裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第1355號民事判決
裁判日期：民國100年06月03日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第1355號原告 黃春燕 原告 顧紓維 共同訴訟代理人 熊賢祺 律師
吳小燕 律師 李育錚 律師複代理人 林志鍵 律師被告 宋耀 錤
吳有信 廖玉蕊 共同訴訟代理人 莫詒文 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國100年5月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴聲明為「先位聲明：一、被告應自坐落於臺中市○○區○○段○○○○號，面積199平方公尺（占用面積以測量成果圖為準）之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號碼為臺中市○○區○○街○號之建物拆除，將該土地返還共有人全體。二、被告應自民國99年3月24日起至返還土地之日止，按年給付共有人全體就前開土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金。備位聲明：被告 宋耀錤 向共有人全體承租坐落臺中市○○區○○段○○○○號，面積199平方公尺之土地租金，應自起訴狀繕本送達之日起，調整為依該土地承租面積按當年度申報地價百分之十計算之金額」，嗣於民國（下同）99年12月22日言詞辯論期日追加被告廖玉蕊，100年2月16日言詞辯論期日撤回備位聲明，
100年5月11日言詞辯論期日變更訴之聲明為「一、被告應自如附圖所示坐落於臺中市○○區○○段○○○○號，面積共計199平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號碼臺中市○○區○○街○號之建物及其地上物均拆除，並將上開占用之土地返還原告及其他共有人宋耀錤。二、被告應自99年3月24日起至返還土地之日止，按年給付原告就第一項請求之土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金」，原告所為訴之變更、追加，核屬請求之基礎事實同一，或減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭說明，均無不合，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前地號為臺中
縣○○鄉○○段霧峰小段149-3地號，現因縣市合併改制為臺中市○○區○○段○○○○號，下稱系爭土地）係原告2人於99年3月24日買賣取得並共有。詎系爭土地現遭被告宋耀錤即系爭土地共有人之一，於未有分管契約下，與被告吳有信搭蓋門牌號碼為臺中市○○區○○街○號房屋（下稱系爭房屋）無權占用，並經營「9001」服飾店使用，屢經原告催促拆屋還地，均未置理。原告爰依民法第767條及第821條之規定，請求被告自系爭土地遷出、拆除系爭房屋並返還系爭土地予共有人全體，應有理由。
㈡系爭土地每平方公尺土地之公告現值為新臺幣（下同）25,
651元，被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當利益，並使原告受有損害，而系爭土地坐落於臺中市霧峰區市場內，商業繁榮，交通便利，生活機能健全，從而，原告依民法第179條、第184第1項、第185條規定請求被告給付自99年3月24日起至返還土地之日止，按申報地價10%計算之不當利得及損害金予共有人全體。並聲明：⑴被告應自如附圖所示坐落於臺中市○○區○○段○○○○號，面積共計199平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號碼臺中市○○區○○街○號之建物及其地上物均拆除，並將上開占用之土地返還原告及其他共有人宋耀錤。⑵被告應自99年3月24日起至返還土地之日止，按年給付原告就第一項請求之土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、原告對被告抗辯之陳述：㈠被告雖主張訴外人 廖清江 即被告宋耀錤之祖父與系爭土地之
