臺灣基隆地方法院96年度訴字第501號民事判決

裁判字號：臺灣基隆地方法院96年訴字第501號民事判決

裁判日期：民國97年04月14日

裁判案由：土地所有權移轉登記等

臺灣基隆地方法院民事判決96年度訴字第501號原告連傳生
蕭朝水 林民聰 許 吳卻 吳清同 共同訴訟代理人 姜禮增 律師複代理人 李志聖 被告 趙阿能
趙讚祥 共同訴訟代理人 林佩儀 律師上列當事人間請求移轉土地所有權等事件，本院於中華民國97年３月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：(一)被告趙讚祥之父 趙居萬 （已歿）、訴外人 趙德敬 及被告趙阿能於民國（下同）62年８月５日將渠等共有之臺北縣○○鄉○○段鹽寮小段0302及0306地號２筆土地（0306地號土地嗣因分割而增加306-16、306-17、306-23、306-24及306-25等５地號）之應有部分0.2393甲（即703.坪；下稱系爭土地）賣予訴外人 吳新 慶，並指明其分管部分界址，移交訴外人 吳新慶 ，作為鰻魚池之用。嗣於62年８月15日再出具「土地賣渡證書」，並繪圖為據。土地賣渡證書上，訴外人趙德敬及被告趙阿能雖列名為「見證人」或「賣渡關係人」，惟實際上卻是出賣人。訴外人吳新慶、 簡松露 、 吳新將 、 郭朝慶 等人於81年４月４日復將其購買之系爭土地應有部分、分管使用部分及所建鰻魚池轉賣予原告，並交付原告使用收益迄今。「賣渡證書」上雖將連傳生及吳清同列為「見證人」，惟實際上亦是出賣人。系爭土地中之0302地號土地，面積為1659平方公尺，0306地號土地分割前之面積為4372平方公尺，２筆合計為6031平方公尺；買賣之703.坪相當於2342.1平方公尺，故上開買賣係出賣系爭２筆土地之39％。(二)按「債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己名義行使其權利，為民法第二百四十二條所明定。登記請求權性質上得類推適用債權人代位權之規定，故甲代位乙行使乙對丙之不動產移轉登記請求權，如該不動產係由丁讓與丙，亦尚未為移轉登記時，則甲亦自得代位丙行使對丁之移轉登記請求權。」（參見最高法院46年台上字第0422號判例）。依上判例，原告等就附表一所示土地之應有部分，自得代位訴外人郭朝慶請求原出賣人趙阿能或趙居萬之繼承人趙讚祥辦理所有權移轉登記。(三)再者系爭土地中之0306地號及嗣後分割出之0306-16、0306-17地號土地，於94年間，因「貢寮鄉台二線98K+237~100K+840公尺新闢工程用地」而被徵收，就此部分原告顯難請求被告為所有權移轉登記。惟按「……買受人向出賣人買受之某筆土地，在未辦妥所有權移轉登記前，經政府依法徵收，其地價補償金由出賣人領取完畢，縱該土地早已交付，惟民法第三百七十三條所指之利益，係指物之收益而言，並不包括買賣標的物滅失或被徵收之代替利益（損害賠償或補償費），且買受人自始並未取得所有權，而出賣人在辦畢所有權移轉登記前，仍為土地所有人，在權利歸屬上，其補償費本應歸由出賣人取得，故出賣人本於土地所有人之地位領取地價補償金，尚不成立不當得利。買受人祇能依民法第二百二十五條第二項之法理行使代償請求權，請求出賣人交付其所受領之地價補償金。……」（參見最高法院80年度第４次民事庭會議決議）。依上，原告等自得請求被告等給付如附表二計算之補償金。(四)又89年修正前之土地法第30條第１項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」前述二次買賣之雙方均約定待上揭限制解除後，再辦理移轉登記事宜。上揭土地法限制之條文於89年間經修正刪除，原告等即向原出賣人請求辦理系爭土地之過戶適宜。其後並於90年５月以趙阿能、趙阿能之弟 趙萬子 及趙德敬等為對造人，向臺北縣貢寮鄉調解委員會聲請調解，惟調解未成。嗣陸續請求辦理過戶未果，再於94年聲請調解亦未成立。95年11月時，原告等委任律師發函，請求被告等返還土地徵收補償及辦理土地移轉登記事宜，被告等亦置之不理。原告等無奈，只得提起本件訴訟，請求判決：(一)被告等應將附表一所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記與原告等。(二)被告等應給付原告等如附表二所示之金額及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：(一)被告趙阿能於62年８月５日之「杜賣證書」及62年８月15日之「土地賣渡證書」上僅具名為「見證人」或「賣渡關係人」，由形式上觀察，均無從證明被告趙阿能為出賣人。被告（趙阿能）否認為系爭土地之出賣人。如原告主張渠為系爭土地之出賣人，應舉證以證明之。(二)系爭土地之買賣契約僅約定：「……前開不動產係本人共有土地，應得面積０．貳參玖參甲（柒０參坪），……指明界址移交……」，足見買賣標的物應係「特定範圍之土地」，並非「應有部分」。亦且，就系爭土地在62年間趙居萬有無分管契約，原告亦無從證明，更何況就62年間趙居萬之應有部分登記情形，並未據原告證明有39％，即以換算之方式請求移轉登記，顯未盡證明之義務，應命原告證明之。(三)按89年１月26日修正前之土地法第30條第１項前段規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。」又按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」民法第0246條第１項定有明文。