裁判字號：臺灣宜蘭地方法院100年訴字第78號民事判決
裁判日期：民國100年10月31日
裁判案由：租佃爭議
臺灣宜蘭地方法院民事判決100年度訴字第78號原告 陳才興 被告 陳建宏 訴訟代理人 屠啟文 律師複代理人 符以鴻 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國100年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告與被告間就坐落宜蘭市○○○段六結小段一０九之一、一０九之一二、一０九之四五、一０九之一三、一０九之三四地號土地之耕地租賃關係不存在。
被告應將前項土地返還予原告。
被告應將坐落宜蘭市○○○段六結小段一０九之一二、一０九之
一三、一０九之三四地號土地上如附圖所示a1、a2、a3之木造資材室予以拆除。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經宜蘭縣宜蘭市公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，承租人不服調處，經宜蘭縣政府移送本院審理，此有宜蘭縣政府民國100年3月1日府地權字第1000025247號函暨其所附宜蘭市公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗可資核對，依上開規定，原告提起本訴，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項有明文規定。本件原告本對被告起訴請求：㈠確認兩造間就宜蘭縣宜蘭市租約字號宜負郭字第27號耕地三七五租約所示五筆土地即坐落宜蘭市○○○段六結小段109-1、109-12、109-45、109-13、109-34地號土地（以下簡稱系爭五筆土地）之耕地三七五租約關係不存在；㈡請求判決被告應將前開五筆土地返還原告。嗣於本院審理時追加訴之聲明㈢請求被告將109-12、109-13、109-34地號上分別編號如複丈成果圖所示a1、a2、a3之木造資材室予以拆除等情。經核上開追加部分，業經被告無異議並進而為本案言詞辯論（本院卷第73頁），依前述說明，於法尚無不合，自均准許之。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、被告陳建宏承租原告所有坐落宜蘭市○○○段六結小段109-
1、109-12、109-45、109-13、109-34地號等五筆土地，經查有不自任耕作及繼續一年以上不為耕作之事實，爰依耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項以及第17條第1項第4款之規定，請求終止租約收回耕地。
㈡、被告主張其目前在台積電上班及系爭土地於 陳正賢 過世後，事實上由各兄弟輪流耕作一年云云，姑不論系爭土地有無被告陳建宏之各房叔伯在「同一共同生活戶內」並由「各房叔伯輪流耕作」，依原告所提附件2至23等照片，可以證明皆未耕作以致荒蕪，然而不僅被告不自任耕作，即使其他人亦未參與耕作。且依戶籍謄本，其各房叔伯均已除戶，且早在民國44年至80年間即陸續遷出，另創新戶。可證並無在承租人的「同一共同生活戶內」，且不論是否在「同一共同生活戶內」或「由各房叔伯輪流耕作」，均應以「耕作」為前提，既有原告所提供之照片為證據可證明廢耕，則不僅承租人「不自任耕作」，其叔伯甚至任何他人亦「未參與耕作」以致荒蕪，是以被告所言不實，刻意混淆誤導，實無足採信。故原告提出自97年7月23日至100年3月22日之期間拍照存證，可證明系爭土地荒蕪持續達2年8月。至於被告稱該地之西南隅有種植作物，並無證據可資証明在上述拍照期間有種植，被告所稱僅係片面之詞，不足採信。即使如被告所云，在系爭土地西南隅仍有種植作物，是則大部分並無耕種，依據最高法院84年台上字第1856號判例略以：「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地。」
㈢、被告稱系爭土地因納入都市計畫內土地，無水可用致無法耕種乙節，查被告有蓄水池及噴水管等灌溉設施卻不使用，長期怠於農耕，至100年3月22日始僱用挖土機將此灌溉設施填平毀棄，所稱無水可用，並非事實。況且鄰接之同地段107-43及107-44地號，在同一條件下均有種植，所稱不可抗力而未耕作，係飾詞，並不足採。又被告以原告於91年11月29日寄發之信函，表示不再續約，而認定原告應給付被告補償，方始自92年起未繼續耕作，係在等待原告給付補償金乙節。
