裁判字號：臺灣新北地方法院111年訴字第1172號民事判決
裁判日期：民國112年01月30日
裁判案由：返還價金等
臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第1172號原告 郭怡慧 訴訟代理人 劉宏邈 律師被告 曾安綺 訴訟代理人 蔡皇其 律師被告非凡不動產有限公司法定代理人榮翠華上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告曾安綺應給付原告新台幣82萬元及自民國111年5月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告非凡不動產有限公司應給付原告新台幣82萬元及自民國111年5月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、前二項聲明，如其中任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新台幣28萬元為被告曾安綺供擔保後，得假執行。但被告曾安綺如以新台幣82萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新台幣28萬元為被告非凡不動產有限公司供擔保後，得假執行。但被告非凡不動產有限公司如以新台幣82萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原係：(一)被告曾安綺應給付原告新台幣(下同)164萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)被告非凡不動產有限公司應給付原告164萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(三)前二項聲明，如其中任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任。(四)第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告得為假執行。嗣將第(一)(二)項聲明之金額減縮為82萬元。經核此部分係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
二、本件被告非凡不動產有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告主張：
一、原告與被告曾安綺於民國111年1月25日就其所有新北市○○區○○路○段000號7樓之4及地下一層之1房屋(下稱系爭房地)，於被告非凡不動產有限公司(下稱被告非凡公司) 仲介 下簽訂不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，買賣總價為815萬元，原告業已依約給付第一期款(簽約款)82萬元至約定之價金履約保證專戶，而第三期款完稅款81萬元應於稅單核發後五日內存匯入履保專戶，餘款652萬元則由原告向銀行貸款支付，雙方並特約約定如銀行貸款不足成交價之八成時，雙方願意無條件解除本合約書。
二、原告簽約後前往銀行辦理貸款時，銀行告知前開房地早於110年5月19日即遭鈞院查封，而簽約當下，被告曾安綺、被告非凡公司仲介人員、地政士等都無任何一人提起。然本件房地已遭鈞院查封乙事，明白記載於土地及建物登記謄本上，此應為被告曾安綺及仲介、地政士等專業人士所應知悉。房地遭查封，除銀行無法核貸外，被告亦不可能依約履行，前開房地顯有重大瑕疵，原告自得催告出賣人補正，而在補正前，原告並主張同時履行抗辯，拒絕繼續履約。嗣原告於111年2月21日以新莊昌盛郵局第34號存證信函通知及催告被告，請其於文到七日內塗銷前開房地之查封登記，倘逾期未塗銷，並附條件以該存證信函之送達，併為解除系爭不動產買賣契約之意思表示。被告曾安綺收文後除於111年3月7日以台北長安郵局1242號存證信函表示不知悉房地遭查封事實外，並承認無法於雙方原先簽訂之最後交屋日期辦理交屋手續，故願配合解除契約云云。嗣竟又於111年3月22日以台北長安郵局1385號存證信函催告本人應於文到七日將第三期及第四期款733萬元匯至履約保證專戶，倘逾期，其即主張解除契約云云。被告曾安綺未依催告塗銷前開法院查封登記，應已構成違約，原告自得依系爭契約第5條第1項、第8條第1項之規定，請求被告曾安綺返還原告已給付價金82萬元，及賠償原告已支付價金總額之同等額違約金82萬元，合計164萬元。因有關原告依約給付之價金82萬元，業經建經公司於111年5月13日返還原告，故原告請求之金額減縮為82萬元。
三、被告非凡公司居間系爭不動產買賣，包括簽約、收款、委任代書及辦理買賣價金履約保證等，故被告非凡公司除應盡居間調查之義務外，自亦應負委任之受任人善良管理人注意義務。而被告非凡公司對於不動產買賣既有遠高於一般人之專業知識及能力，其調閱系爭房屋登記謄本為產權調查時，不可能不知系爭房地業經法院查封事實，更無可能不告知被告曾安綺，然被告非凡公司明知系爭房屋已遭法院查封，除被告曾安綺無法完成所有權移轉登記外，原告亦無可能向銀行辦理房屋貸款，而對此房屋重大權利瑕疵，竟仍居間原告向被告曾安綺購買，其因此造成原告受有價金及違約金之損害，依民法第226條第1項、第544條等之規定，對原告自應負損害賠償責任。
