臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第995號
原 告 川江不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 沈雅純
訴訟代理人 陳後祥
被 告 高小倩
訴訟代理人 鄧翊鴻 律師
上列當事人間請求給付報酬事件，於民國103年1月2日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟肆佰貳拾元，其中新臺幣叁仟壹佰柒拾壹元
由被告負擔，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾玖萬陸仟
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴聲明請求被告
給付新臺幣（下同）31萬9,200元，及自支付命令送達翌日
起算之法定遲延利息。嗣於本院審理中，具狀變更聲明僅請
求上開金額，並減縮上開利息部分之請求，核屬單純減縮應
受判決事項之聲明，依上規定，自應准許。
二、原告主張：
㈠被告於民國101年10月5日與原告簽訂專任委託銷售契約書
，委託原告銷售被告所有門牌號碼新北市○○區○市○路○
段○○○巷○○弄○○號4樓之房地，除約定委託銷售總價為798
萬元，委託期間自簽約日起至102年6月30日止外，並於系
爭契約第12條第1項明文約定，被告如於委託期間內，自行
將系爭房地出售或另行委託第三者仲介或片面終止契約者，
被告應給付委託總價4％即31萬9,200元（計算式：7,980,
0004％＝319,200）予原告，視為原告已完成仲介義務
，被告應全額一次付清服務報酬。詎料，被告於委託銷售期
間內，除藉故拖延帶看系爭房地，及拒絕提供鑰匙、權狀影
本等資料外，更於委託銷售期間內之102年5月25日，私下
自行將系爭房地以740萬元出售予訴外人 葉玲 ，並於同年7
月4日辦妥所有權移轉登記，已經違約，應依上開違約罰則
之約定，全額一次給付如上金額之服務報酬予原告。原告一
再催索未果，乃依據系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等
語，並聲明求為判決被告給付31萬9,200元，及以供擔保為
條件宣告假執行。
㈡對被告答辯補陳略以：委託銷售期間內，原告善盡義務依約
替被告尋覓買方，但每當通知被告欲進行帶看時，被告則一
再拖延不配合帶看，意圖使交易不成，且被告亦未依約提供
鑰匙、權狀影本等資料予原告，蓄意使交易不成立，此外被
告於委託銷售期間內，亦未曾表示要解除系爭契約等語。
三、被告則以：被告與原告簽訂系爭契約，是與原告經紀人員陳
後祥接觸，簽約後因房屋未整理清空，陳後祥要求被告兩週
內將物品搬完，此期間均是由被告陪同陳後祥安排之客戶看
屋，由於陳後祥表示已將屋內稍微整理，且不會動到其他物
品，又與被告安排看屋時間不易，要求被告交付房屋鑰匙，
被告即將鑰匙交予陳後祥。在前揭兩週左右期間，被告觀察
到原告對於系爭房地介紹不詳細，且一再表示房子不好賣，
和簽約前態度不同，又陳後祥一再要求被告降價出售，被告
即向陳後祥表示不願出售，並請陳後祥交還鑰匙，且向陳後
祥詢問是否須書面解約，陳後祥表示口頭告知即可，被告不
疑有他，遂未要求就解約事宜訂立書面，是兩造於系爭房地
出售前已合意終止系爭契約，被告並未違約；況原告並無做
出具體貢獻，亦無舉證在委託期間做了多少帶看及廣告事宜
，且被告自行出售實拿者僅710萬元，依約定之委託銷售總
價4％作為違約金數額，亦屬過高等語，資為抗辯，並聲明
求為判決駁回原告之訴。
四、經查，原告主張兩造於101年10月5日簽訂系爭契約，委託
原告銷售被告所有之系爭房地，委託期間自簽約日起至102
年6月30日止，委託銷售總價為798萬元，且系爭契約第12
條第1項明文約定「甲方（即被告）如有下列情形之一者，
視為乙方（即原告）已完成仲介之義務，甲方應全額一次給
付服務報酬予乙方：一、於委託期間內，甲方自行將委託買
賣標的出售或另行委託第三者仲介或片面終止本契約者，甲
方應給付委託總價額4％與乙方。…」；嗣於委託期間內之
102年5月25日，被告自行將系爭房地出售予葉玲，並於10
2年7月4日辦妥所有權移轉登記等事實，業據提出系爭契
約書、系爭房地登記第二類謄本及不動產交易實價查詢服務
網頁列印資料等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。
五、原告主張：被告於委託原告銷售系爭房地期間內，自行將系
爭房地出售，已構成違約，乃依系爭契約第12條第1項關於
違約罰則之約定，請求被告給付委託銷售總價4％之違約金
等情，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件爭點為
：㈠系爭契約於被告自行出售系爭房地前，是否已經兩造合
意終止？㈡原告依系爭契約第12條第1項所請求者，究屬服
務報酬或違約金？㈢如係違約金，原告請求被告給付委託銷
售總價4％之31萬9,200元，是否適當？茲審究如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之當事
人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任
。本件被告抗辯兩造就系爭契約已有合意提前終止之約定存
