裁判字號：臺灣臺南地方法院96年訴字第1521號民事判決
裁判日期：民國96年12月31日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺南地方法院民事判決96年度訴字第1521號原告甲○○訴訟代理人 何建宏 律師被告丙○○
樓訴訟代理人乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國96年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落臺南市○區○○○段三五０八之一地號土地上，建號一四六七二號建物即門牌號碼臺南市○區○○里○○○○街○○號五樓之二房屋，及共同使用部分建號一四六八一即如附圖所示地下室編號五樓之二號停車位，全部騰空交還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬元。
被告應自民國九十六年十一月三日起至遷讓上開房屋及車位之日止，按月給付原告新臺幣伍仟玖佰伍拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟陸佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣伍拾柒萬零壹佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求第2項、第3項係「被告應給付原告新臺幣（下同）83,000元；被告應自民國96年11月5日起至遷讓上開房屋之日止，按月於每月5日給付原告10,000元」，嗣於本院審理中更正聲明為「被告應給付原告60,000元；被告應自96年11月3日起至遷讓上開房屋及車位之日止，按月給付原告10,000元」，核係減縮及擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、又按審判長依職權所定之言詞辯論期日，非有重大理由，法院不得變更或延展之，故當事人已受合法之傳喚後，雖聲請變更期日，然在法院未予裁定准許以前，仍應於原定期日到場，否則仍應認為遲誤，法院自得許由到庭之當事人一造辯論而為判決（最高法院41年台上字第94號判例參照）。查本件被告丙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，其雖於96年12月21日最後言詞辯論期日具狀，載稱另有要事待處理，未克前往開庭等語，然未敘明係何正當理由致未能到場，且未提出相關資料以佐其說，另依前揭最高法院判例意旨，在本院未予裁定准許以前，其仍應於原定期日到場，否則仍應認為遲誤，再者，經核復無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）緣原告於94年3月20日將坐落臺南市○區○○○○街○○號5樓之2房屋1棟及如附圖所示地下室編號5樓之2號之車位出租予被告，租期自同年4月1日起至95年3月31日止，每月租金10,000元，被告應於每月5日前繳清當月之租金。至95年4月1日租期屆滿後，雙方未另訂新約，被告繼續使用原告出租之房屋及車位，原告亦按月收取被告給付之10,000元租金，兩造關於房屋及車位之租賃還轉為不定期租賃關係。惟被告自95年9月起即未依約給足每月租金，或給付9,000元，甚至僅有給付5,000元，原告將被告不定期給付之不定金額先行抵充舊欠，結算至96年2月止，其尚累欠租金10,000元，另被告自96年3月起至同年11月2日起訴狀繕本送達被告止，均未按月給付10,000元之租金，經扣除被告之20,000元押租金後，被告尚積欠60,000元之租金未給付。原告曾於96年9月28日以永康網寮郵局第681號存證信函，催告被告於函到後5日內給付累欠之租金，否則即終止契約，詎被告收受後仍置之未理，則原告爰以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租額，不得依前項規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，承組人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條分別定有明文。本件被告有逾2期以上之租金額未給付之情形，業如前述，原告自得依上開法條規定終止租賃契約，並請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位。
（三）次按無正當權源使用他人土地及建物，可獲得相當租金之利益為社會通常之觀念，應依不當得利之法則將所得利益返還土地及建物所有人或管理人。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益致他人受有損害為要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受利益為度，非以請求權人所受損害若干為準，有最高法院61年度台上字第1695號判決要旨可供參照。本件被告自起訴狀繕本送達翌日起無權占有原告所有之系爭房屋、車位，自受有相當於租金之利益，則原告併依不當得利法律關係，請求被告自96年11月3日起至返還系爭房屋及車位之日止，按月以10,000元計算之損害金，應有理由。
