裁判字號：臺灣桃園地方法院98年訴字第243號民事判決
裁判日期：民國99年12月06日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決98年度訴字第243號原告 盧淑如 訴訟代理人 黃銀河 律師被告兆家建設有限公司法定代理人 梁信智 訴訟代理人 簡良夙 律師
江明彬 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國99年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳拾肆萬肆仟肆佰伍拾元，及自民國九十八年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二、原告負擔五分之三。
本判決第一項於原告以新臺幣捌萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳拾肆萬肆仟肆佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」，為民事訴訟法第255條第1項第3款所明文規定。經查，本件原告原起訴之聲明為：㈠被告應返還原告新台幣（下同）368,950元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應交付原告所購買房屋及土地之所有權狀。嗣原告於民國98年4月29日言詞辯論期日，當庭撤回前述聲明第㈡項部分之請求。又於99年10月13日以書狀變更聲明為：㈠被告應返還原告566,
450元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。核其訴之聲明變更僅擴張應受判決事項聲明，揆之首揭說明，其所為訴之變更，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告前向被告購買坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地及其上4173建號建物【門牌號碼：桃園縣○○鄉○○村○鄰○○路○○○號（兆家園編號A101）】（下稱係爭建物），兩造並於96年3月29日簽訂房屋及土地買賣契約書各一份。原告於96年5月11日已繳清價款並已辦妥過戶登記手續，惟於96年7月間竟發現系爭房屋有「外牆電線管漏水」、「對講機無法通話」、「一、三樓後門絞鏈生鏽」、「二樓廁所邊漏水」、「二樓廚房頂漏水」、「四樓後陽台漏水」、「屋頂積水、鋼筋外露」、「三、四樓樓梯間牆面龜裂」、「二樓客廳樑柱切除主鋼筋」、「外牆漏水」、「三樓樓梯間浴室排水管路漏水」、「二至四樓側窗漏水」等瑕疵，致損壞系爭房屋之裝潢，原告乃分別於96年7月27日、同年12月27日以存證信函限期催告被告修補瑕疵，然被告均藉故推託不予修補，故原告於97年3月12日再以存證信函通知被告主張減少價金之表示。
（二）對被告答辯之陳述：
１、龍潭民族路上之「兆家園」約50餘戶之別墅為被告所建造並出售，其售價本為被告所自由訂定，何有所謂「市價」及原告所購買價格低於市價可言？且不動產價格隨景氣而波動，並不可以被告售予原告之價格較他人為低，即謂原告願向被告購買明知有瑕疵之房屋。又被告所稱點交切結書乃被告所自行印製，其所謂不負瑕疵擔保責任云云，顯然違反民法第354條出賣人之瑕疵擔保責任強制規定，且被告以房屋提前點交切結書約定出賣人不負瑕疵擔保責任，此約定顯係免除自己責任，使原告拋棄權利，明顯對原告不利，該約定依民法247條之1規定應屬無效，被告就系爭房屋仍應負瑕疵擔保責任。
２、就系爭房屋瑕疵部分：①編號1外牆電線管漏水：凡新建房屋皆有預留接電之孔道
，其設計及施工本即應考慮台電接電時之施作，不可將漏水責任全推給台電施工人員。
②編號2對講機無法通話：原告並無使用不當造成無法通話。③編號3（1、3樓）後門絞鏈生鏽：原告於系爭房屋交屋
時即告知被告，被告請原告填寫「維修單」，嗣被告前來查看時請原告自行拿菜瓜布解決，然而被告於交屋前請清潔公司用硫酸清洗樓層時，已傷害不鏽鋼，並無法用菜瓜布輕易擦拭解決。另鋁門窗部分雖有更換，但窗戶仍有前後搖晃及關上亦無法隔絕外緣風及灰塵之瑕疵。
