裁判字號：臺灣高雄地方法院100年訴字第1820號民事判決
裁判日期：民國101年10月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決100年度訴字第1820號原告顏安
顏祥仲 共同訴訟代理人林伯祥律師被告雅業興業有限公司
摩根國際開發實業有限公司兼上二人法定代理人 陳大儒 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告雅業興業有限公司、摩根國際開發實業有限公司應將門牌號碼高雄市○○區○○路二十五之一號建物（面積四一五點一八平方公尺，即如附圖所示綠色區域之原有建物部分）及其座落之高雄市○○區○○段二小段九九地號、同段第一○一之四號地號上如附圖所示甲、乙部分土地（面積分別為一二點八九平方公尺、二○三點五○平方公尺）遷讓返還原告。
被告雅業興業有限公司、摩根國際開發實業有限公司應給付原告新臺幣壹佰零伍萬元。
被告雅業興業有限公司、摩根國際開發實業有限公司應自民國一○一年四月一日起至返還 上開 房地之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元，及各期給付自應給付日之次月一日起至返還上開房地之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由雅業興業有限公司、摩根國際開發實業有限公司負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參佰柒拾萬元或同額之金融機構可轉讓無記名定期存款存款單，為被告雅業興業有限公司、摩根國際開發實業有限公司供擔保後，得假執行。但被告雅業興業有限公司、摩根國際開發實業有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣壹仟壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，訴訟法第255條第1項第1、2、3款、第2項分別定有明文。本件原僅由原告顏安提起訴訟，並聲明：㈠被告雅業興業有限公司（下稱雅業公司）、摩根國際開發實業有限公司（下稱摩根公司）及陳大儒應將門牌號碼高雄市○○區○○路25之1號建物（下稱系爭建物）遷讓返還原告、㈡被告雅業公司、摩根公司及陳大儒應連帶給付原告新臺幣（下同）117萬元及自
100年8月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告9萬元，並均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、㈢請准原告提供現金或金融機構之可轉讓無記名定期存款存款單供擔保，為假執行之宣告（本院卷第4頁），嗣於本院審理中，追加原告顏祥仲，並將上揭訴之聲明第一、二項變更為：㈠雅業公司、摩根公司、陳大儒應將系爭建物及其所占用之高雄市○○區○○段二小段99、101-4號土地部分（即如附圖所示甲、乙部分，下稱系爭土地）遷讓返還與原告。㈡雅業公司、摩根公司、陳大儒應給付原告189萬元暨自101年4月1日止至返還上開房地之日止，按月給付原告9萬元，及上開各期給付部分各自應給付日之次月1日起至返還上開房地之日止，按週年利率5％計算之利息。查上開追加之訴分，係基於同一占用建物、基地之基礎事實；至變更請求金額、利息部分，乃擴張、減縮訴之聲明；且被告未予爭執而為本案言詞辯論，參諸首開法律規定，自屬合法，均應予准許。
二、原告起訴主張：緣坐落高雄市○○區○○路二小段99地號、
101之4地號國有土地與高雄市○○區○○段○○○○號土地上之二層樓鐵皮造未辦保存登記之系爭建物，乃原告2人因繼承所共有（應有部分各二分之一）。原告並向財政部國有財產局（下稱國有財產局）承租上開高雄市○○區○○路二小段99地號、101之4地號土地多年，近期租約約定租期自
100年1月1日起至108年12月31日止，租金每月52,715元。 顏啟安 於96年12月25日將系爭建物出租予訴外人雅園欣業股份有限公司（下稱雅園公司），約定租期自97年1月1日起至101年12月31日止，租金每月9萬元。詎雅園公司自98年9月1日起即不支付租金，顏啟安遂於99年1月4日終止租約，並於同年3月12日對雅園公司及其法定代理人 許文郎 提起遷讓房屋訴訟，業經本院以99年度訴字第1723號判決顏啟安勝訴確定在案。詎雅園公司竟於99年7月1日與被告雅業公司簽立無償提供使用契約書，約定將系爭建物、土地交付雅業公司使用，雅業公司之法定代理人即被告陳大儒於占用系爭建物後，掛上同以陳大儒為法定代理人之摩根公司招牌「摩根精品衛浴」而營業，而無權占有系爭建物及如附圖所示甲、乙部分之系爭土地。原告自得請求被告返還。又系爭建物自99年7月1日起迄今遭被告無權占用，以顏啟安前出租許文郎之月租金9萬元計算不當得利，被告等自99年7月1日起至101年3月31日止受有相當於租金之不當得利18
