裁判字號：臺灣基隆地方法院107年基簡字第335號民事判決
裁判日期：民國107年12月06日
裁判案由：回復原狀
臺灣基隆地方法院民事判決
107年度基簡字第335號原告 王世權 被告基隆市海洋大學世界社區管理委員會法定代理人 王永祥 訴訟代理人 呂泰 和
呂健盛 黃信吉 上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國107年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號十五樓房屋天花板漏水區域修繕至不漏水程度。
被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟捌佰伍拾捌元，及自民國一百零七年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣玖萬零肆佰元，由被告負擔新臺幣肆萬參仟壹佰陸拾貳元，餘由原告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣貳拾參萬肆仟肆佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、查被告之法定代理人原為 徐榮寅 ， 嗣變更 為王永祥，有基隆市中正區公所民國107年10月16日基中民字第1070014645號函可稽，茲據王永祥具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明：㈠被告應將原告所有門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號15樓房屋（下稱系爭房屋）天花板漏水區域修繕至不漏水程度；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）146,281元，嗣於本院審理時數度變更第2項聲明，最終聲明為請求被告給付原告17,858元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其餘聲明則不變，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，先予敘明。
三、原告主張：原告為基隆市海洋大學世界社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，原告所有位於系爭社區內系爭房屋上方樓頂平台（下稱系爭樓頂平台）為全體區分所有權人共有，因被告疏於管理維護，系爭房屋室內天花板即因系爭樓頂平台防水層失效而漏水，被告於103年間僅在樓頂平台上漆及打針止漏，惟無法徹底解決漏水問題，又未修復管線設備槽的鐵蓋，每逢下雨即因積水造成系爭房屋漏水，經原告一再反應，均未妥善處理，造成系爭房屋室內之天花板、裝潢損壞。系爭樓頂平台既屬系爭社區之共有部分，依據公寓大廈管理條例第10條規定，被告應有修繕義務，並應由公共基金支付修繕費用，系爭社區105年9月24日第10屆第2次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議）決議由區分所有權人自行修繕並負擔其費用，應屬違法，應對原告所受損害負賠償責任，為此依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第184條、第216條、第820條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋天花板漏水區域修繕至不漏水；㈡被告應給付原告17,858元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保聲請宣告假執行。
四、被告抗辯：㈠依系爭區分所有權人會議決議，屋頂管道間、自來水錶處、
排水孔等處滲漏，由被告負責修繕屋外滲漏點，屋內裝潢和屋頂其餘地方滲漏點、各戶外牆面滲漏由該區分所有權人或專用部分之使用人自行修繕，並自行負擔費用，又系爭社區經費拮据，每月住戶提報屬公共區域修繕費用，每月上限為50,000元，並依先後順序修繕，被告無從按原告要求的方式修繕。另依公寓大廈管理條例第11條第1項規定，共用部分之重大修繕，應依區分所有權人會議之決議為之，一般而言，修繕費用達100,000元以上，依法應經區分所有權人會議決議，系爭樓頂平台漏水之修繕核屬重大修繕，須經區分所有權人會議決議。
㈡系爭社區管理基金係由全體區分所有權人共同按時繳納管理
費以維護公共區域修繕及建設，原告之前積欠自102年4月至106年10月間之管理費共47,000元，造成被告無足夠經費修繕，才未在區分所有權人會議提案決議是否修繕系爭樓頂平台，以致系爭房屋漏水日益嚴重，更使系爭房屋室內裝潢毀損，原告應負最大責任。
㈢並答辯聲明：原告之訴駁回。
五、原告主張其為系爭社區之區分所有權人，原告所有系爭房屋室內漏水，天花板、裝潢因此受損，及系爭樓頂平台為系爭社區之共用部分，被告應負維護、修繕之責，業據原告提出估價單、現場照片為證，且經本院會同兩造至現場勘驗，系爭房屋之客廳、客廳後方第一間房間及第二間房間天花板有水痕，油漆龜裂剝落，有本院107年8月27日勘驗筆錄及相片附卷可憑，並為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張系爭房屋漏水是系爭樓頂平台防水層失效所造成，被告應將系爭房屋天花板漏水區域修繕至不漏水程度，並對原告所受損害負賠償責任，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本院判斷如下：
㈠經兩造合意之基隆市建築師公會鑑定系爭房屋漏水原因，鑑
定結論認為：「房屋漏水原因：本案經連日下雨，及當日下雨，目視現場既有防水層破損、積水狀況，或無防水層處暴露雨水連日，比對現場下方熱顯儀拍攝感溫影像，對照鑑定四處位置，滲水情形，確認客廳、次臥房為同一積水、既有防水層破損影響；主臥室積水，既有防水層影響；次小臥室上方遮蓋有缺之設備RC槽，未塗布表面防水層影響，致四處鑑定位置漏水情形。」有財團法人基隆市建築師公會107年10月1日基建師會鑑字第10702074號函附鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）附卷可憑，且為兩造所不爭執，堪認系爭房屋室內漏水係因系爭樓頂平台防水層失效所致。
㈡按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。所謂共同部分，指性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。經查：