④編號4二樓廁所邊漏水：原告並未對外牆自行施工，其漏水係被告所應負責。
⑤編號5二樓廚房頂漏水：原告已多次於下雨時請被告趁雨
前來會勘，但被告拖詞係屋頂排水沒處理好，雖答應會處理，但二樓廚房頂逢雨依然會漏水，且原告並無不讓被告進屋修理之情。
⑥編號7三樓臥房（水滲入牆面、天花板、地板）：三、四
樓前露台無接雨作用，且排水管堵塞，被告乃將該露台重新施作，惟施工不良造成原告裝潢遭水漬。
⑦編號8四樓後陽台漏水：此係因屋頂排水管破裂造成室內樑柱旁每逢雨必漏水，並非二次施工所致。
⑧編號9屋頂積水、鋼筋外露：屋頂鋼筋外露、平面凹凸部
分被告竟用PU充填，此根本不合建築工法，應以水泥重新補強加厚，再加上防水處理。
⑨編號10三、四樓梯間梯間牆面龜裂、牆面傾斜：一至四樓所有牆面均可見龜裂。
⑩編號11二樓客廳樑柱切除橫面主鋼筋：被告未經許可自行敲打樑柱切除主鋼筋，已嚴重影響整體房屋結構。
⑪外牆漏水部分：系爭房屋外牆結構未做防水處理，窗戶亦未填泥作及初水路處理，因而造成嚴重漏水及牆面龜裂。
（三）綜上所述，原告須就系爭房屋漏水等瑕疵進行修繕，爰依民法第184條、第227條、第359條規定，請求被告損害賠償20,900元及減少價金545,550元。並聲明：被告應返還原告566,450元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即98年
2月19日）起至清償之日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造於96年3月29日訂立系爭房地買賣契約，於訂約時系爭房屋尚未完全完工，然原告向被告陳稱，其需先行使用系爭房屋，要求被告以較低價格出售，並就系爭房屋現況交屋，被告遂同意原告之要求，以低於市價之價格出售系爭房屋予原告，雙方並簽立房屋提前點交切結書為證，於前開房屋提前點交切結書第三點約明「買賣標的房屋現況及所有附屬設備（含公共設施），業經立書人全部確認點收無誤，立書人同意按現況點交，出賣人不負瑕疵擔保責任，嗣後立書人不得就屋況設備有任何爭議或據以延遲交款履約」，且該切結書被告僅與原告簽立並未與其他客戶簽立，非屬定型化契約，是故雙方業已約明被告依現況點交，出賣人不負瑕疵擔保責任。又依據房屋買賣契約第12條約定房屋保固年限亦僅為一年，是原告請求顯已逾保固期間。
（二）就系爭房屋瑕疵部分答辯如下：①編號1外牆電線管漏水：系爭房屋外牆於點交時預留台電接
入管，外牆電線管係由台電施作，故該漏水情形並非被告造成。
②編號2對講機無法通話：原告使用不當造成無法通話。
③編號3（1、3樓）後門絞鏈生鏽：絞鏈為不鏽鋼製品並不會生鏽，應是清潔劑噴到殘留導致有黑點，擦拭即可。
④編號4二樓廁所邊漏水：被告於97年1月9日至系爭房屋勘
查並無漏水情形，且鑑定結果亦認為目前狀況良好，足證並無漏水，無修補必要。
⑤編號5二樓廚房頂漏水：被告多次於下雨天派員前往處理惟
被告不讓被告進入查看，故無法確定是否確有漏水，且鑑定當時亦無漏水現象，無需修補。
⑥編號6二樓前陽台漏水：鑑定結果已修補完成。
⑦編號7三樓臥房（水滲入牆面、天花板、地板）：起因於96
年5月四樓前露台原告防水重新施作，遇下雨流入二、三樓天花板，原告已找裝潢工修復，並將報價單交予被告。
⑧編號8四樓後陽台漏水：四樓後露台（上方有遮蔽物稱陽台
，無遮蔽物稱露台）部分為原告二次施工，原告自行敲除外牆，將室內面積往外推並安裝採光罩，是故四樓後露台並非被告所交付之現況，被告無庸負責。
⑨編號9屋頂積水、鋼筋外露：僅有小部分積水，並不影響防水效果，且屋頂已施作PU防水層，已無法看到鋼筋。
⑩編號10三、四樓梯間梯間牆面龜裂、牆面傾斜：點交房屋時
並未油漆粉刷牆壁，少許之粉光龜裂須由油漆批土填平，係原告僱請之油漆工所致。
⑪編號11二樓客廳樑柱切除橫面主鋼筋：被告增加排水管柱筋
並將柱灌大，係防止排水管旁混凝土龜裂，與結構並無關連，無影響結構，且鑑定報告亦認為被告將二樓鋼筋敲開並無影響房屋結構安全，則被告即無回復原狀之必要。
⑫編號12平頂漏水：鑑定結果為已修復，故無修補必要，是並無施作外牆防水工程之必要。
⑬外牆漏水部分：因原告自行於外牆增設花架，於屋頂女兒牆