9萬元（計算式：9萬元×21個月＝189萬元）及自100年
4月1日起自被告實際返還房屋之日止，按月受有9萬元之不當得利，依法自應返還與原告，為此，依民法第767條第
1項所有物返還請求權、第962條占有物返還請求權、第17
9條不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠雅業公司、摩根公司、陳大儒應將系爭建物及系爭土地遷讓返還與原告。㈡雅業公司、摩根公司、陳大儒應給付原告18
9萬元暨自101年4月1日止至返還上開房地之日止，按月給付原告9萬元，及各期給付自應給付日之次月1日起至返還上開房地之日止，按週年利率5％計算之利息。㈢請准原告提供現金或金融機構之可轉讓無記名定期存款存款單供擔保，為假執行之宣告。
三、被告則以：
（一）雅園公司於99年10月1日將系爭建物無償提供雅業公司使用，雅業公司係代理銷售摩根公司之衛浴產品，摩根公司並未占有系爭建物、土地，系爭建物上縱有摩根公司之招牌，僅是雅業公司代理銷售所致，並非摩根公司實際占用。緣許文郎積欠陳大儒債務未清償，陳大儒以雅業公司法定代理人身分收受系爭建物及許文郎所經營之雅園公司營業庫存品、生財設備抵債，陳大儒個人並未使用系爭建物、土地，原告對陳大儒個人為請求，亦乏依據。又雅業公司已於100年8月1日遷出系爭建物，亦未將系爭建物上鎖，是被告等現均未占用系爭建物、土地。
（二）系爭建物非全部均為原告所有，尚有如本院99年度訴字第1723號確定判決附圖所示A、B部分（面積各為21.91㎡、454.71㎡）則為許文郎所興建，原告請求為無理由。
（三）雅業公司使用系爭建物、土地，乃由許文郎積欠陳大儒之債務抵償而來，且系爭建物占用訴外人 黃清祺 之土地，黃清祺曾來向雅業公司收取租金，並已支付99年1月1日至99年12月31日之租金共計20萬元。從而，雅業公司已付出使用之代價，即無必要再支付相當租金之不當得利金額與原告。
（三）兩造間無租賃關係存在，惟原告竟以其與雅園公司之租賃契約所約定之租金為請求依據，尚乏所據。縱認本件被告應給付不當得利之金額，原告亦應僅能請求自99年10月1日至100年7月31日之不當得利，原告再請求自100年8月1日起至返還系爭建物止按月給付9萬元之不當得利，即無理由。再者，相當於租金之不當得利，應依土地法第
105條準用第97條第1項規定，以不超過土地及建物之申報總價年息10%為限計算，而系爭建物坐落高雄市三民區、交通尚非便利、經濟不甚繁榮，且位於殯儀館附近，應以土地及建物之申報總價年息5%始為合理等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）坐落高雄市○○區○○段二小段99、101-4地號土地，為原告2人向國有財產局承租，其上之系爭建物為原告二人共有。
（二）雅園公司向顏安承租系爭建物，並簽有租約，租期自97年1月1日起至101年12月31日止。
（三）顏安與雅園公司間遷讓房屋等訴訟，業經本院以99年度訴字第1723號判決確定在案。
（三）雅園公司將系爭建物提供予雅業公司使用。
（四）系爭建屋前懸掛有「摩根精品衛浴」之招牌。
五、本件之爭點：
（一）雅業公司、摩根公司、陳大儒有無占用系爭建物及土地？占用期間為何？
（二）雅業公司、摩根公司、陳大儒占用系爭房屋、土地有無正當權源？
（三）原告請求相當租金之不當得利金額，有無理由？如有。其金額應以多少為適當？
六、得心證之理由：
（一）雅業公司、摩根公司、陳大儒有無占用系爭建物及土地？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則已足推認其因果關係存在者，亦無不可，非以直接證明要件事實為必要。再按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。是本件應先由原告就其主張之此項事實，負舉證之責任，若原告已盡舉證責任後，被告於其抗辯之事實，亦應負證明之責任。易言之，原告就其應為舉證事項已有相當之證明，被告欲否認其主張者，即不得不更舉反證，證明其反對主張之事實，倘被告未能提出確切之反證，則原告對其主張之事實既已為相當之證明，應認原告之主張為真實。
