裁判字號：臺灣高等法院臺南分院90年上字第196號民事判決
裁判日期：民國90年11月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十年度上字第一九六號ｅ
上訴人甲○○訴訟代理人乙○○被上訴人丙○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年六月二十九日臺灣雲林地方法院九十年度訴字第一五五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲明均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決時，上訴人願供擔保，請准免假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按民法第四百二十五之一規定：「土地及其土地上房屋同屬一人所有，而將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或持土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。」依其立法理由說明，乃在於保護房屋受讓人及為兼顧社會經濟利益，是明定當事人間在房屋得使用期限內，推定有租賃關係，故依該法規定，地上建物之受讓人使用土地即非無合法權源，土地所有權人不得逕依民法第七百六十七條規定所有物排除請求權，訴請拆屋還地。
（二）本件系爭土地，於民國七十年九月十五日，由 高許蜜 取得土地所有權，後於七十八年四月十三日移轉於 黃雪珠 ，嗣黃雪珠於七十九年七月二十三日又將該土地移轉於被上訴人丙○○，是被上訴人自七十九年七月二十三日取得系爭土地所有權迄今，此有土地登記謄本可稽；又系爭土地上之建物於七十三年十月二十日，由 顏柳美 辦理第一次登記後，被上訴人丙○○於七十八年九月十八日取得該建物所有權，後該建物所有權於八十一年一月六日復輾轉異動，其次序分別為顏柳美，後至 方熙章 ，再至 謝森衍 ，卒至上訴人甲○○所有，此所有權更迭之過程，亦有建築改良物登記簿謄本，足資參照。惟審究其間，即得明見，系爭土地及建物，於七十九年七月二十三日至八十一年一月六日期間，係屬被上訴人丙○○所有，此依前揭民法四百二十五條之一規定，於「土地及其土地上房屋同屬一人所有」之情形下，僅將房屋所有權移轉，而導致土地及其上房屋異其人所有時，該房屋之受讓人與土地所有人間，推定成立租賃關係，是本件土地所有人丙○○，與系爭房屋之繼受人，即成立租賃關係，而有民法第四百二十五條之一適用（參酌最高法院四十八年台上一四五七別判例之意旨，亦得推致出此結論），原審判決未察於此，誤以為「原告取得系爭土地所有權時，其上建物之所有權人即非原告，土地與建物之所有權人，從未一致」，而逕認無上揭第四百二十五條之一適用，其認定事實，即有所違誤之處。
（三）又上訴人甲○○雖係輾轉繼受所有權，惟其前手既適用民法第四百二十五條之一而有租賃關係存在，參酌該條之規範意旨及立法意旨，亦當得類推適用民法第四百二十五條之一，而有租賃關係之存續。
㈠衡諸民法第四百二十五條之一之立法目的，既在於保障社會經濟利益暨受讓人
利益，於前手既然有民法第四百二十五條之一適用，因而房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而有損社會經濟利益，而其後之繼受該房屋者，其亦有利用該土地之必要，換言之，其亦在相同之維護社會經濟之需求，是故房屋其後之繼受者，亦應同受民法第四百二十五條之一保護，此由民法第四百二十五條之一規範目的性解釋亦屬應然，法雖無明文涵括之，惟此乃法律漏洞，當得類推適用。
㈡且於民法第四百二十五條買賣不破租賃之適用上，依該條之規定，承租人對於
該租賃物之受讓人，仍存在租賃關係，而於受讓人再得轉售他人時，為貫徹四百二十五條之規範目的，承租人仍得類推適用該條之規定，而對其後之受讓人主張租賃關係（見附件二），於本件亦存在相似之法律漏洞而有類推適用之必要，即為貫徹民法第四百二十五條之一之規範目的，於有適用四百二十五條之一之房屋受讓人，固得對土地所有權人主張租賃關係，然基社會經濟維持之規範目的，該房屋其後之繼受人，亦得向土地所有權人主張租賃關係，而應有類推適用第四百二十五條之一規定之必要。
