裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第672號民事判決
裁判日期：民國96年07月27日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第672號原告甲○○訴訟代理人 張曼隆 律師複代理人 徐家福 律師被告乙○○
樓訴訟代理人 黃坤鍵 律師上列當事人間返還價金等事件，本院於中華民國九十六年七月十二日言詞辯論終結，判決如下：
，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰捌拾萬元及自民國九十六年二月十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣肆佰捌拾萬元預供擔保得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告主張：
一、先位之訴部分：
（一）被告於民國95年7月7日向原告自稱為訴外人 郭妙珍 、簡明珠及 藍國龍 之合法代理人，並表示渠等有意出售伊所有位於臺北縣三重市○○○路○○巷5、7、9、18、19、20號之不動產，原告不疑有他，遂與被告簽訂不動產買賣契約書，並依系爭不動產買賣契約書第2條約定，於簽約當日即給付被告定金新台幣（下同）1,000,000元，並於95年7月17日給付第二期款3,000,000元（其中1,800,000元給付予被告，另1,200,000元則為仲介費）。惟被告卻未依約於原告給付第二期款時交付所有權狀、印鑑證明及戶籍資料等產權移轉所應具備之證件，經原告多次催討，迄今仍未履約。嗣後，原告察訪訴外人即系爭不動產所有權人郭妙珍等三人，始知被告收受買賣定金及第二期款共2,800,000元後，並未將價金交付予伊，且渠等三人均否認有授權予被告出售系爭不動產之情事，原告始知受騙，隨即委任律師以存證信函通知被告前來協商，否則即以該函解除系爭不動產買賣契約。
（二）系爭不動產買賣契約雖係被告以訴外人郭妙珍等三人名義與原告訂立，惟系爭不動產買賣契約自始即係被告與原告訂立並收取價金，訴外人郭妙珍等三人均未授權亦未參與更不知悉系爭不動產買賣契約之訂立，此據證人 謝宏山 、 張呈釗 之證稱及被告之自認可證。準此，被告既自始以自己為法律行為之主體，該契約關係即存於原被告間，依民法第348條規定，被告為系爭不動產之出賣人，自負有移轉系爭房屋所有權及交付買賣標的物予原告之義務。然被告除給付遲延外，對於原告以上開存證信函催告處理協商事宜亦置之不理，為此爰依民法第254條、系爭不動產買賣契約書第10條之約定，向被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並請求伊返還原告已給付之價金4,000,000元，及加倍賠償所收價款即4,000,000元之損害金。
（三）被告與訴外人郭妙珍等三人於95年3月30日所訂立之房地買賣契約書中特約事項第6條約定「雙方於95年7月4日再行協議並同意，最遲於95年7月31日之前付清尾款，並同時交屋...」，可知被告須於95年7月31日始能取得系爭房地所有權，惟本件系爭不動產買賣契約卻約定，被告應於95年7月14日備齊過戶文件，並完成所有權移轉登記予原告，足見被告係因可歸責於伊之事由無法依約將系爭房地過戶予原告而致給付遲延，自應負債務不履行之責，被告辯稱原告遲未依約辦妥貸款手續，給付遲延在先等語，並非事實。
二、備位之訴部分：被告自始即向原告謊稱伊係原地主訴外人郭妙珍等三人之代理人，同時再三保證伊有權簽訂系爭不動產買賣契約，並願負完全責任，故原告始善意信賴伊有權代理地主出賣系爭房地而與之訂立系爭不動產買賣契約並交付價金。設若原告自始即知悉被告為無權代理人，豈會輕易與之訂約並當場交付買賣價金？縱認系爭買賣契約之主體非被告，原告亦曾委任律師就授權事宜發函詢問訴外人郭妙珍等三人，惟迄今均未回應，依民法第170條規定， 足認渠 等拒絕承認原告訂立系爭不動產買賣契約之行為。被告既為無權代理人，自應依民法第110條、第216條及系爭不動產買賣契約第10條就契約債務不履行所定之特別約定對原告所受損害及所失利益負損害賠償責任，除應返還原告所給付之價金4,000,000元外，另加倍賠償所收價款即4,000,000元予原告。
三、聲明：
（一）先位聲明：１、被告應給付原告4,000,000元暨自起訴狀繕本送達對造之翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。２、被告應給付原告違約金4,000,000元暨自起訴狀繕本送達對造之翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位聲明：１、被告應給付原告8,000,000元暨自起訴狀繕本送達對造之翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。２、原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其第一次言詞辯期期所稱及提出之書狀則以下列辯詞置辯：
