裁判字號：臺灣高等法院100年上字第1334號民事判決
裁判日期：民國103年02月25日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決100年度上字第1334號上訴人 陳建宏 訴訟代理人 林志嵩 律師被上訴人 陳才興 訴訟代理人 邱永祥 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年10月31日臺灣宜蘭地方法院100年度訴字第78號第一審判決，提起上訴，本院於103年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件經宜蘭縣宜蘭市公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，承租人不服調處，經宜蘭縣政府移送原審審理，有宜蘭縣政府民國100年3月1日府地權字第0000000000號函暨所附宜蘭市公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗等可參，依上開規定，本件訴訟自屬合法。
二、被上訴人主張：兩造就伊所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段六結小段109-1、109-12、109-45、109-13、109-34地號等土地（下稱系爭耕地，分別以地號稱之），訂有宜蘭縣宜蘭市租約字號宜負郭字第27號私有耕地三七五租約（下稱系爭租約），因上訴人自97年7月23日至100年3月22日期間皆未耕作以致土地荒蕪，持續達2年8月，並曾遭宜蘭市公所於89年8月16日及100年8月1日查報系爭耕地雜草叢生而取締有案，可見系爭耕地早已荒蕪，有非因不可抗力而繼續一年以上不為耕作之情形，故伊依法終止租約；雖上訴人稱在系爭耕地西南隅有種植作物，然並無證據可證明於上述期間有種植作物，縱其在系爭耕地西南隅有種植作物，但因大部分並無耕種，亦不符法律規定之耕作，至於上訴人稱因系爭耕地納入都市計畫內，無水可用無法耕種，然系爭耕地本有蓄水池及噴水管等灌溉設施，因上訴人不使用長期怠於農耕，並於100年3月22日僱用挖土機將灌溉設施填平毀棄，況鄰接之同地段107-43及107-44地號，在相同條件下均有種植，故其所稱無水可用並非事實，又上訴人已續訂租約兩次（即92年1月1日、98年1月1日），故其所稱因等待伊給付補償金，始自92年起未繼續耕作云云，顯不符常情，為本末倒置之說詞；而伊自97年7月23日至100年3月22日就系爭耕地未耕作情形有拍照，可證明確已荒蕪達2年8月之久，自99年1月起至100年3月未收租金期間，上訴人仍持續達1年3月之久未耕作，符合減租條例第17條第1項第4款：「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之規定，又上訴人在其中109-12、109-13、109-34地號土地（下稱109-12等3筆土地）上建有木造資材室，未經出租人同意擅自建造，故請求於返還土地時一併拆除，爰依減租條例第17條第1項第4款規定求為：確認兩造間系爭租約關係不存在；上訴人應將系爭耕地返還被上訴人，並將109-12等3筆土地如原判決附圖所示編號a1、a2、a3之木造資材室予以拆除之判決。原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭耕地原承租人為伊之祖父，由伊之父親 陳正賢 與各兄弟幫忙農務，伊之祖父過世後，由伊父親陳正賢繼承為承租人，實際上仍由各兄弟輪流耕作，陳正賢於86年4月15日過世後，於91年12月31續約時改由伊繼承為承租人，但仍由伊與各房叔伯輪流耕作；雖被上訴人提出系爭耕地不同時期地貌相片，看似荒廢雜草叢生，惟伊及叔伯輩親族在系爭耕地之109之13地號土地西南隅仍有種植芋頭、地瓜葉等作物，並非全然荒廢，而系爭耕地早期係耕種水稻，因實施都市計畫結果，原有灌溉溝渠水道遭廢除改為道路並築有雨水下水道，致系爭耕地缺水無法耕種水稻，又系爭耕地之使用分區於96年6月22日宜蘭市都市計畫（第二次通盤檢討）變更後，改為「住宅區用地」（109之1、109之13及109之34地號等三筆土地）及「道路用地」（109之12及109之45等二筆土地），已非農業使用，伊因此不可抗力因素而未繼續耕作全部耕地，另於91年12月31日租約屆滿前之91年11月29日，被上訴人曾寄發存證信函予伊，表示將於租期屆滿後不再續租，收回自耕，因系爭耕地已依法編為非耕地使用，依減租條例第17條第1項第5款及同條第2項規定，出租人應於終止耕地租約時給付補償，伊因相信不再續租後，被上訴人會給予補償，始自92年起未繼續耕作全部耕地，詎被上