臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
111年度板簡字第1923號
原告 陳光奇
訴訟代理人 吳錫欽 律師
被告 魏千玲
訴訟代理人 鄭國謀
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國111年12月1日經言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
原告為新北市○○區○○段0000○號（門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號3樓，下稱系爭房屋）之所有權人。訴外人 鄒彥華 於民國109年5月1日未經原告同意，擅自與被告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），將系爭房屋出租予被告。原告知情後多次向被告表示系爭租賃契約對原告無拘束力，願給予優厚搬遷補償，請求被告遷離，然為被告所拒。嗣後原告於111年4月14日委請律師發函，主張依系爭租賃契約第11條，系爭租賃契約對原告不生效力，並依系爭租賃契約第21條規定，主張解除契約，請求被告限期遷離。惟被告仍不回應，且拒不遷出。訴外人鄒彥華未經原告同意簽訂系爭租賃契約，係無權處分，非經權利人承認，不生效力，原告既已表明否認之意思，自得依民法第767條之規定主張所有物返還及除去妨害請求權，並依系爭租賃契約第21條解除（終止）系爭租賃契約，為此，爰依民法第767條所有物返還請求權及租賃契約第21條解除(終止)系爭租賃契約，並聲明：㈠被告應將座落新北市○○區○○段0000○號(門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號3樓)之建物全部遷讓返還原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠本件系爭房屋之租賃關係存在於訴外人鄒彥華(出租人即原告之配偶)與被告(承租人)之間，縱使原告為系爭房屋所有權人，惟其並非出租人，且訴外人鄒彥華亦非原告代理人(訴外人鄒彥華從未表示係代理原告簽訂系爭租約)，原告援用系爭租賃契約第11條及第21條等規定，於法無據，委無足採。
㈡被告承租系爭房屋房屋，自101年5月1日起至102年4月30日止、自102年5月1日起至103年4月30日止、自103年5月1日起至104年4月30日止、自104年5月1日起至109年4月30日止，以及最近一次從109年5月1日至114年4月30日止，均係由鄒彥華出租系爭房屋予被告，系爭租賃契約存在於鄒彥華與被告間，與原告無涉。
㈢況被告於101年間與出租人鄒彥華簽訂系爭租賃契約時，原告亦有在場，原告並向被告與被告配偶表明「以後有甚麽事就直接找鄒彥華就好了」，足見系爭租賃契約係經過原告同意甚明。縱然原告所述訴外人鄒彥華於109年5月1日未經原告同意擅自與被告簽訂房屋租賃契約書為真，焉有任由被告繼續支付租金而居住使用系爭房屋達2年時間之久，而沒有出面主張任何權利，顯與常情有悖。從而，原告既然知悉系爭房屋已於109年5月1日由訴外人鄒彥華出租予被告，且被告於110年11月、12月起經過出租人同意將租金交予原告，足認原告對於系爭租賃契約至少應有默示同意之事實。
㈣被告於101年5月1日起持續向訴外人鄒彥華承租使用系爭房屋，最近一期之租期則至114年4月30日止，且系爭租賃契約係經原告同意所簽訂，則被告占有系爭房屋為有權占有，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告遷讓房屋，洵屬無理，應予駁回。
三、法院之判斷：
原告主張其為系爭房屋之所有權人，訴外人鄒彥華未經原告同意擅自將系爭房屋出租予被告等情，業據其提出系爭房屋建物登記第一類謄本、系爭房屋之房屋租賃契約書、吳錫欽律師事務所律師函及中華郵政掛號郵件收件回執為證，被告對於前開證據之形式真正並不爭執，然否認原告主張系爭房屋係未經原告同意而出租乙節，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：原告是否同意訴外人鄒彥華將系爭房屋出租予被告？原告依系爭租賃契約第21條解除或終止契約，有無理由？原告依民法第767條第1項前段訴請被告返還系爭房屋，有無理由？茲分述如下：
㈠原告是否同意訴外人鄒彥華將系爭房屋出租予被告？
⒈原告固主張鄒彥華未經原告同意將系爭房屋出租予被告使用，惟此部分為被告否認，經本院依被告聲請通知證人即原告配偶鄒彥華到庭，證人鄒彥華於本院證稱：伊前曾與被告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，最早是101年就出租給被告，出租系爭房屋予被告乙事，原告知道，一開始是透過永慶房屋的李先生，當時伊與原告、被告、被告訴訟代理人4個人在永慶房屋簽約，之後有換約，原告都是交給伊處理，每年的約原告都是說交給伊處理就好，原告每次都知道何時換約，最後一次也知道，原告於108年就搬出去沒有跟伊住在一起，伊是發現保險箱被打開之後，才發現最後一次的租約不見，所有房客的續約跟房屋修繕都是伊在處理，從第一次簽約到最後一次，都是伊跟被告的配偶在處理，原告沒有告訴伊不能簽，原告應該知道，因為伊都是依慣例在簽，原告也沒有表示過系爭房屋不要再出租等語（見本院卷第132至133頁），足認系爭房屋出租乙事，原告知情且同意。
⒉原告固否認知悉系爭租賃契約之存在，主張係自行返回住家打開房子保險箱才看到的云云，惟系爭房屋早於101年5月1日即由原告同意由訴外人鄒彥華擔任出租人，將系爭房屋出租予被告，此有被告所提出系爭房屋歷年之房屋租賃契約在卷可稽（見本院卷第77至119頁），原告亦自認第一次出租確實有交給鄒彥華處理等語（見本院卷第124頁），則系爭房屋確由原告交給證人鄒彥華出租管理並收益中，其對於系爭房屋出租及嗣後換約之事，實難諉稱不知，況系爭房屋之租賃契約歷經數次換約，原告皆未表示異議，更於111年1月1日收取被告所支付之租金，經原告自認在卷（見本院卷第136頁），足見原告對於鄒彥華管理系爭房屋並出租乙事，顯屬知情。其主張訴外人鄒彥華未經同意出租系爭房屋，應非事實。
㈡原告依系爭租賃契約第21條解除或終止契約，有無理由？
查，系爭租賃契約係由鄒彥華與被告所簽署，此觀諸系爭租賃契約之立契約人欄位即明（見本院卷第27頁），依債之相對性原則，契約之效力僅存在於契約當事人間，原告無權依系爭租賃契約而為主張，故原告依系爭租賃契約第21條所為之解除或終止契約，顯無理由。
㈢原告依民法第767條第1項前段訴請被告返還系爭房屋，有無理由？
按民法第767條第1項前段規定之所有物返還請求權，須占有人無占有所有物之合法權源，始足當之。倘占有人有占有之合法權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又租賃契約，因當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，出租人並不以租賃物之所有人為限。第三人如經所有人同意或授權出租租賃物，該所有人對承租人原則上不得行使所有物返還請求權（最高法院109年度台上字第2880號判決意旨參照）。查，被告為系爭房屋之承租人，其依系爭租賃契約占有系爭房屋，於法律上並非無占有權源之人，原告固為系爭房屋之所有權人，惟其已同意由配偶鄒彥華出租管理，則鄒彥華將系爭房屋出租予被告使用，原告對於系爭房屋之使用權於租賃期間內應同受限制，於租賃契約存續期間內不得再向承租人行使所有物返還請求權。從而，原告依民法第767條第1項前段訴請被告返還系爭房屋，為無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及租賃契約第21條約定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官陳怡親
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
書記官劉芷寧