臺灣南投地方法院南投簡易庭民事簡易判決
原 告 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 常照倫 律師
複訴訟代理 莊惠祺 律師
張繼準 律師
上當事人間返還押金事件，本院於95年7月20日言詞辯論終結，
宣判如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）280,000元。
訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
㈠、原告起訴主張：原告因準備經營民宿而與被告簽訂租賃契約
，雙方約定租賃期間自民國（下同）94年6月1日起至97年5
月31日止，租金每月140,000元，每3個月給付1次，押金280
,000元，並由被告在門牌號碼為南投縣○○鄉○○村○○
路○○號上興建4間小木屋供原告經營民宿，惟訂約時因4間小
木屋尚未興建完成，雙方約定由被告應於（按應為94年）9
月前興建完成4間小木屋供原告使用，並於完成前先提供坐
落於南投縣鹿谷鄉溪頭第2林班觀音湖第59號林班地上之15
間小木屋供原告先行經營民宿，待上開4間小木屋興建完成
後，再將4間小木屋交由原告經營民宿，惟被告明知所提供
之15間小木屋係違法占用中華民國所有而由國立台灣大學所
管理坐落於南投縣鹿谷鄉溪頭第2林班觀音湖第59號林班地
上，，根本無法取得營業執照，卻隱瞞上開事實，稱於上開
林班地所興建之小木屋均屬合法，致原告信以為真，而與被
告就上開小木屋簽訂租賃契約，作為經營民宿之用，原告承
租後開始經營民宿，嗣經南投縣政府民宿稽查小組於94年8
月16日稽查，始發現占用上開林班地所興建之小木屋均屬違
法，原告方知被告欺騙，原告於94年8月28日以租賃物有瑕
疵為由，依民法第424條規定寄發存證信函向被告終止契約
，並將小木屋交還被告，又被告亦未履行於94年9月前興建
完成4間小木屋供原告使用之約定，被告既已違約，原告自
亦得終止租賃契約，為此，訴請被告給付契約終止後返還押
租金280,000元。
㈡、被告則以：原告係與訴外人甲○○、 林修義 ，向被告承租系
爭建物，共同經營『長虹度假村』民宿為業，惟因經營不善
，94年6至7月間，原告先行退出經營，是本件原告係因無法
繼續營業獲利而欲終止租約，與系爭建物是否係於國有林班
地上所蓋之違章建築無涉。且原告於94年5月6日與被告簽訂
系爭建物之租賃契約，簽約過程中，被告即明白告知原告系
爭建物未辦理所有權第一次保存登記，原告亦稱不在乎系爭
建物是否合法，而願意與被告簽訂系爭建物之租賃契約。系
爭建物所使用之土地，係屬於臺灣大學實驗林管所有，惟該
土地現實際由訴外人 潘獻榮 等人管領中，由訴外人 林大雄 受
讓，是本件土地使用即便有法律糾葛，但仍不影響被告對於
系爭土地之實際使用收益行為。94年8月16日縣政府之稽查
，係由南投縣府衛生局為營業衛生檢查，非為竊佔土地及違
章建築之認定。依雙方簽訂之租賃契約內容：『乙方承租一
年以上，如無法繼續經營，甲方押金全數償還。』，原告未
承租一年以上，則條件未成就，被告無須償還原告押金。又
兩造並未約定被告應於94年9月前在南投縣○○鄉○○村○
○路○○號上興建4間小木屋供原告經營民宿，此由兩造各自
持有之契約上並未為相同之記載自明，縱認曾有此約定，惟
上開約定並未定明應於9月何時興建完成，應認為至遲在9月
底前興建完成即符合約定，惟原告於94年9月2日及14日即已
發函解除契約，自無從認定被告有無違反該約定，並聲明：
原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張與被告簽訂租賃契約，租賃期間自94年6月1日起至
97年5月31日止，租金每月140,000元，每3個月給付1次，押
金280,000元，被告提供坐落於南投縣鹿谷鄉溪頭第2林班觀
音湖第59號林班地上之15間小木屋供原告經營民宿，原告承
租後開始經營民宿，嗣於94年8月16日南投縣政府民宿稽查
小組前往稽查後，原告於94年8月28日以存證信函向被告終
止契約等事實，業據原告提出契約書及存證信函為證，且為
被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執
者，為訂約時被告有無告知15間小木屋係未取得所有權登記
之房屋，且無法取得營業執照，原告得否以15間小木屋未取
得所有權登記及無法取得營業執照，認屬違反民法第424條
規定及違反契約約定而終止或解除租賃契約，並請求返還押
金。
㈡、查原告於本院95年6月15日言詞辯論時自認於訂立租賃契約
