裁判字號：臺灣苗栗地方法院109年訴字第249號民事判決
裁判日期：民國109年11月26日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣苗栗地方法院民事判決109年度訴字第249號原告 黃祺惠 訴訟代理人 吳榮昌 律師被告 劉美櫻 訴訟代理人 李元威
王炳人 律師 江錫麒 律師上一人複代理人 周銘皇 律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國109年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告就臺灣苗栗地方法院一○八年度司執字第五七一四號強制執行事件執行標的如附表一所示建物之優先承買權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張被告就本院108年度司執字第5714號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序之拍賣標的即附表一所示建物（下稱系爭房屋）及附表二所示土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）並無共有人之優先承買權，然被告主張其就系爭房地具優先購買權，是原告與被告間就被告是否存有優先承買權一節有所爭執，對於原告私法上之地位顯有侵害之虞，揆諸前揭說明，即有受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
貳、實體方面
一、原告主張：訴外人即債務人 劉富雄 （已歿）所有、由其遺產管理人即訴外人 李茂禎 律師所管理系爭房地，為系爭執行事件拍賣程序之拍賣標的，經原告以總價新臺幣（下同）1,511,000元投標拍定購買系爭房地並已繳清價金。惟因本院執行處公告通知其他基地所有人行使優先承買權，經被告即系爭土地共有人向本院聲請優先承買系爭房地，致原告無法決標取得系爭房地。本件拍賣公告並無土地共有人有優先承買權之記載。又系爭土地後方有相連之同段1540-2、1549地號土地（下各稱1540-2土地、1549土地），1540-2土地係自系爭土地分割而來，且系爭土地、1549土地上均有數棟瓦房或鐵皮混瓦房，系爭房屋則為被繼承人劉富雄所有，其他瓦房則可能為劉富雄之親戚所有；系爭房屋與其他瓦房或鐵皮混瓦房均位在圍牆內，共用一大門，共用衛浴，共用廚房，甚且共用「苗栗縣○○市○○里○○○巷0號」之住址，且系爭土地、1540-2土地均屬劉富雄與他人共有或單獨所有之土地，堪認系爭房地與連同1540-2土地、1549土地、其他數棟瓦房或鐵皮混瓦房、圍牆、大門、衛浴、廚房，屬民法第
799條第1、2項所規定之區分所有建築物及基地，即系爭房地為區分所有建築物之專有部分，共用之圍牆、大門、衛浴、廚房則屬區分所有建築物之共有部分，故本件系爭房地之買賣依民法第799條第5項、土地法第34條之1執行要點第11點（三）、土地登記規則第98條之規定及民法物權編施行法第8條之5第3、4、5項之規定及立法意旨，不適用土地法第34條之1關於土地共有人優先承買權之規定，則被告就系爭房地均無土地法第34條之1之優先承買權存在。另系爭土地應有應轉載如苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地（下稱1584土地）登記謄本所示之地上權內容，係系爭土地之登記謄本漏未轉載，系爭土地與1584土地應係同時設定之同一地上權，故系爭土地與1540-2土地、1549土地上之數棟瓦房、鐵皮混瓦房及各戶共用之圍牆、大門、衛浴、廚房等，應為劉家宗族整體規劃共同興建，系爭房屋應屬透天集居式之區分所有建築物住宅，且系爭房屋對系爭土地有地上權存在，故系爭土地其他共有人對於系爭房地並無優先承買權。為此，爰訴請確認被告於系爭執行事件對系爭房地之優先承買權不存在等語。並聲明：㈠確認被告就系爭執行事件執行標的即系爭房屋之優先承買權不存在。㈡確認被告就系爭執行事件執行標的即系爭土地之優先承買權不存在。
二、被告則以：被告為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1第4項之規定及台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱金服公司）109年1月10日108苗金職同字第274號函內容，被告就系爭房地具有優先承買權。又被告否認系爭房屋為公寓大廈或區分所有建物，系爭房屋並沒有與其他房屋共用圍牆、大門、衛浴、廚房，亦沒有共用圍牆，且依苗栗縣苗栗地政事務所109年4月29日苗地二字第1090002590號函意旨可知系爭房屋與土地登記規則定義之區分所有建物不符。再依民法第838-1條規定，若原告於系爭執行事件拍賣程序得標取得系爭房屋所有權，由被告優先承買系爭土地，則原告將在被告所承買之土地取得法定地上權，影響被告承買系爭土地之利用及價值，系爭執行事件之拍賣程序變更優先承買條件，違反強制執行法第81條、辦理強制執行事件應行注意事項第43條及相關法定地上權之規定，應予撤銷；系爭執行事件之拍賣程序既應予撤銷，被告之優先承買權即無所附麗，原告之訴為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造整理不爭執之事實及爭點如下：㈠不爭執事項（見本院卷第63頁、第278頁）
