宣 示 判 決 筆 錄
102年度北簡字第13312號
原 告 焦琪雯
訴訟代理人 焦治國
被 告 吳文珍
上列當事人間102年度北簡字第13312號請求遷讓房屋等事件，
於中華民國102年12月25日言詞辯論終結，103年1月8日下午4
時在本院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈佳宜
書記官 陳紀元
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○號七樓房屋遷讓
返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬零肆佰元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣陸佰萬元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告起
訴時，請求被告應將原告所有門牌號碼為臺北市○○區○○
街○○號7樓之房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告；並自民
國102年8月1日起至交屋日止按月給付賠償金新臺幣（下
同）30萬元。嗣於本院審理中，陸續變更聲明為：㈠被告應
將系爭房屋遷讓交還原告；㈡被告應給付原告1,275,000元
。核屬請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲
明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應
予准許。
二、原告起訴主張：原告於99年10月30日與被告簽訂房屋租賃契
約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有系爭房屋出租予
被告，租賃期間自99年12月1日起至102年11月30日止，租
金每月51,000元，擔保金則為102,000元，並約定乙方（即
被告）如拖欠租金達15日，乙方同意甲方（即原告）可不經
催告得以終止租約；乙方於終止租約屋或期滿且未完成續約
不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方每日應
支付房屋日租金伍倍的違約金給甲方，直到乙方遷出完成為
止。詎被告自102年5月起即未給付租金，且被告於102年
6月14日在圓山派出所具結書面表明每月1日延至每月8日
準時付房租，否則算違約，惟被告僅匯半個月租金，原告於
102年10月22日以存證信函通知被告已逾3個半月未付租金
，已違反系爭租約，並請被告盡速搬離、返還系爭房屋及結
清積欠房租，惟被告置之不理。被告積欠102年7月中旬至
12月之租金共280,500元，扣除押金102,000元，尚積欠17
8,500元，及自102年8月至102年12月止共5個月，按每
月房租5倍之計算違約金共1,275,000元，本案不請求租金
部分。爰依兩造間房屋租賃契約之法律關係起訴請求。並聲
明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓交付原告、㈡被告應給付
原告違約金1,275,000元。
三、被告則以：系爭房屋交屋時毀壞不堪使用，排水管一下雨就
會積水，老鼠也會從排水管爬上來，陽臺紗窗被老鼠咬破，
冷氣也壞了，電視畫面跳動，線路老舊，床頭用補的，水管
老舊破裂。原告不願出面，原告訴訟代理人不願負責修善義
務，也不願退租解約，返還押金，要求被告必須修好，被告
承租以來受到許多委屈及壓榨。被告只想拿回押金102,000
元，被告會在12月搬離，並在12月底以前將系爭房屋清理完
畢，是原告不願出面點交，於7月16日未欠原告任何租金，
並只願支付租金至7月31日止。原告訴訟代理人自稱係原告
父親，簽訂契約時代為同意繳款日期為每月10日，若有假日
，順延至下星期一，原告訴訟代理人至系爭房屋內恐嚇、威
脅，強行闖入，目的都是不願支付屋內修繕費用，不願退還
押金。目前屋內東西都已經騰空等語置辯。
四、得心證之理由：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第
2項、第455條前段分別定有明文。而上開規定係為保護經
濟上之弱者即承租人而設，為強制規定，自不得以約定排除
之。是以，系爭租約第7條第1項約定：乙方（即被告）拖
欠租金達15日，乙方同意甲方（即原告）可不經催告得以終
止租約，或被告於102年6月14日切結之「吳文珍小姐須準
時每月8日付房租，否則屋主可解約。」，均與上開強制規
定有違，故原告不得依前開特約條款或被告之切結終止系爭
租約，而原告本件主張以被告遲付租金為由終止租約，仍應
符合上開民法規定始生效力。
㈡原告雖主張被告自102年5月起未付租金，嗣於102年6月
14日被告切結須準時每月8日付租金，被告卻只付半個月租
金，積欠自102年7月15日起至102年12月止之租金等情，
然被告業提出繳款證明收據證明確實有繳納102年4、6、
7月份租金，另5月份租金則給付22,500元，且依原告所提
出之102年10月22日新店碧潭郵局第134號存證信函內容，
原告顯然並無對被告定期催告給付租金之意思，原告復未提
出其他證據證明於系爭租約租期屆至前，曾定相當期限催告
被告支付租金，即遽而終止租約，此與上開規定不符，原告
以被告遲付租金為由終止租約並不合法。自應認系爭租約於
租賃期限屆滿即102年11月30日時方合法終止。
㈢另按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人
