臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度嘉簡字第80號
原 告
即反訴被告 丁○○
被 告
即反訴原告 丙○○
陳佳妏
反訴被告 乙○○即 昱順 不動產企業社
甲○○ 嘉義縣
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國九十四年十月五
日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文
被告應自坐落嘉義縣○○鄉○○○段四六四之二０地號土地之同
段建號第一三０一號門牌號碼為嘉義縣水上鄉忠和村中庄七一八
之一二號建物遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。惟被告如於假執行程序實施前，以新台
幣叁拾貳萬陸仟陸佰叁拾萬元供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之反訴與假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔
事實及理由
甲、本訴部份：
一、原告起訴主張：坐落於嘉義縣○○鄉○○○段四六四之二十
號地號土地之同段一三○一號建號，門牌號碼嘉義縣水上鄉
忠和村七一八之十二號之房屋（下稱系爭房屋）為原告所有
，被告等無權占用系爭房屋，爰依民法第七六七條規定請求
被告等應將系爭房屋遷讓交還原告等語。並聲明：（一）被
告應自坐落於嘉義縣○○鄉○○○段四六四之二十號地號上
，門牌號碼為嘉義縣水上鄉忠和村七一八之十二號之房屋遷
出並交還原告；（二）訴訟費用由被告負擔；（三）願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：被告於民國八十六年九月二日購買坐落於嘉義
縣○○鄉○○○路四六四之二十號地號上之系爭房屋並居住
多年，九十二年因經濟困難遭訴外人台南區中小企業銀行查
封拍賣，然因被告長期居住於此，與系爭房屋有濃厚感情，
乃於九十一年一月七日委託反訴被告昱順不動產代標系爭房
屋，並交付不動產相關證件及印鑑，且約定代墊款利息三分
。而反訴被告昱順不動產因替被告辦理代標、買賣、及銀行
貸款相關事宜，除請求被告提供本票為擔保，由被告陳佳妏
、丙○○及訴外人 張榕 、 張謝菊 分別開立票面金額分別為新
台幣（下同）十萬、二十七萬、一百六十萬、三十萬、一百
三十六萬及一百九十萬元共六張本票（其中面額一百九十萬
元之本票業經法院裁定），並因房屋貸款設定尚未完成所花
費之利息，又向被告收取每月五千元補貼，反訴被告昱順不
動產對此已有收取價金之意思表示，卻仍違法解約。嗣後竟
將土地所有權通謀虛偽移轉予反訴被告丁○○，此舉顯然違
反誠實信用原則，而反訴被告丁○○明知反訴原告與反訴被
告昱順不動產之買賣糾紛，亦明知反訴原告居住之事實，於
購買系爭房屋前未前往訪視，購買後亦未點交，且自九十三
年九月二十九日起陸續以暴行捆鎖大門數次限制反訴原告出
入，顯見反訴被告丁○○非善意之第三人，其與反訴被告甲
○○間不動產買賣應屬通謀虛偽意思表示等語，並聲明：（
一）原告之訴及假執行均駁回；（二）訴訟費用由原告負擔
；（三）如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、經查，系爭房屋原為被告陳佳妏所有，九十二年間遭訴外人
台南區中小企業銀行查封拍賣（本院九十一年度執字第四七
三九號），然被告丙○○與陳佳妏二人為透過拍賣程序標回
系爭房屋，遂於九十一年一月七日委託反訴被告昱順不動產
代標，並約定先由昱順不動產代墊投標款項，昱順不動產因
而以反訴被告甲○○名義向本院標得系爭房屋，嗣因被告丙
○○、陳佳妏未能清償代墊之投標價金，昱順不動產遂於九
十三年八月間將系爭房屋出售予原告，並於同年九月二十日
辦妥移轉登記，被告迄今尚未清償反訴被告昱順不動產代墊
之款項等情，除為原、被告所是認外，並經證人即反訴被告
乙○○證述在卷，且有系爭房屋之土地、建物謄本與房屋稅
籍證明各一份、系爭不動產出賣予原告之土地、建物登記聲
請資料影本一份、被告委託昱順不動產代標之契約書（以訴
外人 陳玫孜 名義簽立）影本一份、預定標購房地訂金單影本
一份在卷可佐。顯見原告現為系爭不動產之登記名義所有人
，而被告二人仍占有使用系爭房屋，本件原告係依據民法第