1.系爭執行事件委託金服公司拍賣劉富雄所有、其遺產管理人李茂禎律師管理之系爭土地及坐落其上之系爭房屋，系爭房屋因系爭執行事件而暫編2887建號建物。
2.系爭房地於金服公司第二次拍賣程序中，經原告於109年3月17日以1,511,000元投標拍定，並於109年3月19日繳納上開價金完畢。
3.被告於109年3月20日向本院具狀表示欲優先承買系爭房地。
4.被告為系爭土地之共有人之一。㈡爭點（見本院卷第63頁至第64頁、第278頁）
1.被告得否依土地法第34條之1第4項規定行使系爭房屋之優先承購權？
2.被告得否依土地法第34條之1第4項規定行使系爭土地之優先承購權？
3.原告訴請確認被告對系爭房地之優先承購權不存在，有無理由？
四、本院得心證理由：㈠共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單
獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。又土地法第34條之1第4項僅規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，並無限制土地共有人之一在共有之土地建築房屋，於該共有人之應有部分之土地連同房屋併同被拍賣時，他共有人對該出賣之土地應有部分（含房屋占有之基地）無優先承購權，被上訴人係系爭土地共有人之一，對系爭土地自有優先承購權（最高法院72年度台上字第3434號判決意旨參照）。另優先購買權，有依法律規定，亦有依當事人約定，惟不得由執行法院創設；執行法院於拍賣公告註明優先購買人應一併承買合併拍賣之其他土地或建物，該執行方法仍不能當然使優先購買人得影響原拍定人所取得買受人地位及所得買受之範圍。而承租人優先購買權之規定或土地法第34條之1第4項共有人優先購買權之規定，均寓含促進土地資源最有效率使用之目的及保護優先購買權人固有權益。執行法院拍賣債務人所有之不動產，倘包括優先購買權標的及其他非優先購買權標的，在上開目的範圍內，優先購買權人除優先購買權標的外，固可擴及與優先購買權標的性質具有使用上不可分之範圍而一併承買，逾此部分，優先購買權人應無一併承買之權利，以免使優先承買權之效力過度擴張，致失立法之旨意（最高法院10
7年度台上字第1427號判決意旨參照）。㈡被告為系爭土地之共有人，揆諸前開說明，系爭土地即劉富
雄所有、其遺產管理人李茂禎律師管理之應有部分既經系爭執行事件為拍賣，則被告自得依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權，是被告依土地法第34條之1第4項規定，主張對系爭土地有優先承買權存在，應屬有據。又系爭房屋為劉富雄所有，被告非系爭房屋之共有人等情，為兩造所不爭執，則被告就系爭房屋自無土地法第34條之1第4項規定之優先承買權存在。復金服公司109年1月10日108苗金職同字第274號函載內容並無註記被告就系爭房屋具優先承買權，有被告提出之該函存卷可參（見本院卷第71頁至第73頁），且優先購買權不得由執行法院創設，執行法院於拍賣公告註明系爭土地與系爭房屋應合併拍賣，此執行方法仍不能當然使被告得影響原拍定人即原告所取得買受人地位及所得買受之範圍，被告依土地法第34條之1第4項僅得優先承買系爭土地，並無一併承買系爭房屋之權利，故被告此部分主張其就系爭房屋有優先承購權存在云云，尚屬無據。另系爭執行事件就系爭房地之拍賣程序，固經本院司法事務官以
108年度司執字第5714號裁定撤銷，惟上開司法事務官之處分業經本院以109年度執事聲字第10號裁定廢棄，有相關裁定存卷可參（見本院卷第255頁至第259頁、第265頁至第
273頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗確認無訛。是上開拍賣程序迄至本件言詞辯論終結時，仍屬合法有效存在，則被告抗辯上開拍賣程序違反強制執行法第81條、辦理強制執行事件應行注意事項第43條及相關法定地上權之規定而應撤銷等語，核與本件優先承買權是否存在之判斷無涉，併此敘明。
㈢稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部