按以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第0246條第１項但書規定，故應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求（參見最高法院70年台上字第4537號判例要旨）。查系爭土地編定使用地類別分別為「旱」及「田」，依農業發展條例規定應屬「耕地」，而訴外人吳新慶於簽訂買賣契約時不具有自耕能力，亦未約定「由承買人指定登記予任何有自耕能力之第三人」或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，參諸當時禁止農地細分與農地農有政策下，為避免當時不具自耕農身分之人購買農地，約定將來得履行時始負履行義務之條件者，應作嚴格之文義解釋，故系爭土地之買賣契約即屬以不能之給付為標的而無效等語，資為抗辯。
三、本件兩造對於：被告 趙讚詳 之父趙居萬與訴外人吳新慶於62年８月５日簽訂之杜賣證書、同年月15日由賣方出具之土地賣渡證書及訴外人吳新慶、簡松露、吳新將、郭朝慶於81年４月４日簽訂之賣渡證書為形式上真正等事實，均無爭執，並有上開契約（影本各１份附卷，原本發還原告）在卷可資佐證，故上開事實自堪信為真實而得為本件判斷之基礎。本件兩造之爭點在於：(一)系爭土地買賣契約之出賣人為何人？即被告趙阿能是否亦為出賣人？(二)系爭土地買賣契約之標的物究為系爭土地之應有部分抑或特定範圍之土地？(三)系爭土地買賣契約簽訂時，當事人是否有有約定「待將來系爭土地能移轉時再辦理移轉登記」？是否以「不能之給付」為標的，契約應為無效？及(四)原告是否可以代位向被告請求移轉系爭土地之應有部分及交付已領取之土地徵收補償費等項。以下分點詳述之。
四、查原告主張：被告趙阿能亦為系爭土地買賣契約出賣人之事實，為被告趙阿能所否認；雖原告提出「杜賣證書」及「土地賣渡證書」，並聲請訊問證人郭朝慶、吳新將為證，惟自「杜賣證書」、「土地賣渡證書」之書面內容以觀，於記載賣主趙居萬、賣渡人趙居萬之後方均尚餘有足夠適當空白位置，衡諸常理，如被告趙阿能確為出賣人，為何未直接於賣主、賣渡關係人下方續為簽名或蓋章？至證人郭朝慶與吳新將到庭證稱趙阿能為出賣人，因其等均係向被告趙讚詳之父趙居萬購買土地後，再轉賣予原告，如系爭土地買賣契約無效，將致其等對原告負損害賠償責任，故證人與本件訴訟有利害關係，其證言不可採信。原告又無其他證據可以證明被告趙阿能亦為系爭土地買賣契約之出賣人，原告此部分之主張尚難信為真實。
五、次查原告主張：系爭土地買賣契約之標的物為系爭土地之應有部分等情，業據提出上開「杜賣證書」、「土地賣渡證書」為證，為被告所否認，並辯稱買賣標的物應為特定範圍之土地。經查：本件系爭土地買賣契約之標的物究為應有部分或特定部分，此觀「杜賣證書」載明：「前開不動產係本人共有土地應得面積0.貳參玖參甲（柒０參坪）…該不動產，指明界址，移交台端（作為鰻魚池用地）」，「土地賣渡證書」載明「茲將祖先遺產田地座落貢寮鄉丹裡鹽寮地號不詳面積0.二三九三甲（七０三坪）…作為鰻池用地」，均記載買賣特定面積及位置，且參見其附圖方式係以特定範圍作表示，足見系爭土地買賣契約之標的物應係特定範圍之土地，故原告此部分之主張亦難信為真實。
六、再查原告主張：被告趙讚詳之父趙居萬與訴外人吳新慶簽訂系爭土地買賣契約時，雙方有約定「待將來系爭土地能移轉時再辦理移轉登記」，故系爭土地買賣契約為有效等節，為被告所否認；雖原告聲請訊問證人郭朝慶與吳新將為證，惟查：證人郭朝慶與吳新將到庭證稱訂約時雙方確有約定待將來系爭土地能移轉時再辦理移轉登記，因其等均係向被告趙讚詳之父趙居萬購買土地後，再轉賣予原告，如系爭土地買賣契約無效，將致其等對原告負損害賠償責任，故證人與本件訴訟有利害關係，其證言不可採信，已如上述；且當時農地農有政策下，法令禁止不具自耕農身分之人購買農地，雙方當事人當無可能預期日後法令變更農地之承受人無須具備自耕能力；又「杜賣證書」、「土地賣渡證書」內容並無原告所稱待將來系爭土地能移轉時再辦理移轉登記之相關記載，況就辦理移轉登記所需費用由買受人負擔，杜賣證書即載明：「過戶所需稅捐由買主負責繳清」，如原告所稱上開重大事項確有約定，何以未見形諸文字？雙方當事人復未約定由承買人指定登記予任何有自耕能力之第三人或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，故依民法第0246條第１項前段規定，系爭土地買賣契約既係以不能之給付為契約標的，即應屬無效，自不因嗣後法令修正而使無效之契約再變為有效，是原告此部分之主張亦難信為真實。
七、綜上所述，被告趙阿能既非系爭土地買賣契約之出賣人，系爭土地買賣契約之標的物亦非系爭土地之應有部分，訴外人趙居萬與吳新慶簽訂之系爭土地買賣契約又因違反89年１月26日修正公布前之土地法第30條之規定而無效，則原告依民法第0242條規定，代位行使訴外人吳新慶向被告請求辦理所有權移轉登記，並交付所受領之地價補償金之權利，自屬無據，應不准許。
八、本件結論已明，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，已與結論無關，故不再一一論究，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項本文，判決如主文。
中華民國97年4月14日
民事庭法官林金發以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於本院合議庭。
中華民國97年4月14日
法院書記官陳錦進