裁判字號：臺灣臺北地方法院97年簡上字第281號民事判決
裁判日期：民國98年02月11日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決97年度簡上字第281號上訴人甲○○訴訟代理人 張曼隆 律師複代理人 鄭三川 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 吳仲立 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年3月28日本院臺北簡易庭96年度北簡字第41824號第一審判決提起上訴，本院於98年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠按在簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同
意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人上訴時，上訴聲明請求：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應自門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號5樓之房屋(下稱系爭建物)遷出，並將房屋騰空返還於上訴人。⒊被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）436,452元，及自民國96年5月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自96年7月18日起至清償日止，按月給付上訴人30,000元。⒋被上訴人應給付上訴人87,097元，及自96年7月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院審理中，擴張與減縮上訴聲明為：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應自系爭建物遷出，並將房屋騰空返還於上訴人。⒊被上訴人應給付上訴人420,000元，及自96年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自96年7月17日起至清償日止，按月給付上訴人30,000元。⒋被上訴人應給付上訴人87,097元，及自96年7月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第95頁），核屬擴張與減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
㈡又按當事人於簡易訴訟上訴程序，為訴之變更、追加或提起
反訴，致應適用通常訴訟程序者，不得為之，民事訴訟法第436條之1第2項定有明文。查上訴人於原審依據定期租賃之法律關係，請求被上訴人給付租金436,452元（見原審卷第3頁、本院卷第94頁），嗣於上訴程序中變更為依據不定期租賃之法律關係，請求被上訴人給付租金420,000元，其訴訟標的由定期租賃之法律關係變更為不定期租賃之法律關係（見本院卷第96頁），非屬民事訴訟法第427條第1項、第2項所定之簡易事件，而應適用通常訴訟程序，揆諸前揭規定，自不得變更，是上訴人變更為不定期租賃之法律關係為訴訟標的，不應准許，併予敘明。
二、上訴人主張：訴外人即伊之配偶 羅瑞玲 於91年4月19日將系爭建物以每月租金30,000元、租賃期間自91年5月15日起1年，出租予訴外人 孫淑芳 ，並非出租予中陞實業有限公司（下稱中陞公司），是租賃契約係存在於羅瑞玲與孫淑芳間，而非存在於羅瑞玲與中陞公司間。至被上訴人將公司住址登記於該處，及支票簽發之名義人為中陞公司，均為節稅之便。嗣自92年5月15日至95年5月14日止，羅瑞玲則陸續分別與孫淑芳、及被上訴人訂立上開租賃契約之續約，足見中陞公司並非系爭建物之承租人。被上訴人於95年3月間向羅瑞玲表示欲以13,800,000元購買系爭建物及所坐落之土地，雙方乃於95年3月31日簽訂預定房屋買賣契約書(下稱系爭買賣契約)。被上訴人依約先給付羅瑞玲定金800,000元，並約定被上訴人須將登記於該處之公司遷出，俾利羅瑞玲辦理自用住宅稅率事宜。由於系爭建物原為被上訴人所承租使用中，雙方乃以口頭約定上開租賃關係仍繼續維持，租期為95年5月15日至96年6月15日(嗣又變更為95年5月15日至96年7月16日)。詎被上訴人自95年5月起至96年6月止，拒絕給付租金，共計積欠42萬元，經羅瑞玲於96年7月17日以存證信函催告被上訴人給付租金，如仍拒不給付，即以該函為終止雙方租賃契約與解除買賣契約之意思表示，被上訴人迄未給付，故羅瑞玲與被上訴人間已無租賃或買賣關係之存在，被上訴人自已無合法權源占有使用系爭建物。