臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
106年度重簡字第1924號
原 告 陳榮裕
訴訟代理人 陳清進 律師
林吟濃 律師
張欣潔 律師
被 告 宏觀天下公寓大廈管理委員會
法定代理人 潘瑞鳳
訴訟代理人 柯清貴 律師
上列當事人間請求給付修繕費用等事件，於民國107年6月12日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣416,200元，及自民國106年8月10日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。被告如以新台幣416,200元為原告預供擔保，
得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）416,200元
及自民國106年8月10日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息。並主張如下：
（一）原告為新北市○○區○○街○○○號13樓房屋（下稱系爭房
屋）之所有權人，亦即為宏觀天下公寓大廈之區分所有權
人，被告則為負責管理宏觀天下公寓大廈之管理委員會。
系爭房屋為13樓，即為該大樓之最高樓層。然因系爭樓頂
平台漏水，造成系爭房屋受有天花板受損及內牆油漆脫落
等損害，故於104年12月6日經宏觀天下公寓大廈第21屆區
分所有權人第1次會議中，以案由二決議通過系爭樓頂平
台防水層漏水修繕及負擔費用，並由下屆管理委員會優先
辦理。雖被告於105年3月15日將6號、8號、8-1號頂樓平
台防漏工程交由同社區住戶 陳增雄 承攬施作，然因施工品
質低落，不但未處理好系爭樓頂平台防水層老舊漏水瑕疵
，反使系爭房屋漏水情況更形惡化，造成系爭房屋之客廳
、主臥房、客房及走道之天花板於下雨天即發生漏水情形
，原告並於105年5、6月間多次告知被告仍有漏水情形，
然被告與承攬人陳增雄均多次相互推託，拒不處理系爭房
屋漏水問題。
（二）原告於106年3月10日寄發存證信函予被告，請求被告應於
20日內再次發 包施 作。修繕系爭樓頂平台漏水瑕疵，若被
告拒絕修繕瑕庇，原告將自行僱工進行修繕，以解決系爭
房屋長久以來之漏水問題。然被告於106年3月13日收受上
開信函，於期限屆至仍未處理及解決系爭樓頂平台漏水問
題。
（三）原告遂於106年6月自行僱工修繕，其中系爭樓頂平台修繕
費用為376,200元，系爭房屋屋內天花板粉刷為40,000元
，共計416,200元。茲原告於106年8月3日以存證信函請求
被告於5日內給付，被告於106年8月4日收受，仍置之不理
。爰就頂樓漏水修繕費用部分，依民法第176條第1項無因
管理、第179條不當得利之規定；室內漏水修繕部分，依
同法第184條第1項前段侵權行為暨第213條第1項、第3項
回復原狀等規定，請求被告賠償如聲明所示。
二、被告則聲明駁回原告之訴，如受有不利益判決，願供擔保請
准免為假執行，並抗辯如下：
（一）依被告社區區分所有權人會議於105年3月13日第21屆管委
會第2次會議決議，由瑞福工程行即陳增雄以22萬元得標
施工，承包商於105年4月20日就來報完工。惟原告一直不
在臺灣或回臺停留時間短暫即赴中國，雖有反應滲漏但與
承包人一直無法取得共識或相約時間查看漏水事宜，或約
好又事後反悔。而本件防漏工程既然已完工在案，廠商附
有保固書，如果頂樓還有漏水情形，應該由該廠商依約實
施保固，而非原告自行雇工修繕，原告行為違反前揭會議
協議的結論，自應由原告自行負擔自行雇工的修繕費用。
（二）再者，系爭房屋屋頂平台上，有原告增建及使用中之屋頂
突出物，係屬違建，此一違建增加系爭房屋屋頂平台之承
重，並造成漏水之情形，故本件漏水之情事，實係原告違
建所致，自不應由被告負擔系爭修繕費用之理。
三、本件兩造不爭執事項如下：
（一）原告為系爭房屋之所有權人，為該大樓之最高樓層，系爭
房屋內有漏水之情形。
（二）被告社區104年12月6日第21屆區分所有權人會議，決議由
被告社區負責系爭大樓屋頂平台防水層漏水修繕及費用，
並由下屆管委會優先辦理。