㈢另基於占有之連鎖（Besitzkette）亦得作為合法占有之權源，而土地所有權
人不得行使所有物返還請求權，此乃學術及實務（最高法院七一年台上字第三五五判決）（見附件三）一致之見解，基於占有之連鎖之合法權源須具備三要件，即：⑴中間人對所有人須有合法占有之本權。⑵占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有之權利。⑶須中間人得將直接占有移轉於他人。於本件之情形，系爭建物於八十一年一月六日由顏柳美繼受取得所有權之際，依民法四百二十五條之一規定（或參照最高法院判決）本即有租賃關係存在，而具有合法占有之本權，嗣後基於買賣或拍賣，上訴人基於一定法律關係而取得占有權利，並受移轉而占有中，基於上揭占有連鎖之關係，上訴人使用被上訴人之土地即非無權占有，是原審判決逕判命拆屋還地，洵有違誤。又上訴人主張「占有連鎖」為合法占有之權源，其間「中間人對所有人須有合法占有之本權」之要件，上訴人係指顏柳美對土地所有人有合法占有權源，嗣由顏柳美輾轉移轉予後手卒由上訴人甲○○取得直接占有、核諸占有連鎖之要件、並無不符之處，被上訴人於答辯㈡狀將其曲解為中間人乃指謝森衍云云，誠屬謬誤，而占有連鎖得作為合法占有之權源，此有 王澤鑑 教授明文著述肯認，亦為學界所咸認，且該見解乃為德國通說，而王教授亦引用實務判決以旁徵之，實非如被上訴人所言持保留之態度，是依上開見解，此乃屬上訴人非無權占有之另一依據。
（四）查本件系爭土地及建物於民國七十九年七月二十三日至八十一年一月六日期間、確屬被上訴人所有、是於八十一年一月六日系爭房產移轉予顏柳美之際，「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」，且於土地或房屋「轉讓之時」，確為同一人所有，故依民法第四百二十五條之一暨最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，系爭房屋之繼受人與土地所有人間，即成立租賃關係，此依被上訴人答辯㈡狀第四頁所主張之標準，亦應推致相同之結論。
（五）又依上述顏柳美於繼受系爭房屋，即已取得系爭土地之合法使用權源，其後之繼受人亦繼受該使用土地之權源，此衡諸民法第四百二十五條之一之立法目的及前揭判例之意旨、均應得如此解釋或得類推適用之。換言之，不論係解釋繼受前之使用權源或類推適用民法第四百二十五條之一，均應認系爭土地存在使用權源，並非無權占有。
（六）系爭土地原地主為訴外人高許蜜，被上訴人於六十九年十一月六日向訴外人高許蜜買受系爭土地，於高許蜜出具土地使用權同意書後，興建房屋十一棟，系爭土地則因土地所有權涉訟，延至七十七年六月十七日，始由高許蜜依買賣契約之約定，由被上訴人丙○○指定，移轉登記予被上訴人之妻黃雪珠，再移轉登記至上訴人丙○○名下，則上訴人購地建屋後，將系爭房屋出售予第三人，復以土地所有權人之地位，以輾轉取得系爭房屋所有權之上訴人為無權占有系爭土地，訴請上訴人拆屋還地，即有違誠信原則。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提學者王澤鑑所著之民法學說與判例研究一書節錄文影本乙紙、民法物權第一冊一書節錄文影本乙紙、土地登記簿謄本影本十二紙、最高法院判決影本二則為證，並聲請訊問證人高許蜜及聲請調卷。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠請求駁回上訴。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第二百七十七條著有明文，法院實務上關於舉證責任應如何適切分配，依據最高法院四十八年台上字八八七號判例意旨：「主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。」