而羅瑞玲於96年7月14日將系爭建物信託登記予伊，並於96年8月6日將對被上訴人所得主張之租金請求權、及買賣契約解除權讓與伊，伊就本件訴訟自得為適格之當事人。基此，被上訴人應自系爭建物遷出，交還予伊，並應給付伊所積欠之租金436,452元，及法定遲延利息，與相當於租金之不當得利；暨違反租賃契約之違約金87,097元，及法定遲延利息等情。為此，爰依所有物返還請求權、不當得利請求權、解除契約回復原狀請求權、定期租賃關係與債權讓與等之法律關係，提起本訴。並聲明：⑴被上訴人應自系爭建物遷出，並將房屋騰空返還於伊。⑵被上訴人應給付伊436,452元，及自96年5月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自96年7月18日起至清償日止，按月給付伊30,000元。⑶被上訴人應給付伊87,097元，及自96年7月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被上訴人則以：伊不曾與羅瑞玲簽訂租賃契約，而係中陞公司向羅瑞玲承租系爭建物，孫淑芳及伊均僅係代表中陞公司簽約之人，此由不動產租賃契約書、支票、同意書、扣繳憑單等之名義人均為中陞公司，即可證明租賃關係係存於羅瑞玲與中陞公司間。又伊與羅瑞玲簽訂系爭買賣契約時，雙方亦不曾有租賃契約之約定，上訴人主張伊與羅瑞玲有以口頭約定租賃契約乃屬不實。另伊占有系爭建物係依系爭買賣契約第2條之約定，即羅瑞玲將系爭建物係交予伊裝修，故伊並非無權占有系爭建物。從而，羅瑞玲以伊未給付租金而終止租約洵屬無據，並以此解除系爭買賣契約亦不合法等語，資為抗辯。
四、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應自系爭建物遷出，並將房屋騰空返還於上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人436,452元，及自96年5月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自96年7月18日起至清償日止，按月給付上訴人30,000元。㈣被上訴人應給付上訴人87,097元，及自96年7月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣擴張與減縮上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應自系爭建物遷出，並將房屋騰空返還於上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人420,000元，及自96年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自96年7月17日起至清償日止，按月給付上訴人30,000元。
㈣被上訴人應給付上訴人87,097元，及自96年7月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執與爭執事項：㈠兩造不爭執事項：
⒈上訴人之配偶羅瑞玲於95年3月31日與被上訴人簽訂系爭買
賣契約，由被上訴人購買羅瑞玲系爭建物及所坐落之土地，價金13,800,000元。
⒉依系爭買賣契約第2條約定，羅瑞玲同意被上訴人先行付定
金800,000元，並將房屋交與被上訴人作任何裝修，被上訴人應無條件配合羅瑞玲辦理自用住宅優惠稅率。被上訴人於簽約之同時，即已依約支付定金800,000元。
⒊依系爭買賣契約第3條約定，雙方約定過戶移轉日為羅瑞玲
適用自用住宅優惠稅率時，羅瑞玲辦理自用住宅優惠稅率應以被上訴人公司（即中陞公司）搬離，羅瑞玲得辦理自用住宅時起算一年，作為雙方約定移轉日。中陞公司已於95年5月24日遷離系爭建物。
4.押租金90,000元仍在羅瑞玲保管中。㈡爭執事項：
⒈被上訴人與羅瑞玲間除簽訂系爭買賣契約外，是否另有成立
租賃契約之合意？⒉上訴人請求被上訴人給付租金與租約終止後之違約金有無理
由？⒊被上訴人是否無權占有系爭建物？上訴人請求被上訴人遷出
系爭建物有無理由？
六、得心證之理由：㈠被上訴人與羅瑞玲間除簽訂系爭買賣契約外，是否另有成立
租賃契約之合意？⒈上訴人主張羅瑞玲於91年5月15日將系爭建物出租予孫淑芳
，繼於92年5月15日至95年5月14日止，陸續分別與孫淑芳、及被上訴人訂立上開租賃契約之續約，故被上訴人與羅瑞玲簽訂系爭買賣契約後，約定在未辦理產權過戶前，仍由被上訴人租賃使用，租金仍依原有租約給付，惟該期間被上訴人未按時給付租金，經羅瑞玲催告履行，仍未於期限內履行，羅瑞玲乃終止雙方間之租賃契約及解除房屋買賣契約，嗣羅瑞玲將系爭房屋信託登記予上訴人，並通知被上訴人將其依法得主張之全部房屋租金請求權及解除房屋契約得主張之返還房屋請求權等權利，概括讓與上訴人云云，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是本件首應審酌者，為被上訴人與羅瑞玲間除簽訂系爭買賣契約外，是否另有成立租賃契約之合意？經查：
