裁判字號：臺灣嘉義地方法院101年重訴字第41號民事判決
裁判日期：民國102年02月08日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣嘉義地方法院民事判決101年度重訴字第41號原告 黃朝雲 訴訟代理人 楊漢東 律師複代理人 楊瓊雅 律師被告 柳健信
柳東本 柳勝男 柳福成 柳秀賢 柳秀蘭 柳麗華 柳懿庭 柳懿昣 蕭率安 柳旭遠 柳福來 上十二人訴訟代理人 林俊生 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國102年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。經查，原告以柳健信、柳東本、柳勝男、柳福成、柳秀賢、柳秀蘭、柳麗華、柳懿庭、柳懿昣、蕭率安、柳旭遠、柳福來、 柳秀碧 、 柳秀霖 等14人為被告提起本件訴訟，嗣於民國101年12月21日準備程序以言詞主張撤回有關柳秀碧、柳秀霖部分，並經柳秀碧、柳秀霖同意，有前揭準備程序筆錄附卷可稽，原告所為撤回部分起訴乙節，經核於法並無不符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)伊與被告 柳秋祥 、柳東本、柳福成、柳勝男、柳福來5人（下稱柳秋祥等5人）於91年5月10日，就被告柳健信、柳東本、柳勝男、柳福成、柳福來、訴外人柳秀碧、柳秀霖、 柳竹雄 、柳秋祥、 柳俊龍 、 柳錦坤 等11人（下稱柳健信等11人）共有之坐落嘉義市○○○段48-21、48-22、48-23、48-28、
48-39、48-48、45-9地號等7筆土地（下稱系爭土地）達成買賣協議，並簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），以每坪新臺幣65,000元出售，買賣價金共計58,100,000元。又因此次簽約非全體共有人均出面，故僅由原告先交付訂金，並約定於91年6月1日下午由柳健信等11人到場辦理第二次簽約，惟因當日仍無法全數到齊而未果。本件買賣雖未再次由柳健信等11人簽約，然共有人柳健信、柳東本、柳勝男、柳福成、柳福來、柳竹雄、柳俊龍、柳錦坤等8人均曾授權柳秋祥處理系爭土地買賣事宜，91年5月10日簽約雖僅柳秋祥等5人出面，然其餘柳健信、柳竹雄、柳秋祥、柳俊龍、柳錦坤已授權柳秋祥代理簽約與處分，故91年5月10日簽約時，買賣契約已成立，全體共有人應依約履行。嗣柳秋祥、柳俊龍、柳錦坤等3人死亡，應分別由繼承人柳懿庭、 柳懿真 、蕭率安、柳秀賢、柳秀蘭、柳麗華與柳旭遠繼承並履行契約，爰依系爭契約提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將如附表所示土地坐落及權利範圍之土地所有權移轉登記予原告。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.系爭契約已就買賣標的、價金等事項明確記載，而約定再次簽約僅係為補正簽名，不得僅以此認定系爭契約為預約。
2.原告與柳秋祥簽訂土地買賣之特別約定事項（下稱系爭特約事項），係柳秋祥與原告私下之約定，效力並不及於其他出賣人。且系爭特約係約定若共有人全體已達成協議，原告仍有選擇買或不買之權利，嗣因柳秋祥過世，始未再處理此事，而非雙方合意解除契約。
3.簽約當時約定應繳交11,620,000元部分，係指於91年6月1日再次辦理簽約時應付之簽約金，91年6月1日既未再次簽約，即無支付之必要。
二、被告則以：
(一)系爭契約第13條特約事項約定雙方應於91年6月1日由全體共有人辦理簽約，則既有另定正式簽約之日期，足證系爭契約僅係預約性質。
(二)縱使系爭契約為本約，惟原告與柳秋祥於91年7月9日已另行簽訂系爭特約事項，協議由柳秋祥將伊所有坐落嘉義市○○○段○○○○○○號土地過戶58平方公尺予原告，原告支付柳秋祥520,000元，則系爭契約之爭議已解決，系爭契約已不存在。且系爭特約事項另約定若於93年元月底前全體共有人達成協議欲出售土地，原告仍欲以每坪65,000元承買等語，則於93年元月底前全體共有人既未達成協議，原告自不得主張向全體共有人買受。
(三)再縱使系爭契約未因系爭特約事項而消滅，系爭契約存在已達10餘年，原告從未請求履行，雙方長期不作為之消極行為，已默視合意解除系爭契約。況原告未據系爭契約支付定金，被告得據以主張解除契約，並以答辯狀向原告為解除之意思表示。
三、原告起訴主張伊於91年5月10日與柳秋祥等5人，就柳健信等11人共有之系爭土地達成買賣協議，並簽訂系爭契約，以每坪65,000元出售，買賣價金共計58,100,000元。其餘共有人雖未出面，然均授權柳秋祥代理簽約與處分。此次簽約因並非全體出面，故僅由原告先交付訂金，並約定於91年6月1日下午由 柳建信 等11人到場辦理第二次簽約，惟因共有人仍無法全數到齊而未果。嗣原告與柳秋祥簽訂系爭特約事項等節，業據原告提出買賣契約書1份、系爭土地土地登記謄本、授權書8紙、土地買賣之特別約定事項1紙為憑，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張系爭契約已成立生效，被告應履行契約，移轉系爭土地應有部分所有權予原告等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）系爭契約為預約或本約？（二）系爭特約事項是否已消滅系爭契約之效力？（三）系爭契約是否已經解除？茲分述如下：
