裁判字號：臺灣高等法院高雄分院111年重上字第22號民事判決
裁判日期：民國111年05月18日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院高雄分院民事判決111年度重上字第22號上訴人 洪金蓮
何榮輝 何榮煌 共同訴訟代理人 楊昌禧 律師
何美娥 上訴人 何淑芬
何淑娟 被上訴人 唐嘉宏 訴訟代理人 蔡念辛 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年1月19日臺灣屏東地方法院110年度重訴字第77號第一審判決提起上訴，本院於111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張上訴人洪金蓮等5人，均為 何有 好之繼承人，繼承訟爭土地上租賃權及地上建物，因該租賃關係已終止，被上訴人請求上訴人5人拆屋還地，經原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人洪金蓮、何榮輝、何榮煌3人提起上訴，其上訴效力及於未經上訴之原審共同被告何淑芬、何淑娟2人，爰將何淑芬等2人併列為上訴人。又何淑芬、何淑娟未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○市○○段000○000地號土地（訟爭土地）為被上訴人所有， 何有好 於60年間向被上訴人承租用種植稻米，並在地上興建屏東市○○街00號之1如附圖所示編號A、B、C之未辦所有權登記建物（合稱系爭建物），惟未訂書面契約，也沒有約定租期，屬不定期之一般租賃契約。因何有好已於民國96年1月18日死亡，上訴人均為其繼承人仍繼續占有使用該土地迄今，經被上訴人以起訴狀繕本之送達對其為終止租賃契約之意思表示，依民法第45
5條、第767條規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將土地返還。聲明求命上訴人應將屏東縣○○市○○段000地號土地上如附圖所示編號285（32）部分面積42平方公尺之A建物、編號285（28）部分面積289平方公尺之B建物及編號285
（4）部分面積30平方公尺之C建物拆除；並將該號土地面積1604平方公及同段286地號土地面積39平方公尺返還被上訴人；並陳願供擔保，聲請為假執行宣告。
三、上訴人洪金蓮、何榮輝、何榮煌則以：何有好向被上訴人承租系爭土地係為建築房屋使用而租賃，上訴人依繼承關係共同繼承何有好對該土地之租賃權。兩造間為土地法上之租地建屋關係，被上訴人一方不得任意終止契約，上訴人並非無權占有等語，資為抗辯。
四、原審為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服，上訴求將原判決廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴及假執行聲請；被上訴人則請求駁回上訴。
五、兩造不爭執事項上該土地為被上訴人所有，屬建築用地，於民國44年7月間即編為一般住宅區；上訴人繼承何有好與被上訴人於60年間所訂之該土地租賃關係，並從96年間繼承系爭建物所有權，繼續占用上該土地迄今。
六、爭執事項：上訴人之被繼承人何有好與上訴人所訂租賃契約，究係民法規定之一般租賃，抑或為土地法第103條之租地建屋契約?為兩造所唯一爭執之點。
七、本院判斷：㈠租用基地建築房屋，係指出租人與承租人約定，由承租人租
用土地來建築房屋所訂之契約。若承用土地之目的為供作建築房屋以外之目的（例如：種植、堆放物品、停車場或建造房屋以外之建物等）而為，則非屬租地建屋契約。經查，被上訴人所有之上該285號土地面積1604平方公尺，286號土地面積39平方公尺（二者面積共計1643平方公尺），而系爭占用土地之建物A面積42平方公尺、建物B面積為289平方公尺、建物C面積為30平方公尺（建物面積共計361平方公尺），其中之建物C本身且係為儲物、停車棚架，而非房屋，除此之外其餘之土地（即北側）則為種植芒果、雜木及長雜草之空地，業據被上訴人先前訴請上訴人 何金蓮 拆屋還地事件（屏東地方法院110年度屏訴字第4號；以下簡稱前案）經法官會同當事人及屏東地政事務所人員勘驗並測量明確，有該110年1月21日勘驗筆錄、照片、土地複丈成果圖可稽（前案卷第79至91頁）。