七百六十七條規定，以系爭房屋所有人之地位，請求無權占
有之被告返還。是本件原告之訴有無理由，所應審究者厥為
（一）原告是否合法取得系爭房屋之所有權；（二）被告是
否具有可對抗原告占有權源而屬有權占有。
四、本件被告以原告之前手即反訴被告甲○○係被告二人委託昱
順不動產代標系爭房屋之人頭，且反訴被告甲○○於標下此
屋後，明知被告居住其內之事實，亦未要求點交，顯然甲○
○亦同意將該屋出賣被告並為交付，原告透過反訴被告昱順
不動產購買系爭房屋時，明知被告與反訴被告昱順不動產間
就系爭房屋有買賣糾紛，亦知被告居住其內之事實，且在購
買該屋時，未訪視該屋，且購買後未點交，顯非善意第三人
，原告與反訴被告甲○○間就系爭房屋所立之買賣契約與所
有權移轉，均屬通謀虛偽意思表示，均應無效，故原告並非
系爭房屋之合法所有權人等語為辯。惟查：
（一）按通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人相互明知為非
真意之表示者而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非
真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，
始為相當，且第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意
思表示者，該第三人應負舉證責任，最高法院五十一年台
上字第二一五號、四十八年台上字第二九號判例著有明文
），因此，本件被告對於原告丁○○與反訴被告甲○○間
有關系爭房屋買賣契約與移轉所有權行為均屬通謀虛偽意
思表示一節，應負舉證責任。
（二）證人乙○○證稱：系爭房屋係被告委託代標，因被告無錢
投標，因此先由昱順不動產代墊，之後以甲○○名義標得
， 嗣催 被告繳錢，被告均未繳，便徵得被告同意，再將系
爭房屋出售，原告丁○○看到廣告後，前來商購，後來以
一百八十三萬元賣給原告，但在原告付定金後，被告又表
示要買回，但沒有再來買，所以後來便移轉給原告等語，
雖被告認證人乙○○之證言不可採信，惟反訴被告甲○○
透過法院拍賣程序取得系爭房屋之時間為九十二年四月四
日，而原告購買系爭房屋，並辦妥所有權移轉時間為九十
三年九月二十日，二者時間相距長達一年半，且被告亦自
承尚未清償反訴被告昱順不動產代墊之款項，反訴被告昱
順不動產因此具有資金壓力，其在被告未能清償代墊款之
情形下，為求資金周轉，另尋買主出售系爭房屋，應屬情
理之常。且原告購置系爭房屋，以訴外人即其妻 紀嫦妤 為
連帶保證人，向新竹國際商業銀行嘉義分行貸款一百七十
六萬元，按月繳納利息，有該銀行放款客戶往來明細與借
據（補助勞工建構、修繕住宅貸款）影本各一份在卷可查
，若原告無意購屋，其實無須向銀行貸款購買而支出利息
，且無須以其妻為連帶保證人，益徵原告購屋應屬真正。
（三）本件被告雖以前開情詞抗辯原告與反訴被告甲○○間購屋
及移轉所有權均係通謀虛偽意思表示而無效，然細繹被告
所提之理由，多屬其個人推論，且由卷內證據觀之，原告
購買系爭房屋，應屬真正，已如前述，準此，被告對於原
告向反訴被告甲○○購買系爭房屋係通謀虛偽意思表示一
節，難謂已盡舉證責任，應受不利之認定。
五、系爭房屋原為被告所有，因遭本院查封拍賣，委託反訴被告
昱順不動產以反訴被告甲○○名義代標，並由反訴被告昱順
不動產代墊標金，反訴被告甲○○並未請求本院點交等情，
已如前述，因此，被告與反訴被告昱順不動產間確實有委託
代標系爭房屋之約定。惟由反訴被告昱順不動產代被告墊付
標金，且投標之名義人為反訴被告昱順不動產所指定之反訴
被告甲○○，而反訴被告甲○○與被告並不相識等情觀之，
被告與昱順不動產間所約定之代標契約應非純然為一般代標
之委任契約，否則，出面向法院投標之人應為被告所指定之
人，且反訴被告昱順不動產亦不可能為被告代墊投標款項，
故被告與反訴被告昱順不動產間之約定應為被告委由反訴被
告昱順不動產以第三人名義先標回系爭房屋，再將該屋出售
予被告或其所指定之人，被告與反訴被告昱順不動產間之約
定應包含委任與買賣，故被告可引之為占有權源者，僅為其
等與反訴被告昱順不動產或甲○○間之買賣契約，然此等權
利為債權，僅在相對人間有其效力，並無法以之對抗第三人
，本件證人乙○○雖證稱：因被告未繳代標款，所以用存證
信函催繳多次，並解除契約云云，然其未提出任何存證信函
