裁判字號：最高法院89年台上字第273號民事判決
裁判日期：民國89年01月27日
裁判案由：返還無權占有土地等
最高法院民事判決八十九年度台上字第二七三號
上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 戴端娜 律師右當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國八十七年九月十一日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第一四九○號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落台北縣板橋市○○段五○四之一地號土地為伊所有，被上訴人所有門牌台北縣板橋市○○路○○○巷○○弄二八之五號未辦保存登記建物無權占用該土地如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｅ部分面積七九‧二三平方公尺，應返還該部分土地及相當於租金之不當得利予伊等情，先位聲明：求為命被上訴人將如附圖所示Ｅ部分土地上建物拆除返還土地予伊，及給付伊新台幣（下同）三十五萬四千九百五十元，並加付法定遲延利息之判決。並主張：縱認被上訴人向其前手買受系爭房屋有權占用系爭土地如附圖所示Ｄ部分面積六八‧○六平方公尺，亦應給付租金予伊等情。備位聲明：求為命被上訴人自民國八十五年七月一日起至返還土地之日止，於每年七月一日，按系爭土地面積六八‧○六平方公尺公告地價年息百分之八計付租金予伊之判決。
被上訴人則以：系爭房屋係由訴外人 葉濟傑 與系爭土地原所有人 莊貴 有合建分得者，葉濟傑於六十七年間將系爭房屋出售予訴外人 姜金方 ，姜金方再於七十三年間出賣予伊。伊繼受前手之權利，有權使用系爭土地，上訴人不得請求伊拆屋還地、返還不當得利及給付租金等語，資為抗辯。
原審以：系爭房屋占用如附圖所示Ｅ部分土地，原由台北市第九住宅公用合作社與系爭土地原所有人 莊貴有 合建建造，惟尚未完成，因該合作社積欠訴外人 劉正旺 債務，經法院強制拍賣，由劉正旺承受後出賣予訴外人葉濟傑，葉濟傑另與莊貴有訂立合建契約繼續興建。嗣系爭土地經都市計畫編為綠地，不可建築，葉濟傑僅興建一層即停工，將系爭房屋出售予訴外人姜金方，再由被上訴人買受，為兩造所不爭，自屬真實。查莊貴有與葉濟傑訂立之合建契約第四條約定：乙方（即葉濟傑）所承建之房屋內Ｂ型Ｂ３－、Ｂ３－、Ｂ４－三棟、Ａ型Ａ５－一棟（計四棟）分給甲方（即莊貴有），但分割所有權所需之費用，由甲方自理。第七條約定：正式開工後，所有權移轉登記需用之各項有關證件，應由甲方隨時提供乙方辦理分割及土地所有權移轉登記，並經雙方同意可委託指定代書辦理之。第八條約定：簽約完成後，乙方即可辦理預售，甲方不得干涉，以免影響建屋進行各等語。足徵系爭合建契約之性質為互易，莊貴有就葉濟傑分得房屋之基地有移轉其所有權予葉濟傑之義務，並已同意葉濟傑預售其分得之房屋，及房屋之承買人得使用土地。系爭房屋係葉濟傑依系爭合建契約分得者，嗣出賣予姜金方，有另案台灣台北地方法院六十九年度訴字第一○四三六號判決、不動產買賣契約書、房屋稅籍資料及地籍圖謄本可考，被上訴人買受系爭房屋，承受其前手之權利，對莊貴有即有使用系爭房屋基地之權利。至於被上訴人與姜金方所訂買賣契約雖記載系爭房屋面積為六八‧○四平方公尺，惟系爭房屋於六十九年九月十七日經法院囑託地政機關測量其面積為七十九平方公尺，上開買賣契約顯屬誤載。第一審法院囑託台北縣板橋地政事務所於八十六年三月十八日鑑測系爭房屋占用系爭土地之面積為七九‧二三平方公尺，與前開測量結果相當，該地政事務所於八十六年間之測量結果，使用較精密之儀器及技術，自屬正確，足證被上訴人有使用系爭基地面積七九‧二三平方公尺之權利。莊貴有死亡後，系爭土地由其繼承人 莊金財 等六人繼承，嗣出賣予上訴人，參照最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」之意旨，應推斷上訴人默許被上訴人繼續使用系爭土地，被上訴人對於上訴人自有使用系爭土地之正當權源，難認係無權占有，亦無不當得利可言。兩造間法律關係之性質，當屬租賃，其租金數額如不能協議決定，可訴請法院裁判，上訴人未先訴請法院裁判核定系爭土地租金數額，即逕行請求被上訴人給付系爭土地其中面積六八‧○六平方公尺部分之租金，並非有據。從而，上訴人請求被上訴人拆屋還地及返還不當得利本息並給付租金，洵非正當，均不應准許。爰廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回其該部分之訴，及維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴。
查本院四十八年台上字第一四五七號判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形而言。倘土地及房屋並非同屬一人所有，自無上開判例之適用。依原審認定之事實，系爭土地及房屋似從未同屬一人所有。果爾，原審援引上開判例而為上訴人不利之判斷，即有未合。次查房屋所有人依其與土地所有人所訂立之合建契約，縱有使用土地之權利，惟合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，即不得再執合建契約之約定對土地承買人主張其有使用土地之權利。原審見未及此，遽以上開理由而為上訴人不利之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年一月二十七日
最高法院民事第四庭
審判長法官林奇福
法官許朝雄法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年二月十四日
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