臺灣高等法院臺南分院104年度重上字第30號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院104年重上字第30號民事判決

裁判日期：民國104年06月02日

裁判案由：返還價金

臺灣高等法院臺南分院民事判決104年度重上字第30號上訴人 許坤仲 訴訟代理人 吳紹貴 律師被上訴人張 沈玉娟 訴訟代理人 林德昇 律師
李政昌 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國104年2月11日臺灣嘉義地方法院第一審判決（103年度重訴字第87號）提起上訴，本院於104年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人及原審共同被告 邱素珍 二人共有，應有部分各為二分之一，訴外人 陳朝合 於民國（下同）95年6月12日向被上訴人及邱素珍二人，以新台幣（下同）8704萬5000元之價格購買系爭土地，當日並交付870萬元給被上訴人及邱素珍。 伊嗣 於95年12月28日與陳朝合簽立讓渡書，由陳朝合將上開買賣契約之權利義務關係讓與上訴人（含已付款之870萬元買賣價金），上開讓渡書事後並經被上訴人及邱素珍二人簽名確認，惟為求權利義務關係更為明確，伊與被上訴人及邱素珍二人再於96年8月30日就系爭土地另簽立買賣契約，並約定如以系爭土地向嘉義縣政府申請建築許可未能取得或取得顯有困難時，伊得解除系爭契約。其後系爭土地之建築許可申請，遭嘉義縣政府駁回，又被上訴人及邱素珍二人已將系爭土地出賣予他人，其等所負之契約義務，亦陷於給付不能，爰以本件起訴書繕本之送達為解除契約之意思表示，並依民法第259條第2款之規定請求被上訴人返還435萬元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。原審為伊敗訴判決，尚有未合等語。上訴聲明：Ⅰ原判決關於後開第二項部分應廢棄。Ⅱ被上訴人應給付上訴人435萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。Ⅲ願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊於98年2月5日催告上訴人應於十日內清償伊代墊之建築師費用55萬元及配合建築師依政府法令補齊送審資料，上訴人屆期仍不配合建築師補齊政府法令所要求之送審資料，亦不交付伊墊繳之建築師費用，乃於98年2月20日，解除兩造間之買賣契約契約並沒收上訴人交付之870萬元充作懲罰性違約金，原審為上訴人敗訴判決，並無違誤等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭之事實
（一）系爭土地為被上訴人及邱素珍二人共有，應有部分各為二分之一，陳朝合於95年6月12日向被上訴人及邱素珍二人購買系爭土地，買賣價金為8704萬5000元，陳朝合當日並交付870萬元與被上訴人邱素珍二人（下稱第一次買賣契約書）。上訴人於95年12月28日與陳朝合簽立讓渡書，由陳朝合將上開買賣契約之權利義務關係讓與上訴人（含已付款之870萬元買賣價金），上開讓渡書事後並經被上訴人及邱素珍二人簽名確認，惟為求權利義務關係更為明確，上訴人與被上訴人及邱素珍二人再於96年8月30日就系爭土地另簽立買賣契約（下稱第二次買賣契約）。
（二）系爭第二次買賣契約第3條第2項約定：「第二次款，本件土地承買人為建築房屋配合政府法令申請建築許可。本件建築許可先用出賣人為建築起造人。建造許可及變更承買人指定之建造人（包括建築師設計）營造費全部由承買人負擔。俟領到第一次建築許可領出時兩週前開始辦理本件土地移轉登記，証件集齊蓋章時，承買人應再交出賣人新台幣壹仟柒佰肆拾萬元整。（本件建築許可業已申請，尚未核准）」
（三）系爭第二次買賣契約第11條約定：「本約買賣標的物，依前言，原為第三人陳朝合於95.6.12向賣方承買。於95.12.28將買賣權利讓與於買方許坤仲（即上訴人），由其享受其權利，負擔其義務。依本約第三條第二項約定，其給付第二次款為：建築許可先用出賣人為建築起造人，嗣領到第一次建築許可領出時，兩週前開始辦理本件土地移轉登記，証件集備蓋章時，承買人應再交付出賣人新台幣壹仟柒佰肆拾萬元正。本件建築許可業已向嘉義縣政府申請，現在審查中尚未核准。倘第一次建築許可送審案件，因政府法令規定不明確、或限制，無法依送審條件核可，或待決時間98年3月31日止仍未核或其達成顯有困難，買方得解除本約，若經買方同意得延長之。依上述之因素，買方以存證信函通知賣方解除契約，解除契約後回復原狀，賣方應於收到解除契約後10日內無息返還所收之價金於買方」。
（四）系爭第二次買賣契約第9條第1項第1款約定：「買方不依約履行各項義務時即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期不履行則解除契約並以已收價金作為懲罰性違約金。」
