臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決 108年度營簡字第205號
原 告 魯芸秀
訴訟代理人 林萬生 律師
被 告 陳憲凱
王瓊珮
陳建豪
陳癸蒼
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國108年
10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告陳憲凱、王瓊珮、陳癸蒼均未於言詞辯論期日到場
，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請
，由其一造辯論而為判決。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否
不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在
，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱
經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受
確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判
例意旨可參）。本件原告主張其為坐落臺南市○○區○○段
○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權人，按被告陳憲凱
於民國101年5月16日將系爭土地上門牌號碼臺南市○○區
○○里○○00號之未保存登記建物（下稱系爭建物）以新臺
幣（下同）200,000元出售予被告王瓊珮之同一條件，有優
先承買權存在，為被告所否認，且原告對於系爭建物有無優
先承買權，攸關原告得否依土地法第104條規定買受系爭建
物，堪認兩造就原告對於系爭建物優先承買之權利存否不明
確，致原告法律上之地位有不安之危險，且此危險得以判決
除去，原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利
益，揆之前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠系爭建物係訴外人 陳金火 出資起造，陳金火死亡後由被告陳
憲凱繼承取得，被告陳憲凱於101年5月16日將系爭建物以
200,000元出售，並變更納稅義務人為被告王瓊珮（下稱系
爭買賣），再依序將事實上處分權移轉予被告王瓊珮、陳癸
蒼、陳建豪。被告陳憲凱為系爭買賣時，原告為系爭土地之
共有人，應有部分為17分之13（本院按：原告就系爭土地之
應有部分原為17分之4、復於101年5月8日經本院拍賣程
序取得被告陳憲凱應有部分17分之9，合計17分之13；嗣原
告於104年10月26日將系爭土地應有部分出售移轉）。被告
陳憲凱取得系爭建物之事實上處分權時，依民法第425條之
1之第1項規定，與系爭土地之共有人間，均推定有租賃關
係。依此，原告自得於系爭建物出賣時，依土地法第104條
第1項規定，主張有按同一條件之優先購買權。詎被告陳憲
凱並未將系爭買賣以書面通知原告，依土地法第104條第2
項規定，不得對抗原告，其後系爭建物事實上處分權之移轉
，亦均不得對抗原告。為此，依土地法第104條第1項規定
，請求本院確認原告就系爭建物於系爭買賣有優先承買權存
在，而提起本件訴訟等語。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告陳建豪辯稱伊於101年5月16日向其父即被告陳憲凱購
買系爭建物，依序將系爭建物納稅義務人借名登記於被告王
瓊珮、陳癸蒼名下乙節，原告否認。惟借名登記契約為借名
人與出名人間之債權契約，效力不及於第三人，是縱然被告
抗辯屬實，亦不得對抗原告，進而對原告有所主張。
⒉再按優先承買權之有無，應以該買賣關係成立時為準，事後
權利變化不影響當時已取得之優先購買權。系爭買賣於101
年5月16日成立，是時原告既為系爭土地所有權人，即已取
得優先承買權，不因原告事後將應有部分移轉而有影響。
⒊原告於被告陳建豪就系爭建物提起請求確認優先承買權存在
訴訟時（案號：本院107年度重訴字第174號，尚未審結，
下稱另案），因被告陳建豪主張其有優先承買權，才確實知
道自己有優先承買權可以行使。另被告王瓊珮曾於拍賣時主
張對原告所購得系爭土地之應有部分有優先承買權，原告即
以存證信函表示若被告王瓊珮有優先承買權，原告就被告王
瓊珮購買之系爭建物亦有優先承買權。而原告主張系爭買賣
之價金為200,000元，係因被告王瓊珮於拍賣執行卷自承以
200,000元向被告陳憲凱購得系爭建物。
㈢並聲明：
⒈確認原告就系爭建物於系爭買賣有優先承買權存在。
⒉被告陳建豪、陳癸蒼、王瓊珮應依序將系爭建物納稅義務人
變更登記塗銷，並回復登記為被告陳憲凱。
⒊被告陳憲凱應按系爭買賣之同一條件與原告就系爭建物（本
院按：原告誤為上開土地）簽訂買賣契約，並於原告給付20
0,000元之同時，將系爭建物交付及將事實上處分權移轉予
原告。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳建豪則以：
㈠系爭建物為陳金火即被告陳建豪之祖父起造，於66年間同時
為系爭建物及系爭土地之所有權人，嗣訴外人陳金火分別於
66年12月17日、66年12月13日將系爭建物及系爭土地移轉予
被告陳憲凱，此時房屋及土地尚屬同一人所有。嗣被告陳憲
凱就系爭土地應有部分17分之9於99年間經本院民事執行處
以101年度司執字第15902號事件拍賣，被告陳建豪遂於10
1年5月16日向被告陳憲凱購買系爭建物，並基於與訴外人
林永龍 即被告王瓊珮之配偶間代標之合作關係，將系爭建物
之納稅義務人先後借名登記於被告王瓊珮、陳癸蒼名下，再
於借名登記終止後，回復至被告陳建豪名下。
㈡本件被告陳建豪、陳憲凱間雖有買賣契約存在，惟依遺產及
贈與稅法第5條第6款規定，二等親間之買賣視為贈與，是
系爭建物之稅籍移轉性質，應認定為贈與，與土地法第104
條要件不符。況被告陳建豪曾多次與原告及其代理人以書面
、電話、簡訊聯絡洽談購買系爭土地、系爭建物相關事宜，
原告早於101年時即知上開買賣契約之存在，卻遲至108年
