裁判字號：臺灣臺北地方法院102年訴字第1668號民事判決
裁判日期：民國103年09月26日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第1668號原告 高淑華 訴訟代理人 周德壎 律師複代理人 陳鵬宇 律師被告 王周香 訴訟代理人 王玉合
邱琦瑛 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國103年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明原為：「㈠被告應將坐落如附表編號1、2所示土地（下稱系爭土地）上面積約
60.42平方公尺之建物及工作物拆除，將占用部分土地返還原告及其他共有人。㈡被告應給付自起訴狀繕本送達之翌日起往前推算5年、依占用面積以土地公告現值之10％計算之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告以上開標準計算之金額。㈢願供擔保請准宣告假執行」（見本院102年度司北調字第152號卷，下稱調字卷第3頁），嗣於民國103年3月6日具狀確認其就假執行宣告外之其餘聲明為：「㈠被告應將坐落系爭土地如附圖所示A部分面積46平方公尺、如附圖所示B部分面積13平方公尺之建物及工作物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）289萬8,375元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告4萬8,306元」（見102年度訴字第1668號卷，下稱訴字卷第117頁），嗣於103年5月29日具狀確認前開第2項請求一次給付及各按月給付之金額分別為321萬2,55
0元及5萬3,542元（見訴字卷第138頁），前開請求金額之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許，至原告確定請求拆除工作物、建物及返還土地之範圍，核屬補充或更正事實上陳述，非訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告及被告、訴外人 陳穎潔 、 紀明珠 為系爭土地之共有人，應有部分各4分之1，復被告、原告分別為坐落前開土地上門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號1樓（下稱系爭房屋）、2樓房屋之所有權人。詎被告未經其他共有人同意，無權占有系爭土地如附圖所示A部分面積46平方公尺、B部分面積13平方公尺，並於其上設置圍牆等建物或工作物（下稱系爭增建物），復將包含系爭增建物在內之系爭房屋出租他人作店面使用而獲有租金收益，並致原告受有損害，原告自得請求被告將系爭增建物拆除後，將該部分土地返還原告及其他共有人，並給付起訴前5年至返還土地之日止之不當利益，爰依民法第767條、第821條、第179條等規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地如附圖所示A部分面積46平方公尺、如附圖所示B部分面積13平方公尺之系爭增建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人。㈡被告應給付原告321萬2,550元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告5萬3,542元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：含系爭房屋在內坐落於系爭土地上之區分所有建物，係於55年間由原土地所有權人及配售戶委託建商興建之
4層建物（下稱系爭4層建物），當時委託人與建商就基地及建物相關權利義務簽立「預售委託代建光武新邨3-3國民住宅合約」（下稱系爭合約），其中就1樓空地之使用定有分管契約，約定1樓空地由1樓房屋所有權人使用，且系爭