訴人明知已通知終止租約，伊係在等待給付補償金之期間，並持續給付租金，竟私下至系爭耕地持續拍照，製造伊自行廢耕之假象，以免除補償責任，顯違誠信，故被上訴人主張有減租條例第17條第1項第4款所定終止租約事由，應屬無據，而應依同條第1項第5款、第2項給付補償才是，另鄰地即宜蘭市○○○段○○○段000○00地號土地現狀雖仍作農業使用，然該土地既無私有耕地三七五租約之存在，即無依減租條例規定終止租約後給付補償金及其他租約所生問題，是該地所有人本有自行決定在耕地變更使用分區後是否繼續耕作之權，與系爭耕地之基礎事實既有不同，自難比附援引等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
四、查系爭耕地為被上訴人所有，兩造就系爭耕地訂立有系爭租約，其中109-12等3筆土地上有上訴人所建如原判決附圖所示編號a1、a2、a3之木造資材室地上物等情，有土地登記謄本、系爭租約、宜蘭縣宜蘭地政事務所100年5月12日字第1328號土地複丈成果圖、現場照片等為證，並為兩造所不爭執，堪信為真。
五、被上訴人主張系爭耕地因上訴人有繼續一年不為耕作之情形，依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，上訴人應返還系爭耕地，另109-12等3筆土地上有如原判決附圖編號a1、a2、a3所示之木造資材室為上訴人所有，因屬無權占有，上訴人應予拆除等情，為上訴人否認，並以前詞為辯。
㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有因不可抗力繼續一年
不為耕作之情形者，不得終止。耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文，所謂「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，係指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。而承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年臺上字第1856號判例參照）。
㈡查上訴人承租之系爭耕地自97年7月間至100年3月間因未耕
作並無任何農作物之存在而雜草叢生，繼續一年以上，有被上訴人提出之97年7月23日迄至100年3月22日拍攝系爭耕地現場之照片可稽（見外放之宜蘭縣政府租佃爭議調處案卷《下稱調處卷》及原審卷第13至18頁、第37至43頁），雖上訴人提出行政院農委會林務局農林航空測量所（下稱農林航空測量所）之空照圖表示系爭耕地並未荒廢（見外放資料袋空照圖），但上訴人所提出之空照圖係88年5月29日、90年11月5日、91年11月5日、92年10月22日、93年5月10日、94年5月11日、95年6月25日、96年7月17日所拍攝之空照圖，此期間顯與被上訴人所主張自97年7月至100年3月繼續一年未耕作之期間不符，而經本院函農林航空測量所檢送系爭耕地自97年7月至100年3月30日間之空照圖，經該所於102年11月14日檢送系爭耕地之空照圖，其中97年10月29日、98年11月6日拍攝之二張空照圖均顯示系爭耕地上雜草叢生，並無任何農作物，而99年7月5日之空照圖則顯示系爭耕地黃土一片，亦無任何農作物之存在，有上開空照圖在卷可參（見外放資料袋），足見系爭耕地於被上訴人主張之上開期間確未耕作而任其荒蕪，雖上訴人稱依99年7月5日之空照圖所示系爭耕地有整地才會顯示土色云云，惟依該張空照圖所示系爭耕地固有土色，但其上並無種植作物之跡象，亦無常見於耕種作物整地後之田畦與田溝形狀，故尚難以該張空照圖顯示土色即認是因耕種整地而形成，且上訴人自承其另有工作、在新竹之台積電公司上班，住在新竹，上下班要打卡（見本院卷㈠第223頁反面、卷㈡第21頁反面），以其工作地之新竹至系爭耕地所在之宜蘭市，距離逾百公里，一般人顯難於短時間內往返耕作農田，況原審於100年5月30日至現場履勘時，系爭耕地上僅種有少部分玉米、南瓜、地瓜葉、芋菜、茭白筍等作物，惟植株均應為今年春天所種植等情，有原審之勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見原審卷第58至66頁），以系爭耕地上之作物僅零星數株，規格甚小，並非種植長久之作物，應是臨時種植之作物，尚難作為系爭耕地有長期耕作之證明，參以被上訴人提出之上開照片（即調處卷及原審卷第13至18頁、第37至43頁）及系爭耕地因長期荒廢，經宜蘭市公所於100年8月1日函所有人即被上訴人稱：「台端所有坐落宜蘭市○○○段○○○段000000地號土地（復興路3段與泰山路口），經民眾陳情空地雜草叢生，以致孳生蚊、蟲，嚴重影響環境衛生及觀瞻：請於100年8月14日前清理完竣，逾期未清理者，將依宜蘭縣環境清潔維護自治條例取締告發，請查照。」