3月方提起本件訴訟，有悖於法律安定性。實則，原告提起
本件訴訟，意圖在拖延兩造間另案確認優先承買權之民事訴
訟。倘嗣後房地價格飆漲，仍許其行使優先承買權，亦與誠
信原則有違。嗣原告於104年10月26日，已將系爭土地出售
，如允許原告主張優先承買權，日後系爭土地與系爭建物仍
無法同歸一人所有，顯與土地法第104條規定為維持房屋與
基地權利一體性、杜絕紛爭、並盡經濟效用之立法意旨不符
，足見原告提起本件訴訟，並無確認利益，當事人亦不適格
等語置辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、被告陳憲凱、王瓊珮、陳癸蒼經合法送達，未於言詞辯論期
日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
㈠按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。租用基地建築房屋
，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之
權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權
人；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登
記者，不得對抗優先承買權人。房屋出賣時，基地所有權人
有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而
與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
民法第426條之1、第426條之2、土地法第104條分別定
有明文。次按土地法第102條至第105條均就租用基地建築
房屋之當事人間關係而為規定，其中第104條係於此種當事
人間規定承租人於出租人之基地出賣時有優先購買權，出租
人於承租人之房屋出賣時有優先購買權，若租用房屋及基地
之承租人於出租人之基地或房屋出賣時，自不得援用同條之
規定主張優先購買權，亦即承租人須以建築房屋為目的，而
承租該基地者，始足當之（司法院院解字第3763號解釋、最
高法院77年度台上字第1243號判決意旨參照）。
㈡經查，原告主張系爭建物係由訴外人陳金火為起造人，嗣由
被告陳憲凱繼承，再依序移轉予被告王瓊珮、陳癸蒼、陳建
豪。被告陳憲凱於101年5月16日將系爭建物以200,000元
之價額出售並移轉變更納稅義務人為被告王瓊珮，斯時原告
為系爭土地之所有權人之一，依土地法第104條第1項規定
，原告就系爭建物有依同樣條件之優先購買權等情，業據提
出臺南市政府財政稅務局佳里分局107年9月25日南市財佳
字第1072753883號函所附之契稅申報書影本1份為證（見本
院卷第167頁至第187頁）。然原告於108年10月16日本院
審理時已自陳本件並無租用基地建築房屋之情形等語（見本
院卷第162頁），依前開說明，既非屬租用基地建築房屋，
即無土地法第104條之適用。原告雖主張伊為系爭土地之共
有人，與系爭建物之前事實上處分權人即被告陳憲凱間，依
民法第425條之1第1項推定有租賃關係，並經臺灣高等法
院臺南分院106年度上易字第160號判決理由認定，故應屬
土地法第104條之情形等語（見本院卷第162頁至第163頁
）。惟按，未辦所有權第一次登記之建物因無法辦理所有權
移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事
實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，且與民法第
425條之1側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得
使用權保護原則之法律狀態，並無不同，最高法院亦迭採肯
定見解，故得類推民法第425條之1第1項規定，推定有租
賃關係，但究與土地法第104條第1項及民法第426條之2
第1項承租人係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有
別。依民法第757條規定，物權除依法律或習慣外，不得創
設，自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，而認得享有此具
有物權效力之優先承買權（臺灣高等法院暨所屬法院106年
法律座談會民執類提案第14號審查意見參照）。蓋因土地法
第104條第2項明定同條第1項優先承買權對世之物權效力
，若過度擴張解釋，無異將與物權法定原則有悖，影響法秩
序及交易之安定，衍生法律上之糾紛，人民亦無從確信。據
此，原告主張本件有土地法第104條第1項之適用，應屬誤
會，尚不足採。原告主張對系爭建物於系爭買賣有優先承買
權存在，既屬無據，其再稱系爭買賣及其後事實上處分權之
移轉均不得對抗原告，進而請求被告陳建豪、陳癸蒼、王瓊
珮依序將系爭建物納稅義務人變更登記塗銷，回復登記為被
告陳憲凱，及請求被告陳憲凱應按系爭買賣之同一條件與原
告就系爭建物簽訂買賣契約，並於收受價金時交付系爭建物
之事實上處分權，亦失所依據。
五、綜上所述，原告主張其於系爭買賣成立時為系爭土地之共有
人，與被告陳憲凱間推定有租賃關係，縱若屬實，亦與土地
法第104條第1項之要件有間，其依前開規定行使優先承買
權，提起本件訴訟請求確認對系爭建物於系爭買賣有優先承
買權存在，及請求被告應將系爭建物之納稅義務人登記回復
、被告陳憲凱應按同一條件將系爭建物出賣原告，均無理由
，應予駁回。原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請亦失所
附麗，爰併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及所提之證據，經本院
斟酌後，認為均與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併
此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國108年10月30日
柳營簡易庭法官徐安傑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月30日
書記官吳宣穎