（三）被告於105年3月15日，將系爭房屋頂樓平台之防漏工程交
由瑞福工程行陳增雄（以下簡稱陳增雄）施作，並於105
年4月12日完工。
（四）陳增雄施作前揭防水工程時，就頂樓水錶部分，並未施作
防漏處理。
（五）陳增雄施作完畢後，系爭房屋仍有漏水之情形。
（六）原告於106年3月10日有發存證信函請求被告再發包施作頂
樓防漏工程，否則原告將自行僱工修繕。被告於同年3月
13日收受該信函。
（七）被告於106年3月16日有召開協調會，原告及陳增雄均有出
席，席間陳增雄要求要破壞系爭房屋天花板尋找漏水點，
以施作防水工程。惟為原告所拒絕。兩造於該次協調會中
並未得出結論。
（八）原告於106年6月自行僱請台嶼企業社之 石振福 （以下簡稱
石振福）修繕系爭房屋頂樓平台及系爭房屋之天花板。
（九）陳增雄就屋頂平台防漏工程，負有保固責任。
（十）系爭房屋之屋頂平台，有一突出物係屬違建（如被證五照
片），且係供原告使用。
四、本件爭點及本院之判斷：
（一）被告就系爭房屋屋頂平台漏水所造成原告本件損害，應負
擔修繕責任。理由如下：
1、按大樓屋頂平台為公寓大廈之共有部分。公寓大廈共用部
分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之，其費用由公
共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分
擔之。且共有及共用部分之維護、修繕及一般改良係管理
委員會之職務（公寓大廈管理條例第3條、第7條、第10條
、第11條、第13條、第36條規定參照）。是以，本件系爭
房屋之大樓屋頂平台漏水，應當由被告（即管理委員會）
負擔修繕之責任，當無疑義。況被告社區於104年12月6日
第21屆區分所有權人會議中，也是決議由被告社區負責系
爭大樓屋頂平台防水層漏水修繕及費用，並指定下屆管委
會優先辦理。
2、被告雖另辯稱：就系爭房屋之漏水原因，係由原告所使用
之屋頂違建所造成等語。惟按，當事人主張有利於己之事
實者，應負舉證責任（民事訴訟法第277條規定參照）。
本件被告既不否認系爭大樓屋頂平台有漏水的情形，則其
辯稱此一漏水原因係原告使用之屋頂違建所造成一節，應
由被告舉證證明之。惟本件兩造均表明因鑑定費用昂貴，
不欲將本件送請土木技師公會等鑑定機關加以鑑定，而被
告就此一抗辯，復未提出任何證據加以證明，本院即難遽
予採信。況且，參照證人 陳振福 於本院審理中證稱：「（
問：屋頂突出物是否會造成漏水？）答：我做完之後就不
會，但是在門口比較難做防水。」、證人石振福於本院審
理中證稱：「（問：就你經驗判斷，房間的漏水與屋頂突
出建物是否有關聯？）答：屋頂突出物比較重，會影響結
構體，但我記得下面有一道牆撐著，不致於有太大影響。
」等語觀之（見本院107年2月27日言詞辯論筆錄），亦均
無從證明本件系爭房屋之漏水係由於原告使用之屋頂違建
（突出物）所致。是以，本件大樓屋頂平台漏水所致之修
繕責任，自仍應由被告負責。
3、此外，系爭房屋室內天花板漏水之情形，係大樓屋頂平台
漏水所致，亦堪予認定。是以，原告主張依侵權行為之法
律關係，請求被告賠償其天花板之修繕費用，即屬有據。
（二）原告主張縱由被告委託陳增雄進行屋頂平台防漏保固工程
，亦不能解決本件漏水問題等語，並不可採。理由如下：
1、本件被告於105年3月15日，將系爭房屋頂樓平台之防漏工
程交由陳增雄施作，於105年4月12日完工，之後系爭房屋
雖仍有漏水之情形，但陳增雄就系爭工程負有保固責任一
節，為兩造所不爭執。且證人陳增雄有出具防水保固切結
書（詳被證三），並於本院審理中亦證稱：本件工程有保
固三年。施工結束後，有簽保固書給管委會，我沒有說不
負保固責任，該負的責任我一定負語（見本院107年2月27
日、4月24日言詞辯論筆錄）。是以，被告抗辯：系爭房
屋之頂樓漏水情形，既已由被告與陳增雄簽約修繕，陳增
雄依約即應負工程保固責任，故本件應由陳增雄施作保固
工程以解決屋漏水問題等語，應屬可採。
2、本件原告雖主張：縱然由陳增雄施作保固工程，也無法解
決屋頂平台的漏水問題，並聲請傳喚證人石振福出庭作證
，惟證人石振福雖就其施作防水工程之工法詳予證述，惟