四、綜上，被告曾安綺隱瞞房地遭法院查封事實，提供不實資訊，以致原告誤與被告簽訂不動產買賣契約，以及支付買賣價金。被告非凡公司則有違反居間調查及受任人善良管理人注意義務，二人因違約、給付不能造成原告所受之損害，自應負損害賠償之責任。惟其等任一人為全部或一部給付後，原告就該給付部分之損害即獲填補，是其他被告於給付之範圍內，即應免除給付責任，故二人應為不真正連帶債務。並聲明：(一)被告曾安綺應給付原告82萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)被告非凡不動產有限公司應給付原告82萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(三)前二項聲明，如其中任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任。(四)第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告得為假執行。
參、被告方面：
一、被告曾安綺：
(一)本件房地遭查封之始末係因被告與前夫間之糾紛，被告與前夫兩人原同住於臺北市○○區○○路○段000號3樓之10，兩人戶籍地則為臺北市○○區○○街0號6樓之5，惟被告於110年1月28日遭前夫趕出上址，此後便未實際居住於上址，也無法進入戶籍地。兩人在結婚前的交往階段，適被告所購買預售屋需支付工程款，被告前夫主動贈與75萬元支付款項，嗣兩人於107年7月9日登記結婚，被告前夫卻突然於107年7月24日要求被告簽立75萬元之本票作為被告收受贈與75萬元之簽收證明。被告前夫竟趁被告遭趕出家門之際，以上開本票向臺灣臺北地方法院聲請本票准許強制執行，聲請狀所載相對人地址為臺北市○○區○○街0號6樓之5，致使被告根本未收到任何訴訟文書及通知，甚至現在連臺灣臺北地方法院110年度司票字第2182號裁定正本都未收到，直至被告銀行帳戶遭鈞院110年度司執字第58652號、臺灣桃園地方法院110年度司執助字第1999號強制執行程序扣押存款，被告方知此事，並提出本票債權不存在之訴訟獲得一審勝訴，因該案被告提出上訴現正由臺灣高等法院審理中。
(二)被告因對於法律知識不足且都未收到強制執行相關法律文書之故，一直以為只有戶頭存款遭到扣押(因為銀行有主動通知被告)，而被告為單親媽媽又身為職業婦女，親力親為照顧3歲女兒，根本無暇也無法律知識處理賣房事宜，才全權交由專業人士即非凡公司處理相關事宜，而且在簽訂本案不動產買賣契約之時，非凡公司也有將本案房地之建物、土地第二類謄本附於其中，故原告在簽約當時就可知悉本件房地已遭查封卻仍然簽訂不動產買賣契約，而非凡公司受被告之委託，卻未以其專業提醒被告此事，預防本件糾紛之發生，被告也是深感無奈且氣憤。被告為獨力負擔家計、扶養小孩之單親媽媽，為了補貼家用身兼2職，因前夫屢屢興訟，才不得已賣房作為扶養小孩之資金，沒想到沒拿到房款卻又惹出本件訴訟，被告實欲哭無淚。
(三)綜上所述，被告在簽約時就已經將有查封註記之建物、土地第二類謄本提供給原告，足見根本沒有任何欺瞞原告或違約之惡意。又房地有查封登記根本不可能貸到款，被告要是早知道房地被查封豈有可能簽訂買賣契約？再者原告繳的錢也是在履約保證專戶內被告也享受不到一分一文，違約對被告根本沒有任何利益只有壞處，本件違約金之約定顯然過高，請求將違約金酌減至零。
(四)再退言之，本件不動產買賣契約並未特別約定系爭契約第8條第1項為懲罰性違約金，則依民法第250條第2項應為賠償性違約金，應以原告實際上所受損失為標準，而原告所受損失至多應僅有利息之損失1萬1,602元。原告雖主張因被告之違約遭受有房價上漲、租金收入損失云云，除未提出相關證據外，縱有損失亦屬解除契約「後」之損失，依最高法院及相關司法實務見解不得作為斟酌違約金是否合理之事項。
(五)末查，原告在簽訂買賣契約之時便已看過本件房地之房屋、土地第二類謄本，其上已記載有房地查封之資訊，原告知悉上開瑕疵存在卻仍簽訂不動產買賣契約，原告對於損害之擴大與有過失，如認原告得請求損害賠償，請求依民法第217條之規定免除被告之賠償金額。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
二、被告非凡公司：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、本院之判斷：
一、原告與被告曾安綺於111年1月25日就其所有系爭房地，於被告非凡公司仲介下簽訂系爭買賣契約，買賣總價為815萬元，原告已依約給付第一期簽約款82萬元至約定之價金履約保證專戶，並約定第三期完稅款81萬元應於稅單核發後五日內存匯入履保專戶，餘款652萬元則由原告向銀行貸款支付。