時，已知悉15間小木屋係屬違建（即未經辦理所有權登記）
之房屋，此與被告抗辯相同，就此部分被告自無需再為舉證
，而民法第421條以下僅課以出租人應以合於所約定使用收
益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其
合於約定使用、收益之狀態，及租賃物為房屋或其他供居住
之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康
時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之
權利，仍得終止契約。並未對租賃標的物本身是否取得所有
權登記有所規範，本件系爭15間小木屋係被告之夫即訴外人
林大雄所興建，雖未向地政機關申請辦理所有權第一次登記
，惟小木屋之原始所有權人仍係訴外人林大雄，不因其未辦
理所有權登記而有不同，至系爭15間小木屋是否占用國有林
班地而日後有遭所有權人訴請拆屋還地之可能，此與小木屋
之所有權無涉，僅係於遭拆除時，承租人得以租賃標的物已
滅失，出租人無法提供契約所訂內容，而得以終止或解除契
約，且至本院言詞辯論終結時，系爭15間小木屋並未遭拆除
，又原告亦無法舉證證明15間小木屋有危及承租人或其同居
人之安全或健康之瑕疵發生，原告自無援引民法第424條規
定終止契約之理。
㈢、次查，原告主張兩造於租賃契約中曾約定被告應取得15間小
木屋之營業執照供原告營業之用，因被告遲未取得營業執照
供原告使用，因而終止租賃契約並訴請返還押金。惟被告否
認上開約定，且遍觀兩造所訂立之租賃契約，亦未見有上開
約定，原告復無法舉證證明於訂約時有上開約定，難認原告
上開主張為有理由，其據以被告未履行取得營業執照為由，
終止或解除租賃契約，訴請返還押金難認為有理由。
㈣、再查，原告另主張兩造約定被告應於94年9月前在南投縣○
○鄉○○村○○路○○號上興建4間小木屋供原告經營民宿，
違被告並未履行上開約定，被告既違反契約約定，原告自得
解除契約訴請還押金。惟被告否認上開約定係經兩造意思表
示合致所為，且觀諸上開約定僅記載於原告所持有之契約書
內，於被告所持有之契約書內並未為相同之記載，原告復未
能舉證證明兩造就上開約定已有意思表示合致，難認原告上
開主張為真實。況縱認兩造有此約定，惟上開約定並未定明
被告應於9月何時興建完成，且原告復於94年9月2日及14日
發函解除契約，亦無從認定被告有無違反該約定。
㈤、末查，本件原告終止租約難認符合法律規定，惟契約之終止
除依法律規定得由一方單獨為意思表示終止外，亦得經由訂
約雙方合意終止，本件被告於接獲原告所寄發終止契約之存
證信函後，於94年9月12日亦發函同意終止，此有原告提出
之南投縣竹山郵局第243號存證信函無證，兩造於94年5月6
日所訂立之租賃契約應認為業經兩造合意終止，而契約既經
終止，原告得否請求返還押金，則端視契約之約定。本件兩
造所訂立之契約第5條約定「乙方應於訂約時，交於甲方新
臺幣貳拾捌萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方
應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」，此係
契約期滿時關於押金返還之約定，惟本件契約並未期滿，因
此自不適用此約定。又契約附註另有約定「乙方承租壹年以
上，如無法經營，甲方押金全數償還。」依此約定觀之，兩
造顯有以一年為限，如承租人租滿一年而無法繼續經營時，
出租人應返還押金，如承租人未租滿一年時，則不返還押金
之特約，本件原告承租15間小木屋經營民宿，自94年5月6日
起至兩造合意終止契約止，不滿特約約定之一年，因此被告
自得拒絕返還押金，原告之請求為無理由，應予駁回。
㈥、從而，原告以終止契約訴請被告給付押金280,000元，為無
理由應予駁回。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法
，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一
詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 3 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官李立傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 8 月 3 日
書記官張巷玉