安裝衛星天線，外牆掛載冷氣室外機，其固定之壁虎破壞牆面，導致窗戶及牆面漏水，與被告無關。
（三）對台北市土木技師公會鑑定報告第7頁所載修補費用答辯如下：
１、項次1、3、4漏水處修補、外牆防水搭架及外牆防水部分：鑑定報告第6頁業已指出編號4內牆面目前狀況良好，編號12原有平頂漏水，目前已修復。足證已無漏水修復必要，竟又於鑑定報告記載建議應於外牆搭架施作防水工作，並於第7頁修補費用記載1、3、4之修補費用分別為25,000元、42,250元、31,200元，顯無支出修補費用之必要。
２、項次2屋面PU防水改善部分：鑑定報告雖指編號9屋頂漏水部分發現目前屋頂板尚有凹陷積水現象云云，惟此現象係因大雨所致積水，然並不至於發生屋頂漏水現象，被告就系爭建築全部屋頂業已於95年11月5日及96年8月31日分別委請松得油漆工程行及琪竣實業有限公司重新施作防水工程，施工單價為每平方公尺350元，此有工程合約書二分可證，足證被告已施作二次屋頂防水工程，應不致於發生漏水現象，鑑定報告亦無指明屋頂業已發生漏水現象，足證無修補必要，又鑑定報告項次2所列修補費用每平方公尺為600元亦較市場價格高出甚多，顯不合理。
３、項次5、6漏水天花板重整、油漆重補部分：證人 劉名豐 於到庭證稱「裝潢部分，一、二樓已經完工，三樓部分，因為原告要留下證據，所以還沒有施作，這部分是僅有裝潢毀損」，足證系爭房屋1、2、3樓天花板皆已無漏水現象，且被告已支付天花板修補費用，惟原告拒絕修補，被告顯無再行支付修補費用之必要。
４、項次7、8廢料清理及運費、稅管費部分：系爭房屋無修補之必要，則顯無支出此部分費用之必要。
（四）民法第354條出賣人之瑕疵擔保責任並非強行規定，出賣人應負物之瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，然當事人可特約免除擔保責任，此有最高法院29年台上字第826號判例可參。是故兩造間約定提前交屋並以特約免除瑕疵擔保責任，並無違反強行規定，應為適法，故原告同意就系爭房屋現況交屋，被告毋庸負瑕疵擔保責任，原告主張被告應負瑕疵擔保及不完全給付顯無理由。被告就系爭房屋本即無庸負瑕疵擔保責任，且系爭房屋之瑕疵係因原告二次施工所致與原告無涉。另本件原告於96年
6月3日即發現系爭房屋有漏水等瑕疵，惟原告遲至97年
3月12日始以存證信函主張減少價金，顯已逾民法第365條第1項所規定之6個月除斥期間，原告主張減少價金顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於96年3月29日向被告購買坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地及其上4173建號建物【門牌號碼：桃園縣○○鄉○○村○鄰○○路○○○號（兆家園編號A101）】，兩造並簽訂房屋及土地買賣契約書各一份（見本院98年度壢簡調字第12號卷第9至20頁）。
（二）編號7「3樓臥房」及編號12「1、2樓客廳漏水」瑕疵導致裝潢毀損部分，原告已另行僱工完成修復，被告並已支付修繕費用（見本院卷第18、32、142頁）。
（三）原告於96年7月27日以郵局存證信函限期催告被告修補瑕疵（見本院98年度壢簡調字第12號卷第21至23頁）。
（四）原告於96年12月27日以存證信函詳列系爭房屋之瑕疵，通知被告將自行僱工修補瑕疵，並依民法第359條之規定向被告主張減少價金（見本院98年度壢簡調字第12號卷第25至29頁）。
（五）原告於97年3月12日再次以存證信函通知被告請求減少價金之表示（見本院98年度壢簡調字第12號卷第30頁）。
四、原告起訴主張被告所交付之房屋存在瑕疵，且被告故意毀損建物之結構，依照瑕疵擔保責任、鑑定報告結果被告應減少價金及侵權行為損害賠償責任，被告應返還原告566,450元。被告則以前詞置辯云云。經查：