詎原告簽約後至銀行辦理貸款時，經銀行告知始知系爭房地早於110年5月19日即遭法院查封，致銀行無法核貸，被告亦未能依約履行等情，業據原告提出不動產買賣契約書、履約價金保證系統查詢結果表等影本各1件、系爭土地及建物登記第一類謄本各1件附卷可證(見本院卷第19至33、83至89頁)，並為被告曾安綺所不爭執，首堪認定。
二、有關原告主張系爭房地早於110年5月19日即遭法院查封，致銀行無法核貸，被告亦未能依約履行，原告遂於111年2月21日以存證信函通知及催告被告曾安綺，請其於文到七日內塗銷前開房地之查封登記，倘逾期未塗銷，並附條件以該存證信函之送達，併為解除系爭買賣契約之意思表示，被告曾安綺未依催告塗銷前開法院查封登記，應已構成違約，原告自得依系爭契約第5條第1項、第8條第1項之規定，請求被告曾安綺賠償原告已支付價金總額之同等額違約金82萬元。被告非凡公司居間系爭不動產買賣，包括簽約、收款、委任代書及辦理買賣價金履約保證等，故被告非凡公司除應盡居間調查之義務外，自亦應負委任之受任人善良管理人注意義務。然被告非凡公司明知系爭房屋已遭法院查封，竟仍居間原告向被告曾安綺購買，因此造成原告受有價金及違約金之損害，被告非凡公司違反居間調查及受任人善良管理人注意義務，依民法第226條第1項、第544條之規定，對原告自應負損害賠償責任等情，為被告曾安綺所爭執，並以前開情詞置辯；被告非凡公司受合法通知未到場，亦未提出書狀為任何爭執。本院查：
(一)原告依系爭契約第5條第1項、第8條第1項之規定，請求被告曾安綺賠償原告已支付價金總額之同等額違約金82萬元，是否有理由：
1、按「賣方保證本買賣標的產權絕無任何瑕疵。如第三人向買賣標的主張任何權利或發生糾紛時，應由賣方於產權移轉登記前負責排除，若買方受有損害時，賣方除負責權利瑕疵擔保責任外，並負損害賠償責任。」、「賣方違反本契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）。經買方定七日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此衍生之全部稅捐及相關費用。」系爭買賣契約書第5條第1項、第8條第1項分別定有明文。
2、系爭房地遭查封之緣由，係因債權人 陳正修 持有被告曾安綺所簽發面額75萬元之本票乙紙，聲明本票准許強制執行，經臺灣臺北地方法院以110年度司票字第2182號裁定准許。嗣債權人陳正修於110年5月13日持該裁定向本院聲請強制執行被告曾安綺所有之系爭房地、玉山商業銀行板橋分行、中國信託銀行南桃園分行之存款及利息，經本院執行處以110年度司執字第58652號受理，隨即於110年5月18日以新北院賢110 司執洪 字第58652號函囑託新北市板橋地政事務所辦理查封登記及向第三人玉山商業銀行板橋分行、中國信託銀行南桃園分行核發扣押命令。被告曾安綺先於110年6月28日向本院執行股聲請變更送達地址，並向臺灣臺北地方法院提起確認本票債權不存在之訴及聲請停止執行，經該院向本院執行股調卷查明屬實後，於110年7月22日以110年度北簡聲字第138號裁定准許被告曾安綺於提供5萬元擔保後停止執行，被告 曾安綺旋 於110年7月29日辦理提存後於同日具狀向本院執行股聲請停止強制執行。以上事實經本院調閱本院110年度司執字第58652號查閱核實。被告曾安綺既已提起確認本票債權不存在之訴及聲請停止執行，顯見，被告曾安綺應已自執行卷證中知悉系爭房地遭查封之情形。即或不然，前開臺灣臺北地方法院110年度北簡聲字第138號裁定內容亦載有：
「…本件相對人即債權人以本院110年度司票字第2182號本票准許強制執行之裁定為執行名義聲請強制執行，而查封聲請人所有之建物及坐落基地持分，並扣押聲請人對銀行之存款債權後，經聲請人提起確認本票債權不存在之訴…」等語。被告曾安綺亦得自該裁定知悉房地遭查封之事，則被告曾安綺至遲於110年7月22日所為110年度北簡聲字第138號裁定送達後亦得知悉系爭房地遭債權人查封之事。
3、再者，本件原告與被告曾安綺於111年1月25日簽訂系爭買賣契約時所附之土地及建物登記謄本，其上即有上開查封登記之記載，於土地登記謄本上記載：「(限制登記事項)110年5月18日板登字第119990號，依臺灣新北地方法院110年5月18日新北院賢110司執洪字第58652號函辦理查封登記，債權人：陳正修，債務人：曾安綺，限制範圍：100000分之44，110年5月19日登記。」；另於建物登記謄本上記載：「(限制登記事項)110年5月18日板登字第119990號，依臺灣新北地方法院110年5月18日新北院賢110司執洪字第58652號函辦理查封登記，債權人：陳正修，債務人：曾安綺，限制範圍：全部，110年5月19日登記。」各等語。此有土地及建物登記謄本附卷可證(見本院卷第31、33、83、87頁)。
4、基此，被告曾安綺於提起確認本票債權不存在之訴及聲請停止執行時，即應知悉系爭房地遭債權人陳正修查封，而兩造於111年1月25日簽訂系爭買賣契約時所附之土地及建物登記謄本，其上亦有查封登記之記載，被告曾安綺實難諉為不知，其辯稱因法律知識不足且都未收到相關強制執行相關法律文書，一直以為只有戶頭存款遭到扣押云云，難認可取。則原告於111年2月21日以存證信函通知及催告被告曾安綺，請其於文到七日內塗銷前開房地之查封登記，倘逾期未塗銷，並附條件以該存證信函之送達，併為解除系爭買賣契約之意思表示，被告曾安綺未依催告塗銷法院查封登記，應已構成違約，此有新莊昌盛郵局第34號存證信函及收件回執影本各1件可證(見本院卷第35至42頁)。是原告依系爭契約第5條第1項、第8條第1項之規定，請求被告曾安綺賠償原告已支付價金總額之同等額違約金82萬元，即屬有據。