4層建物於建造完成時，1樓空地當時即以圍牆封閉，他人無法出入，被告之前手已依系爭合約使用1樓空地，被告與原告於66、67年間輾轉自原所有權人分別受讓1樓（即系爭房屋）、2樓房屋，原告於受讓時亦已知悉或可得而知系爭合約存在、或長期默認分管事實之存在，自應受系爭合約之拘束，且系爭合約並未限制1樓房屋所有權人不得將1樓空地出租他人使用，縱被告出租行為違反建管法令，亦無從遽謂系爭合約無效，原告提起本件訴訟請求拆屋還地，即已違反民法第148條關於行使權利應依誠信原則之規定。另縱被告於1樓增蓋建築天花板未經上層住戶同意，亦僅違反分管契約約定，而屬原告得否對被告主張債務不履行之請求權之問題，然兩造取得房屋及土地所有權迄今已逾30年，原告該請求權自已罹於時效。又縱認被告確無權占用系爭土地如附圖所示A、B部分，亦應以申報地價為標準計算相當於租金之不當得利，原告請求金額實屬過高。末被告雖於系爭房屋即系爭4層建物之1樓搭建如附圖所示B部分面積13平方公尺之圍牆及加蓋之天花板，惟原告亦於其上增建同面積之2樓違建長達二、三十多年，而屬無法律上原因受有相當於租金之不當利益，被告因而對原告有不當得利債權，爰於原告本件請求之範圍內互為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院於102年7月8日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見訴字卷第24、107頁反面）：
㈠系爭土地為兩造及訴外人陳穎潔、紀明珠所共有，應有部分
各4分之1，有土地登記謄本附卷可憑（見調字卷第10至13頁）。
㈡被告於67年7月15日因買賣而登記為系爭土地應有部分4分
之1及系爭房屋（即系爭4層建物1樓）之所有權人，並於該時使用系爭房屋前後空地（即系爭土地上空地）迄今，有土地登記謄本、建物所有權狀、行政院農業委員會林務局農林航空測量所空照圖在卷可考（見調字卷第10頁、訴字卷第75至79、179頁）。
四、得心證之理由：原告主張被告占用系爭土地如附圖所示A、B部分，並於其上設有系爭增建物，復將包含系爭增建物在內之系爭房屋出租他人經營店鋪等節，經本院於102年8月5日赴現場勘驗明確，及囑託臺北市大安地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄
1份及附圖所示之複丈成果圖在卷可稽（見訴字卷第33、35、96至97頁），且為被告所不爭執（見訴字卷第167頁反面），堪信為真實。至原告主張：被告無權占有系爭土地並搭建系爭增建物，復將之出租他人而獲有租金收益，原告自得依民法第767條、第821條、179條等規定，請求被告拆除系爭增建物後，將該部分土地返還原告及其他共有人，並給付相當於租金之不當得利等語。被告則以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠被告是否無權占有系爭土地？㈡原告依民法第179條、第767條、第821條規定請求被告拆除系爭增建物，並返還該部分土地予全體共有人，另給付相當於租金之不當得利，有無理由？被告所為抵銷抗辯，是否可採？茲判斷如下：
㈠被告是否無權占有系爭土地？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。被告抗辯其係基於分管契約而有權占用系爭土地乙節，為原告所否認，揆諸前開說明，即應由被告就上開事實負舉證之責，先予敘明。
⒉次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互
相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號、98年度台上字第633號判決意旨參照）。被告抗辯：系爭4層建物係政府配售於公務人員之光武新邨國民住宅，於55年間由原土地所有權人及配售戶委託建商所興建，委託人與建商並就基地及建物相關權利義務簽立系爭合約，約定1樓空地由1樓房屋所有權人使用，是被告係基於該分管契約有權使用系爭土地空地等語。查系爭合約第6條約定：
「本約所建房屋，其基地係與共同幢內其他三戶所共有，每戶各佔四分之一之權利。因地形關係，每幢（即四戶）佔地面積大小不盡相同，…關於底層空地暨四層屋面，其使用權限範圍如左：㈠底層空地之使用權屬於底層委建人，但如需就現有設計增加建築時，應取得上層委建人之協議後為之（圍墻不受此限制）。㈡四層屋面使用權，屬於四層委建人」（見訴字卷第14頁），顯見建商受委託代建系爭4層建物時，已與各原始委託人分別約定1樓空地即系爭土地空地由1樓房屋所有權人使用，揆諸前揭說明，應認系爭土地原共有人間已合意成立分管契約。再查原告於66年8月31日登記取得系爭4層建物2樓及系爭土地應有部分4分之1，被告則於67年7月15日登記取得系爭4層建物1樓（即系爭房屋）及系爭土地應有部分4分之1，有土地登記謄本、建物所有權狀、異動索引等附卷可憑（見調字卷第10至13頁、訴字卷第90至95、179頁），復被告自該時起即使用系爭土地空地迄今（見不爭執事項㈡），且原告及其夫與被告訴訟代理人王玉合曾於本件起訴前即102年2月6日商討系爭土地使用問題，有被告提出之錄音光碟及譯文在卷可佐，而由該對話錄音譯文全文觀之，原告及其夫已明確表示被告可以自己使用系爭土地，但僅具使用權而質疑並無租賃權，因而不能出租予他人等語（見訴字卷第55至63頁），堪認兩造均係明知前開分管契約之存在，自應繼受分管契約而受其拘束，是被告抗辯其係本於分管契約有權占用系爭土地之空地，洵屬有據。