2.經查，本件原告主張雅業公司、摩根公司占用系爭建物、土地一節，已據雅業公司自承自雅園公司處受讓系爭建物使用（本院卷第58頁背面），並提出無償使用契約書1紙為憑（本院卷第60頁）。而摩根公司雖否認有占用系爭建物、土地之情事，並以前開情詞置辯，然系爭建物外觀確係懸掛「摩根精品衛浴」之招牌，雅業公司與摩根公司之員工名片上、摩根公司之網站上亦均記載南區營運中心為系爭建物之門牌號碼「高雄市○○區○○路25之1號」，有原告提出而為被告所不爭執之現場照片2幀、名片4紙、網頁列印文件1份為證（本院卷第18至22頁）。再者，雅業公司、摩根公司對外所散發之商品銷售傳單上亦記載公司地址為「高雄市○○區○○路25之1號」，亦有本院100年度司執全字第739號假扣押執行事件（下稱第二假扣押）卷內所附傳單2份（見該卷證10）為憑，業據本院調取上開卷宗核閱無訛。另原告前以雅業公司、陳大儒為執行債務人，向本院聲請以100年度司執全字第518號為假扣押執行（下稱第一假扣押），經本院執行人員會同原告顏安、陳大儒到場執行查封之際，現場銷售人員 史畬全 、 張雅欣 亦當場提出載有雅業公司、摩根公司名稱之名片，史畬全、張雅欣更當場表示為摩根公司之員工，有查封筆錄1份在卷為憑，亦據本院調取並閱覽第一假扣押卷宗，查核無誤。摩根公司之法定代理人陳大儒於本院審理中並已陳稱：我成立雅業公司接受雅園公司之庫存物品，由雅園公司將庫存物品販售給雅業公司，再由雅業公司販售給摩根公司由摩根公司進行銷售，摩根公司為在現場進行銷售之公司，史畬全為被告公司派往現場管理之經理等語（本院卷第222頁），均已足認原告主張雅業公司、摩根公司確有占用系爭建物、土地等事實，洵屬可信。
4.原告雖主張陳大儒個人有占用系爭建物、土地之情事，然此為陳大儒所否認。陳大儒固於本院審理中陳稱：係我個人借錢給許文郎，許文郎將設備給我抵債，我為了販售這些設備，且跟不要跟雅園公司扯上關係，所以就把許文郎原來經營的雅業公司變更負責人到我名下，另外再成立摩根公司，就是為了出售庫存來抵債等語（本院卷第221頁）。然依卷附無償提供使用契約書全文之記載（本院卷第14頁），出面簽約受讓系爭建物、土地之使用及雅園公司生財器具、硬體設備之人乃雅業公司，陳大儒乃以雅業公司法定代理人身分代雅業公司為受讓系爭建物、土地占有之行為，縱陳大儒係基於個人債權獲償之目的而成立雅業公司、摩根公司，然實際使用系爭建物、土地使用之人，仍為雅業公司、摩根公司，陳大儒個人如何透過雅業公司、摩根公司之銷售行為取償其債權，乃其與雅業公司、摩根公司間之另一法律關係，究難逕認陳大儒個人占有使用系爭建物、土地。至兩造所不爭執而由許文郎寄發給陳大儒之存證信函（下稱系爭存證信函）雖記載：於99年7月1日將庫存品、應收應付帳款及系爭建物、土地轉讓給「陳大儒」等語（本院卷第17、141頁），然衡以許文郎並不具法律專業素養，雅業公司、摩根公司為陳大儒個人所獨資成立，有公司登記資料在卷為憑（本院卷第46、47、51、52頁），許文郎因此而於存證信函簡述其轉讓對象為「陳大儒」，實為一般不具法律專業之人所易生之誤解，況上揭無償使用契約書之當事人為雅業公司，已如前述，果係陳大儒個人使用系爭建物、土地，何以不由陳大儒以其個人名義與許文郎訂約？可見上開存證信函就此部分轉讓對象之記載，乃許文郎未諳法律所為之錯誤用語，仍不足以佐認陳大儒個人有占用系爭建物、土地。復參佐第一假扣押事件中，陳大儒於查封程序到場時，僅陳稱留存現場之照明設備、衛浴設備分別為雅業公司、摩根公司所有，有100年6月30日查封筆錄附於該卷為憑，均與其於本院審理中所稱所有庫存品原屬於雅業公司，雅業公司又把物品賣給摩根公司銷售等情相符（本院卷第222頁），則現場所留之庫存品既難認為陳大儒個人所有，自亦難認陳大儒個人有使用系爭建物、土地置放其所有物之情。原告此部分主張，難認可採。
5.從而，原告主張雅業公司、摩根公司無權占用系爭建物、土地一節，堪信屬實。其主張陳大儒占用系爭建物、土地部分，依其所舉之證據，難採信為真實，乃無理由。
（二）雅業公司、摩根公司占用系爭建物、土地之時間點為何？
1.被告等雖另以本件應自99年10月份始開始占用系爭建物、土地，且早已於100年7月31日搬離等語。然許文郎於系爭存證信函業已 陳明 係自99年7月1日轉讓系爭建物、土地之使用權限（本院卷第17頁）；被告等亦於審理中自承於99年7月間接管系爭建物、土地，並派員工史畬全在場管理及掌控財務等情明確（本院卷第221、224頁），而史畬全乃雅業公司、摩根公司之管理部經理，亦有卷附其名片為證（本院卷第21頁），已可認原告主張被告雅業公司、摩根公司自99年7月1日開始占用系爭建物、土地等情屬實。被告等雖又辯稱99年7月間銷售現場仍由許文郎負責，然雅業公司、摩根公司於斯時既已派駐管理部經理史畬全到場控管財務，而有派員進駐情事，陳大儒亦自承摩根公司確實負責庫存品銷售事宜，已如前述，不論許文郎斯時是否在場，均無礙雅業公司、摩根公司實際上確有管理使用系爭建物、土地之事實。
