、被上訴人則以：系爭土地及房屋為被上訴人父親侯恒成向第三人所購買，嗣侯恒成死亡，系爭土地及房屋即由被上訴人母親 侯蘇省 繼承，侯蘇省於92年2月13日死亡後，經遺產分割協議，由被上訴人侯坤榮於92年5月1日取得系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權，上訴人在102年4月29日拍賣取得系爭土地所有權，惟依民法第425條之1規定，兩造間有推定之租賃關係存在。系爭房屋坐落在上訴人所有之系爭土地上，具合法權源，並非無權占有，上訴人依民法第767條第1項規定請求拆屋還地誠屬無據。又依民法第425條之1所稱租金，應以系爭土地之申報地價計算標準，而非公告土地現值。本件系爭土地102年申報地價為每平方公尺4,320元，且系爭土地房屋位於巷弄內，偏遠且人煙稀少，上訴人主張以年息百分之8計算租金實屬過高，應以年息百分之1計算較為適當。
四、上訴人於原審請求被上訴人應將系爭建物拆除，並將土地交還予上訴人，原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠先位聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人應將坐落嘉義市○路○段○○○○○○○號土地上，如原審附圖所示A部分、面積49平方公尺、門牌號碼：嘉義市○○○路○○○巷○○號木造二層房屋拆除，將土地交付予上訴人。㈡備位聲明：被上訴人所有嘉義市○○○路○○○巷○○號房屋占用上訴人所有坐落嘉義市○路○段○○○○○○○號土地，應核定租金為每月6,366元，並請求自102年7月31日起，按月給付上訴人每月租金6,366元。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
五、兩造不爭執事項:㈠系爭土地於85年8月17日登記為被上訴人之父親侯恒成所有
；嗣於90年5月22日由被上訴人之母親侯蘇省以分割繼承辦理登記為其所有；再於92年5月15日由被上訴人以分割繼承辦理登記為其所有。(原審卷第119至121頁)㈡系爭土地因法院拍賣，於102年4月29日由上訴人蔡明耀及吳
美玉共同買受拍定，並已取得系爭土地之不動產權利移轉證書(簡字卷第4頁)。於102年7月31日吳美玉將其應有部分贈與上訴人蔡明耀，該土地現為蔡明耀單獨所有。(本院卷第100頁)㈢系爭房屋坐落於系爭土地上，系爭房屋於61年1月18日因買
賣，申報契稅變更納稅義務人為侯恒成，90年5月28日因繼承，變更納稅義務人為侯蘇省，92年5月13日因繼承，變更納稅義務人為侯坤榮迄今。(原審卷第88頁)㈣被上訴人之父侯恒成、母侯蘇省死亡後，被上訴人及其兄弟
姊妹均未辦理拋棄或限定繼承(原審卷第111頁)。惟被上訴人及其兄弟姊妹於92年5月1日協議分割遺產，由被上訴人單獨繼承系爭房屋(原審卷第127頁)。上訴人並於103年8月6日撤回對侯坤榮以外4人之上訴。(本院卷第76至80頁)㈤被上訴人曾與 侯淑貞 分別於94年12月30日與100年1月1日訂
立房屋租賃契約，標的為嘉義市○○○路○○○巷○○號，租期分別為2年(95年1月1日至96年12月31日)與3年(100年1月1日至103年12月31日)，租金為一個月3,500元。(原審卷第65至70頁、第74至76頁)
六、得心證之理由：兩造所爭執者，在於：㈠本件有無民法第425條之1法定租賃規定之適用？㈡上訴人請求被上訴人拆屋還地，有無理由？㈢若認兩造之間有租賃關係存在，上訴人請求給付租金有無理由？租金數額若干為適當？以下分別說明之：
㈠本件有民法第425條之1規定之租賃關係：
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。
2.查系爭房屋坐落於系爭土地上，於61年1月18日因買賣申報契稅變更納稅義務人為侯恒成，90年5月28日因繼承變更納稅義務人為侯蘇省，92年5月13日因變更納稅義務人為被上訴人迄今，侯蘇省死亡後，被上訴人及其兄弟姊妹均未辦理拋棄或限定繼承，於92年5月1日協議分割遺產，由被上訴人單獨繼承系爭房屋，如不爭執事項㈢、㈣所載，則被上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，堪可認定。又系爭土地於92年5月15日由被上訴人以分割繼承為原因，登記為被上訴人所有，因法院拍賣，於102年4月29日由上訴人及妻吳美玉共同買受，同年7月31日吳美玉將其應有部分贈與上訴人，現由上訴人單獨所有，如不爭執事項㈠、㈡所載，上訴人於拍定買受系爭土地時，系爭土地及坐落其上之系爭房屋既同屬於被上訴人所有，依民法第425條之1第1項規定，土地受讓人即上訴人，與讓與人即被上訴人間，推定於房屋得使用期限內，有租賃關係存在，而系爭房屋現仍完好，有人居住，有系爭房屋現況照片在卷可稽（原審卷第54頁），系爭房屋占有使用系爭土地，有合法使用權源，並非無權占有。從而，上訴人依民法第767條之規定，先位請求被上訴人拆屋還地，並無理由，應予駁回。