（五）被上訴人於98年2月5日，以存證信函催告上訴人應於函到10日內清償被上訴人代墊之建築師設計費用55萬元，且催請上訴人配合建築師就政府法令補齊送審資料，以盡速完成土地買賣交易事宜。被上訴人另於98年2月20日，以存證信函向上訴人為解除契約並沒收部分買賣價金870萬元充作懲罰性違約金之意思表示。該兩封存證信函上訴人均有收受。
（六）被上訴人另於99年5月1日將系爭土地以每坪4萬9000元價格出售第三人 戴俊郎 。
（七）上訴人於提起本件訴訟時，主張以繕本之送達為解除本件契約之意思表示。
四、系爭買賣契約，業經被上訴人及邱素珍二人於98年2月20日以上訴人違約合法解除，並沒收上訴人所交付之870萬元充作懲罰性違約金。
（一）被上訴人主張：「系爭買賣契約因上訴人違約未履行償還被上訴人及邱素珍二人代墊之建築師設計費用55萬元及配合建築師就政府法令補齊送審資料之義務，經被上訴人及邱素珍二人依系爭第二次買賣契約第9條第1項第1款約定於98年2月5日催告上訴人於10日內履行，期限屆滿上訴人仍未履行，被上訴人及邱素珍二人乃於98年2月20日，解除系爭買賣契約，並沒收上訴人交付之870萬元充作懲罰性違約金」等語。上訴人則抗辯：「申請建築許可是被上訴人及邱素珍二人之義務，且建築師費用是在兩造簽約前發生，應由被上訴人及邱素珍二人支付，被上訴人及邱素珍二人之解除，不生合法解除之效力」云云。
（二）經查：陳朝合與被上訴人等2人所簽立之第一次買賣契約第2條第2項規定：「...本件建築許可先用出賣人為建築起造人，建築許可及變更買受人指定之建造人，包括建築師設計、營造費用全部由承買人負擔......」等語（見原審卷第8頁），而兩造所簽定之系爭第二次買賣契約一開始即敘明：「...陳朝合將...土地買賣契約讓與買方許坤仲（即上訴人），...許坤仲同意依『陳朝合與 張沈玉娟 、邱素珍』所簽訂之買賣契約書之約定享受權利、負擔義務。今，為使標的物買賣契約，其權利、義務更加明確、劃分清楚，本約訂買、賣雙方重新約定『土地買賣契約書』（即系爭第二次買賣契約書）以之遵守：....」等語，又系爭第二次買賣契約第3條第2項約定：「…本件土地承買人為建築房屋『配合政府法令』申請建築許可。本件建築許可先用出賣人為建築起造人，建造許可及變更承買人指定之建造人（包括建築師設計）營造費全部由承買人負擔。...」等語，由上可知：（陳朝合）上訴人係為「配合政府法令」建築房屋而向被上訴人及邱素珍二人購買系爭土地，被上訴人及邱素珍二人雖為「名義上」建築起造人，但日後有配合（陳朝合）上訴人變更起造人之義務，故（陳朝合）上訴人就建築形式應如何規劃設計及取得許可，應有協力義務存在，且系爭第一次買賣契約已約定建築師之設計費用由買受人陳朝合負擔，陳朝合將系爭土地買賣契約讓與上訴人，上訴人與被上訴人等2人簽定之系爭第二次買賣契約書更清楚約定「上訴人同意依『陳朝合與張沈玉娟、邱素珍』所簽訂之買賣契約書之約定享受權利、負擔義務」、「（包括建築師設計）營造費全部由承買人負擔」，足見，本件建築師設計費用，縱使發生在系爭第二次買賣契約簽立前，依系爭第一次買賣契約約定，應由承買人陳朝合負擔，上訴人自陳朝合處受讓系爭第一次買賣契約，並依系爭第二次買賣契約約定同意依系爭第一次買賣契約書之約定負擔義務，本件建築師設計費用自仍應由上訴人負擔，至於本件建築師設計費用如發生在系爭第二次買賣契約簽立後，依系爭第二次買賣契約約定，當然由上訴人負擔。換言之，本件建築師設計費用，不論是發生在系爭第二次買賣契約簽定之前或之後，均應由上訴人負擔。上訴人抗辯：「申請建築許可是被上訴人及邱素珍二人之義務，且建築師費用是在兩造簽約前發生，應由被上訴人及邱素珍二人支付」云云，即無可採。又上訴人訴訟代理人於原審自承上訴人有擔任過訴外人 國雄 建設公司之董事長（見原審卷第56頁背面），而證人即本件承辦建築師 徐文志 於原審亦證稱：「（後來此案件為何第二階段沒有提出？）因為在委員會那邊有要求做規劃案的調整，比如停車位的集中留設，一般商業設施也要集中設置等等這些都會影響到原來規劃方案的內容，所以我必須要請國雄建設做出決定，是否同意做調整的決定，才能再送件」、「（你有調整，然後請國雄建設做決定嗎？）…我有另外提出不須要經過都市設計審議的方案，即用一般廠房的方式來做申請，但是國雄建設並沒有做出一個明確的指示」、「（當初你與國雄建設、陳朝合討論時，有無提到建築師的費用由誰負擔？）有跟國雄建設做商議，結果是國雄建設負擔」等語（見原審卷第54頁）。查：徐文志已具結作證，衡情應無甘冒偽證罪責而為偏頗陳述之必要，且其證述並與系爭買賣契約之約定內容相符，應屬可採。由是可知，證人徐文志建築師於規劃本件建築許可過程中，鑑於上訴人才是實際購地欲建築房屋之人，故與擔任國雄建設公司負責人之上訴人多所互動，甚至提出不同規劃案要求上訴人及國雄建設公司裁決，但上訴人始終未予置理，導致本件建築許可之申請無法繼續，上訴人「申請建築許可是被上訴人及邱素珍二人義務」之所辯，亦無可採。綜上，上訴人違約未履行償還被上訴人及邱素珍二人代墊之建築師設計費用55萬元及配合建築師就政府法令補齊送審資料之義務，於收受被上訴人及邱素珍二人第一次催告履約之存證信函後，均未有任何回覆，既不給付建築師之費用，亦未表示建築許可應如何重新規劃及申請，則被上訴人及邱素珍二人於催告期滿後，依系爭第二次買賣契約第9條第1項約定，以第二次存證信函解除雙方買賣契約，並將已收價金870萬元充作懲罰性違約金，自符合系爭契約之約定，系爭買賣契約於98年2月23日（即上訴人收受存證信函日）業經被上訴人及邱素珍二人合法解除。