並未證稱如依陳增雄之防水工程施作方式，即無法達成防
止漏水之目的等語（參見本院107年2月27日言詞辯論筆錄
）。而證人陳增雄亦到庭證稱：這種工程有很多施工方法
，我也知道有（石振福）這種施工方法，但是比較貴。（
針對裂縫）高壓灌注有很多種方式，每個人的工法不同等
語（見本院107年4月24日言詞辯論筆錄）。再者，系爭大
樓屋頂平台於陳增雄修繕後仍有漏水情形，其中可能之原
因係陳增雄就該頂樓水表部分，並沒有施作防水層所致。
此業經證人陳增雄於本院審理中證稱：有看過被告房間漏
水，但不敢完全確定，只能大致判斷是水表那邊有漏等語
。及證人石振福於本院審理中證稱：我發現（水表）裡面
是空心的，都是水，包在裡面，所以那邊漏水最嚴重等語
，互核大致相符。而此一水表部分之防水工程，可以加以
補做一節，亦據證人陳增雄到庭證述明確（均見本院107
年2月27日言詞辯論筆錄）。綜上，原告主張縱然由陳增
雄施作保固工程，仍無法解決屋頂平台漏水的情形等語，
並未能舉證以實其說，尚難遽信。
（三）本件原告自行僱工修繕系爭房屋大樓屋頂平台之漏水，雖
未得被告之同意，仍得主張無因管理。理由如下：
1、按未受委任，並無義務而為他人管理事務者，其管理應依
本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；
又管理人於管理前，若能通知，應即通知本人。如無急迫
之情事，應俟本人之指示。管理人管理事務利於本人，並
不違反本人明示或可推知之意思者，管理人為本人支出必
要或有益之費用，或負擔債務或受損害時，得請求本人償
還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務或
賠償其損害；管理人違反本人明示或可得推知之意思而為
事務之管理者，如其管理係為本人盡公益上之義務，或為
其履行法定扶養義務，或本人之意思違反公共秩序善良風
俗者，亦得對本人為同上之請求（民法第172條、第173條
第1項、第176條第1、2項規定參照）。
2、再者，管理委員會成立之目的，除為執行區分所有權人會
議決議等事項外，尚包括公寓大廈之管理及維護，此觀之
公寓大廈管理條例第3條第9款、第36條之規定甚明，而法
律賦予管理委員會上揭權利義務，無非係為達成該條例第
1條「加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質」所揭示
之之立法目的，因此，該條例第10條第2項所賦予管理委
員會之修繕權責，顯蘊含有公益性質。
3、本件系爭頂樓平台之漏水修繕工程，被告係於105年3月15
日發包由陳增雄施作，並於同年4月12日完工。但陳增雄
就頂樓水錶部分，並未施作防水工程。事後，系爭房屋仍
有漏水之情形。原告乃於106年3月10日發存證信函請求被
告再發包施作，否則將自行僱工修繕，被告於同年3月13
日收受信函後，於同年3月16日召開協調會，因是否需破
壞系爭房屋天花板以查看漏水點之爭執，並未得出結論。
嗣原告於106年6月自行僱請石振福修繕系爭房屋頂樓平台
及系爭房屋之天花板等情，為兩造所不爭執。由此可知，
本件原告因系爭頂樓平台漏水，致其屋內滲漏，經年累月
，對其居住生活品質影響甚大，自不待言。經原告反應上
情，被告雖於105年3、4月間僱工施作防漏工程，但並未
解決漏水之情形。經原告再行催告，被告召開協調會處置
，卻無結論，遲至106年6月，均無具體解決之方案出現，
此時距離被告僱請陳增雄施工完成之日，已逾一年以上。
此種時日牽延，將導致漏水之損害持續擴大，當可預見。
且每年七、八、九月份，係颱風盛行季節，常伴有豪大雨
之侵襲，以系爭房屋頂樓平台防漏工程之簡陋（例如：在
水表部分竟然未施作防水層），可以預見原告所有系爭房
屋將受有嚴重漏水之極大可能性。因此，被告既未能積極
處理此一漏水情事，自不宜令原告繼續忍受房屋滲漏之苦
，方符事理之平。又原告所為本件漏水修繕，雖未經被告
同意，且當係違反被告明示或可得推知之意思所為事務之
管理，然依上揭說明，原告進行修繕支出之必要費用，既
係為被告盡其公益上之義務，自屬有利於被告，雖該修繕
之結果，亦有利於己，於原告成立無因管理仍不生影響。