等，有該公所之市清字第0000000000號公函在卷可參（見本院卷㈠第89頁），復於同年8月16日以同上事由再次函知被上訴人（見同上卷第90頁），均足以證明系爭耕地確已長期未有耕作之情形，是除上訴人前揭臨時種植作物外，系爭耕地均屬荒廢之狀態，堪認有消極不予耕作任令荒廢之情事，故被上訴人主張系爭耕地自97年7月23日迄至100年3月22日止，上訴人有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，應屬有據。
㈢雖上訴人稱因系爭耕地原由伊父親陳正賢出名承租而與各兄
弟輪流耕作，於伊繼承為承租人後，亦是與各房叔伯輪流耕作，並無不為耕作任其荒廢之情事，並以證人即其伯父 陳正一 之證詞為證；惟依戶籍謄本資料，上訴人之各房叔伯早在44年至80年間即陸續遷出，另創新戶或已除戶（見原審卷第121至128頁上訴人提出之戶籍謄本），可知並無與上訴人「同一共同生活戶內」之叔伯，難認其叔伯為其家屬，且不論是否在「同一共同生活戶內」或「由各房叔伯輪流耕作」，均應以「耕作」為前提，本件既有被上訴人提出之照片及農林航測所檢送之空照圖等證明系爭耕地早已荒廢，不僅承租人「不自任耕作」，其叔伯等人亦「未參與耕作」以致荒蕪甚明，是證人陳正一雖於本院證稱：「…（系爭耕地最近由何人耕作？情形如何？）最近是我在耕作，因其他人到外地，我比較近，都由我耕作，如果收成不夠，他們給我一、二萬補助。（你耕作到何時？）耕作到民國99年。…（你與陳建宏有無約定如何輪流耕作？）他回來的時候會幫我一起做，沒有約定（其他兄弟有無約定何人耕作，何人不用耕作？）沒有，…。」（見本院卷㈡第7頁反面至8頁反面），依其所述，其並未與上訴人輪流耕作，與上訴人主張之事實不符，且其所述與農林航空測量所檢送之空照圖所示系爭耕地於上開期間均雜草叢生或黃土一片，並無任何農作物不符，是證人陳正一所述並不可信，上訴人前揭所辯尚非可採。
㈣上訴人又辯稱因系爭耕地夾處於住宅區之間，20餘年來已無
銜接灌溉、排水之水路可用，致系爭耕地無法耕種水稻，而96年6月22日宜蘭市都市計畫（第二次通盤檢討）變更結果，系爭耕地改為「住宅區用地」（109-1、109-13及109-34地號等土地）及「道路用地」（109-12及109-45等土地），原有灌溉溝渠水道遭廢除改為道路並築有雨水下水道，伊因此不可抗力因素而未繼續耕作，且出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，系爭租約約定正產物為「稻谷」，故被上訴人應讓系爭耕地有適於稻耕之灌溉、排水水路供上訴人使用，非由上訴人自行解決，否則即屬違約云云；惟系爭耕地如因缺水無法灌溉之障礙等不可抗力事由發生時，上訴人自得請求被上訴人排除缺水、排水障礙或依民法第457條第1項規定請求減少租金或依減租條例第11條第1項規定向鄉鎮市公所租佃爭議委員會申請查勘、減租，而上訴人自承並未向被上訴人通知系爭耕地有缺乏水源灌溉之情形（見本院卷㈠第223頁反面），或向被上訴人請求減租或向鄉鎮市公所租佃爭議委員會申請查勘、請求減租之行為（見本院卷㈠第232頁反面），而依臺灣省宜蘭農田水利會（下稱宜蘭水利會）於101年6月21日就系爭耕地有無連接之灌排水路函覆本院稱：「有關本會轄管三鬮圳金結1-4-2小給（金六結段六結小段116-8、116-9、116-10地號），現況毗鄰同段109-13、109-12、109-1、107-44、107-43地號等5筆土地。」（見本院卷㈠第110、111頁），足見系爭耕地中仍有109-1、109-12、109-13地號3筆土地有相鄰供水水源，並非全無水源可用，雖上訴人稱該水源是家庭污水排水之下水溝，並非供灌溉之用云云，但依宜蘭水利會101年8月28日第二次回函稱：就三鬮圳幹線金結1-4-2小給（金六結段六結小段116-8、116-9、116-10地號）目前無水源可供輸配水，自何時起無水源，無法確認正確時間等（見同上卷第131頁），是無從證明系爭耕地自97年7月23日至100年3月22日間無灌溉水源可用，況系爭耕地原有蓄水池、挖掘水井設置抽水機供應水源，嗣遭人以挖土機填平蓄水池及毀棄水井，有被上訴人提出之照片可參（見原審卷第15頁及本院卷㈠第165頁之照片），可見系爭耕地縱無水利會之灌溉水源，但非全無其他水源可用，此由上訴人能於原審至現場履勘時在系爭耕地上種植所見農作物，即知其所稱無水源可供灌溉、無水路可供排水等無法繼續耕作之理由，並不可採。另編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用，土地法第83條定有明文。