換言之，當事人之一方已就其主張之法律關係善盡舉證責任之後，應由他方就有利於己之部分負舉證之責。本件被上訴人主張上訴人應拆除系爭建物並返還被上訴人所有之土地，為證明系爭土地確為其所有，業已提出土地登記謄本、建物登記謄本為證，經原審勘驗屬實，並經雲林縣北港地政事務所實施測量明確，是被上訴人確為系爭土地所有人，應無疑義。再者，上訴人係經由法院之拍賣而取得系爭建物所有權，然執行法院僅係代債務人即謝森衍立於出賣人之地位，實際出賣人仍為訴外人謝森衍，據謝森衍於原審證述時明確指出，伊與被上訴人就系爭土地並無租賃關係，可知上訴人（建物受讓人）自無從由其轉讓建物之前手承受租賃關係當事人之地位。簡言之，被上訴人與上訴人間並無租賃關係存在，上訴人即使合法取得建物所有權，就該建物座落於被上訴人之土地上而言，仍屬無權占有。至此，被上訴人起訴主張之法律關係（拆屋還地），已就其為土地所有人及他造係無權占有土地等特別要件，善盡應有之舉證責任，揆諸上開條文及判例意旨，上訴人若復提出其他有利於己之主張，即應就所主張之特別要件自負舉證責任。上訴人於九十年七月提出之上訴理由狀主張，本件應有民法第四百二十五條之一之適用，亦即雙方當事人間由法律推定契約關係存在，姑不論本件是否有該條文之適用，依前開判例就舉證責任分配之原則，此時上訴人應就其主張之法律關係特別要件負舉證之責，且於無法善盡舉證責任時，則應承擔敗訴之風險，由鈞院逕予駁回其上訴，方為適法。
（二）上訴人主張本件有民法第四百二十五條之一之適用，依舉證責任分配之原則應自負舉證之責，已如前述。另被上訴人基於下列理由，認為本件亦應無該條之適用：
㈠查民法第四百二十五條之一第一項，雖明確規定「土地及其土地上之房屋同屬
一人所有」之要件，惟「同屬一人」之時點究應如何判定？原審判決以「原告取得系爭土地所有權時，其上建築物之所有人即非原告．．．」，即以土地或房屋「轉讓之時」，作為是否「同屬一人」之判斷時點，此觀本條項之語意及結構，應屬的論，否則，若依上訴人之上訴理由，祇要土地及房屋曾同屬一人所有，其後不論歷時多久、如何轉讓，均強制推定土地及房屋所有人間之租賃關係存在，恐有浮濫地推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地之意思，此應非本條增訂之立法本旨。
㈡次查，上訴人於九十年八月十日提出之補充上訴理由狀㈠㈡中，一反九十年
七月提出之上訴理由狀內本件應適用民法第四百二十五條之一之主張，改稱本件並無本條之「適用」，而係「此乃法律漏洞，當得『類推適用』」，足徵上訴人亦自知本件並無本條之適用，至多僅得類推適用，惟是否真有類推適用本條之法理基礎，仍有待上訴人善盡其應負擔之舉證責任。
㈢按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金
之契約」，民法第四百二十一條定有明文，學說及實務一致肯認其為雙務、有償、諾成契約，雖不以租金或租賃物之交付為契約成立要件，然契約之實質內涵仍須契約當事人交付租賃物及給付租金，即使是由法律所推定成立之租賃關係（如民法第四百二十五條之一第一項），亦必伴隨租金數額應如何確定之相關規定（如民法第四百二十五條之一第二項，租金數額不能協議時，得聲請法院定之）。本件上訴人受讓房屋之直接前手謝森衍於原審審判時，已明確證稱伊與被上訴人間實無任何租賃關係，當然亦未因約定或法定之租賃關係而支付租金予被上訴人，且上訴人自八十五年七月十日因拍賣取得房屋所有權後，一再置詞強辯伊對系爭土地為有權占有，被上訴人於不甘權益受損之情形下，不得已，方另訴請求上訴人無權占有土地之不當得利，終獲台灣雲林地方法院勝訴確定判決，判令上訴人因無法律上原因占有系爭土地應給付相當於租金之損害賠償於被上訴人，惟至今上訴人仍不依該確定判決之內容對被上訴人為給付。從而可知，上訴人與其轉讓房屋之前手，均未因占有系爭土地而支付任何對價或賠償被上訴人之損失，祇反覆泛稱「有權占有」，核其具體情節，與強佔他人土地，而為自己使用、收益何異？諒此顯違法律所欲建構整體社會秩序之情事，必非本條所欲保護之對象，當無本條之適用或類推適用。