查宜蘭市公所以民國89年8月16日市清字第13818號函件為系爭地雜草叢生查報取締有案（本院卷第91頁），可見原告在91年間去函被告收回耕地之前，系爭土地即已荒蕪，致遭市公所查報。但被告竟謂收到原告信函之後，才未繼續耕作，實屬本末倒置。況已續訂租約，在租約期間，承租人即應耕作，不得任其荒蕪。至於因原告去函，致被告等待原告給付補償金乙節，查原函並無此意，是被告利慾薰心，致有如此離譜之妄想。況被告已續訂租約兩次（一、自92年1月1日起至97年12月31日止，二、自98年1月1日起至103年12月31日止），且原告拍照始自97年7月23日至100年3月22日，被告竟謂自92年起未繼續耕作，係等待原告給付補償金。然已歷經兩次續約，卻仍自92年起至100年3月，歷時8年有餘仍在等待而未予耕作，此有悖常情，不足採信。是原告之拍照期間自97年7月23日至100年3月22日，可證明荒蕪達2年8月，又自99年起拒收租金，則未收租金之拍照期間自99年1月至
100年3月，仍持續達1年3月，符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款:「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之規定。
㈣、基於上列事証，承租人有不自任耕作及非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實，請准依耕地三七五減租條例第16條第1及第2項規定，收回耕地。及第17條第1項第4款規定終止租約，以維公平正義。又被告在系爭地上建有木造資材室，由於未經出租人同意擅自建造，仍請返還土地時一併拆除。
㈤、爰為訴之聲明：1.請求確認兩造間就宜蘭縣宜蘭市租約字號宜負郭字第27號耕地三七五租約所示五筆坐落宜蘭市○○○段六結小段109-1、109-12、109-13、109-34、109-45地號之土地之耕地三七五租約關係不存在。2.請求判決被告應將前開五筆土地返還原告。3.請求被告將109-12、109-13、109-34地號上分別編號如複丈成果圖所示a1、a2、a3之木造資材室予以拆除。
二、被告答辯則以：
㈠、查按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。前開規定固禁止承租人將承租耕地之全部或一部「轉租」或「借與」他人使用或與之「交換耕作」，惟所謂「自任耕作」，解釋上，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之。苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許；且承租人應自任耕作者，應包括其家屬在內，故耕地三七五減租條例第16條第1項所定之「承租人應自任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之1人名義簽訂耕地租約，而交與其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護承租人權益（最高法院71年台上字第2841號判例、83年度台上字第2297號、85年度台上字第423號裁判參照）。又凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為受分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用。是「系爭土地係上訴人 楊宗榮 以戶長名義所承租， 楊宗濱 與其為兄弟，其承租時，彼兄弟在同一共同生活戶內，有戶籍謄本在卷可稽等情，參照本院52年台上字第1014號判例，尚難認係轉租，即無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用。」（同院另著有52年台上字第1014號判例、69年度台上字第2818號裁判參照），合先敘明。
㈡、經查，系爭土地之原始承租人為被告之祖父，被告之父陳正賢及其兄弟自幼年時起均有幫忙處理農務。嗣於祖父過世後，各房兄弟間同意推由被告之父陳正賢繼承為承租人，然實際上仍由各房兄弟每年輪流耕作。嗣陳正賢於86年4月15日過世後，系爭耕地租約於原訂租期末日、即91年12月31日到期後，於續約時即改由陳正賢之子陳建宏繼承為承耕人，然實際上仍由陳建宏及各房叔伯輪流耕作。是系爭耕地既係由各房兄弟輪流分耕，徵諸上揭最高法院裁判意旨，本件被告並無違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規定。申言之，原告主張依所有權之法律關係，請求被告將前開系爭土地全部返還予原告云云，實無理由。再按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，不得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。經查，依原告提出之系爭土地不同時期地貌相片資料，可知系爭耕地上固有雜草叢生、看似荒廢情事，惟查：系爭土地雖有雜草叢生情事，惟被告及其叔伯輩親族於系爭金六結段六結小段109之13地號土地西南隅仍有種植芋頭、地瓜葉等作物，並非全然荒廢，此謹先陳明。