原始地主 林玉 就系爭土地有不定期限租賃契約云云，並提出38年起至77年間之租金收據。惟被告並未提出租賃契約書以實其說，且收據上均係載明「地主林玉，代 林源茂 」，則林源茂與 林玉間 是否有委任關係，或為林源茂無權處分出租系爭土地予廖清江，均無從查考。且38年至64年間以廖清江為承租人名稱之收據，均未記載承租土地之地號，難以證明與系爭土地相關；其上記載承租土地坪數原為53.6坪（相當177平方公尺），嗣至57年起改為61.2坪（相當202平方公尺），均與系爭土地面積為199平方公尺不相符合；另64年至77年間以 廖耀煌 名義之收據，亦均係載明「地主林玉，代林源茂」，尚無從證明廖耀煌與林玉間確有租賃關係；又被告宋耀錤提出其為承租人名義繳交之81年至87年間及97年至99年間之收據，惟其上記載地主已非林玉一人而應為其全體繼承人，則被告宋耀錤是否有與全體繼承人訂立租賃契約，未見被告舉證，再者，立收據人為 楊榮泰 ，則楊榮泰是否受全體地主委託代為收受租金，抑或無權處分出租系爭土地予被告而收取租金，被告亦未舉證說明，因而難以從上開收據證明被告就系爭土地有租賃權利。
㈡被告雖提出原地主林玉69年3月之民事起訴狀，作為被告宋
耀錤、廖玉蕊與原告間成立不定期租賃關係之佐證，惟查，上開民事起訴是否為林玉所為，難以查證，縱認確實林玉所為，至多僅證明原告前手林玉與訴外人廖耀煌就系爭土地有不定期租賃關係存在，而與被告宋耀錤、廖玉蕊或與訴外人廖清江無涉。此外，證人 陳朝欽 、楊榮泰等人之證述，至多亦僅能證明渠等二人曾至系爭土地收租之事實，然而，渠等二人是否曾據實向系爭土地之前手林玉及繼承人告知承租人有變更之情事，抑或林玉及其繼承人於知悉此項變動後是否有同意之表示，由其證述尚難以查知，故由渠等之證述實難以證明系爭土地之前手林玉及其繼承人曾同意改由被告宋耀錤承租系爭土地。
㈢退萬步言，縱被告宋耀錤係受讓其祖父廖清江之租賃權，就
系爭土地有租賃關係，惟88年4月21日修正公布民法第425條第2項規定，依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力，但上開規定旨在以出租人出租後讓與租賃所有權所生之法律關係為規範內，寓有保障承租人及受讓人之意義，因此不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，均有該條第二項規定之適用，原告係於99年4月13日取得系爭土地所有權，從而應無買賣不破租賃之適用。
㈣縱認被告宋耀錤繼受廖耀煌之租賃權，因系爭土地於租賃關
係成立時，並非供作建築房屋基地之用，原告自可隨時加以終止，原告以書狀終止該租賃關係。假設成立租賃關係之目的為租地建屋，土地所有權人多會出具同意書供承租人興建房屋使用，被告迄未提出林玉所提之同意書，故無法證明上開被告租地建屋之事實。假設依被告所述，系爭房屋於37年間即開始興建，然由現場實勘可知，系爭房屋所用之磚造、混凝土等，均非37年間即開始生產或使用之建材，可知被告所述系爭租賃成立之目的係用來興建房屋，顯與事實有違，系爭土地之租賃關係成立時既非供作興建系爭房屋之基地使用，且屬不定期租賃關係，依民法第450條第2項規定，原告得隨加以終止，原告終止兩造之租賃關係，被告自此之後即無權使用系爭土地，應負拆屋還地之責。
㈤系爭房屋係被告宋耀錤之祖父廖清江於37年所建，至今已逾
60年，縱屬不定期限之基地租賃契約，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，最高法院著有85年度台上字第790號民事判決可資參照。系爭房屋現為磚造構造，建築樣式為二樓平房，於37年興建，至今已逾63年，系爭房屋使用年限已超過耐用年數甚久，參以系爭房屋原始建築部分屋況陳舊，且原始建物為了防漏水而在二樓窗外上加上鐵皮，足徵該房屋原始建築部分確已屆使用年限，須賴不斷整修、補強始能避免傾頹，系爭土地坐落於霧峰區市場附近，附近商家林立，參酌系爭房屋於租賃關係成立時所用建材、建築型式及所用建築技術等一切因素，暨系爭房屋經濟價值、系爭土地發展等影響整體社會利益之一切因素，應認系爭房屋確已逾相當使用年限，應限縮排除土地法第130條規定之適用，而讓出租人及承租人均得依第450條第2項規定終止租約。
㈥土地法第104條所規定承租人享有優先購買權與優先購買權
人對於得優先購買之基地或房屋有無無權占有之情形係屬二事，最高法院著有95年台上字第2497號判決，則縱使未通知被告宋耀錤行使優先購買權，亦不影響被告宋耀錤對於系爭土地係無權占有之判斷。
