裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第267號民事判決
裁判日期：民國103年04月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第267號原告 張瓊文 訴訟代理人 尤齡玉 被告 張育謙 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文；前開規定依同法第436條第2項於簡易訴訟程序亦適用之。查原告起訴時，係依租賃契約之法律關係及租約終止後租賃物返還請求權，聲明求為：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段00號4樓房屋（下稱為系爭房屋）返還原告，並自民國99年2月6日起至返還房屋之日止，扣除2個月押金，應按月支付原告新臺幣（下同）1萬8000元（見本院湖簡卷第5頁）。嗣於訴訟進行中除追加依不當得利之法律關係為請求外，並變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋返還原告。㈡被告應給付原告39萬6000元，及自102年11月6日起至返還房屋之日止，按月給付原告1萬8000元（見本院訴卷第23頁）；核其追加及變更前後均本於原告主張被告欠繳租金及租賃契約業經終止之同一基礎事實，且屬擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。又原告起訴時，請求標的金額未逾50萬元，依民事訴訟法第427條第1項規定，應行簡易訴訟程序；嗣為訴之變更後，其標的金額已逾50萬元，應依民事訴訟法第435條第1項規定改依通常訴訟程序審理，亦此敘明。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於99年2月6日向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○路○段00號4樓即系爭房屋，約定租期1年至100年2月6日止，月租1萬8000元，押金3萬6000元。然被告自100年11月起開始拖欠房租，經伊多次催繳，均置之不理，伊乃於102年1月16日以存證信函催告被告給付積欠租金並遷讓房屋，然經被告拒收遭郵局退回。伊復以被告欠租已達21個月為由，以102年9月12日存證信函通知終止租約，並請求付清租金及遷讓房屋，該信函亦經招領逾期退回；惟伊已另狀聲請公示送達並經裁定准許。系爭租約既經終止，被告迄尚積欠房租達39萬6000元未清償；伊自得依租賃契約及不當得利之法律關係，訴請被告返還系爭租賃房屋並給付欠租及不當得利等語；爰求為判決如上述變更後訴之聲明。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本件原告主張兩造間有租賃關係，並依租賃契約之法律關係及租約終止後之租賃物返還請求權提起本訴；惟自承未能提出被告承租系爭房屋之租約書面作為兩造間確有租賃契約之證明（見本院湖簡卷第16頁、第59頁）。且原告主張向被告限期催告給付租金之102年1月16日存證信函，其寄件人並非原告，而係訴外人 尤俊傑 ，尤俊傑於函中並以系爭房屋出租人自居乙節，有該存證信函影本足稽（見本院湖簡卷第7頁）。經質之原告復自承：尤俊傑係系爭房屋原所有權人，與被告簽訂租約之名義人亦為尤俊傑，原告則為代理人，租金向由被告支付至伊帳戶；101年4月2日房屋所有權人變更後，雖有意重簽租約，但被告避不見面，聯繫不上，故未向被告提起房屋所有權人變更之事等語（見本院訴卷第23頁）；堪認與被告合意成立租賃契約之出租人，確係尤俊傑無疑。
四、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查原告既主張：系爭租約原約定租期至100年2月6日止，被告則自100年11月起開始拖欠未繳租金等語（見本院湖簡卷第5頁、第16頁背面），堪認出租人尤俊傑於原訂租期屆滿後並未反對被告繼續使用系爭房屋，已視為不定期限繼續契約無疑。又依現行民法第425條規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，既無「買賣不破租賃」之適用，則於出租人尤俊傑於101年4月
2日將系爭房屋所有權變更登記為原告所有（見本院湖簡卷第8頁建物所有權狀影本）後，系爭租約關係仍存在於尤俊傑與被告間，亦堪認定。至於原告與尤俊傑於房屋所有權移轉後，縱有意變更由原告承受出租人地位；然按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受，係屬契約承擔，與單純的債權讓與，尚有不同。非經他造之承認，對他造不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例意旨參照）。查原告既自承於房屋所有權人變更後，從未與被告取得聯繫致無從告知（見本院訴卷第23頁背面），被告自無從為承認與否之意思表示，其變更對被告應不生效力。原告既非系爭租約之出租人，自無從基於租賃契約之法律關係請求被告給付租金，亦無從本於租約終止後租賃物返還請求權訴請被告返還系爭房屋，其理至明。
五、再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。查系爭租約因出租人於原訂租期屆滿後並未反對被告繼續使用系爭房屋，已視為不定期限繼續契約，已如前述。又訴外人尤俊傑雖曾因被告積欠租金，以102年1月16日存證信函稱：「..請台端於函到後7日內即付清積欠租金並遷讓房屋，否則本人將依法追討積欠租金、相關損害賠償，絕不寬貸」等語，有該存證信函影本足稽（見本院湖簡卷第7頁）；然該存證信函業經郵局以招領逾期為由退回，有信封影本為據（見本院湖簡卷第10頁）；堪認上開限期催告給付租金之存證信函，其意思表示並未合法到達被告，應不生定期催告被告給付欠租之效力；依上說明，出租人自無權以被告積欠租金為由終止租賃契約。況按租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有權人為限，則在租賃關係存續中，除有通知讓與之情事外，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院48年台上字第1258號判例意旨參照）。查系爭租約之出租人既為訴外人尤俊傑，則原告雖曾以102年9月12日存證信函通知被告終止系爭租約，並請求付清租金及遷讓房屋；於該信函經退回後，復向本院聲請就該信函之意思表示為公示送達，且經本院另案於103年1月9日裁定准許各節，有該存證信函、信封及回執影本可憑（見本院湖簡卷第20頁至第21頁），並經調取本院102年度聲字第187號聲請公示送達卷證查明。然該終止之意思表示既非以出租人尤俊傑名義為之，自亦不生終止系爭租約之效力。系爭租約既未經合法終止，則被告占有使用系爭房屋即非無法律上之原因。原告訴請被告返還租約終止後占有使用系爭房屋所受相當於租金之不當得利云云，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋，及給付原告39萬6000元，及自102年11月6日起至返還房屋之日止，按月給付原告1萬8000元之租金及不當得利，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第38
5條第1項前段，判決如主文。中華民國103年4月17日
民事第一庭
法官李瑜娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月17日
書記官黃湘茹