⒈系爭樓頂平台為整棟公寓大廈之屋頂，係為維持建物安全及
其外觀所必要的構造，性質上不許分割而獨立為區分所有客體，自屬公寓大廈之共用部分，被告亦不爭執系爭樓頂平台屬區分所有權人之共用部分，且未約定為頂樓住戶專用，系爭樓頂平台既因防水層失去原有防水功能而發生漏水問題，此非因可歸責於原告之事由所致，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告應將系爭房屋天花板漏水區域修繕至不漏水，核屬有據。
⒉被告抗辯依系爭區分所有權人會議決議，被告只負責修繕屋
頂管道間、自來水錶處、排水孔等處屋外滲漏點，屋內裝潢及屋頂其餘地方滲漏點由該區分所有權人自行修繕，並自行負擔費用，且每月上限50,000元，並須依先後順序修繕等情，固據提出會議紀錄影本為證，惟按公寓大廈管理條例第10條第2項規定，係分為本文：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」及但書：「但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」二者，此觀上開規定之條文結構，均係先確認責任歸屬始接續規範費用分擔，且使用「共用部分…。其費用…。」「但…。其費用…。」等相同之用語即明，故所謂「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」應僅適用於但書之情形，而未允許區分所有權人會議或規約，就本文之情形，透過多數決將應由全體區分所有權人共同分擔之費用，轉嫁由特定區分所有權人負擔。系爭區分所有權人會議決議，屋頂管道間、自來水錶處、排水孔等處滲漏，由被告負責修繕屋外滲漏點，屋內裝潢和屋頂其餘地方滲漏點、各戶外牆面滲漏由該區分所有權人或專用部分之使用人自行修繕，並自行負擔費用，將被告應負之法定義務透過區分所有權人之多數表決予以減輕而課予少數之頂樓住戶分擔，其餘區分所有權人因此無須終局負擔修繕費用，違反公寓大廈管理條例第10條第2項本文之強行規定及誠信原則，應屬無效，原告不因此而受拘束，故關於共用部分之修繕義務，仍應由被告為之，除共用部分之修繕，係因可歸責於原告之事由所致，修繕費用亦應由公共基金支付之，被告所辯，自不足採。至於被告抗辯原告未繳納管理費，且公共基金不足以支付修繕費用云云，惟依公寓大廈管理條例規定，被告有修繕、管理、維護公寓大廈共用部分、約定共用部分之責任，而因修繕、管理、維護所生費用，則由公共基金支付，或由權利義務主體之區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，系爭社區之公共基金或管理費如不足以支付，應另由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，被告不得以此為由而免其應盡之維護、修繕責任。
㈢次按公寓大廈管理條例第38條第1項明文規定：「管理委員
會有當事人能力」明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。且因同條例第38條第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求。經查：
⒈原告主張系爭區分所有權人會議決議違法，得依侵權行為規
定請求全體區分所有權人賠償系爭房屋室內天花板、裝潢因漏水受損的修復費用，被告並得代表全體區分所有權人，故起訴請求被告賠償等情，被告並將本件訴訟告知區分所有權人，有被告所提公告、公佈欄等件照片附卷可參，依上開說明，原告選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，並無不合，先予敘明。
⒉按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第184條第1項前段、第213條第1項、第3項定有明文。系爭房屋之樓頂平台為系爭社區之共用部分，被告基於系爭區分所有權人會議決議而未維護及修繕系爭樓頂平台，致原告之專有部分受有損害，系爭社區區分所有權人自應負損害賠償之責。又系爭房屋室內天花板因漏水受損部分所需修復費用為17,858元，有系爭鑑定報告可憑，原告請求被告賠償17,858元，自屬有據。
六、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定及侵權行為之法律關係，請求被告將系爭房屋天花板漏水區域修復至不漏水，並給付原告17,858元及自起訴狀繕本送達翌日（見原告107年6月21日書狀）即107年5月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件係民事訴訟法第427條第1項所定之標的金額500,000元以下之財產權訴訟，本院為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。
八、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據資料，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。原告撤回其訴者，訴訟費用由原告負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條、第83條第1項分別定有明文。原告於107年5月31日言詞辯論期日變更聲明為「被告應將系爭房屋修復至不漏水，被告應給付原告屋內受損費用345,000元。」而原告主張系爭房屋修復至不漏水的費用為146,000元，有本院107年5月17日言詞辯論筆錄及原告起訴時所提估價單可參，因此本件訴訟標的價額應核定為491,000元，並據以徵收第一審裁判費5,400元，加計鑑定費用85,000元，本件訴訟費用額為90,400元，嗣原告減縮部分訴之聲明，減縮部分之訴訟費用應由原告負擔，爰以被告敗訴比例，命被告負擔本件訴訟費用43,162元（234,430/491,000×90,400元＝43,162元，元以下四捨五入），餘由原告負擔。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第83條第1項、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年12月6日
基隆簡易庭法官陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月6日
書記官林惠如