裁判字號：臺灣苗栗地方法院103年訴字第86號民事判決
裁判日期：民國103年06月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣苗栗地方法院民事判決103年度訴字第86號原告 吳盛仲
吳盛川 吳盛廣 兼上列3人共同訴訟代理人 吳盛一 受告知訴訟人 吳盛南 被告 徐文昌
徐松雄 兼上列2人共同訴訟代理人 徐文宗 上列當事人間因請求拆屋還地等事件，本院於民國103年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上如附圖即苗栗縣銅鑼地政事務所民國103年4月土地複丈成果圖所示藍色塗色部分面積316平方公尺之地上物拆除騰空，並將上開土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣58,365元。
被告應自民國103年6月26日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣1,180元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之12，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。經查：原告於起訴狀所載訴之聲明第2項係請求被告給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）481,600元（見本案卷第
4頁），嗣於民國（下同）103年1月29日具狀擴張為498,
800元（見本案卷第12、93頁），並追加訴之聲明第3項請求被告給付每月8,313元之租金（見本案卷第12頁）。另於
103年5月30日具狀追加徐文昌、徐松雄為被告（見本案卷第116、117頁），原告上開擴張、追加，均係本於同一事實，其基礎事實同一，亦不甚妨礙被告之防禦與訴訟之終結，自均應予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，原告起訴聲明第1項原為請求被告拆除違建之房屋返還土地（見本案卷第4頁），而其103年1月29日追加之訴之聲明第3項為追償自即日起每月8,313元之租金（見本案卷第12頁），嗣於103年5月15日當庭以言詞更正為：被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上如苗栗縣銅鑼地政事務所103年4月土地複丈成果圖所示藍色塗色部分面積316平方公尺之地上物拆除騰空，並將上開土地返還原告、被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告8,313元（見本案卷第92、93頁），核屬不變更訴訟標的而更正陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張略以：
（一）原告吳盛仲、吳盛一、吳盛川、吳盛廣共有苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○號土地（下稱：「系爭土地」），其上有被告3人之門牌號碼：苗栗縣銅鑼鄉○○村000號之房屋（下稱：「系爭房屋」），其未曾支付任何租金，亦未有任何租地契約，侵犯原告4人之權益。
（二）原告4人並未授權受告知訴訟人吳盛南收取租金，亦未收取過任何租金，原告4人並不知情。請被告負舉證責任。
（三）相當於租金之不當得利，依公告現值每平方公尺2,900元344平方公尺10%5年＝498,800元。
（四）爰依所有權與不當得利返還請求權之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：
1、被告應將系爭土地上如苗栗縣銅鑼地政事務所103年4月土地複丈成果圖所示藍色塗色部分面積316平方公尺之地上物拆除騰空，並將上開土地返還原告。
2、被告應給付原告498,800元。
3、被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告8,313元。
二、被告答辯略以：
（一）被告3人祖父即訴外人 徐德古 與原告4人之祖父承租系爭土地，並於41年1月起造系爭房屋，其後由被告3人之父即訴外人 徐阿春 繼承，再由被告3人繼承事實上處分權，目前由被告徐文宗使用。
（二）以前租金是繳給訴外人 吳清桂 ，有次原告吳盛廣自日本回國，叫被告徐文宗以後將租金繳給原告吳盛廣之堂兄即受告知訴訟人吳盛南，至此被告徐文宗每年均有將租金繳給受告知訴訟人吳盛南。
（三）聲明：駁回原告之訴。
叁、得心證之理由：
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段及中段、第821條分別定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度臺上字第1552號民事判決要旨參照）。
二、被告主張有權占有系爭土地，無非以前詞置辯。按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算」，民法第820條第1項定有明文。次按：「共有土地或建築改良物，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之者，依土地法第34條之1第1項規定，僅以處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權等為限。至共有物之出租、出借，乃共有物之管理行為，並無該條項規定之適用，即應適用民法第820條第1項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之」（最高法院85年度臺上字第1070號民事判決要旨參照），「共有物之出租，屬於共有物之管理行為，其以特定部分出租者須經其他共有人之同意，否則對其他共有人不生效力。本件上訴人向共有人之一 李婦 承租系爭土地，既未經其他共有人同意，則其租賃契約對於其他共有人自不生效力」（最高法院75年度臺上字第166號民事判決要旨參照）。經查：系爭土地之所有權，原告吳盛廣之應有部分為3分之2，其餘3名原告應有部分各為9分之1，縱原告吳盛廣將之出租於被告，而單獨為系爭土地之管理行為，然原告吳盛廣之應有部分合計並未「逾」3分之2，因此被告既未舉證其主張向原告吳盛廣承租系爭土地確經其他共有人即其他3名原告之同意，則其抗辯之租賃契約縱屬存在，亦對其他共有人不生效力，且被告主張租賃契約之起訖日期，均未敘明，至本院最後言詞辯論期日之時，是否仍存在，亦未見被告舉證以實其說，是原告自得請求拆屋還地並請求返還土地，爰判決如主文第1項所示。