5、被告曾安綺辯稱本件違約金之約定顯然過高請求將違約金酌減至零或應以原告實際上所受利息損失1萬1,602元為準云云。惟查，行政院消費者保護委員會依據消費者保護法第17條第1項、第2項之規定公告之「成屋買賣契約書範本」第11條「違約之處罰」第1項規定：「賣方違反第7條(所有權移轉)第1項或第2項、第9條(交屋)第1項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之15為限。買方不得另行請求損害賠償。」等語。兩造所簽訂之系爭買賣契約其違約之賠償責任即係據此而為之約定。本件原告請求之違約金數額82萬元，並未逾系爭房地總價款815萬元之百分之15，應無過高之情事。被告主張系爭違約金之約定顯屬過高請求酌減至零或應以原告實際上所受利息損失1萬1,602元為準云云，尚非可採。
6、另按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。惟所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並無相當因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵原則之適用(最高法院96年度台上字第2627號判決意旨參照)。被告曾安綺雖稱：原告在簽訂買賣契約之時便已看過本件房地之土地、建物第二類謄本，其上已記載有房地查封之資訊，原告知悉上開瑕疵存在卻仍簽訂不動產買賣契約，原告對於損害之擴大與有過失，如認原告得請求損害賠償，請求依民法第217條之規定免除被告之賠償金額云云。惟查，應負物之權利瑕疵擔保責任之人，乃買賣契約之出賣人，且是否違約應以履約期限屆至時為準，縱於簽訂系爭買賣契約時，買方可得而知系爭房地被查封，然倘於履約前即已解決，則出賣人並無違約之情事，是即使原告於簽訂買賣契約之時即知本件房地有查封之資訊，亦難謂原告有何行為係助成損害之發生或擴大，或造成損害結果發生之共同原因，尚難徒憑被告前揭抗辯內容遽認原告與有過失，亦不得執此解免被告之賠償責任。被告上開所辯，顯屬無據。
(二)原告依民法第226條第1項、第544條之規定，請求被告非凡公司應賠償82萬元，是否有理由：
1、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第567條、第535條、第544條、第226條第1項分別定有明文。
2、被告非凡公司居間仲介被告曾安綺與原告系爭不動產買賣，舉凡議定買賣標的、價金、付款方式及違約、解除契約暨賠償責任、委任代書及辦理買賣價金履約保證等事項，並協助買賣雙方完成買賣流程，是原告主張被告非凡公司應盡居間調查之義務，亦應負受任人善良管理人注意義務，核屬可採。詎被告非凡公司乃專業之房屋仲介業者，其調閱系爭房地之土地、建物登記謄本為產權調查時，竟疏未注意系爭房地已被查封登記之記載，仍居間仲介被告曾安綺與原告簽訂系爭買賣契約，亦未促請原告注意，因此造成被告曾安綺違約，及原告受有價金及違約金之損害，則原告主張被告非凡公司違反居間調查及受任人善良管理人注意義務，依民法第226條第1項、第544條等之規定，請求被告非凡公司應賠償原告82萬元，為有理由。
三、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查原告請求被告給付前開金額，並未定有給付期限，則原告請求被告曾安綺自起訴狀繕本送達之翌日即111年5月16日起、被告非凡公司自111年5月4日起(見本院卷第57、59頁之送達證書），均至清償日止，按週年利率百分之5計算遲延利息，自屬可採。
四、從而，原告依系爭契約第5條第1項、第8條第1項之規定，請求被告曾安綺賠償原告82萬元；依民法第226條第1項、第544條之規定，請求被告非凡公司賠償原告82萬元，及被告曾安綺自111年5月16日起、被告非凡公司自111年5月4日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。如其中任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任，為有理由，應予准許。
五、原告與被告曾安綺陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。另本院並依職權宣告被告非凡公司預供擔保得免為假執行。
六、結論：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中華民國112年1月30日
民事第一庭法官毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年1月30日
書記官童淑敏