㈢、次查，系爭耕地早期係耕種水稻，後因該土地納入都市計畫內土地而實施都市計畫之結果，原有灌溉溝渠水道遭廢除而改為道路並興築有雨水下水道，致系爭耕地因無水可用而無法耕種水稻，且系爭耕地之使用分區至遲於96年6月22日變更宜蘭市都市計畫（第二次通盤檢討）後（按：至於系爭土地使用分區之原始變更日期以宜蘭縣政府資料為準），即改為「住宅區用地」（109之1、109之13及109之34地號等三筆土地）及「道路用地」（109之12及109之45等二筆土地。以上均參被證1）而非作為農業使用，被告始因此等不可抗力之因素而未繼續耕作全部耕地。又系爭耕地租約於前期租期屆滿（按：91年12月31日）前之91年11月29日，原告曾寄發宜蘭郵局第566號存證信函予被告，表示將於原訂租期屆至後不再續租，並將系爭耕地收回自耕；復以系爭耕地既已依法編定變更為非耕地使用，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及同條第2項規定，原告本應於終止耕地租約時給付被告補償，是被告因善意相信原告不再續租系爭耕地予被告之意思表示且原告將就系爭耕地之收回而給予被告補償，被告始自92年起未繼續耕作全部耕地。詎原告今明知伊已發函通知被告終止租約在先，且被告於等待原告給付補償金期間，仍持續給付租金並經原告受領，竟私下持續拍照，製造被告自行廢耕之假象，以免除上開補償責任，核其所為，即非公允。承上，即因系爭耕地存有無灌溉水源且已非作為農業使用、原告早於91年11月29日即已發函被告終止租約，被告持續等待原告給予補償等不可抗力之因素，被告始持續一年以上未繼續耕作全部耕地。是今原告以被告有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所定事由主張終止租約云云，尚屬無據。
㈣、又原告於本件100年8月10日審理時固當庭陳稱與系爭土地同已變更使用分區之鄰地（即宜蘭市○○○段六結小段107之43地號土地），現狀仍作農業使用，進而論斷被告所稱係因系爭土地使用分區變更始未全部耕作之答辯為不足採。惟查，該鄰地現狀雖仍作農業使用，然該土地上既無存有耕地三七五租約，即無依耕地三七五減租條例規定終止耕地租約需給付補償金予承租人及其他因租約所生之相關問題，是該鄰地所有權人本有自行決定耕地於使用分區變更後是否繼續耕種。從而，兩者間基礎事實既有不同，自難據之而為比附援引，併此陳明。
㈤、綜上所陳，被告並無違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規定，系爭耕地租約並非無效；又被告確係因不可抗力之因素始持續一年以上未繼續耕作全部耕地，是今原告以之為據訴請終止租約云云，要屬無理。爰為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告上開主張原告與被告間就系爭五筆土地訂立有系爭三七五租約，且系爭土地上有如附圖編號a1、a2、a3之地上物坐落其上等情，有宜蘭縣宜蘭地政事務所100年5月12日字第1328號土地複丈成果圖、現場照片、系爭三七五租約等為證，並為被告不爭執，堪信原告此部分主張可採。原告進而主張，被告有未自任耕作之情形，故系爭三七五租約應屬無效或得為終止，如附圖編號a1、a2、a3所示之地上物則屬無權占有，被告自應分別拆除上開地上物並返還系爭土地等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是經本院整理後，經兩造確認本件應審酌之爭點為㈠系爭耕地被告是否有不自任耕作之情形？被告所抗辯由其餘伯叔輩輪流耕作是否為不自任耕作？㈡如被告無不自任耕作情形，則是否有非因不可抗力繼續一年以上未耕作之情形？而得由原告依耕地三七五減租條例第17條第一項第四款規定而終止租約收回系爭耕地？茲分述如下：
㈠、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前開規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形者，得終止之，耕地三七五減租條例第16條第1、2項、第17條第1項第4款分別定有明文。次按，「耕地承租人如將承租之土地，轉租他人，或借與他人使用，或與人交換耕作，或自己建築房屋居住，或供其他非耕作之用，均不在耕地三七五減租條例第16條第1項所謂自任耕作之列，為構成同條第2項所定原租約無效之原因。如承租人單純消極不予耕作，任令租地荒廢，則為是否構成同條例第17條第1項第4款規定，非因不可抗力繼續一年不為耕作時得終止租約之原因」、「耕地三七五減租條例於72年12月23日公布修正時，於第17條第1項增列第4款，規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形者，得終止之。乃對耕地承租人消極不為耕作之行為予以規範，自不在同條例第16條所稱之不自任耕作之列。換言之，耕地三七五減租條例於72年12月23日公布修正後，第16條所謂承租人不自任耕作，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，同條例第17條第1項第4款所稱非因不可抗力繼續一年不為耕作，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。是承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，並未有積極不自任耕作行為者，應依同條例第17條第1項第4款規定規範。」最高法院88年台上字第451號、87年台上字第1378號判決可資參照。