於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請
求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有
明文。又依卷附之系爭租約第6條約定：「房屋設備修繕：
按民法第423條、429條、430條、432條、433條、434
條、435條規定...重要約定：如需甲方負擔應通知甲方處
理，乙方不得自行叫修，否則費用自行負擔。」。準此，系
爭房屋因在正常使用或自然因素所產生之損壞滅失，確有修
繕之必要時，原告即負有修繕之義務，被告得定相當期限催
告原告修繕。被告固提出系爭房屋照片證明系爭房屋毀壞不
堪使用，惟揆諸上開規定，被告倘若認為系爭房屋有修繕之
需要，自應定相當期限通知原告修繕，於原告於期限內仍不
修繕時，被告始得終止系爭租約，或自行修繕而於租金扣除
修繕費用，惟被告並未舉證證明曾定相當期限催告出租人即
原告修繕，是被告尚不得終止租約，亦不得逕自拒絕繳納租
金。又原告訴訟代理人焦治國縱有犯刑事妨害自由或恐嚇之
行為，亦係被告得否另對焦治國提起刑事告訴或民事請求之
問題，尚對不得據以對原告終止系爭租約。是以，被告於10
2年7月16日以台北圓山郵局第000426號存證信函（見本院
卷第63、64頁）通知原告解約退租，自不生系爭租約解除或
終止之效力。既然兩造租約至102年11月30日租期屆滿前仍
舊繼續存在，被告仍對原告負有給付租金之義務，故原告主
張被告應給付102年8月1日起至102年11月30日止之租金
，得與被告交付之押租金102,000元扣抵一情，尚非無據。
㈣又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條
前段、第455條前段分別定有明文。另系爭租約第5條第4
項約定：「乙方應於租約終止時將房屋回復原狀並遷讓交還
」。兩造間系爭租約已因租期屆滿於102年11月30日終止，
已如前述，依約被告自負有遷讓返還系爭房屋之義務，故原
告請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈥又按系爭租約第7條第2項約定，乙方（即被告）於終止租
約或租滿且未續約不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌
日起，乙方每日應支付房屋日租金伍倍的違約金給甲方，直
到乙方遷出完成為止。原告主張被告應給付自102年8月起
至102年12月止之違約金1,275,000元乙節。經查兩造間之
系爭租約期間至102年11月30日始屆滿，則租期既未屆滿，
且兩造在租期屆滿前皆未依法終止租約，已如前述，原告請
求被告給付102年8月至102年11月30日之違約金，核與該
約定違約金發生之要件不合，是原告只能請求自102年12月
1日至言詞辯論終結日即102年12月25日止之違約金，逾此
範圍之請求，則屬無據，不應准許。
㈦按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數
額。民法第250條、第252條分有明定。再按違約金本應推
定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償
之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之
數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際
上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如
期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，
酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利
益減少其數額，最高法院亦著有19年上字第1554號、49年台
上字第807號、51年台上字第19號判例可資參照。依上開法
條及判例說明，應認系爭租約第7條第2項約定係損害賠償
預定性質之違約金。本院審酌原告所受之損害為租金損失及
社會情狀，認本件違約金按日租金一倍計算始為允當，原告
請求按日租金五倍計算之違約金誠屬過高，應予酌減為以日
租金一倍計算之違約金始為相當。故原告得請求之違約金為
42,500元（計算式：51000/30×25＝42500）。
五、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭房屋
，並給付原告42,500元，為有理由，應予准許。逾此部分之
請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
式所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規
定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，
得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官陳紀元
法官沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月8日
書記官陳紀元
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費60,400元
合計60,400元