臺灣高雄地方法院民事判決 94年度雄簡字第2016號
原 告 戊○○○產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 甲○○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國94年10月4日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造
辯論而為判決。
二、原告主張：緣被告於民國93年8月9日委託其夫即訴外人乙
○○與伊公司簽訂「專任委託銷售契約書」，將被告所有門
牌號碼為高雄市○○區○○路○○號之房地（下稱系爭房地）
，委託伊公司專任銷售（下稱系爭委售契約），嗣經伊公司
挹注可觀之管銷成本支出，始覓得訴外人 吳夢賢 以合於被告
託售條件為應買之要約，伊公司即以93年10月28日新興郵局
第959號、同年11月2日順昌郵局第676號及同年月6日武
廟郵局第502號等存證信函，催告被告出面履行簽訂買賣契
約之義務，均經合法送達於被告，惟被告始終拒絕到場締約
，以致該次買賣交易因可歸責於被告之因素而未成，故伊公
司自得依約請求被告給付以要約價4％計算之服務費新台幣
（下同）124,000元。雖被告一再陳稱伊並未授權予訴外人
乙○○與伊公司簽訂系爭委售契約，惟查，被告既明知其夫
即訴外人乙○○代理託售系爭房地之事而不為反對之意思表
示，被告亦應負表見代理之責任。為此，爰依系爭委售契約
之法律關係，提起本件訴訟請求被告給付上述之服務費等語
。並聲明：被告應給付原告124,000元，及自支付命令繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之到場所述略以：
伊未曾同意委託被告代其出售系爭房地，亦無授權 伊夫 即訴
外人乙○○代其與被告簽訂系爭委售契約，原告所提出之委
任授權書並非伊所親簽，是系爭委售契約自不對伊發生效力
，故原告自無從對其請求服務費等語置辯。並聲明：原告之
訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠訴外人乙○○於93年8月9日與原告簽訂「專任委託銷售契
約書」，將被告所有之系爭房地委託原告專任銷售，並有上
開契約書1紙可證。
㈡原告於簽訂系爭委售契約後，覓得訴外人吳夢賢以合於被告
託售條件為應買之要約，嗣原告以93年10月28日新興郵局第
959號、同年11月2日順昌郵局第676號及同年月6日武廟
郵局第502號等存證信函，催告被告出面履行簽訂買賣契約
之義務，均已送達被告，惟因被告始終未到場締約，故該買
賣交易即未成，且有要約書1紙及存證信函4件為證。
五、原告主張被告授權訴外人乙○○簽訂系爭委售契約，或縱無
授權，然被告既已知乙○○表示為其代理人而不為反對，故
亦應負表見代理責任，是被告應依約給付服務費124,000元
乙節，為被告所否認，並以前揭情詞為辯，是本件應審究者
為：㈠被告有無授權訴外人乙○○簽訂系爭委售契約？㈡被
告若無授權，則系爭委售契約是否另因民法關於表見代理規
定而對被告發生效力？㈢原告依約請求被告給付服務費是否
有理由？茲將本院得心證之理由，詳述如下：
（一）被告有無授權訴外人乙○○簽訂系爭委售契約？
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。次按，
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
亦為民事訴訟法第277條前段所明定。查本件原告主張被
告於93年8月9日授權其夫即訴外人乙○○就系爭房地與
伊公司訂立系爭委售契約，故系爭委售契約自應對被告本
人發生效力等情，已為被告所否認，是原告自應就上述有
利於己之事實為舉證。
⒉經查，原告就被告授權訴外人乙○○簽訂系爭委售契約乙
節，固提出委任授權書1紙為證，惟該紙授權書上委任人
親自簽章欄「甲○○○」之署名，業據被告當庭陳明並非
伊所親簽等語在卷（見本院卷第34頁），是原告仍應依民
事訴訟法第357條前段規定，就該私文書之真正為舉證。
而本院核對被告於94年5月10日言詞審理時當庭所親書之
己名，與 上開 委任授權書委任人親自簽章欄中「甲○○○
」之簽名，無論其筆畫、勾勒、神韻、字形，以肉眼觀之
，即可察覺有多處不同，已難謂係出於同一人所簽。又證
人即被告配偶乙○○前以證人身分到庭證述：委任授權書
上關於伊太太之簽名係伊所代簽等語明確（見本院卷第43