⑴依91年4月19日羅瑞玲所簽訂，租賃期間自91年5月15日起至
92年5月14日之租賃契約書，立契約書人承租人處之名稱為「孫淑芳（中陞實業有限公司）」，並蓋有中陞公司及孫淑芳之印文；又該契約最末處之立契約書人簽名處，承租人亦為「孫淑芳（中陞實業有限公司）」，亦蓋有中陞公司及孫淑芳之印文（見原審卷第5至11頁），足見簽訂租賃契約者為中陞公司已為灼然。嗣租約屆滿後，由羅瑞玲與孫淑芳簽訂同意書，同意繼續承租，起租日自92年5月15日起至93年5月14日止，為期1年。而該同意書之內容首行記載「茲同意孫淑芳小姐〈中陞實業有限公司〉向羅瑞玲承租座落台北市○○○路三段256巷20弄10號5樓的房屋『續租』....」（見原審卷第17頁），文內特別標示係中陞公司租賃之續約；繼於93年5月20日由被上訴人與羅瑞玲簽訂承租同意書，同意繼續承租，起租日則自93年5月15日至94年5月14日止，為期1年。而其內容首行亦記載「茲同意乙○○小姐（中陞實業有限公司）向羅瑞玲小姐承租座落於台北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號5樓房屋『續租』....」（見原審卷第19頁），此承租同意書係被上訴人與羅瑞玲第1次簽訂，然文內亦標示係中陞公司租賃之續約；又被上訴人於94年5月20日與羅瑞玲再簽訂承租同意書，同意起租日自94年5月15日至95年5月14日止，為期1年。而其內容首行仍載明「茲同意乙○○小姐(乙方)（中陞實業有限公司）向羅瑞玲小姐(甲方)承租座落於台北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號5樓房屋『續租』....」，該同意書最末處並蓋有中陞公司及被上訴人之印文（見本院卷第23頁）。上開3份承租同意書均載明為續約，有關租賃契約均比照91年4月19日所簽訂之租賃契約行之，縱被上訴人與羅瑞玲於93年5月20日第1次簽訂承租同意書，其內容亦然。
⑵另依上訴人所提出用以支付租金之支票發票人為中陞公司（
見原審卷第13至16頁、本院卷第101頁），及91年度羅瑞玲因系爭租賃收取租金，因而取得之扣繳憑單，亦係由中陞公司為扣繳單位，開立扣繳憑單予羅瑞玲，此有扣繳憑單影本在卷可稽（見原審卷第20頁）。
⑶綜上可知，羅瑞玲於91年4月19日所簽訂之租賃契約，承租
人為中陞公司，由孫淑芳為代表人與羅瑞玲簽約，同時並交付由中陞公司所簽發之支票用以支付租金，而羅瑞玲之租賃所得扣繳憑單亦由中陞公司開立。租期屆滿後之3次承租同意書，雖由羅瑞玲分別與孫淑芳及被上訴人簽訂，但該同意書內均明白記載為中陞公司之『續租』，租期亦自原契約屆滿日翌日再起算1年，已如前述，是租賃契約之承租人應係中陞公司，並非被上訴人，至為明顯。上訴人主張自94年5月15日起至簽訂預定房屋買賣契約書前，承租系爭房屋者為被上訴人，即無足取。至上訴人主張如租賃關係存在於羅瑞玲與中陞公司間，則自租賃期間屆滿日即95年5月14日起至中陞公司遷出日即95年5月24日之間，中陞公司占有系爭建物之權源為何？與何以中陞公司未向羅瑞玲取回押租金90,000元云云，均係羅瑞玲與中陞公司間之問題，尚難據此而認定租賃關係存在於羅瑞玲與被上訴人間。
⒉又上訴人主張羅瑞玲與被上訴人簽訂系爭買賣契約時，雙方
有口頭約定在未辦理產權過戶前，仍由被上訴人租賃使用，租金仍依原有租約給付云云，為被上訴人所否認。惟查：
⑴自94年5月15日起至簽訂系爭買賣契約前，向羅瑞玲承租系
爭建物者並非被上訴人，業述如前，則系爭建物於辦理所有權移轉登記前，被上訴人占有系爭房屋，是否應再給付羅瑞玲租金，則端視雙方除買賣契約外，是否另有租約之合意？惟觀諸系爭買賣契約第2條約定「乙方（即羅瑞玲）同意甲方（即被上訴人）先行付定金新台幣捌拾萬元整，將房屋交予甲方作任何裝修，甲方應無條件配合乙方辦理自用住宅優惠稅率。」（見原審卷第21頁），足知被上訴人於系爭建物未辦理產權過戶前即占有系爭建物，乃係羅瑞玲依約交付予被上訴人用以裝修，尚無從推論雙方就此占有另成立租賃契約，且綜觀系爭買賣契約全文，亦無任何關於被上訴人與羅瑞玲間有租賃關係或須支付羅瑞玲租金之約定。是上訴人前揭主張，自無足取。
⑵再證人 陳碧雲 雖證稱曾於96年6月12日陪同羅瑞玲至系爭建