㈡、經查，本件原告主張被告有耕地三七五減租條例第16條第1項「不自任耕作」之情形，係以被告於系爭五筆土地上已無自任耕作，時間有2年以上，並提出相片為據。被告雖以其另有職業，惟系爭五筆土地仍有家中各房叔伯輪流耕作，並無違法為辯。惟經本院於100年5月30日至現場勘驗系爭土地時，系爭土地上目前種有少部分玉米、南瓜、地瓜葉、芋菜、茭白筍等作物，惟植株均應為今年春天所種植等情，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第58至66頁），顯見系爭五筆土地上之作物僅零星數株，規格甚小，顯非種植長久，參以原告所提出之照片，可知該作物顯係被告臨訟所種植，自不能作為其在系爭五筆土地上長期耕作之證明。是系爭五筆土地應已有相當時間未行耕作，被告所辯實屬無稽。惟承租人即被告上開單純任令荒廢行為，依前開說明，與耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定之「不自任耕作」要件，尚屬有間，原告主張兩造間耕地租佃契約業因被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依同法條第2項規定失效，尚非可採。
㈢、原告主張被告有違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規定，惟如前所述，此之不自任耕作係指承租人積極為不合耕地租佃目的之行為而言，而依原告之舉證，尚難認被告確有將系爭五筆土地積極出借、出租予他人等不合耕地租佃目的之使用，是與耕地三七五減租條例第16條第1項之要件尚有未合。惟依原告提出97年7月23日迄至100年3月22日之現場照片，暨本院於100年5月30日之履勘照片，除被告臨訟種植之作物外，系爭五筆土地均屬荒廢狀態，應屬消極不予耕作，任令荒廢之情況，而與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之要件相符。至被告抗辯係因實施都市計畫之結果，原有灌溉溝渠水道遭廢除而改為道路並興築有雨水下水道，致系爭耕地因無水可用而無法耕種水稻，且於96年6月22日變更宜蘭市都市計畫（第二次通盤檢討）後，即改為「住宅區用地」（109之1、109之13及109之34地號等三筆土地）及「道路用地」（109之12及109之45等二筆土地），故乃因此等不可抗力之因素而未繼續耕作全部耕地云云。惟灌溉如有障礙被告本得自行設法排除；且既被告尚能於系爭耕地上種植前開本院現場履勘時所見之農作物，顯見被告抗辯因灌溉問題無法繼續耕作云云，並不可採。另因土地使用分區之變更而將農業用地變更為非農業用地，乃屬耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所規定之另一出租人得終止租約之事由，要非得由承租人據以為不為耕作之正當理由。是原告以被告有耕地三七五減租條例第17條第4款之事由，主張終止耕地租約，於法有據。而原告業已於宜蘭縣政府行調處程序時主張終止系爭三七五租約，復於100年10月20日言詞辯論期日當庭再次向被告為終止租約之意思表示（本院卷第147頁），則兩造間就系爭土地之系爭三七五租約關係已然終止，而不復存在。故原告主張確認系爭三七五租約關係不存在，為有理由，應予准許。另系爭五筆土地上存有被告所有如附圖所示a1、a2、a3之木造資材室等情，此經本院現場勘驗明確，並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所繪製如附圖所示之土地複丈成果圖可佐，且為被告所不爭執。而系爭三七五租約關係既已不存在，被告復未提出其他可合法占有系爭土地之權源，則其占有即為無權占有，原告請求被告拆除系爭土地上a1、a2、a3之地上物後，將系爭五筆土地返還予原告，亦有理由，同應准許。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國100年10月31日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月31日
書記官林嘉萍附註：
訴訟費用：測量規費4,450元