三、被告則以：㈠37年起由被告宋耀錤之祖父廖清江向系爭土地原地主林玉租
用基地，廖清江並在其上興建系爭房屋，按年繳交租金，由地主 林玉開 立之收據載明其所收取者皆記載「地基租金」，足證其間所成立者乃係「租用基地建築房屋」之租賃契約。系爭房屋未經保存登記，所有權人屬廖清江所有，廖清江於
64年3月5日過世後，系爭房屋由廖清江之繼承人 廖陳錢 （配偶）與廖玉蕊（獨生女）因繼承取得所有權，嗣廖陳錢於75年1月7日過世，故系爭房屋由廖玉蕊因繼承取得全部所有權。
㈡廖清江生前時，將系爭房屋之事實上處分權讓與予其長孫廖
耀煌（即被告宋耀錤之兄長），原地主林玉亦同意改由廖耀煌承租系爭土地，有64年起至77年間收取廖耀煌之租金收據為證，以及林玉在69年3月對廖耀煌起訴，自承與廖耀煌就系爭土地成立不定期租賃。嗣後廖耀煌於80年11月7日將系爭房屋事實上處分權讓與被告宋耀錤，原地主之繼承人明知被告宋耀錤請求變更為系爭土地承租人，且地主自租金收據記載承租人為被告宋耀錤，亦未有任何反對之意思表示，足證被告宋耀錤自80年後與系爭土地地主間確實成立不定期之租賃契約。而從對帳單上載明土地面積199平方公尺，可知被告宋耀錤租用系爭土地之面積確為199平方公尺無誤。㈢依最高法院98年第2次民事庭會議決議及98年台上字第764號
判決意旨，如租賃契約係於民法債編修正前成立，縱未經公證或未定期限，亦有買賣不破租賃原則之適用，不受現行民法第425條第2項規定之限制。被告宋耀錤早在80年間與系爭土地地主成立不定期租賃迄今，原告等自應受買賣不破租賃原則之拘束。
㈣系爭土地原地主林玉明知廖清江租用系爭土地之目的即為興
建房屋而使用，仍同意出租系爭土地，可證系爭房屋對於系爭土地確有合法使用之權源，被告宋耀錤於事後取得系爭房屋事實上處分權，依最高法院93年台上字第1328號判決意旨，應認在系爭房屋得使用期限內，被告宋耀錤得類推適用民法第425條之1前段之規定，合法使用系爭土地。
㈤被告宋耀錤與原告間成立土地法規定之租用基地建築房屋之
不定期租賃契約，依最高法院51年台上字第1288號判例見解，土地法為民法之特別規定，應優先適用，出租人無依民法第450條第2項規定主張得隨時終止租約之餘地。且系爭房屋由廖清江於37年間原始起造，其建築完成時點在臺中市霧峰區都市計劃實施之前，在60年12月21日建築管理法實施以前之建物，雖未取得建築執照仍屬合法建物。廖清江原始取得系爭房屋所有權，系爭房屋之構造經 鈞院 勘驗後，可知為木造及磚造質料，且從照片中亦可知悉自47年至52年間系爭房屋之隔間、門柱及花臺，均與現今房屋狀況構造相符，可證系爭房屋自廖清江原始起造後即沿用至今，現況良好，並無任何不堪使用或逾合理使用年限等情事，自無原告主張之土地法第103條第1款之適用。而被告宋耀錤係出租系爭房屋之部分予被告吳有信，出租標的並非系爭土地，故並無將系爭土地轉租予他人使用之情事，並無民法第443條及土地法第
103條第3款所定之情事。㈥違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所
有人租用受讓基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用，最高法院91年台上字第2154號判決意旨參照，則被告宋耀錤於96年12月12日取得系爭土地應有部分9分之1，成為系爭土地共有人之一，原告二人則是在99年2月10日自系爭土地共有人之一 李禎祥 處，以贈與為由取得系爭土地應有部分，之後再基於其共有人身分，陸續於99年4月間向系爭土地之其他共有人 林振廷 、 陳翠娟 、 陳翠兒 、連雙幸、 李景光 、 李明麗 、 李淑麗 以買賣方式取得系爭土地之其餘應有部分，藉以排除被告宋耀錤主張優先承買權之機會，並對被告宋耀錤提出本件訴訟，實有失厚道。
㈦縱認原告追加被告廖玉蕊為合法，被告廖玉蕊雖因繼承而繼