物與被上訴人談租金之事，惟其亦證稱租約一事係由羅瑞玲告知，其未曾見過租約，而雙方簽訂系爭買賣契約時其未在場等語(見原審卷第96-98頁）。是依證人陳碧雲之證述，尚不足以證明羅瑞玲與被上訴人簽訂系爭買賣契約時，雙方有以口頭約定租約。而證人即草擬系爭買賣契約之代書 何美珠 則到庭證稱，系爭買賣契約為其所草擬，簽約時其有在場，雙方除了談買賣房屋外，其並無聽到談及房屋出租之情事，之前是否有租金，其亦不清楚等語綦詳(見原審卷第100頁）。證人何美珠為羅瑞玲與被上訴人簽訂系爭買賣契約時在場見聞之人，就雙方有無談及租賃契約，理應知悉甚詳，且與系爭買賣契約之內容相符，其證言，應堪採信。足證羅瑞玲與被上訴人簽訂系爭買賣契約時，雙方並未就系爭建物有租約之約定，與租金仍依原有租約給付之情形。是上訴人主張羅瑞玲與被上訴人有以口頭為租約之意思表示，亦無足取。至證人陳碧雲雖證稱被上訴人有同意給付一半之租金(見原審卷第97頁），惟據證人何美珠證述，雙方簽訂系爭買賣契約時，並未論及租賃之事，於簽約1年後，被上訴人要求過戶時，羅瑞玲始提出租金之要求，而其本於勸和不勸離之立場，有勸被上訴人於可接受之範圍，同意羅瑞玲之要求等語，足徵縱被上訴人於96年6月12日證人陳碧雲陪同羅瑞玲索取租金時，表示願給付210,000元，亦僅係其接受何美珠之建議，同意補貼其相當金額而已，尚無從認定雙方有給付租金之合意。
⑶又上訴人就羅瑞玲與被上訴人簽訂系爭買賣契約時，雙方究
有無為租約之意思表示，其陳述前後不一，上訴人先係主張雙方有以口頭約定租賃關係繼續存在(見本院卷第93頁反面)，嗣改主張兩造間係民法第451條之不定期租賃關係(見本院卷第96頁)；而就口頭約定租賃關係之租期部份，則係先稱自95年5月15日至96年5月14日止，再改稱自95年5月15日至96年7月16日止(見本院卷第94頁)，是上訴人主張羅瑞玲與被上訴人間有租賃關係存在，即難採信。
⑷此外，上訴人復未能舉證證明羅瑞玲與被上訴人除買賣契約
外，另再成立租賃契約，則其主張羅瑞玲與被上訴人間有租賃關係存在，尚屬無據。
㈡上訴人請求被上訴人給付租金與租約終止後之違約金有無理
由？依上所述，系爭建物自94年5月15日起至簽訂系爭買賣契約前，承租系爭建物者均為中陞公司，並非被上訴人，而上訴人復無法證明羅瑞玲與被上訴人簽訂系爭買賣契約時，雙方另有租賃契約之約定，準此，上訴人請求被上訴人給付租金與租約終止後之違約金，即屬無據。
㈢被上訴人是否無權占有系爭建物？上訴人請求被上訴人遷出
系爭建物有無理由？被上訴人於系爭建物未辦理產權過戶前即占有系爭建物，乃係羅瑞玲依系爭買賣契約第2條之約定，將系爭建物交付予被上訴人用以裝修，且綜觀系爭買賣契約全文，亦無任何關於被上訴人與羅瑞玲間有租賃關係或須支付羅瑞玲租金之約定，而上訴人亦未能舉證證明羅瑞玲與被上訴人間除買賣契約外，另再成立租賃契約，業述如前，則羅瑞玲於96年7月16日以台北南陽郵局第2477號存證信函（見原審卷第26頁）催告被上訴人於5日內給付租金420,000元，逾期則終止租賃契約，並以此為理由，解除系爭買賣契約，其解除買賣契約，即難謂合法。是以，被上訴人基於系爭買賣契約占有系爭建物，自屬合法占有，上訴人主張被上訴人無權占有，請求被上訴人遷出系爭建物，自無理由。
七、綜上所述，系爭建物自94年5月15日起至簽訂預定房屋買賣契約書前，承租系爭建物者均為中陞公司，非被上訴人，而羅瑞玲與被上訴人簽訂系爭買賣契約時，上訴人復無法證明雙方另有租賃契約之約定。從而，上訴人主張羅瑞玲於96年7月16日將系爭建物及所坐落之土地信託登記予上訴人，並於96年8月6日將其對被上訴人得主張之租金請求權、解除契約後之返還房屋請求權及其他被上訴人違約所生之請求權讓與上訴人，乃依所有物返還請求權、不當得利請求權、解除契約回復原狀請求權、定期租賃關係與債權讓與等之法律關係，請求㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應自系爭建物遷出，並將房屋騰空返還於上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人420,000元，及自96年10月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自96年7月17日起至清償日止，按月給付上訴人30,000元。㈣被上訴人應給付上訴人87,097元，及自96年7月18日起至清償日，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件因事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊、防禦方法暨所為之立證，與判決之結果不生影響，無庸再逐一予以論究，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國98年2月11日
民事第三庭審判長法官丁蓓蓓
法官孫正華法官魏式瑜以上正本係照原本作成本件不得再上訴。
中華民國98年2月11日
書記官曾鈺馨