在，既為原告所否認，則被告即應就兩造曾有如此約定之事
實，負舉證責任。經查，被告雖抗辯：伊在簽約後約兩週左
右之期間，即向陳後祥表示不願意出售，陳後祥表示口頭解
約即可云云，惟業經原告否認，陳稱：被告於委託期間內，
未曾表示要解除系爭契約等語，而被告就此抗辯事實並未能
舉何證據以實其說，自非可採；是原告主張系爭契約於被告
自行出售系爭房地前並未經兩造合意提前終止等語，堪認屬
實。
㈡又按民事訴訟所謂不干涉主義（廣義的辯論主義）係指當事
人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及
證據，亦不得斟酌之，此觀民事訴訟法第388條之規定自明
。至於適用法律，係法官之職責，不受當事人所主張法律見
解之拘束。因此，辯論主義之範圍僅為判決基礎之事實及其
所憑之證據，而不及於法律之適用。查系爭契約係被告委託
原告居間，由原告提供訂約機會或為訂約之媒介，促使系爭
房地買賣之成立。系爭契約第12條固約明：「甲方（即被告
）如有下列情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之
義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：一、於委託期
間內，甲方自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介
或片面終止本契約者，甲方應給付委託總價額4％與乙方。
…」等語，惟依民法第568條第1項規定：「居間人，以契
約因其報告或媒介而成立者，得請求報酬」，可見居間人報
酬之請求，乃以契約因其報告或媒介而成立者為限。則上開
約定核其性質，自非屬居間買賣成立而應支付服務報酬之約
定，而係關於委託人如自行出售委託標的致債務不履行時，
應支付「違約金」予受託人之約定，因而系爭契約第12條第
1項所稱「委託總價額4％」，應認係賠償總額預定性之違
約金。
㈢再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又違約金是否相當，須依一般客觀事實
，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能
如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準
（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號等判例
參照）。本院衡酌被告自承：簽約後因房屋未整理清空，陳
後祥要求被告兩週內將物品搬完，此期間均是由被告陪同陳
後祥安排之客戶看屋等語，足見被告自行出售系爭房地前，
原告已付出相當勞費與時間成本，而原告因被告違約亦非無
勞務費用之省去等情形，併參諸不動產經紀業管理條例第19
條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報
酬，其經營仲介業務者，並應依『實際成交價金』或租金按
中央主管機關規定之報酬標準計收」，而內政部以89年5月
2日台內中地字第0000000號函訂定，89年7月19日台內中
地字第0000000號函修正之不動產仲介經紀業報酬計收標準
規定，其第1點規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介
業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計
不得超過該不動產『實際成交價金』6％或1個半月之租金
」，本件兩造約定之委託銷售金額為798萬元，而被告就系
爭房地自行出售之交易總價，依不動產交易實價查詢服務網
頁所示則為740萬元等一般客觀事實及社會經濟情況，認原
告所得請求之違約金數額應核減為以前揭實價登錄交易總價
4％計算之29萬6,000元（計算式：7,400,0004％＝29
6,000）為適當。
六、綜上所述，被告抗辯系爭契約於其自行出售系爭房地前已經
合意終止云云，既非可信，則被告於有效之約定委託銷售期
間內，違約自行出售系爭房地予第三人，原告據此依系爭契
約第12條第1項關於違約罰則之約定，請求被告支付違約金
，乃屬有據。從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告
給付之金額，以其中29萬6,000元，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟
適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項
第3款之規定，應依職權宣告假執行，並依同條第2項之規
定，依職權為被告預供擔保得免為假執行之宣告。至原告敗
訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結
果不生影響，爰不一一論述。
九、依民事訴訟法第436條第2項、第79條，判決如主文，並依
職權確定訴訟費用額為3,420元（第一審裁判費），其中3,
171元應由被告負擔，餘由原告負擔。
中華民國103年1月27日
士林簡易庭法官李冠宜
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年1月27日
書記官蘇彥宇