（一）按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第365條、第356條分別定有明文。被告於96年5月26日將系爭房屋點交給原告，並簽署交屋證明清單（詳見本院卷第117頁背面、102頁），並分別於96年6月30日、7月4日填寫客戶交屋缺失登記表。原告對於係爭房屋之瑕疵隨即分別於96年7月27日以郵局存證信函限期催告被告修補瑕疵（見本院98年度壢簡調字第12號卷第21至23頁）及96年12月27日以存證信函詳列系爭房屋之瑕疵，通知被告將自行僱工修補瑕疵，並依民法第359條之規定向被告主張減少價金（見本院98年度壢簡調字第12號卷第25至29頁），顯未逾民法第36
5條所定形成權行使之期限。故被告主張原告行使減少價金請求權顯已逾越民法第365條規定之期限，委無足採。
（二）原告主張被告未經其同意，將所交付之房屋立柱敲開並將鋼筋切斷，故構成侵權行為，應負損害賠償其修復費用20,900元。
１、按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以加害人有故意或過失不法侵害他人權利，致被害人受有損害，且加害行為與損害須有因果關係為其成立要件，若其行為並無故意或過失，或損害之發生與有責任原因之事實二者間並無相當因果關係，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院49年台上字第2323號、54年台上字第1523號、48年台上字第48
1號判例意旨參照）。核其情節，被上訴人等尚無應注意、能注意、而不注意或預見侵權行為事實能發生而確信其不發生等過失情事。另按所謂因果關係係指「無此行為，雖必不生此損害；有此行為，通常即足生此種損害者，是為有因果關係。無此行為，必不生此種損害；有此行為，通常亦不生此種損害者，即無因果關係」。
２、原告主張被告未經其同意，私自採取上揭施工。被告既將房屋交付原告，而經由原告反應上揭房屋有何瑕疵，而將瑕疵修復。故被告於修復上揭瑕疵時，豈可能未經原告同意，因此原告主張被告未經其同意私自侵權行為，顯無足採。
３、按本院函請台北市土木技師工作鑑定，就該部分鑑定意見為：根據現場會勘，瞭解雙方所陳述之情形，被告將立柱敲開之目的係因排水不良，有石頭堵塞，其位置位於二樓立柱，則須將鋼筋（橫向鋼筋）切除後，取出石頭，將水管疏通。經鑑定技師現場丈量後，原尺寸為30cm×50cm，丈量後為50cm×65cm，該處確有擴柱部分（加寬之20cm×15cm即為安裝水管之管道柱），依被告說明分析：如切除抽筋並將水管疏通後，如僅以無收縮水泥填回，並無增加其結構強度之效果，惟該處現況顯示正常，尚無影響結構安全之虞，至於是否減少房屋之價值一節，經研判如未經抽筋補強或回復原狀，其原有結構強度略有折減，惟其影響甚微，尚不致影響結構之安全性，對於房屋之價值不致減少。（詳見鑑定報告書第5頁）。因此，原告主張基於侵權行為之法律關係，請求被告給付此部分之損害賠償即修復費用20,900元，為無理由，應予駁回。
（三）原告主張基於民法第227條規定，被告應負不完全給付責任。
１、按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議決議（一）意旨參照）。
２、原告主張被告所交付之系爭建物，有不完全給付之情事。惟查：被告交付系爭建物存有如原告所主張之瑕疵情形，顯然係雙方簽訂買賣契約時即已存在之情事，既然被告依照雙方簽訂買賣契約時系爭建物之情況將標的物交付給原告，即無存在不完全給付之情事，故原告主張依據不完全給付來請求減少價金，顯無足採。
（四）被告主張兩造有民法第356條之免責條款之適用，因此原告主張顯無理由。被告主張因為兩造成交價較他人為低，且兩造簽訂房屋提前點交切結書（詳見本院卷第27頁）第三條規定：「買賣標的房屋現況及所有附屬設施（含公共設施），業經立書人全部確認點收無誤，立書人同意按現況點交，出賣人不負瑕疵擔保責任，嗣候立書人不得就屋況設備有任何爭議或據以遲延交款履約。」，因此被告不負瑕疵擔保責任。惟查：到底兩造買賣價款是否較他人低，其難以認定，因為就買賣標的物之東西價格是多少，難有一定之標準，且被告並無提出相關資料可以證明。再者，到底兩造減少之價格多少，並無一定之標準，是否能以此推論出即不負瑕疵擔保責任，容有爭議。另系爭房屋提前點交切結書，依照文件上之記載銀行貸款程序是由地政士繼續完成，顯見並非單純兩造之文書，而係仍有多項事務須他人完成，從而原告主張係被告定型化之文書且有民法第247條之1之適用，應為可採。再者，被告交付系爭房屋時，對於瑕疵部分仍有簽訂「交屋證明清單」「客戶交屋缺失登記表」（000-000頁），如果被告果真不用負擔瑕疵擔保責任，為何還需簽署上開文件，並且對於瑕疵部分進行修繕。從而，被告主張不負瑕疵擔保責任，委無足採。