三、系爭房屋為被告3人祖父即訴外人徐德古於41年1月起造，其後於同年由被告3人之父即訴外人徐阿春繼承，再由被告
3人於64年間繼承事實上處分權等事實，為被告3人所自承（見本案卷第94、138、139頁），並有系爭房屋稅籍資料附卷可稽（見本案卷第58至63頁），應堪信為真實。原告主張：否認出租系爭土地於被告，亦未委託吳盛南向被告收取租金等語（見本案卷第4頁），被告辯稱：係向原告吳盛廣承租系爭土地，而由訴外人吳盛南收取租金等語。經查：
（一）被告上開所辯，並未舉證以實其說，尚難採信。又被告徐文宗雖受臺灣苗栗地方法院102年度偵字第5554號不起訴處分，但其理由為追訴權時效已完成等語，尚非被告實體上並無侵占故意，無從據以證明被告為有權占有。
（二）受訴訟告知人吳盛南亦到庭陳稱：吳盛廣有要伊繳納地價稅，但未明確授權伊向被告收取租金等語（見本案卷第14
1頁），足認原告吳盛廣僅係委託吳盛南繳交地價稅，並未授權吳盛南向被告收取租金，故原告並未將系爭土地出租於被告，被告等3人係屬無權占有，益徵其應拆屋還地無訛，被告向非土地所有權人之吳盛南繳交租金，即應自負其責。
（三）縱原告吳盛廣確實積欠吳盛南代墊之系爭土地地價稅，然民法第339條規定：「因故意侵權行為而負擔之債，其債務人不得主張抵銷」，是吳盛南不得以故意侵害原告吳盛廣租金收取權之方式主張抵銷，故吳盛南無權代表或代理吳盛廣向被告收取租金。至於被告等3人繳交租金於吳盛南，係被告等3人與吳盛南間之內部關係，而與本案無關，附此敘明。
（四）又吳盛南到院陳稱：伊為原告吳盛廣繳納地價稅，自96年至102年，103年尚未繳納地價稅，收到錢就轉繳地價稅等語（見本案卷第140頁），而其代繳之地價稅，每年至多為2千3百多元（見臺灣苗栗地方法院檢察署102年度他字第710號卷第53至64頁），遠不及後述之申報地價年息百分之10，且被告徐文宗亦自承：吳盛南要繳地價稅時，才會向伊拿現金去繳等語（見本案卷第96頁），則吳盛南向被告所收取者，雖口頭上名為「租金」，實際上則為「地價稅」，是被告以系爭地上物占有使用系爭土地所受之利益，則分文未付或幾乎未付，從而，縱原告吳盛廣確實委由吳盛南向被告收取，亦僅係要求無權占有人承擔地價稅、以減少未實際利用系爭土地卻須支應相關稅賦之「損失」而已，並不當然表示所收取者確為租金或同意被告之占有使用。
（五）綜上，被告以：原告吳盛廣委託受訴訟告知人吳盛南收租，均有按期付租云云，茲為抗辯，顯不足採。
四、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。被告等3人以系爭地上物無權占有系爭土地，自應給付相當於租金之不當得利。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，且土地法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之；所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內自行申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，土地法第97條第1項、第105條、第148條、同法施行法第25條、平均地權條例第16條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院著有68年度臺上字第3071號判例意旨，可資參照。可知法律上就房屋或土地租金之範圍，已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定之限制，以定其租金之最高限額。況上開規定縱不適用，然原告對於其請求租金或相當於租金之不當得利，以每年申報地價百分之10計算，業已表示：並無意見等語（見本案卷第139頁）。經查：
（一）爰斟酌系爭土地之位置固然極為邊遠，人煙稀少，須經客屬大橋始能通行（見本案卷第146、147頁Google衛星地圖）、周遭數公里並無工商業活動，但另斟酌系爭土地申報地價甚為低廉、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，認被告等3人應給付原告相當於租金之不當得利，仍以每年申報地價百分之10計算為適當。
（二）又被告無權占有而應拆除返還部分之面積合計為316平方公尺，原告請求103年3月7日回溯5年被告無權占用相當於租金之不當得利（見本案卷第97頁），而系爭土地之申報地價依序為：98年為320元；99年至101年申報地價均為352元；102年至103年申報地價均為448元，此有土地登記簿謄本等件在卷可稽（見本案卷第132、134頁），則相當於租金之不當得利金額為58,365元【計算式：
（（98年：320元299/365）＋（99年至101年：352
元3年）＋（102年至103年：448元（1＋66/365）））316平方公尺10%＝58,365元，元以下4捨5入】，原告請求逾此部分為無理由，應予駁回。
（三）原告於103年5月30日具狀追加徐文昌、徐松雄為被告後，本院於103年6月25日言詞辯論時，因提示本案卷（見本案卷第143頁），起訴狀始送達被告，故被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起（即103年6月26日）至返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣1,180元（計算式：10
3年申報地價448元316平方公尺10%1/12＝1,18
0元，元以下4捨5入），原告請求逾此部分為無理由，應予駁回。
肆、綜上所述，原告本於所有權之物上請求權、不當得利返還請求權之法律關係，求為判決如主文第1至3項所示部分，核屬正當，應予准許。其餘請求部分，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年6月30日
民事第一庭法官伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官孔秀蓮中華民國103年6月30日