臺灣基隆地方法院98年度基簡字第295號民事判決

裁判字號：臺灣基隆地方法院98年基簡字第295號民事判決

裁判日期：民國98年07月02日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決98年度基簡字第295號原告丙○特別代理人乙○○被告甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼基隆市○○路○○巷○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應自民國九十七年一月十五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁仟伍佰元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：㈠被告於民國92年2月20日，與原告訂立不定期租賃契約（下
稱系爭租賃契約），承租門牌號碼基隆市○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），並約定每月租金新台幣（下同）3,000元，且應於每月15日前給付，嗣兩造於94年4月間，合意將租金調整為每月3,500元。詎被告自96年11月間起即未依約給付租金，經以押租金6,500元抵扣，至97年1月14日已抵付完畢，自97年1月15日起迄本件起訴時，被告共積欠原告14個月租金未付，經原告催繳，被告均拒不給付，為此以起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，並請求被告返還系爭房屋，另依租賃契約及不當得利之規定，請求被告給付自97年1月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,500元等語，並聲明如主文第1項、第2項所示。
㈡對被告抗辯所為陳述略以：
⒈兩造已於94年4月間合意調整系爭房屋之租金為每月3,500
元，被告每月給付原告3,500元均係租金。又被告雖曾一次給付原告4,000元或5,000元，惟此係因被告自95年2月間起，即時有未按時給付或繳足租金之情形，是被告前揭給付逾3,500元者，亦為清償其因未按時給付或繳足租金之債務，被告並未逾付租金，自不得主張抵銷。
⒉原告並未曾向被告借貸金錢，且系爭房屋之修繕費用，亦
係由原告自行負擔，被告辯稱曾借予原告26,000元並主張抵銷，亦與事實不符。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並答辯略以：系爭租賃契約之租金自92年2月間起迄今均為每月3,000元，從未調整，且被告自94年4月21日起至95年1月24日，多次按月給付3,500元，96年9月至11月更曾給付4,000元或5,000元之現金予原告，故被告得以上開給付逾3,000元之金額，扣抵97年1月15日後所積欠之租金。另被告亦曾借予原告26,000元，以作為系爭房屋之修繕費用，故被告亦得以前開借款債權，扣抵本件所積欠之租金。從而，被告並無積欠原告任何租金，原告本件之請求均無理由。
三、經查，兩造於92年2月間訂立系爭租賃契約，約定每月租金為3,000元。嗣被告自94年4月起至95年1月止，曾按月給付原告3,500元；95月2月至6月間，則分為6次給付合計10,500元予原告；95年6月30日至95年10月31日，則給付原告3,500元共3次；95年12月8日至96年11月19日，被告則給付原告500元至5,000元等不定數額之現金，計29,500元，及被告自96年11月間起，即未再給付原告租金，經原告以被告前給付之押租金6,500元扣抵至97年1月14日止之租金等事實，均為兩造所不爭執，且有原告提出之租金收入明細表附卷可稽，應堪信為真實。
四、被告雖辯稱系爭租賃契約約定之租金自92年2月間起迄今均為每月3,000元，從未調整云云。惟查，被告自94年4月起至95年1月止，曾按月給付原告3,500元；95月2月至6月間，則分為6次給付合計10,500元（即3,500元3＝10,500元）予原告；95年6月30日至95年10月31日，亦曾給付原告3,500元共3次等情，均已如前述，顯見被告自94年4月起迄95年10月31日止，均以每月3,500元計算給付租金之數額，若兩造約定之租金自系爭租賃契約訂立迄今均為3,000元，被告要無可能按月給付原告3,500元達一年半之久，是其辯稱兩造約定之租金均係3,000元云云，與常情不合，從而，原告主張兩造已於94年4月間，將系爭租賃契約之租金，合意調整為每月3,500元之事實，應可採信。被告主張以逾付租金之數額，扣抵其97年1月15日迄今積欠之租金云云，洵屬無據。
五、被告復辯稱其曾借予原告26,000元，以作為系爭房屋之修繕費用，被告亦得以前開借款債權，扣抵積欠之租金云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告主張以前開借予原告之26,000元債權，抵銷本件原告之租金債權，惟原告否認有向被告借貸金錢之事實，揆諸前揭說明，被告自應就該積極事實，負舉證責任，然迄本件言詞辯論終結時，被告均未能就上開事實舉證以實其說，被告上開所辯，亦非可採。
六、按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約；承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第2項前段、土地法第100條第3款、民法第455條前段分別定有明文。本件被告自96年11月間起即未依約給付租金，經扣抵相當於2個月租金之押租金後，迄本件起訴時，仍積欠原告14個月之租金未付等情，業如前述，是原告以本件起訴狀繕本送達為終止系爭租賃契約之意思表示，並請求被告返還系爭房屋，於法自屬有據。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額；民法第179條、第181條但書分別定有明文。被告自系爭租賃契約終止後，無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用，因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自本件租賃契約終止時即起訴狀繕本送達被告翌日之98年3月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金3,500元，亦屬有據。從而，原告依據依租賃契約及民法不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋及自97年1月15日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告3,500元，均為有理，應予准許。
七、又本件係就民事訴訟法第427條第1項規定之適用簡易程序訴訟所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款，依職權宣告假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國98年7月2日
基隆簡易庭法官姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國98年7月2日
書記官詹小瑤