（五）原告主張依民法第359條請求減少價金部分：
１、被告主張修復費用均不需要。惟查：台北市土木技師工會係於99年1月27日、42日前往履勘鑑定，因此就係爭建物屋況顯係最新狀況，縱然被告之前有施工改善（例如屋面PU防水改善等工程）然均無法達到預期之效果，故仍存有瑕疵之情形而須進行修復，且該報告指出「目前之滲漏水現象應予改善，否則長期滲水將造成結構鋼筋生鏽，則將減少房屋之使用年限，自然減少房屋之價值，故目前應加以改善。」故被告所辯瑕疵不存在，無需進行修復顯無足採。
２、原告嗣於追加減損價金197,500元部份：針對原告主張三、四樓之前陽台漏水部分：鑑定報告認為應為二樓之前陽台窗台漏水，已經以填縫劑處理（詳見報告第6頁）。雖然該份報告有提到：「本案標的物之二丁掛面磚採用橫向鋪貼，且未考慮滴水線之設置，亦容易造成外牆雨水滲入窗台，造成窗戶角隅漏水情事（非屬本案鑑定範圍）」（詳見報告第7頁）。既然原告原先主張陽台漏水部分，被告也已經以填縫劑處理，故原告此部分主張以瑕疵即無足採。至於鑑定報告所認為被告施作二丁掛之方式及未設置滴水線容易導致窗戶角隅漏水情事，原告並無提出任何證據證明係爭窗戶有漏水之情事，而該報告僅是善意提醒有上揭疏失，但是否有漏水之情事報告亦未提及。從而，原告追加此部分之修繕費用亦無足採。
３、原告主張瑕疵部分，經台北市土木技師公會進行鑑價，修復價格為347,545元（詳見鑑定報告第7頁）；但就漏水天花板重整部份（71,500元）原告不否認就此部分有要求廠商劉名豐不用修復，而一、二樓之天花板及部分裝潢是由劉名豐施作，另證人劉名豐到庭證述屬實，其已向被告收取施工費用，如果原告同意施作，即就施作（詳見本院99年10月13日言詞辯論筆錄），既然此部分修復費用被告已經支付給修復廠商，且前一、二樓之修復工程亦由劉名豐施作，則後續工程由劉名豐繼續完成即可，則原告再請求此部份修復費用為無理由，應予駁回。另鑑定報告中有稅管費一項31,595元，此項依據不知為何，且如果原告僱請他人修復，亦無須支付此項費用，故此部分費用應予扣除。
４、由於雙方已經無法繼續協商，原告不同意由被告委由廠商修復，因此僅能由原告僱傭廠商進行修復。雖然被告主張鑑定報告修復費用過高，然被告並無提出任何證據以時其說，且每家承包商施工之情況不一，難有一定之標準，而台北市土木技師公會之鑑定報告，顯係依照公會之標準，應屬可採。依照鑑定修復費用中包括漏水處修補25,000元、屋面PU防水改善39,000元、外牆防水家搭架42,250元、外牆防水31,200元、油漆重補104,000元、廢料清理及運費3,000元，共計244,450元核屬必要，應予准許。則原告請求減少之金額即為上開金額。逾此範圍之請求，顯無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告基於民法第359條減少價金請求權之法律關係，請求被告給付244,450元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98年2月19日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此之請求則為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款應依職權宣告假執行。原告就此勝訴部分 陳明 願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權發動，毋庸為准駁之諭知。至被告陳明願供擔保聲請免為假執行，依法並無不合，爰酌定相當之擔保金宣告之；原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中華民國99年12月6日
民事第三庭法官張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年12月6日
書記官郭玉芬