、第49頁），而本院核諸上開委任授權書親自簽章欄「甲
○○○」及「乙○○」之署名，其用筆之神韻、字形等特
徵，亦確頗為相似，是被告抗辯伊並無在前揭委任授權書
上為簽名乙情，並非全然無據。末者，據原告公司承辦系
爭委售案件之經理即證人 蕭士照 到庭證稱：該紙委任授權
書是乙○○帶回簽名後才拿給伊等語（見本院卷第49頁
），是證人蕭士照既自承被告並未在其面前簽署該授權書
，則其證詞自無足為該授權書係由被告親自簽署之證明。
此外，被告復無舉出其他事證證明被告確有授權訴外人乙
○○簽訂系爭委售契約，故其此部分主張自不足採。
（二）系爭委售契約是否因民法關於表見代理規定而對被告發生
效力？
⒈按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之
責任，民法第169條前段定有明文。本件原告主張被告縱
無授權訴外人乙○○之事實，然其明知系爭房地有託售之
事，且亦自承授權書係伊夫乙○○所簽，則被告自應依法
負表見代理責任乙節，亦為被告所否認，原告自亦應就其
主張之對己有利事實負舉證責任。
⒉查原告主張伊公司當初受託出售系爭房地時，曾在該房地
現場張貼數幅巨型招售廣告，且定期派員前往更新廣告，
而系爭房地（高雄市○○區○○路○○號）距被告所居住○
○區○○路○○號房屋，則僅有一鄰之隔之情，有被告之戶
籍謄本1紙在卷可考，復為被告所不爭，且亦據被告配偶
乙○○前以證人身分到庭證陳：簽委任授權書之時，伊太
太也有在家裡，只是在裡面做事沒有出來，伊簽完之後有
告訴伊太太伊要給原告賣房子等語（見本院卷第43頁），
足證被告對於伊夫乙○○委託原告出售伊所有系爭房地一
事有所知悉乙情。而系爭房地既非屬乙○○所有，衡情被
告應不難推知或向其夫乙○○詢知乙○○有向原告表示為
其代理一事，此觀乙○○於94年9月27日以被告訴訟代理
人身分出庭時乃自陳：當初房子要賣400多萬的時候，伊
告訴伊太太要賣房子，伊太太並沒有反應，等聽到要賣31
0萬元，伊太太則說他沒有同意要賣等語，益證被告當初
原本並不反對伊夫乙○○代理委託原告出售系爭房地，嗣
乃因出售價格未符合其要求時，始為上述之託詞。是以，
被告既有上開足使原告信任乙○○有代理權限之表見事實
，則原告主張系爭委售契約對被告發生效力乙節，應認為
可採。
（三）原告向被告請求給付服務費是否有理由？
本件原告固主張伊業已依約覓得訴外人吳夢賢出價要約，
惟嗣因被告拒不出面與訴外人吳夢賢簽訂買賣契約，以致
交易不成，而可歸責於被告，故被告依約即仍應給付其以
買賣成交總價4％計算之服務費用等節，惟查系爭委售契
約第六條關於代理收受定金及違約金罰則，其第二項乃約
定：「買賣契約不履行可歸責甲方（即被告）者，由甲方
加倍返還定金予買方，且乙方（即原告）之服務費用及買
方一切損失，概由甲方負責賠償。」，有前揭專任委託銷
售契約書1紙附卷可查。是依上開約定，被告負有賠償原
告服務費用義務之前提，係以「買賣契約不履行」有可歸
責於被告之情事發生時，始有適用餘地。然查本件原告既
已自承該買賣契約因被告拒與訴外人吳夢賢簽訂而未成立
，則自無契約不履行之問題，而與上開違約金之約定要件
有悖，原告自不能執此約定向被告請求給付服務費。又查
系爭委售契約第四條關於甲方義務部分，其第三項約定：
「甲方違反下列事項時，均視為乙方已完成居間仲介之義
務，甲方仍應給付該成交價額之服務費，並需全額一次支
付予乙方。1.在委託期間內，甲方自行售出或另行委託第
三者銷售者。2.在委託期間內，因可歸責於甲方之事由而
片面終止本契約者；或簽訂買賣契約後，因可歸責於甲方
之事由而解除契約者。3.在委託期間屆滿後三個月內，甲
方與乙方所曾介紹之客戶成交，經乙方查證屬者。」，亦
均與原告主張之情事無涉，原告自無依上開約定向被告請
求服務費之餘地。此外，遍查系爭委售契約條款約內容，
均未見有就本件原告主張之情事約定可得請求服務費之依
據，從而，原告依系爭委售契約之法律關係請求被告給付
服務費用124,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止按年息5％計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 18 日
高雄簡易庭法官蔣志宗
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由。
書記官鄧思辰
中 華 民 國 94 年 10 月 18 日