（三）上訴人除如前述主張本件應類推適用民法第四百二十五條之一外，復提出「基於占有之連鎖」為攻擊防禦方法，同時明揭最高法院七十一年台上字第三五五號判決為據，經查：
㈠前揭判決之爭訟內容係於「使用借貸契約」中，未經貸與人同意之下，使用人
逕自允許第三人使用該物，此時第三人自不得執以對抗貸與人等情，與本件系爭房屋受讓人對房屋所坐落之基地是否構成無權占有，性質上相去甚遠，況且，該判決尚未經最高法院民事庭會議遴選為判例，其是否為法院審判上一致之見解，甚值存疑，無怪乎上訴人所引據王澤鑑教授所著「民法物權第一冊」內文對該判決之評述，仍甚為保留地指出「『似』認為貸與人同意轉借時，第三人亦有占有之權利」。
㈡退步言，縱認前開判決係實務上承認占有連鎖為合法占有之權源，依上訴人所
主張占有連鎖要件之一：「中間人對所有人須有合法占有之本權」，反面推論可知，中間人對所有人無合法占有本權者，占有人即無從主張占有連鎖關係，查本件上訴人受讓房屋之前手係訴外人謝森衍，伊於原審審理時明確證稱與被上訴人就系爭土地無任何租賃關係，被上訴人於此情形之下，僅係「容忍」謝森衍繼續對該土地實施占有，亦即權利之消極不行使，並非不得依法請求返還，更難謂謝森衍非無權占有該土地。準此，上訴人之前手就該土地尚屬「無權占有」，本無任何合法占有之權源，何能將大於自己所有之權利移轉於上訴人，而使上訴人就該土地成為有權占有？㈢查本件被上訴人曾另訴請求上訴人返還無權占有系爭土地之不當得利，業經台
灣雲林地方法院虎尾簡易庭勝訴判決確定在案（如附件），依該判決理由㈢可知，該法院認定「系爭土地之所有人係原告（本件被上訴人），土地之使用、收益權能，應歸屬原告所享有，被告（本件上訴人）『無權占有』系爭土地即屬違反權益歸屬秩序，亦即被告享有占有土地之利益，致原告受損，係『無法律上原因』，應成立不當得利．．．」，顯見上訴人占有系爭土地，依前開法院判斷之結果，本無任何法律上原因，當然，亦無上訴人主張之基於占有連鎖關係。
㈣綜上，不論法院實務是否已明確表示占有連鎖係合法占有之權源，本件均因不具占有連鎖之要件而無從主張對該土地為有權占有。
（四）綜右所陳，上訴人就其主張本件應適用或類推適用民法第四百二十五條之一，或本件另有占有連鎖之關係，依舉證責任分配之原則，均應由上訴人就上開法律關係之要件負證明之責。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提雲林地方法院虎尾簡易庭民事判決影本一份為證。
丙、本院依職權向臺灣雲林地方法院調閱七十三年度執字第七九六號執行案卷、七十七年度訴字第五七五號民事案歷審卷，及高許蜜與顏柳美給付佣金民事訴訟案之歷審卷。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落雲林縣北港鎮一五四六之五八地號土地（下稱系爭土地），總面積九一平方公尺全部為被上訴人所有，其上有上訴人所有建號二六九二號門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○○號面積約有六四平方公尺之房屋一幢（下稱系爭房屋），然無任何合法權源，為此，依民法第七百六十七條之規定，求為命上訴人應將系爭土地上，如原審判決附圖所示斜線部分所示系爭房屋全部拆除，將土地交還被上訴人之判決。上訴人則以：系爭土地乃於民國七十年九月十五日，由高許蜜取得土地所有權，後於七十八年四月十三日移轉於黃雪珠，嗣黃雪珠於七十九年七月二十三日又將該土地移轉於被上訴人丙○○，再於七十九年七月二十三日由上訴人取得系爭土地所有權迄今。又系爭房屋於七十三年十月二十日，由顏柳美辦理第一次登記後，被上訴人丙○○於七十八年九月十八日取得該建物所有權，後該建物所有權於八十一年一月六日復輾轉異動，其次序分別為顏柳美，後至方熙章，再至謝森衍，卒至上訴人甲○○所有，則系爭土地及建物，於七十九年七月二十三日至八十一年一月六日期間，係屬被上訴人丙○○所有，為此，基於占有連鎖關係及類推適用民法四百二十五條之一之規定兩造間應推定有租賃關係存在，應認上訴人為有權占有人等語，以資抗辯。