受系爭房屋之所有權，然系爭房屋之事實上處分權現已讓與被告宋耀錤，依最高法院86年台上字第2272號判決意旨，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限，則原告訴請被告廖玉蕊拆除系爭房屋，自屬無理。退步而言，若鈞院認為原地主林玉就系爭土地並未與廖耀煌及後來之被告宋耀錤成立不定期租賃契約，則系爭房屋既為廖清江原始起造，並與原地主林玉成立不定期基地租賃契約，而廖清江於64年3月5日過世後，系爭房屋由廖清江之繼承人廖陳錢（配偶）與廖玉蕊（獨生女）因繼承取得所有權以及一併繼受系爭土地之不定期租賃契約，嗣廖陳錢於75年1月7日過世，故系爭房屋由廖玉蕊因繼承取得全部所有權，以及繼受系爭土地之不定期租賃契約，該基地租賃契約係供建築房屋使用，原告自不得任意主張終止基地租賃契約，原告於今主張終止自不合法，其訴請被告廖玉蕊拆除系爭房屋顯無理由。
㈧被告吳有信並非系爭房屋之所有權人，僅係承租人，對於系
爭房屋並無事實上之處分權，原告起訴請求被告吳有信拆除系爭房屋自無理由云云，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益之判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由㈠原告主 張渠 等於99年3月24日因買賣共同取得系爭土地，被
告宋耀錤為系爭土地另一共有人，系爭土地上現有門牌號碼臺中市○○區○○街○號之系爭房屋占用，系爭房屋現為經營服裝店使用之事實，業經提出系爭土地之土地登記第二類謄本、房屋稅繳款書影本及照片為證，為被告所不爭執，堪認屬實。
㈡惟原告主張被告宋耀錤、吳有信、廖玉蕊搭蓋系爭房屋無權
占用系爭土地乙節，為被告所否認，辯稱：被告宋耀錤或廖玉蕊與系爭土地原地主林玉間成立不定期土地租賃契約，原告應繼受前開不定期土地租賃契約等語置辯。經查，系爭土地（重測前為台中縣○○鄉○○段霧峰小段第149-3號）原為訴外人林玉所有，訴外人廖清江自38年起向林玉承租系爭土地興建系爭房屋，廖清江嗣於64年3月5日過世，其繼承人廖陳錢（廖清江之配偶）與被告廖玉蕊共同繼承取得系爭房屋， 廖陳錢復 於75年1月7日過世，由被告廖玉蕊繼承取得系爭房屋所有權及系爭土地租賃權等情，有重測前臺中縣○○鄉○○段霧峰小段149-3地號土地登記簿謄本、台中縣政府房捐查定通知書、房捐繳納收據聯、房屋稅繳納通知書、戶口名簿影本等在卷可稽，並業經證人陳朝欽及楊榮泰證述明確，堪予採信。
㈢原告對被告所持廖清江繳納租金之收據否認為真正，並據以
否認兩造間有不定期土地租賃契約存在。惟證人陳朝欽證稱：我與林玉朋友關係，約於民國50幾年間， 林玉有 請我幫忙處理土地的事情，原本林玉是將事情交給住埔里的 黃沐霖 處理，我知道林玉有委託黃沐霖幫忙處理房屋及土地出租事情，後來黃沐霖年紀較大，林玉請我幫忙處理，黃沐霖把收租的資料給我，由我照著原有資料來收，後來由我女婿楊榮泰處理等語，及證人楊榮泰證稱：我岳父交給我的時候，我是開車按照租金名冊上資料按戶去收，我岳父當初有告訴我地主是林玉，我收租之後交給我岳父，岳父通知林玉，林玉派人來領；當初我開始接手收租金一樣有百分之10的報酬，我當時收租金是跟廖耀煌的母親廖玉蕊收，而且現在也是跟廖玉蕊收租金；廖耀煌去世後，廖玉蕊告訴我以後要用另一個兒子宋耀錤列名，我回來後有轉達給我岳父，由我岳父轉達給地主，在我收租金過程中，都是廖玉蕊交給我，即使廖耀煌在家，租金也是廖玉蕊交給我；當時她口頭說名字更改成宋耀錤，沒有見過宋耀錤，直到廖玉蕊身體不好，才由宋耀錤用電話聯給我等語，由此可知系爭土地原地主林玉先後委託訴外人黃沐霖、陳朝欽及楊榮泰收取系爭土地租金，在上開收租期間訴外人楊榮泰均係向被告廖玉蕊收取租金，被告廖玉蕊之子廖耀煌過世後，被告廖玉蕊要求收據改用另一兒子即被告宋耀錤列名，訴外人楊榮泰將此轉告陳朝欽，由陳朝欽轉達給地主，陳朝欽並未告知收據上承租人姓名不能變更，故將租金收據改列名宋耀錤等情，足認系爭租金收據、對帳單上雖列名宋耀錤，系爭土地承租人仍應為廖玉蕊，原地主林玉與被告廖玉蕊間具有土地不定期租賃契約存在。
㈣原告另主張：縱認原地主林玉與被告間成立不定期租賃關係
，惟原告繼受系爭土地並無買賣不破租賃原則之適用，民法第425條第2項規定在89年5月5日修正施行前成立之不定期租賃契約亦有適用云云。按民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」，於88年4月21日修正增列第2項「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，並於88年5月5日施行，惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地，最高法院98年度第2次民事庭會議決議可資參照。查系爭土地原地主林玉與被告廖玉蕊間存在之不定期土地租賃契約，係在民法第425條第2項增訂前即成立之租賃契約，基於保護民法債編修正前之既有秩序，維護法律之安定性，應認原地主林玉與被告廖玉蕊間之不定期租賃契約，不適用修正民法第425條第2項之規定，仍有買賣不破租賃原則之適用，即原地主林玉與被告廖玉蕊間之土地不定期租賃契約，對於受讓系爭土地所有權之原告仍繼續存在。原告上揭主張，洵無可採。