系爭耕地之地目為田，使用分區空白（見外放之調處卷土地登記謄本），固於96年6月22日宜蘭市第二次通盤檢討變更都市計畫變更其使用分區名稱○住○區○道路用地，然主管機關對系爭耕地並未設有使用限制，此由上訴人於原審提出之土地使用分區證明書其上所載「計畫中特別土地使用規定」均載明『無』即明（見原審卷第81頁），是依土地法第83條規定，系爭耕地仍得做為原來之農業用途使用，並未因都市計畫變更使用分區名稱而改變其地目為田之使用性質，況因土地使用分區之變更而將農業用地變更為非農業用地，係屬減租條例第17條第1項第5款規定之出租人得終止租約之事由，並非承租人據以不為耕作之正當理由，是上訴人就此所為主張，亦不足採。
㈤上訴人復稱系爭耕地因宜蘭市第一次通盤檢討都市計畫變更
為非耕地使用，且鄰地已建築房屋，形成系爭耕地無水路可供灌溉排水不適宜耕作之情形，被上訴人於91年11月29日寄發存證信函予上訴人表示原訂租約屆至後不再續租收回系爭耕地，上訴人因善意相信被上訴人不再續租會給予補償，故自92年起未再繼續耕作全部耕地，且依約仍持續支付租金，距被上訴人私下持續拍照，製造上訴人自行廢耕之假象，有違誠信及濫用權利；且本件既已符合減租條例第17條第1項第5款規定終止租約之情形，被上訴人應依該條例規定補償上訴人才是云云；但按依減租條例第17條第1項第5款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無減租條例之適用，若出租人非以該事由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題，有最高法院96年度台上字第62號著有裁判要旨可參。本件被上訴人係主張上訴人有「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之事由，依減租條例第17條第1項第4款規定而終止系爭租約，並非以該條例第17條第1項第5款規定事由而主張，自無該條例第2項給予補償費規定之適用，又被上訴人固於91年11月29日寄發宜蘭郵局第566號存證信函予上訴人表示原訂租期屆滿時不再續租之意，惟上開存證信函所載內容為：「台端承租本人所有…五筆土地，並訂有…租約，本次租期自民國八十六年一月一日起至民國九十一年十二月三十一日止。茲本人擬將租賃土地收回自用，特通知台端於本次租期屆滿時不再續租，望台端於租期屆滿之翌日，即民國九十二年元月一日，將上開租賃土地返還本人為荷！」（見原審卷第82頁），可見被上訴人係以任意終止租約之意思表示為要約，非以有減租條例第17條第1項第5款之事由終止租約，而此任意終止租約之要約，並未為上訴人所同意，故兩造間之系爭租約仍存續，上訴人更據此於92年2月6日以原承租人陳正賢死亡由其繼承而續訂系爭租約，租期自92年1月1日起至97年12月31日止，及自98年1月1日起至103年12月31日止之有私有耕地租約書可參（見外放調處卷之私有耕地租約書正反面），並依約繳交租金予被上訴人，是系爭租約並未因上開存證信函而終止，故上訴人上開主張仍非可採。
六、綜上，被上訴人主張就系爭耕地上訴人有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，伊依減租條例第17條第1項第4款規定於宜蘭縣政府行調處程序時主張終止系爭租約，復於原審100年10月20日言詞辯論期日向上訴人為終止租約之意思表示（見原審卷第147頁），兩造間之系爭租約關係已終止為可採，上訴人所辯則不可取；從而，被上訴人請求確認兩造間系爭租約關係不存在，於法有據，應予准許，另109-12等3筆土地上有如原判決附圖所示編號a1、a2、a3上訴人所有之木造資材室，為上訴人所不爭執，系爭租約關係既已不存在，上訴人復未提出其他可合法占有之權源，應為無權占有，是被上訴人主張上訴人應拆除系爭耕地上之上開a1、a2、a3地上物，將系爭耕地返還被上訴人，亦應准許。是原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴論旨聲明廢棄原判決改判，為無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由；依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年2月25日
民事第八庭
審判長法官詹文馨
法官管靜怡法官潘進柳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國103年2月25日
書記官李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。