（四）本件原告支出頂樓防漏工程及屋內天花板修繕金額，應屬
必要費用。理由如下：
1、原告主張其委請石振福進行系爭房屋頂樓平台之防漏修繕
工程，計支出工程款376,200元；系爭房屋內部天花板之
修繕，計支出工程款4萬元等情，已據其提出詳列工程項
目之估價單二份、漏水照片及施工照片等件為證，並經證
人石振福到庭證稱無誤，當屬可信。被告空言指摘費用過
高云云，尚無可採。
2、且查，本件被告發包給陳增雄施作系爭防水工程之金額為
18萬元，其項目為「人工舊有PU漆剔除、廢棄物清運、防
水底漆、面層PU施工」（詳被證二）。且據證人陳增雄到
庭證稱：當時報價只有報PU，只換PU報價是18萬元，但是
前主委有要求我做好一點，所以我把原本的PU刮除，再鋪
七理石加水泥，鋪五公分，乾了之後上面再鋪一層PU。照
我的作法是要28萬元，錢還沒給我。但樓上兩個水表沒有
鋪，因為估價沒有估到那邊等語（見本院107年2月27日言
詞辯論筆錄）。而石振福施作防漏工程，依其估價單記載
施作項目為：「13樓地面打除、人員清理、太空包、高空
吊車、垃圾費、裂縫、高壓灌注單液發泡劑、彈泥防工程
、五道塗裝、裂縫高壓注射後纖維絲補修裂縫、兩側水表
內部防水處理、上方保護層採用碎石粉光、壓送車、RC30
00磅碎石高10公分中心點、機械粉光、攪拌整平人員、七
厘石15包、及水泥10包、粉光用，接管費用」等，並據其
到庭證稱施作方式為：我發現有六七個地方漏水，客廳兩
處、房間兩處、走道一處、廚房一處。本來是要局部修繕
，但是因為漏水點比較多，所以我建議全部打除。把頂樓
表面的防水都打掉，看到RC的結構體為止，我看到RC結構
體的裂縫大概十來處，我就建議用高壓注射，高壓注射親
水性發泡劑，打了一兩百針，然後再鋪彈性水泥，類似PU
，但是比較先進，鋪完彈性水泥上面再鋪水泥等語（見本
院107年2月27日言詞辯論筆錄）。兩相比較之下，石振福
所施作工程項目，顯然較為細緻，故其收費較高，尚屬合
理。
3、再者，比較陳增雄及石振福估價單所列單價：陳增雄就「
人工舊有PU漆剔除、廢棄物清運、防水底漆、面層PU施工
」，單價分別為48,000元、38,000元、26,000元、68,000
元，另依陳增雄前揭證稱要加鋪一層五公分的七厘石及水
泥，總價增為28萬元，扣除原本報價18萬元，即可推知鋪
七厘石及水泥之價格約為10萬元。而石振福就大致相應部
分之「13樓地面打除、垃圾費、裂縫、高壓灌注單液發泡
劑、五道塗裝、裂縫高壓注射後纖維絲補修裂縫、上方保
護層採用碎石粉光」，單價分別為37,000元、32,000元、
25,000元、78,000元、104,800元。兩相比較之下，石振
福所為前述工程之單項價格，實與陳增雄相去不遠。收費
應符合一般行情，並無恣意草率之處。而被告既能接受陳
增雄之工程報價，卻指摘石振福之收費過高，顯非可採。
4.綜上所述，本件系爭房屋經石振福進行修繕工程後，已無
再漏水之情形，此為原告所自承，且據證人 陳庭筠 到庭證
述明確（見本院107年4月27日言詞辯論筆錄），復為被告
所不爭執。由此可見，原告僱請石振福進行系爭修繕工程
，確已改善系爭房屋之漏水情形，並已修復因漏水損害之
室內天花板，原告因此所支出之費用，應均屬必要費用。
六、綜上所述，原告本於無因管理之法律關係，請求被告給付屋
頂修繕費用376,200元，又依侵權行為之法律關係，請求被
告給付系爭房屋屋內天花板修復費用40,000元，共計416,20
0元，暨自催告期滿日即106年8月10日起至清償日止之法定
遲延利息部分，為有理由，應予准許。
七、本件係行簡易程序為原告勝訴之判決，爰依法宣告得為假執
行。至被告聲請願供擔保請准免為假執行部分，亦於法有據
，爰命被告供相當之擔保後得免為假執行。
八、本件事證已經明確，兩造其餘主張、抗辯及攻擊防禦方法，
經核於判決結果不生影響，爰不一一論述。
中華民國107年7月10日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官許映鈞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年7月10日
書記官陳君偉