經核上該地上建物面積僅約佔全部土地面積約5分之1弱，查該承租土地總面積高達1643平方公尺，依該土地面積之大，及房屋與土地面積比例相距甚多，而所建房屋又無申請建築許可等情形，衡情與租地建屋之通常情形已然有悖。況，被上訴人於前案起訴前，曾於109年7月15日發函予上訴人洪金蓮對其為終止租約之表示，洪金蓮即委任 蔡文斌 律師於同年月20日函復被上訴人，表示其被繼承人何有好係與被上訴人承租系爭285、286號土地耕作，均有按時繳納租金（前審卷第74至77頁，原審卷第65至71頁）。從上該情形，足以認定系爭土地之租賃並非租地建屋之租賃契約，上訴人主張其與何有好所訂契約，是供其耕作使用為可信。上訴人辯稱何有好於民國60年間向被上訴人承租土地建屋後，在房屋附近空地種植果樹供自己食用云云。惟何有好承租系爭土地面積達1643平方公尺（約1.69台分），通常情形即不可能屬基地建屋之租賃，已如前述，是上訴人主張係租地建屋契約，自不足取。
㈡上訴人嗣在本院以：何有好的母親 潘潮 早年即設籍該處，系
爭建物係潘潮所建云云。經查，據屏東○○○○○○○○○檢具之戶籍謄本記載，潘潮係何有好母親，於民國35年10月在該處初次設籍，該址原係復光街22號，民國47年2月1日變更為復光街10-1號，潘潮於64年8月死亡，何有好繼為戶長，何有好係於45年間與洪金蓮結婚，戶籍登記簿登載職業為傭役（謄本等資料置放本院卷之附袋內）。據上訴人洪金蓮在前案法官於110年1月21日勘驗系爭土地及建物時，就法官所詢各該房屋係何人出資興建，答稱係何有好，現由洪金蓮及何榮輝居住（前案卷第79頁）；據屏東縣政府財稅局檢送之稅籍編號0000000000（姓名潘潮）房屋坐落屏東縣○○市○○街0000號稅籍資料，記載61年、64年、65年、67年間曾經普查之房屋標示查丈紀錄，該土地上有磚石造（構造主體：竹土灰）屋頂為台瓦、杉木門窗，以竹土灰隔壁內牆面、混凝土地坪之房屋二間，房屋於109年間經歷年數各為56年、54年，有房屋稅110年房屋課稅表、屏東縣房屋稅籍登記表、標示查丈紀錄、房屋平面圖可參（前審卷第47、49、50頁；至於前審卷第43、45、46頁之同門牌稅籍編號00000000000建物，乃記載納稅人為 吳清水 之房屋），足信被上訴人主張上該土地之前已被占用，甚至蓋屋在其上，始會如是等情要屬可採。即系爭土地上原先之房屋，早年由潘潮建造，經何有好繼承後為新增或改建，嗣於何有好死亡後，由上訴人等繼承，並非何有好於60年間與被上訴人成立租地建屋契約，該60年間所訂之土地租賃契約乃土地之一般租賃。又系爭土地早期之地目雖為旱地，惟於民國44年7月15日發佈之屏東都市計劃，已將其使用分區劃為第一種住宅區（原審卷第57頁），並非土地法第106條所稱之農地，雖被上訴人將之出租予何有好作耕作之用，然非屬耕地租用，無耕地三七五減租條例之適用。
㈢所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。被上訴人與何有好所訂立的土地不定期租賃契約，係同意土地供耕作使用（約定每年租金新臺幣1700元），並非基地建築租賃契約。被上訴人以起訴狀繕本之送達對何有好之全體繼承人即上訴人為終止該不定期土地租賃契約之表示，並定送達翌日起算30日為終止日，至遲於110年11月20日前均已生終止契約之效果（見原審卷之起訴狀及送達證書）。復因對系爭建物有事實上處分權之上訴人渠等上述建物坐落土地上，影響被上訴人土地使用完整性妨害所有權行使，該租賃契約既已終止，則被上訴人依民法455條、第767條第1項前段、中段規定為請求，於法有據。
八、綜上，被上訴人以租賃契約已終止，上訴人有事實處分權之上該建物已無占用被上訴人土地之正當權源，且妨害被上訴人所有權之行使，被上訴人依所有權之作用，請求上訴人將上該如附圖A、B、C所示建物拆除，並將285號土地1604平方公尺、286號土地39平方公尺返還予被上訴人，應予准許。
原審判命上訴人如數給付，核無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴，爰判決如
主文。中華民國111年5月18日
民事第二庭
審判長法官黃國川
法官李怡諄法官許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年5月18日
書記官戴志穎附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。