(一)系爭契約為預約或本約：按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，最高法院61年台上字第964號判例可資參照。經查，本件原告與柳秋祥等5人於91年5月10日簽訂系爭契約，且未出面簽約之共有人均授權柳秋祥處理簽約事宜等情，為兩造所不爭執。系爭契約就買賣必要之點即買賣標的、價金、當事人等，雖均已明確約定，且出賣人除柳秋祥等5人親自簽約，為親自簽約之人亦授權柳秋祥處理，似已具備契約本約之形式。然系爭契約第13條①規定「其他特約事項：雙方約定正式簽約時間為民國91年6月1日下午2：00左右至嘉義市○○街○○號1樓全部地主必須全部到場，並具備土地所有權狀正本、印鑑證明1份、印鑑章、身份證、戶口名簿辦理登記。」，有買賣契約書1份為憑（參本院卷第10、11頁）；及系爭特約事項約定「承買人於民國93年元月底前，若全體所有權人達成協議欲出售土地時，承買人仍然願意以每坪6萬5千元購買，如屆期後，則承買人承諾願意照柳秋祥先生之出售方式一同售出持份土地。」有土地買賣之特別約定事項1紙在卷可稽（參本院卷第108頁）。則綜觀系爭契約與系爭特約事項文義，若認系爭契約係簽訂買賣本約，則共有人既已授權柳秋祥處理買賣事宜，系爭契約簽訂後即成立生效，無需再由全體共有人為之。既約定再由共有人全體簽名，無非係認系爭契約尚非正式簽約，否則即無需約定再次正式簽約之日期，亦無需約定於特定期日前承買人仍願照價承買之協議，始符常情。原告雖主張系爭特約事項係原告與柳秋祥私下之協議云云，惟原告既主張共有人已授權柳秋祥處理買賣系爭土地事項，且為兩造所不爭執，又授權書記載關於本人不動產出售事宜，特委任柳秋祥全權代表本人處理有關出售事宜、一切有關該不動產移轉登記文件、並代收該不動產之售價全部款項等語，有授權書為證（參本院卷第155至161頁）。則授權人就不動產出售事宜已全權委任柳秋祥，而非僅授權91年5月10日之事宜，原告自無以主張授權柳秋祥之權限僅及於91年5月10日之事宜，關於出售後續問題之處理則無授權。是系爭契約既僅係預約性質，據前揭判例要旨所示，原告自不得主張依據該預約請求被告履行預定本約之內容，原告之主張應無可採。
(二)兩造系爭契約僅係預約性質，買賣契約本約既尚未成立，自無契約是否因系爭特約事項而失效或已經解除契約等問題。
五、綜上所述，系爭契約僅係預約性質，買賣契約本約尚未成立。從而，原告依據系爭契約請求被告履行土地所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年2月8日
民一庭審判長法官馮保郎
法官柯月美法官李依達以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月8日
書記官吳明蓉附表┌───┬───────────┬────────┐│被告│嘉義市○○○段○○號與│總持有面積（平方│││權利範圍│公尺，小數點以下││││第2位四捨五入）│├───┼───────────┼───┬────┤│柳健信│45-9地號，持分1/5│2│0.605坪│├───┼───────────┼───┼────┤│柳秀碧│45-9地號，持分1/25│0.4│0.121坪│├───┼───────────┼───┼────┤│柳秀霖│45-9地號，持分1/25│0.4│0.121坪│├───┼───────────┼───┼────┤│柳秀賢│45-9地號，持分1/15│0.67│0.203坪│├───┼───────────┼───┼────┤│柳秀蘭│45-9地號，持分1/15│0.67│0.203坪│├───┼───────────┼───┼────┤│柳麗華│45-9地號，持分1/15│0.67│0.203坪│├───┼───────────┼───┼────┤│柳旭遠│45-9地號，持分1/5│2│0.605坪│├───┼───────────┼───┼────┤│柳東本│45-9地號，持分1/10│1│322.27㎡│││48-21地號，持分1/6│195.83│（97.49│││48-22地號，持分1/10│123.6│坪）│││48-23地號，持分1/30│1.67││││48-48地號，持分1/30│0.17││├───┼───────────┼───┼────┤│柳勝男│45-9地號，持分1/25│0.4│50.58㎡│││48-22地號，持分1/25│49.44│（15.30│││48-23地號，持分1/75│0.67│坪）│││48-48地號，持分1/75│0.07││├───┼───────────┼───┼────┤│柳福成│45-9地號，持分2/25│0.8│101.14㎡│││48-22地號，持分2/25│98.88│（30.59│││48-23地號，持分2/75│1.33│坪）│││48-48地號，持分2/75│0.13││├───┼───────────┼───┼────┤│柳懿庭│45-9地號，持分1/30│0.33│153.38㎡│││48-21地號，持分1/9│130.56│（46.40│││48-22地號，持分82/4635│21.87│坪）│││48-23地號，持分1/90│0.56││││48-48地號，持分1/90│0.06│││││││├───┼───────────┼───┼────┤│柳懿真│45-9地號，持分1/30│0.33│153.38㎡│││48-21地號，持分1/9│130.56│（46.40│││48-22地號，持分82/4635│21.87│坪）│││48-23地號，持分1/90│0.56││││48-48地號，持分1/90│0.06│││││││├───┼───────────┼───┼────┤│蕭率安│45-9地號，持分1/30│0.33│153.38㎡│││48-21地號，持分1/9│130.56│（46.40│││48-22地號，持分82/4635│21.87│坪）│││48-23地號，持分1/90│0.56││││48-48地號，持分1/90│0.06│││││││├───┼───────────┼───┼────┤│柳福來│48-23地號，持分2/9│11.11│140.22㎡│││48-28地號，持分2/3│128│（42.42│││48-48地號，持分2/92│1.11│坪）│└───┴───────────┴────────┘