⒊再按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，
足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，自非不得謂為默示之意思表示（最高法院97年度台上字第1668號判決意旨參照）。原告雖辯稱：系爭合約第6條第1款但書已載明增建應取得上層委建人即其他共有人同意，被告未經同意搭建系爭增建物，自不得據系爭合約主張有權占用云云。查如附圖所示A部分增建物為屋簷、招牌，如附圖所示B部分增建物則為圍牆圍起部分，有現場照片4張可考（見調字卷第18至19頁），且為兩造所不爭執（見訴字卷第71頁反面至71頁），復原告於本件亦自承：原告在66年買受系爭土地時就有看到圍牆部分，在67年的時候，如附圖所示A、B部分就已如前開現況，圍牆及原告的2樓加蓋部分亦如現況，但是因為被告的1樓推出使用，如果2樓不推出的話，可能會有他人侵入的問題等語（見訴字卷第107頁正反面），再經本院詢以是否曾向被告表示異議、何以至今始提起訴訟，原告僅陳稱：測量鑑界後才知道被告占用土地，而且經過鄰居告知才知道原告有使用權利，原告有一直對被告使用土地部分發存證信函，這部分一起具狀等語（見訴字卷第24頁），惟迄至本件言詞辯論終結前均未提出其所稱存證信函或異議事證，再參以被告使用系爭土地並搭建系爭增建物如附圖所示A、B部分面積共為59平方公尺（計算式：46＋13＝59），系爭土地面積則為
267平方公尺（計算式：263＋4＝267），有系爭土地登記謄本可憑（見調字卷第10、13頁），是被告於系爭土地搭建系爭增建物之比例約為22％（計算式：59÷267＝0.2209
7），含原告在內之其他共有人對被告超出建物原有面積搭建增建物乙節均應知悉，自66、67年迄今約30餘年間，均未見原告或其他共有人向被告提出異議，甚或2樓住戶即原告更於如附圖所示B部分上方加蓋增建物，堪認其他共有人確已默示同意被告於系爭土地空地上搭建系爭增建物，是原告此部分主張，尚無可採。
㈡原告依民法第179條、第767條、第821條規定請求被告拆
除系爭增建物，並返還該部分土地予全體共有人，另給付相當於租金之不當得利，有無理由？被告所為抵銷抗辯，是否可採？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第17
9條、第767條第1項、第821條分別定有明文。查被告係本於分管契約有權占用系爭土地，已如前陳，則原告主張被告無權占有而應依前開規定拆除系爭增建物並返還土地予原告及其他共有人，復係無法律上原因受有租金利益而應予返還云云，均無理由。末原告請求既無理由，被告抵銷抗辯即無審酌必要，附此敘明。
五、綜上所述，被告本於分管契約有權占用系爭土地，原告依民法第179條、第767條、第821條規定，請求被告應將坐落系爭土地如附圖所示A部分面積46平方公尺、如附圖所示B部分面積13平方公尺之系爭增建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人，並應給付原告321萬2,550元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告5萬3,542元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年9月26日
民事第四庭審判長法官紀文惠
法官陳靜茹法官梁夢迪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年9月26日
書記官蔡梅蓮附表：
┌──┬─────────────────┐│編號│土地坐落│├──┼─────────────────┤│1│臺北市○○區○○段0○段000地號│├──┼─────────────────┤│2│臺北市○○區○○段0○段00000地號│└──┴─────────────────┘附圖：