五、被上訴人及邱素珍二人得以上訴人違約沒收上訴人所交付之870萬元充作懲罰性違約金，上訴人不得請求被上訴人返還已經沒收之435萬元價金。
（一）按民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，此觀民法第250條規定自明。契約當事人所約定之違約金如係懲罰性質，債務人不於適當時期或不依適當方法履行時，債權人除得請求給付違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償（最高法院81年度台上字第2484號民事判決意旨參照）。經查，依系爭第二次買賣契約第9條第1項約定：「買方不依約履行付款或契約所訂其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價金全部沒收，充作懲罰性違約金」等內容，可知上訴人即買方若有違反契約義務之情事時，被上訴人等即賣方得限期催告履行，上訴人逾期仍不履行時，被上訴人等得解除契約並沒收已給付價金甚明，據此，兩造既約明於上訴人即買方違約後，被上訴人等即賣方得沒收已給付價金充作懲罰性違約金，則被上訴人等以上訴人違約未配合建築許可之規劃及申請，復未給付建築師費用為由，於98年2月23日合法解除系爭第二次買賣契約，自得依前述規定將已收價金870萬元充作懲罰性違約金予以沒收。
（二）上訴人雖抗辯：本件違約金核屬過高，應依法酌減云云。惟查：按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同；若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。審酌：本件兩造買賣系爭土地，總面積超過1700坪，土地每坪價金約定為5萬元，買賣總價金高達8704萬5000元，此有土地買賣契約書1份在卷可參（見原審卷第15至20頁），可見本件倘若未解除契約，被上訴人等尚得向上訴人收取7千多萬元買賣價金，對照被上訴人等解除契約後所沒收懲罰性違約金為870萬元，約佔買賣總價金10分之1，尚難認有過高之情事。再者，由於系爭第二次買賣契約最後未能履約，故被上訴人等另於99年5月1日將系爭土地以每坪4萬9000元價格出售第三人戴俊郎等情，亦有買賣契約書2件在卷可參（見原審卷第68至75頁），買賣價格較原先兩造交易金額每坪短少1千元，故實際交易損失超過170萬元以上，若再加計貸款利息支出、履約及解除契約過程中所生勞費，被上訴人等實際損害亦達數百萬元之譜，準此，衡諸兩造買賣標的金額、土地開發利益及債務人如未違約債權人得享受之一切利益等客觀情事，認本件被上訴人等沒收之違約金870萬元尚屬合理，難認有過高之情事，上訴人請求酌減違約金，難予准許。
六、上訴人主張以本件起訴狀繕本送達被上訴人等作為解除兩造間買賣契約之意思表示，不生合法解除之效力。
上訴人雖再主張依系爭第二次買賣契約第11條約定，以起訴狀繕本送達被上訴人等作為解除兩造間買賣契約之意思表示云云。惟查：契約解除權之行使，依民法第258條第1項之規定，應向他方當事人以意思表示為之，且依同條第3項規定解除契約之意思表示不得撤銷，故解除權合法行使後契約即告消滅，同一契約不可能有二次以上之解除（最高法院82年度台上字第1429號民事判決意旨參照），據此，系爭買賣契約於98年2月23日（即上訴人收受存證信函日）業經被上訴人等人合法解除，已如前述，則系爭買賣契約業已消滅，上訴人於103年7月月23日提起本件訴訟，再以起訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，自屬無據。
七、綜上所述，上訴人以被上訴人等不履行債務為由，主張依系爭第二次買賣契約第11條規定解除系爭買賣契約，或依民法第252條規定主張酌減違約金數額，並請求被上訴人給付435萬元本息，即屬無據，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決，於法並無不合。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，上訴人聲請向嘉義市政府函查本件不能核准建築許可之原因為何，核無必要。兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年6月2日
民事第一庭審判長法官丁振昌
法官蔡雅惠法官蔡勝雄上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月3日
書記官呂宬樂【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。