一、兩造簽訂系爭不動產買賣契約時，原告明知被告係向不動產之前手即系爭房地所有權人訴外人 郭妙春 等三人簽約購入後再轉售予原告，因此系爭買賣契約之出賣人實為被告，而非訴外人郭妙春等三人。至於契約上出賣人之載明方式則係應原告之要求而改載，被告絕無如原告所稱以偽造文書之方式為無權代理之行為，本件買賣契約當事人實為原被告兩造。
二、系爭不動產買賣契約訂約時，原告曾就尾款之支付方式向被告表示將以銀行貸款方式給付，但原告或因另有考量、或因信用評等未能通過銀行徵信等因素而遲遲未依約辦妥貸款手續，致被告與原所有權人間履行合約之障礙，故本件不動產買賣契約乃肇因於原告遲延給付違約在先，原告自無理由向被告求償。
三、原告既明知本件契約當事人實為原被告兩造，則原告以民法第110條、第216條備位主張無權代理之損害賠償請求應無理由。縱認原告備位請求有民法第110條之適用，然原告迄今亦僅給付4,000,000元，其請求之數額應限於此已給付之範圍。另關於違約金部分，倘認被告應就違約予以賠償，然系爭不動產買賣契約第10條針對違約金約定另行加倍賠償4,000,000元部分顯屬過高，且原告除或有利息之損害外，別無其他損害，是該違約金應予酌減。
四、聲明：
（一）原告之訴及假執行駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免於假執行
肆、得心證之理由：
一、先位之訴部分：
（一）查原告主張被告自始以自己為法律行為之主體，系爭不動產買賣契約關係即存於原、被告間等情，業據被告於本院
96年3月29日言詞辯論期日自認：「我不是郭妙珍等人的代理人，而是他們賣給我，我再跟原告簽約」等語，並為被告所聲請傳喚之證人即承辦系爭契約之地政士謝宏山、仲介張呈釗於本院證稱屬實（見卷第62、103頁），應認原告此部分主張為真正。
（二）又查依系爭不動產買賣契約書第2條約定，原告於本約簽訂時應給付被告價款之一部分1,000,000元，第二次付款為95年7月17日，由原告支付3,000,000元，兩造應備齊證件交由代書辦理過戶手續，先予敘明。經查原告主張其於簽約當日即給付被告定金1,000,000元，並於95年7月17日給付第二期款3,000,000元，惟被告卻未依約於原告給付第二期款時交付所有權狀、印鑑證明及戶籍資料等產權移轉所應具備之證件等情，亦據原告提出支票影本為證，並經證人謝宏山、張呈釗於本院證稱無訛（見卷第62頁、第102頁反面），是被告辯稱係原告拖延指定過戶資料，未依約辦妥貸款手續，造成原出賣人不願將房屋出售予伊云云，除未舉證以實其說外，依前開證據及證人證言亦可證明被告此部分辯詞不可採。
（三）再查依系爭不動產買賣契約第10條後段約定：「如乙方（即被告）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」，是以被告既未於原告交付第二期款時交付所有權狀、印鑑證明及戶籍資料，已如前述，則被告即有不履行約定義務之情，被告依約自應將所收價款4,000,000元退還原告，並應賠償原告與價款同額之損害金4,000,000元。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。查上開4,000,000元損害金，核其性質，為損害賠償總額預定之違約金，而被告並主張應酌減違約金等語，故經審酌系爭買賣價金為29,200,000元，原告僅支付4,000,000元，所佔總價金比例尚低，損害尚非鉅，且原告除利息損失外，尚無證據證明有其他損害，認應上開違約金4,000,000元應酌減為800,000元為適當。
（四）綜上所述，原告依系爭不動產買賣契約第10條約定，請求被告返還價金及賠償損害共4,800,000元（4,000,000＋800,000＝4,800,000），及起訴狀繕本送達被告翌日即96年2月17日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
二、備位之訴部分：原告先位之訴雖僅一部有理由，然本院於先位之訴部分既已就原告先位主張之訴訟標的法律關係審酌，始為原告一部勝訴判決，則本院就原告之備位請求為判決之條件，因此而解除，無庸判決，併此敘明。
三、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與本判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
伍、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年7月27日
民事第二庭法官黃雯惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年7月27日
書記官林玗倩