㈡上訴人先位之訴既無理由，自應就上訴人之備位之訴予以審理：
1.按依民法第425條之1第1項成立之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項規定甚明。查系爭房屋與土地因符合民法第425條之1第1項規定而成立租賃關係，已如上述，且兩造就系爭土地之租金數額未能達成協議，依前揭規定，上訴人請求法院定本件租賃關係之租金，即屬有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而前開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價。所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。是以土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。
上開規定於當事人依民法第425條之1第2項規定聲請法院核定租金時，應有適用。上訴人主張應以土地公告地價計算租金，與上開規定不符，自無可採。
3.查系爭房屋坐落於系爭土地上，系爭土地北側土地面臨道路（興業東路297巷），路寬（含水溝蓋約8米），巷道的北側為南田公園。系爭土地東側、西側、南側與他人土地相鄰，僅由北側道路對外出入，系爭土地東側附近臨南田市場，西側約3、4百公尺連接吳鳳南路。系爭土地上坐落2層樓鐵皮木造門牌號碼為○○○路000巷00號，系爭土地附近為公園、住宅及市場等情，業據原審法院會同地政人員履勘現場查證屬實，製有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽，系爭土地為50平方公尺，系爭房屋占用系爭土地之面積為49平方公尺，並有複丈成果圖存卷可按（原審卷第26、27、32、54至56頁），另上訴人於嘉義地院101年度司執字第26849號強制執行事件以582,000元拍定取得系爭土地，而系爭土地102年7月之公告現值為每平方公尺18,000元，103年1月之公告土地現值達每平方公尺19,100元，102年1月之申報地價則為4,320元，有上訴人所提之不動產權利移轉證書及土地登記謄本（原審簡字卷第4頁、本院卷第47頁）附卷可佐。本院審酌系爭房屋占用系爭土地50平方公尺之49平方公尺，雖位於巷弄內，但鄰近市場，附近有中油、中國廣播公司、公園，有上訴人提出之標的位置略圖可參（本院卷第81頁），是其交通便利，再參酌被上訴人之前曾以每月3,500元將系爭房屋出租予其妹侯淑貞（不爭執事項㈤），是依民法第425條之1第1項所成立之租賃關係，其租金應以申報總價年息百分之10為計算，較為適當。而系爭房屋占用系爭土地之面積，經測量為49平方公尺，然系爭土地面積共50平方公尺，其餘之1平方公尺上訴人無法另為利用，是於核定本件租金時，應以系爭土地面積之全部即以50平方公尺計算為宜，依系爭土地之土地登記謄本（本院卷第100頁），102年1月之申報地價每平方公尺4,320元，乘上土地面積50平方公尺，以年息百分之10計算，核定本件租金為每月1,800元(計算式：4,3205010%/12＝1,800元)，應屬公允，經核定租金後，上訴人請求被上訴人自買受系爭土地後之102年7月31日起，按月給付租金1,800元，為有理由，應予准許；逾此部分，則為無理由，應予駁回。上訴人另主張系爭房屋出租之租金為每月3,500元，應以其數額為租金，並提出房屋租賃契約書為證，然該租約係以系爭房屋為標的之出租價格，有該房屋租賃契約書可參（原審卷第67至76頁），與本件核定者，為系爭土地之租金，二者有異，尚難遽以房屋出租價格作為系爭土地租金之判斷依據，上訴人此部分之主張，委無可採。
七、綜上所述，本件系爭房屋坐落於系爭土地上，有民法第425條之1規定之適用，上訴人先位依民法第767條之規定請求被上訴人拆屋還地，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加提起備位之訴，請求法院核定租金，並請求被上訴人自102年7月31日起，按月給付租金1,800元，為有理由，應予准許；逾此部分，則為無理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與前開結論，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國103年10月28日
民事第四庭審判長法官吳上康
法官王浦傑法官蔡孟珊上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年10月28日
書記官陳嘉琍