二、本件被上訴人主張系爭土地為其所有，其上有上訴人所有建號○○鎮○○段○○○○號即門牌號碼碼雲林縣○○鎮○○路○○○號建物一棟之事實，業據被上訴人於原審提出土地登記簿謄本、建物登記簿謄本（參見原審卷第七頁至第十頁）為證，並經原審法院勘驗現場暨囑託雲林縣北港地政事務所實施測量屬實，分別製有勘驗筆錄、雲林縣北港地政事務所檢附之土地複丈結果圖說（參見原審卷第二十八頁至第三十一頁）在卷可稽，堪認屬實。
三、被上訴人復主張上訴人係無權占有系爭土地，應拆除系爭建物，將土地交還等情，惟為上訴人所否認，並以上開情詞置辯，經查：
（一）系爭房屋之基地係從同段一五四六之三九號分割而出，同段一五四六之三九號土地又從同段一五四六之一號分割而出，該一五四六之一號土地係訴外人高許蜜所有，於六十九年十一月六日出售予被上訴人，而被上訴人買受該一五四六之一號土地時，在所訂「不動產買賣契約」第五條約定：「本件不動產實行移轉登記時、其登記權利人，無論以何人名義甲方（指丙○○）得自由指定，乙方絕無異議」，被上訴人委任其妻黃雪珠向雲林縣北港鎮調解委員會聲請調解其與高許蜜間土地所有權移轉登記事件，也以於七十七年三月四日成立，其內容為：「 高許蜜英 將坐○○○鎮○○段一五四六之三九號土地按建物現狀分割為十筆（按一五四六之五八號土地係於七十七年三月二十八日由一五四六之三九號土地分割而出，同年四月一日分割登記）後，再登記與丙○○或其指定之第三者」，嗣於七十八年四月十三日丙○○履行和解後， 高許蜜江 系爭土地移轉登記與丙○○之妻黃雪珠，黃雪珠再於七十九年七月二十三日移轉登記於丙○○，而丙○○在向高許蜜買受系爭土地尚未辦妥所有權移轉登記前，僅經高許蜜出具土地使用同意書後，興建房屋十一棟，系爭房屋即其中一棟等情，業據本院調閱台灣雲林地方法院七十七年度訴字第五七五號民事案歷審卷，查核甚明，並有高許蜜提出之買賣契約書影本附卷可稽，有土地及建物登記簿謄本最高法院七十九年度台上字第二六三二號民事判決各一件在卷可憑，並經證人高許蜜到庭結證屬實，而高許蜜已改名 許春蜜 ，渠並稱：顏柳美係介紹丙○○向高許蜜買系爭土地之仲介人，系爭房屋係丙○○蓋的等語明確，核與附卷之買賣契約書相符，即被上訴人之妻黃雪珠亦於上揭台灣雲林地方法院七十七年度訴字第五七五號民事案歷審卷中台灣高等法院台中分院七十九年度上更（一）字第三六號審理中陳稱蓋房子是丙○○的錢等語甚明，顯見系爭房屋事實上起造人為丙○○，為丙○○所有。而系爭房屋先於七十三年十月二十日由顏柳美因拍賣取得所有權，七十八年九月十八日丙○○再因拍賣取得所有權，八十年十二月二十四日顏柳美再因判決回復所有權，八十一年三月二十一日由訴外人方熙章取得所有權，八十二年由訴外人謝森衍取得所有權，以迄九十年上訴人又拍賣取得系爭房屋所有權乙節，為兩造所不爭執，並有建物登記簿謄本在卷足參。
（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，房屋受讓人與讓與人間推定在房屋得使用期間內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一定有明文。又土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，以維護社會經濟。最高法院八十八年度台上字第一０三四號判決意旨參照。衡諸上揭民法第四百二十五條之一之立法目的，及最高法院判決之闡釋，該民法第四百二十五條之一之規定既在於保障社會經濟利益暨受讓人利益，於前手既然有民法第四百二十五條之一適用，因而房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而有損社會經濟利益，而其後之繼受該房屋者，其亦有利用該土地之必要，換言之，其亦在相同之維護社會經濟之需求，是故房屋其後之繼受者，亦應同受民法第四百二十五條之一保護，此由民法第四百二十五條之一規範目的性解釋亦屬應然，法雖無明文涵括之，惟此乃法律漏洞，當得類推適用。