，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第1項、第2項定有明文。查系爭房屋為劉富雄單獨所有之一棟一層構造未辦保存登記建築物，有系爭執行事件卷宗內之相關照片、苗栗縣苗栗地政事務所108年8月12日建物測量成果圖、謄本、世通不動產估價師事務所估價報告書之現況照片存卷可參，可徵系爭房屋為劉富雄單獨所有、獨立使用之建物，並無數人區分一建築物而各專有其一部，亦無可區別共有部分、專有部分之情形，自難認符合上開規定所指之區分所有建築物。又原告主張：系爭土地、1540-2土地及1549土地上均有數棟瓦房或鐵皮混瓦房，系爭房屋則為被繼承人劉富雄所有，其他瓦房則可能為劉富雄之親戚所有，系爭房屋與其他瓦房或鐵皮混瓦房均位在圍牆內，共用一大門，共用衛浴、廚房及共用一住址，系爭土地、1540-2土地均屬劉富雄與他人共有或單獨所有之土地，系爭房地與連同1540-2土地、1549土地、其他數棟瓦房或鐵皮混瓦房、圍牆、大門、衛浴、廚房應屬民法第799條第1、2項所規定之區分所有建築物及基地等語。然查，原告所主張系爭房屋與1540-2土地、1549土地上其他房屋共用圍牆、大門、衛浴、廚房乙節，為被告所否認。復系爭土地、1540-2土地上雖有數棟房屋坐落，有系爭執行事件卷宗內之查封筆錄、 茗強 不動產估價師聯合事務所108年5月29日不動產估價報告書、系爭土地及1540-2土地現況照片存卷可考。惟系爭房屋與系爭土地、1540-2土地上其他房屋是否有上開共用圍牆、大門、衛浴、廚房之情形，未經原告提出其他事證以實其說，即屬未明。縱系爭房屋有與系爭土地、1540-2土地上其他房屋有共同使用圍牆、大門、衛浴、廚房，但共用地上物、土地之法律關係多端，亦可能為共有人間分管之債權關係或其他原因，自無從僅憑原告上開主張之共用情事即遽予認定系爭房地為民法第799條第1項、第2項所規定之區分所有建築物及基地。佐以系爭房地經苗栗縣苗栗地政事務所函覆稱：系爭土地為苗栗都市計畫區-部分住宅區、部分人行步道用地，系爭房屋係屬實施建築管理前建造之建物，與土地登記規則第96條所定義之區分所有建物似有不符，亦無法認定該建物之專有部分及其基地之應有部分為何，故應不屬土地法第34條之1執行要點第11點
（三）所稱之區分所有建物之專有部分及其基地之應有部分等語，有該所109年4月29日苗地二字第1090002590號函在卷可參（見本院卷第261頁至第263頁），更徵系爭房地非屬民法第799條第1項、第2項所規定之區分所有建築物及其基地。另原告雖主張1584土地所設定之地上權應為系爭房屋對系爭土地之地上權等語。然查，系爭房屋為未辦保存登記建物，系爭土地並無相關地上權之設定，系爭土地與1584土地並非相鄰，且系爭房屋之所有人劉富雄非1584土地之地上權人等情，有系爭房地及1584土地相關謄本、地籍圖存卷可考（本院卷第33頁、第49頁至第53頁、第201頁至第202頁）。參以本件尚無事證可徵1584土地之地上權人就渠等之地上權是否應及於系爭土地具有爭執，自無從證明原告所指稱依據1584土地之地上權內容得推論系爭房屋對系爭土地具地上權乙節可採。從而，系爭房屋非民法第799條第1項、第2項所規定之區分所有建築物，系爭房屋與系爭土地即無原告所主張區分所有建築物之專有部分及其基地之應有部分之情形，原告執上詞主張本件系爭房地之拍賣程序不適用土地法第34條之1關於土地共有人優先承買權之規定，被告就系爭土地無優先承買權等語，均無可採。
五、綜上所述，原告請求確認被告就系爭執行事件執行標的即系爭房屋之優先承買權不存在，為有理由；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年11月26日
民事第二庭法官賴映岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官彭文章中華民國109年11月26日附表一：
┌─────┬──────┬──────┬─────┬─────┐│建物門牌│基地坐落│建物面積（平│權利範圍│備註││││方公尺）│││├─────┼──────┼──────┼─────┼─────┤│苗栗縣苗栗│苗栗縣苗栗市│地面層：│全部│因系爭執行││市○○里○○○○段1540地│172.2││事件而暫編││際二巷6號│號│總計：172.2││為2887建號│││├──────┤│建物││││附屬建物主要││││││建築材料及用││││││途：雨遮21.9││││││3│││└─────┴──────┴──────┴─────┴─────┘附表二：
┌──────────────────┬──────┬─────┐│土地坐落│面積│權利範圍│├───┬────┬───┬─────┤（平方公尺）│││縣市○鄉鎮市○段│地號│││├───┼────┼───┼─────┼──────┼─────┤│苗栗縣│苗栗市│勝利│1540│307│780分之159│└───┴────┴───┴─────┴──────┴─────┘