㈤原告復主張依民法450條第2項規定，未定期限之租賃契約，
當事人隨時終止契約，原告業已以起訴狀繕本送為終止租賃約之意思表示，雙方之租賃契約業已終止云云。按司法院32年3月17日院解字第2497號解釋，謂不定期租賃契約，依民法第450條第2項之規定，出租人得隨時終止租約。惟土地法係民法特別法，土地法第103條係於35年4月29日修正新增之條文，於35年4月29日修正公布後，上開院解字第2497號解釋於不定期建築房屋基地之租賃，已無適用之餘地（最高法院87年度台上字第977號判決意旨參照）。原告與被告廖玉蕊間為不定期基地租賃契約，自應優先適用土地法第103條，而非民法第450條規定，原告主張適用民法第450條規定終止系爭不定期基地租賃契約，自屬無據。
㈥按土地法第103條第1款規定非因契約年限屆滿，出租人不得
收回出租建築房屋之基地；所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院89年度台再字第7號判決意旨參照）。原告雖主張系爭房屋為磚造構造，建築樣式為二樓平房，於37年興建至今已逾63年，系爭房屋使用年限已超過耐用年數甚久，參以系爭房屋原始建築部分屋況陳舊，且原始建物為防止漏水而在2樓窗戶上加上鐵皮，足徵系爭房屋原始建築部分確已屆使用年限，需賴不斷整修、補強始能避免傾頹云云，惟為被告所否認，經本院前往勘驗系爭房屋現況，其情形為：目前經營服飾店，內部為一座天井，天井之前側可明顯看出房屋為磚造結構之建物，天井並有磚造圍牆、磚造花台，與被告所提照片相符，天井後側為1層樓磚造建物，屋頂為烤漆板，由天井進入後部建物，建物的後方和更後方的建物中間另有小天井，由中間這棟建物後方烤漆板內側可觸模木造橫樑，後棟為磚造建物，屋頂為木造材質包鐵製烤漆板，並有透明採光板，進入後棟，因為作為房間使用，可明顯看出木頭橫樑，在後棟建物的原有天井處建有浴室一間，最後方則為廚房，廚房為磚造屋頂覆蓋烤漆板，有勘驗筆錄及照片附卷足憑，互核被告所提民國47、49年間之照片以觀，足認系爭房屋之磚造結構、格局尚稱保存良好，縱因使用年限已久，仍得為居住或商業使用，具有經濟效益，依卷附屋況照片，亦無必須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形，難認系爭房屋已達不堪使用之程度，雖系爭房屋屋頂覆蓋烤漆板部分應非原始結構，惟被告基於房屋所有人地位所修補房屋，原無不可，被告既未大幅變更系爭房屋結構或外貌，仍得維持屋況良好情形下使用居住，原告以系爭房屋已逾相當使用年限為由，主張租賃年限屆滿，尚非可採。至於被告宋耀錤將系爭房屋一部分出租予被告吳有信使用，非屬土地承租人轉租基地予他人之事由，自無土地法第103條第3款之適用。
㈦綜上所述，原告與被告廖玉蕊間成立不定期之土地租賃契約
，系爭租賃契約並無民法第425條第2項規定之適用餘地，且查無土地法第103條第1、3款情形，被告宋耀錤、吳有信並非系爭房屋所有權人，即非占用系爭土地之人，原告主張被告廖玉蕊、宋耀錤、吳有信等無權占用系爭土地，自屬無據。從而，原告依民法第767條、第821條、第179條規定之法律關係，請求被告應自如附圖所示坐落於臺中市○○區○○段○○○○號，面積共計199平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號碼臺中市○○區○○街○號之建物及其地上物均拆除，並將上開占用之土地返還原告及其他共有人；及被告應自99年3月24日起至返還土地之日止，按年給付原告就第一項請求之土地占用面積，依該土地當年度申報地價10%計算之損害金，均無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年6月3日
民事第四庭法官吳蕙玟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月7日
書記官廖日晟