（四）並聲明：被告應自坐落臺南市○區○○○段3508之1地號土地上，建號14672號建物即門牌號碼臺南市○區○○里○○○○街○○號5樓之2房屋，及共同使用部分建號14681即如附圖所示地下室編號5樓之2號停車位，全部騰空交還原告；被告應給付原告60,000元；被告應自96年11月3日起至遷讓上開房屋及車位之日止，按月給付原告10,000元；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告自94年4月1日起承租原告系爭房屋及車位，租期1年，至95年3月31日止，被告均按時繳付每月10,000元之租金。第2年即95年4月1日起至96年3月31日止，原告主動依民間租屋習慣，調降租金1,000元，即租金每月9,000元，被告亦正常繳付，凡此有原告向臺南市稅捐稽徵處所申報之房屋租賃所得資料可佐。另原告又自96年5月開始，主動將租金由每月9,000元調降為7,000元，而被告僅積欠原告96年8月至11月共4個月之租金，合計28,000元而已。再者，95年9月因房屋浴缸漏水，原告同意被告找人修繕，花費之4,000元，從租金中扣除，故當月只付房租5,000元即可。原告所稱：「95年4月租期屆滿後，雙方未另訂新約，原告按月收10,000元租金，兩造房屋租賃契約，轉為不定期租賃關係，惟被告自95年10月起即未依約給足每月租金，或給9,000元，甚僅給5,000元。」云云，此與事實不符，蓋倘非原告同意每月租金調降為9,000元，何以從95年4月至9月，期間長達6個月，租金均短少1,000元，原告卻毫無異議，甚至終止租約之理？
（二）原告另稱：「原告將被告不定期給付之不定金額，先行抵充舊欠，計算自96年1月起至9月，其尚累欠租金85,000元。」云云，亦與事實不符。蓋原告催告之存證信函，載稱「累欠租金額為83,000元」，原告訴之聲明第2項亦載稱「被告應給付原告83,000元」。原告本項累欠金額之計算方法為何？為何前後不一？請鈞長命原告提出被告逐月繳付租金之金額，供為核對。次查，原告所提出之租賃契約書係94年3月20日所簽署，租期為94年4月1日起至95年3月31日止1年期，該1年租金均正常繳付，並無疑義。原告竟比附援引，將該份契約書援引為95年4月起至96年3月之租約書，已有未洽。再者，經被告仔細查看契約書後，發現原告竟然偽填被告夫婿「乙○○」為乙方（即被告）之連帶保證人，被告及夫婿均大為驚訝，原告如此大膽，公然偽造文書之行徑，為此，請鈞長命原告提出該租約書之正本，查扣該證物，詳為比對筆跡，倘原告仍為以假亂真，被告夫婿擬為提出刑事告訴，併此敘明。
（三）綜上所述，本件不構成終止不定期租約之事由，原告主張被告應自96年11月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告10,000元，亦與土地法第97條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」之規定不符，應請駁回原告之訴，以符法制，更維權益。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張其於94年3月20日將坐落臺南市○區○○○○街○○號5樓之2房屋1棟及如附圖所示地下室編號5樓之2號之車位出租予被告，租期自同年4月1日起至95年3月31日止，每月租金10,000元，被告應於每月5日前繳清當月之租金，至95年4月1日租期屆滿後，雙方未另訂新約，被告繼續使用原告出租之房屋及車位，原告亦按月收取被告給付之租金，兩造關於系爭房屋及車位之租賃還轉為不定期租賃關係，被告現仍占有使用系爭房屋及車位等情，為被告所不爭執，並據原告提出房屋租賃契約書、土地登記第2類登記、建物登記第2類謄本、存證信函、中華民國郵政掛號郵件收件回執及臺南市稅捐稽徵處95年房屋稅轉帳繳納證明各1份為證（見本院卷第7頁至第15頁），自堪信原告此部分之主張為真實。
四、惟原告主張被告累欠其租金經扣除20,000元之押租金後，尚積欠原告60,000元，且被告有逾2期以上之租金額未給付之情形，原告得依上開法條規定終止租賃契約，並請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位，並請求被告自無權占有日即96年11月3日起至返還系爭房屋及車位之日止，按月給付原告10,000元相當於不當得利之損害金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲分述本院得心證之理由如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院93年度台上字第2158號判決意旨參照）。又按事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第717號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間之系爭租賃關係於95年3月31日原訂租約屆期後，被告仍為租賃物之使用收益，而原告不即為表示反對之意思，兩造關於系爭房屋及車位之租賃，還轉為不定期租賃關係，已如前述。又法律關係發生後，以現狀存續為常態，現狀變更為變態，且依前揭最高法院93年度台上字第2158號判決意旨，兩造關於系爭房屋及車位之租賃，還轉為不定期租賃關係後，僅發生期限變更之效果，其餘內容如租金及其他條件，並未隨同變更，再參以前揭之說明，被告自應就其所抗辯原告主動將租金由10,000元調降為9,000元，嗣再由9,000元調降為7,000元此一有利於己之變態事實，及其除自承積欠原告4個月租金以外，已依約給付原告租金，暨95年9月因系爭房屋浴缸漏水，原告同意被告找人修繕花費4,000元從租金中扣除等有利事實，負舉證責任。然被告就上揭有利事實，並未舉證以實其說，並自承就原告主動將租金調降乙節無法證明（見本院卷第33頁）。準此，自難認被告此等抗辯屬實有據，自不足採憑。