供本院審酌，尚難遽信，惟即便認為被告與反訴被告昱順不
動產或甲○○間買賣契約現仍存在，被告可以之為權源而占
有使用系爭房屋，然此仍屬債權，為相對之權利，並無法以
之對抗第三人。本件原告業已合法取得系爭房屋之所有權，
且與反訴被告甲○○間有關系爭房屋買賣與所有權移轉均非
通謀虛偽意思表示，已如前述，其應屬善意之第三人，被告
所據以占有使用系爭房屋之權源屬相對權利，自不得以之對
抗原告。
六、綜上所述，本件原告現為系爭房屋之所有人，被告所憑之占
有權源並無法對抗原告，被告屬無權占有，原告本於所有物
返還請求權之法律關係請求被告返還系爭房屋，應有理由，
自應准許。
七、本件係依民事訴訟法第四百二十七條涉訟而適用簡易訴訟程
序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。而被告陳明
願供擔保，以代釋明，聲請宣告免為假執行，經核於法尚無
不合，爰酌定相當擔金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併
予敘明。
乙、反訴部分：
一、本件反訴原告之主張，除同其等前於本訴所為之抗辯外，並
主張依民法第八十七條第一項、第三四五條、第三四八條、
第一八四條第一項後段及第二二七條規定，聲明：（一）請
求確認反訴原告與反訴被告甲○○就坐落於嘉義縣○○鄉○
○○段四六四之二十號地號上房屋，於民國九十一年一月七
日及九十二年二月十三日之代標契約及買賣契約關係存在；
（二）反訴被告丁○○應塗銷與甲○○於九十三年九月二十
日向嘉義縣水上鄉地政事務所所為之所有權移轉登記；（三
）反訴被告甲○○應於如訴之聲明第二項所示之所有權移轉
登記塗銷後，將房地所有權移轉予反訴原告；（四）反訴被
告甲○○應將房屋所有權移轉予原告，原標購之價款由反訴
原告支付，並請法院針對因買賣契約所擔保之本票五張，一
併判決返還反訴原告；（五）反訴被告昱順不動產、甲○○
與丁○○應因其通謀虛偽及雙重買賣對原告所造成之損害負
損害賠償責任；（六）訴訟費用由反訴被告負擔；（七）反
訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第二
百五十九條定有明文，是對原告以外之第三人，須以就訴訟
標的必須合一確定之第三人方得一併提起反訴。查，就反訴
原告反訴聲明第一、三、四、五項及反訴原告之陳述觀之，
反訴原告所對之提起反訴之反訴被告昱順不動產企業社即乙
○○、甲○○，均非與原告即反訴被告丁○○就反訴訴訟標
的必須合一確定之人，是依前開民事訴訟法之規定，原告對
反訴被告昱順不動產、甲○○二人提起反訴，即非適法，應
予駁回。
三、至於反訴原告所提反訴聲明第二項，其所持之理由為反訴被
告丁○○、甲○○就系爭房屋之買賣與所有權移轉係通謀虛
偽意思表示而屬無效，其請求代位反訴被告甲○○行使民法
第七百六十七條除去侵害之權利而請求塗銷移轉予反訴被告
丁○○之移轉登記，然按民法代位權之行使，必須⑴代位人
（債權人）與被代位人（債務人）間確實有債權債務關係存
在、⑵被代位人確實有該權利而怠於行使、⑶須被代位人已
負遲延責任，本件反訴原告對於反訴被告甲○○有何損害賠
償之債權，未見證明，且反訴被告甲○○與丁○○間有關系
爭房屋之買賣應非通謀虛偽意思表示，已詳述如前，因此，
反訴原告主張代位反訴被告甲○○代位行使民法第七百六十
七條除去侵害請求權，法律上顯無理由，亦應予駁回。
五、綜上所述，本件反訴原告所提之反訴或不適法，或法律上無
理由，爰依民事訴訟法第二百四十九條第一項、第二項規定
，不經言詞辯論，均予以駁回，反訴原告就反訴聲明所為之
假執行聲請，亦因之失所附麗，併應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為不合法
或無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八
條、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 19 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 林坤志
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 10 月 19 日
書記官林秀惠