且於民法第四百二十五條買賣不破租賃之適用上，依該條之規定，承租人對於該租賃物之受讓人，仍存在租賃關係，而於受讓人再得轉售他人時，為貫徹四百二十五條之規範目的，承租人仍得類推適用該條之規定，而對其後之受讓人主張租賃關係，於本件亦存在相似之法律漏洞而有類推適用之必要，即為貫徹民法第四百二十五條之一之規範目的，於有適用四百二十五條之一之房屋受讓人，固得對土地所有權人主張租賃關係，然基社會經濟維持之規範目的，該房屋其後之繼受人，亦得向土地所有權人主張租賃關係，而應有類推適用第四百二十五條之一規定之必要。而依前述，系爭土地及系爭房屋於七十九年七月二十三日至八十一年一月六日期間，屬被上訴人丙○○所有，此依前揭民法四百二十五條之一規定，於「土地及其土地上房屋同屬一人所有」之情形下，僅將房屋所有權移轉，而導致土地及其上房屋異其人所有時，該房屋之受讓人與土地所有人間，推定成立租賃關係，是本件土地所有人丙○○，與系爭房屋之繼受人，即成立租賃關係，應有民法第四百二十五條之一適用。雖上訴人原辯稱適用民法第四百二十五條之一，認為兩造間推定成立租賃關係，後因上訴人非為系爭房屋之直接受讓人，而認其僅得類適用民法第四百二十五條之一之規定，惟此乃上訴人之誤認，蓋本件情形上訴人雖非為系爭房屋之第一直接受讓人，然參諸本條第一項條文及增訂立法理由：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」該條文並未將房屋受讓人限於直接受讓人或第二次受讓人，此乃係基於維護交易秩序及法之安定性使然，按依現行社會價值判斷房屋價值動輒上百萬元，設若僅限於第一次之土地受讓人或房屋受讓人始有適用本條之餘地，則土地所有人即可利用土地所有權關係請求拆屋還地，致上百萬元之交易頓時毀於一旦，此實非本條增訂之立法意旨所在。依上，房屋受讓人既不限於直接受讓人，上訴人即有適用本條之餘地，其主張類推適用即容有誤會，併予述明。另被上訴人主張上開條文雖明確規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件，惟「同屬一人」之時點究應如何判定，原審判決係以土地或房屋「轉讓之時」作為是否「同屬一人」之判斷時點，否則，若依上訴人之上訴理由，祇要土地及房屋曾同屬一人所有，其後不論歷時多久、如何轉讓，均強制推定土地及房屋所有人間之租賃關係存在，恐有浮濫地推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地之意思云云。惟如上開說明，上開條文既未明定「同屬一人」之時點應以土地或房屋轉讓時作為是否「同屬一人」之判定時點，則原審之認定上開條文之適用應以土地或房屋「轉讓之時」作為是否「同屬一人」之判斷時點即有速斷之嫌。況查，系爭土地原地主為訴外人高許蜜，被上訴人於六十九年十一月六日向訴外人高許蜜買受系爭土地，於訴外人高許蜜出具土地使用權同意書後，興建房屋十一棟（按含系爭房屋在內），系爭土地則因土地所有權涉訟，延至七十七年六月十七日，始由高許蜜依買賣契約之約定，由上訴人丙○○指定，移轉登記予上訴人之妻黃雪珠，再移轉登記至上訴人丙○○名下，則上訴人購地建屋後，將系爭房屋出售予第三人，復以土地所有權人之地位，以輾轉取得系爭房屋所有權之上訴人為無權占有系爭土地，訴請上訴人拆屋還地，即有違誠信原則。且查，系爭土地與系爭房屋既於七十九年七月二十三日至八十一年一月六日期間，同屬被上訴人丙○○所有，其於任系爭土地所有權人時將系爭房屋所有權單獨讓予第三人，再由該第三人將系爭房屋讓與他人，嗣由上訴人取得系爭房屋所有權，則被上訴人復行依其為系爭土地所有權人之地位訴請上訴人拆屋還地，益徵被上訴人有違誠信原則。因而上訴人以民法第四百二十五條之一規定，抗辯其與被上訴人間推定成立租賃關係，上訴人非為無權占有等語，洵屬可採。