（二）次按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例參照）。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。查兩造間之不定期限租賃契約，原告主張被告自95年9月起即未依約給足每月租金，或給付9,000元，甚至僅有給付5,000元，原告將被告不定期給付之不定金額先行抵充舊欠，結算至96年2月止，其尚累欠租金10,000元，另被告自96年3月起至同年11月2日起訴狀繕本送達被告止，均未按月給付10,000元之租金，經扣除被告之20,000元押租金後，被告尚積欠60,000元之租金未給付等情，被告除自承僅積欠原告96年8月至11月共4個月之租金，合計28,000元外，固為被告所否認，然被告未能就其餘其已給付租金積極存在之有利事實舉證證明，自難採憑。準此，堪認原告上揭主張為可採。是被告積欠原告之租金額經以押租金20,000元抵償後，仍積欠原告租金額60,000元，已達2個月以上之租金額，且經原告於96年9月28日以永康網寮郵局第681號存證信函，催告被告於函到後5日內給付累欠之租金，否則即終止契約，有原告提出之存證信函及中華民國郵政掛號郵件收件回執各1份在卷（見本院卷第12頁至第14頁）可參，依前揭說明，原告自得依法終止系爭不定期限租賃契約。從而，原告以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭不定期限租賃契約之意思表示，自屬有據。而本件起訴狀繕本於96年11月2日合法送達被告，有本院送達證書2紙附卷（見本院卷第26頁、第27頁）可稽。是本件兩造之不定期限租賃契約，業已於96年11月3日起合法終止。
（三）又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。再承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段分別定有明文。查本件被告積欠原告之租金額經以押租金20,000元抵償後，仍積欠原告租金60,000元，已如前述，是原告本於租賃契約之租金請求權，請求扣除20,000元押租金後，被告所積欠之租金共60,000元，即屬有據，應予准許。又兩造間之系爭不定期租賃契約，已於96年11月3日起因合法終止而消滅，已詳如前述，揆諸上開規定，兩造間之租賃關係既已因合法終止而消滅，則原告本於租賃物返還請求權，訴請被告遷讓交還系爭房屋及車位，亦屬正當，應予准許。
（四）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。且按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照）。又按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價（最高法院80年度台上字第1996號判決參照）。查本件兩造間之系爭不定期限租賃契約，已於96年11月3日起因合法終止而消滅，被告自96年11月3日起仍無權繼續占用使用系爭房屋及車位，揆諸前揭說明，其獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，應堪認定。又系爭房屋坐落之臺南市○區○○○段3508之1地號土地，面積為527平方公尺，96年之申報地價為每平方公尺7,200元，系爭房屋95年度之課稅現值則為510,100元，有該土地之土地登記第2類謄本及臺南市稅捐稽徵處95年期房屋稅轉帳繳納證明各1份在卷（見本院卷第7頁、第15頁）足憑，原告就系爭土地之應有部分為100,000分之5,375，經換算後面積為28.33平方公尺（小數點2位以下4拾5入），其申報地價為203,976元（計算式：7,200元×28.33=203,976元），是系爭房地之申報總價額為714,076元（計算式：203,976元+510,100元=714,076元），依年息百分之10計算，每月相當於租金之利益為5,951元（計算式：〈714,076元×10%〉/12=5,951元，元以下4捨5入），而系爭房屋又非供營業使用，且依上開年息百分之10計算，與兩造原約定之每月租金10,000元最為接近，是本院認原告請求被告返還所受相當於租金之利益，應以系爭房地申報總價額之年息百分之10計算為適當。從而，原告請求被告給付自96年11月3日起至系爭房屋及車位全部遷讓完畢之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,951元，即有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，兩造間之系爭不定期限租賃契約，既已於96年11月3日起因合法終止而消滅，而被告迄今仍占用使用系爭房屋及車位，且經扣除押租金後20,000元後，仍積欠原告60,000元之租金尚未繳納，經原告定相當期限，催告其支付後仍未如數給付，則原告本於租賃物返還請求權、租賃契約租金請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋及車位遷讓交還原告，及請求被告應給付原告積欠之租金60,000元，暨僅請求被告自96年11月3日起至系爭房屋及車位全部遷讓完畢之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,951元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。經查本件訴訟標的之價額，係以原告請求訴之聲明第1項核定，其價額為510,100元（民事訴訟法第77條之2第2項及最高法院96年度第4次民事庭會議決議參照），應徵裁判費5,620元，此外，又無其他訴訟費用之支出，是本件訴訟費用額為5,620元。又本件原告之訴雖為一部有理由、一部無理由，惟原告請求訴之聲明第1項，原告已全部勝訴，爰依前揭規定，命訴訟費用全部由被告負擔。
七、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中華民國96年12月31日
民事第二庭法官陳金虎以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國97年1月4日
書記官朱小萍