裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第2352號民事判決
裁判日期：民國110年11月09日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第2352號原告 李輝種
李輝龍 李初惠 李雪美 李雪玲 李雪芳 陳韋澔 共同訴訟代理人 曾信嘉 律師複代理人 陳敬如 律師被告 曾惠薰 訴訟代理人 黃柏嘉 律師
王秉信 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國110年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼為
新北市○○區○○路○○巷○○號房屋即如附圖所示194⑵部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣156萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣466萬5,780元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，原告起訴原先位請求：被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地(下稱系爭土地)上之地上物（實際面積以測量結果為準）拆除，將上開土地騰空返還原告；備位請求：酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間。嗣於109年1月22日具狀(見本院卷一第177頁)變更其先位聲明關於請求拆除地上物之面積、位置，另追加其備位聲明第二項請求增加租金併請求被告按年給付，經核原告就先位部分所為僅屬聲明之更正補充，非屬訴之變更或追加；就備位部分所為係基於系爭土地租賃關係之同一基礎事實，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地係原告繼承自先人或贈與所得，原告之先人 李老獅 、 李楊扁 於40年間出租予雇用之長工興建未辦理保存登記之磚造房屋（現門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○○號，下稱系爭房屋，占用系爭土地之位置面積詳如附圖所示）使用，而有租地建屋契約（下稱系爭租約），現系爭房屋之事實上處分權人為被告。系爭租約成立時雖未明定租賃期限，但依契約目的及當事人真意，應解為定有租至房屋不堪使用之期限。而系爭房屋自40年左右迄今將近70年，遠逾財政部106年2月3日修正之「固定資產耐用年數表」內所定磚構造25年或加強磚造35年之耐用年數，客觀上足認系爭房屋已達不堪使用之程度，原告自得依土地法第103條第1款規定終止系爭租約，原告並已委託律師以108年6月28日108年度典字第48號律師函向被告為終止租約之意思表示。系爭租約既因期限屆滿而終止，被告即無使用系爭土地之合法權源，爰依民法第455條及第767條第1項，先位請求被告應將系爭房屋拆除並返還系爭土地予原告。
㈡退步言之，縱認系爭房屋未達不堪使用之程度，因系爭租約存續超過20年，且當初系爭租約之目的係為供長工從事黃枝花種植之餘有休息之處所，而被告則係經由買賣取得系爭房屋，兩造無類似的僱傭關係，可認系爭租約成立之目的已不復存在，為此，類推適用民法第833條之1規定，備位請求酌定系爭租約之存續期間。又系爭租約並非確定期限之定期租約，應有民法第227條之1、第442條適用，請審酌系爭土地附近有2個捷運站，且緊鄰臺北橋，交通位置良好，生活、文教機能亦佳，系爭土地目前年租金為33,000元，遠低於107年度依土地法第105條準用第97條第1項以申報地價年息百分之10計算之112,878元，亦低於依財政部頒布之
107年度土地「當地一般租金標準」計算之37,440元，且原告每年尚需另繳納地價稅，是以系爭租約維持原一年租金33,000元，對原告顯有不公，爰依民法第227條之1、第
442條、439條規定，備位請求系爭租約之租金調整為按系爭土地當年度申報地價年息10%計算，併請求被告按年給付等語。
其聲明為：
⒈先位聲明：被告應將坐落系爭土地上如附圖所示194(2)
部分面積50.51平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體。並陳明供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間。
②被告應給付自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲明第一
項存續期間屆至為止，按年就系爭土地依當年度申報地價10%計算之地租。
二、被告辯稱：㈠系爭房屋未達不堪使用之狀況，原告並無土地法第103條得收回土地之法定事由，其以108年6月28日10
8年度典字第48號律師函為終止租約之意思表示自不能發生效力。又自系爭租約成立後，原告（及其先祖）收取房租、簽寫收據時，均親見現場系爭房屋屋況如何，依最高法院10
8年度台上字第2529號判決見解，在租地建屋而未定租賃期限之情形，原應以承租時所興建房屋之原始構造達不堪使用時，租約即消滅，惟出租人如就建物之增建或改建未曾表示異議，長年繼續前往收取租金，應非不得本諸民法第451條規定意旨，應視為以增改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。況系爭房屋經送鑑結果，未有增改建情形，且現況未達不堪使用之情形，是被告占用系爭土地合法有據，原告請求拆屋還地並無理由。㈡就原告備位請求部分，系爭租約依最高法院相關判決之見解，既認定為定有租至房屋不堪使用之期限，即屬「定期租賃」，與民法第833條之1規定之「未定期限之地上權」不具相似性，原告自不得類推適用民法第833條之1規定請求酌定兩造間系爭租約之存續期間。另依原告歷年收租紀錄，其於103年已漲地租6,405元（約漲帳27.15%）、106年已漲地租3,000元（漲價10%），近年來已密集調漲租金，至今時空環境均未改變（包括原告所稱之臺北橋、三蘆捷運都早已存在），並無情事變更之情形，是原告依民法第442條規定請求調整租金，實非有理等語。
其聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷一第130頁）㈠系爭土地之前所有權人與系爭房屋之前手就系爭房屋所在基地即系爭土地於43年左右，訂有租地建物契約即系爭租約。
㈡原告現為系爭土地之所有權人，被告現為系爭房屋事實上處分權人，故兩造繼受系爭租約之租賃關係。
㈢原告於108年6月28日曾以律師函向被告為終止租約之意思表示，並為被告收受。
四、本件爭點：㈠系爭房屋是否已不堪使用？原告得否依土地法第103條第1
款規定主張系爭租約已終止或消滅，並依民法第767條第1項規定請求被告將系爭房屋拆除，將系爭土地返還原告？㈡若前項請求無理由，原告得否類推民法第833條第1項規定
請求法院酌定系爭租約之存續期間，併依民法第227條之1、第442條、439條規定，請求調增系爭租約之租金暨請求給付？
五、本院之判斷：㈠關於系爭房屋是否已不使堪用，經本院囑託財團法人市土木
技師公會（下稱土木技師公會）鑑定結果固稱：不堪使用的定義未明，一般認為不堪使用要符合建築法所謂傾頹或朽壞之情形，則系爭房屋現況尚未達不堪使用之情形等語，有該公會110年1月21日新北土技字第1100000182號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告第6頁）在卷可參。惟建築物是否老舊不堪使用，就建築層面而言，主要以建築構造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之通用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或不經濟之可能，即應認使建築物有不堪使用之虞，故房屋是否不堪使用，未必須達傾頹或朽壞之程度始足當之，倘發生結構上可能危及居住安全之虞，亦應認已不堪使用。經細繹系爭鑑定報告就系爭房屋既有建築結構及配置為分析計算後，系爭房屋之耐震能力在「山牆周圍具有效連續之RC圈梁」、「牆頂有過樑，或單片磚牆牆身長度小於10公尺」、「結構穩定性」等項目均不合格，並有其他可能危害使用者之因素存在，且僅能提供規範所規定耐震需求67.14%之抗震能力，有建築物耐震能力初步評估表附於系爭鑑定報告可稽（見該報告附4-2頁），系爭鑑定報告內亦記載：依據內政部營建署私有住宅建築物實施耐震能力評估資訊管理系統，以現行法規對耐震之需求，系爭房屋經耐震能力初步評估後，磚造建築耐震指標＝67.
140，結果為尚有疑慮。也就是未達到現行法規的耐震能力，當發生法規規定之大地震時，會有安全疑慮，需作補強才可安全使用（見系爭鑑定報告第5頁），參以系爭鑑定報告之鑑定技師 莊忠鵬 到庭陳稱：耐震評估其有兩種分類，一是安全無虞，再來是有安全顧慮，系爭房屋是有安全顧慮，內政部資料就有安全上顧慮雖細分為尚有疑慮及確有疑慮，但是都有安全上顧慮，尚有疑慮是後來才加上去，有一個分數表，到某個分數後，就分成尚有疑慮或確有疑慮，早期是分成二種，後來因老屋改建，所以多了一個尚有疑慮的分類。這兩者差別，比如在臺北市或新北市房屋，現在耐震係數大概要到6級，如果房屋安全尚有疑慮的話，其耐震係數大概是5級，若是確有疑慮，則是在5級以下等語（見本院卷二第12、13頁），可知系爭房屋之抗震強度已明顯不足。而台灣位於歐亞、太平洋及菲律賓板塊交接處，地震頻繁，無法排除發生5級以上地震之可能，系爭房屋之抗震強度既有所不足，無法抵擋5級以上地震之侵襲，顯不能保障居住於系爭房屋之人身安全，應認系爭房屋已達不堪使用之狀態。
㈡按租用建築房屋之基地，契約年限屆滿時，出租人得予收回
，觀諸土地法第103條第1款規定至明。次按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104年度台上字第559號判決意旨參照）。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。查：
系爭租約雖未訂有期限，但依前開說明，應解為系爭房屋不堪使用為期限之租約。而系爭房屋經鑑定後有抗震強度不足情形，應認已達不堪使用之狀態，業如上述，則系爭租約至遲於110年1月21日系爭鑑定報告作成時已因期限屆至而失其效力，被告於斯時起就系爭土地即無合法占用權源。基此，原告先位依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋即附圖所示194(2)部分之地上物拆除，將該部分土地返還原告，自屬有據。末本院已准許原告先位之訴之請求，則原告備位請求，自無庸再行審究，併此敘明。
六、從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋即如附圖所示194(2)部分之地上物拆除，並將該部分土地交還原告，均有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
八、訴訟費用擔負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年11月9日
民事第四庭法官古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國110年11月9日
書記官蔡叔穎