（三）再按基於所有權而生之請求權之構成要件為請求權之主體須為所有人、及相對人須為無權占有人等二要件，惟學者認為占有之連鎖（Ｂｅｓｉｔｚｋｅｔｔｅ）亦可作為合法占有之權源，而此項有權占有，須具備三個要件：１中間人對所有人須有合法之本權。２占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有之權利。３須中間人得將直接占有移轉於他人（參見學者王澤鑑民法物權第一冊通則，所有權第一四一頁）。本件被上訴人固主張其與上訴人之前手即 謝衍森 間並無系爭土地租賃關係存在，上訴人乃無權占有系爭土地，應拆除系爭房屋以交還系爭土地予被上訴人云云。惟查，如上開說明，被上訴人原為系爭土地及系爭房屋之所有權人，後因故於八十一年間將系爭房屋單獨賣與顏柳美，則依民法第四百二十五條之一條之規定，顏柳美即推定與被上訴人間有租賃關係存在，雖嗣後系爭房屋由顏柳美移轉登記予方熙章，再移轉登記予謝衍森，最後由上訴人甲○○拍賣取得系爭房屋，惟因依上開條文之規定，「房屋受讓人」與「土地所有權人或土地讓與人」間均推定存有租賃關係，則可認訴外人顏柳美、方熙章、謝衍森於本件中均為「中間人」，對被上訴人有合法之租賃本權，現占有人甲○○基於買賣關係暨民法第四百二十五條之一之推定成立租賃關係，取得占有之權利，再查系爭房屋已經由顏柳美、方熙章、謝衍森等中間人將系爭房屋之占有直接移轉予上訴人甲○○，是以，顏柳美、方熙章、謝衍森、甲○○間即有明顯之「占有之連鎖」；換言之，系爭房屋於八十一年一月六日由訴外人顏柳美繼受取得所有權之際，依民法四百二十五條之一規定本即有租賃關係存在，而具有合法占有之本權，嗣後基於買賣或拍賣，上訴人基於上開推定成立之租賃關係取得占有權利，並受移轉而占有中，故基於上揭占有之連鎖關係，上訴人占有被上訴人之土地即有理由，非為無權占有。
（四）另被上訴人雖亦主張其曾另訴請求上訴人返還無權占有系爭土地之不當得利，業經台灣雲林地方法院虎尾簡易庭勝訴判決確定在案，依該判決理由㈢，該法院認定「系爭土地之所有人係原告（即被上訴人），土地之使用、收益權能，應歸屬原告所享有，被告（及上訴人）『無權占有』系爭土地，即屬違反權益歸屬秩序，亦即被告享有占有土地之利益，致原告受損，係『無法律上原因』，應成立不當得利．．．」，顯見上訴人占有系爭土地，依前開法院判斷之結果，並無任何法律上原因，自亦無上訴人主張之基於占有連鎖關係云云。惟查，如前所述，上訴人於本院主張其依據民法第四百二十五條之一規定，推定其與被上訴人間推定有租賃關係存在，非為無權占有，縱被上訴人主張於上開判決中，法院認為兩造間無法律上原因，上訴人受有利益，應將其所得之不當得利返還被上訴人，因上開判決中，上訴人並未爰引民法第四百二十五條之一之規定以資抗辯，上開法院並未就兩造間有無推定租賃關係存在與否加以審理，上訴人雖遲於本件訴訟始為上開之抗辯，惟核其抗辯有理，故被上訴人尚不得以上開法院判決之見解予以拘束本院之審認，併此說明。
（五）按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。本件被上訴人為系爭土地所有權人，惟上訴人如前所述，非為無權占有人，其占有有合法權源，從而，被上訴人本於民法第七百六十七條規定，請求上訴人拆屋還地，自屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，上訴人抗辯依民法第四百二十五條之一之規定及占有之連鎖理論，其為有權占有，自屬可信，被上訴人主張上訴人為無權占有，應將系爭房屋拆除後交還系爭土地為不足採。從而，被上訴人本於系爭土地所有權人之地位，請求上訴人應將坐落雲林縣○○鎮○○段一五四六之五八地號土地上，如原審判決附圖所示斜線部分基地面積六十六平方公尺，建號○○鎮○○段○○○○號，及門牌雲林縣○○鎮○○路○○○號之四層樓鋼筋混凝土建物全部拆除，並將土地交還被上訴人，即無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人應行拆除系爭房屋並交還系爭土地，暨為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十一月二十七日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官林金村~B2法官楊子莊~B3法官袁靜文右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中華民國九十年十一月二十九日
法院書記官黃文生