2.被告雖又辯稱自100年8月1日已遷出系爭建物、土地云云，然此為原告所否認，被告就此固提出律師函1份為憑（本院卷第61頁）。然依上開律師函附件之照片內容，相關現場仍遺留有辦公設備、衛浴設備（本院卷第62至68頁），原告所提建物外觀照片亦仍懸掛摩根精品衛浴之招牌而未拆除，上開律師函內容復未明確表示業已拋棄系爭建物、土地之占有或有交出系爭建物鑰匙等情節；再本件經原告收受上開律師函後，以存證信函告知被告：原告顏祥仲於100年9月5日晚間，曾至系爭建物現場察看，發現系爭建物門窗均遭反鎖無法進入，系爭建物外更有車輛停放，系爭建物內仍留有數十件衛浴設備設施未搬離等語，該函並已於100年9月7日送達於雅業公司、摩根公司，亦有該存證信函及送達回執、郵件查詢結果附卷為憑（本院卷第74至76頁），亦未見雅業公司、摩根公司就此有何回應或後續騰空房屋、辦理點交、返還鑰匙等具體作為；甚且於第一假扣押事件中，原告於系爭建物、土地之營業銷售現場所扣得而為雅業公、摩根公司所有之照明、衛浴設備，經委託債務人雅業公司、陳大儒保管，迄今仍未遷移而留存於原地，亦據被告等自承在卷（本院卷第222頁），益見本件雅業公司、摩根公司縱嗣後有遷移營業地點情事，然未將系爭建物內相關物品清空以遷讓系爭建物、土地，更無對原告為拋棄系爭建物、土地占有之意思表示，本件自不能以雅業公司、摩根公司有遷往他處營業之事實，遽認其等業已拋棄占有。是本件原告主張雅業公司、摩根公司自99年7月1日迄今仍占用系爭建物、土地等情，應可採信。
（三）按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；又債之契約，僅於訂約當事人之間發生債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，此觀民法第758條、第153條規定意旨自明」，最高法院86年度臺上字第3580號著有意旨可資參照。雅業公司雖主張受讓系爭建物、土地之使用，係源於許文郎積欠陳大儒債務，而與雅園公司簽訂無償使用契約云云。然所述原因，乃被告等與許文郎、雅園公司間之債權債務關係，與原告無涉，自無從據以對抗身為第三人之原告。被告雅業公司、摩根公司此部分所辯，乃無可採。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物，同法第962條前段亦定有明文。本件原告為系爭建物之所有權人，並為系爭土地之承租人，而合法占有系爭土地，為有權占有人等情，既為兩造所不爭執，且雅業公司、摩根公司乃無權占用系爭建物、土地，亦如前述，則原告依上開法律規定，請求雅業公司、摩根公司返還系爭建物、土地，應屬有據。至陳大儒既未占有系爭建物、土地，原告請求陳大儒遷讓返還系爭建物、土地，應無理由。至系爭建物乃指其原有部分，不包含許文郎擴建部分，原告亦僅就此部分請求返還，並未針對擴建部分，業據原告陳明在卷，是附圖A、B所示擴建部分既不在本院審理範圍，其由何人興建，即與原告之請求是否有據無涉，被告辯稱擴建部分為許文郎興建云云，即與本件之認定無影響，應無可採。
（五）原告請求相當租金之不當得利金額，有無理由？如有。其金額應以多少為適當？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，最高法院61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。則被告雅業公司、摩根公司無權占有系爭建物、土地，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應返還所受之利益。雅業公司、摩根公司雖主張業已以陳大儒之債權抵償予許文郎，並曾支付99年1月1日至99年12月31日之租金共計20萬元與訴外人黃清祺，此部分縱認屬實，亦與原告無涉，被告自亦不得據以主張拒絕返還所受不法利益。
2.次按「土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第3編第3章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋』補充必要自明」（最高法院93年度臺上字第1718號判決意旨參照），且同法第105條就基地租賃部分準用上開97條之規定，基於同一立法精神，亦應為相同之解釋。
雅業公司、摩根公司雖主張本件不當得利金額之認定應有土地法最高租金限制之適用云云，惟查，系爭建物、土地乃雅業公司、摩根公司作為對外銷售衛浴用品之地點乙節，已如前述，且雅業公司、摩根公司均為營利法人，使用系爭建物、土地供業務之用，亦與常情相符，是雅業公司、摩根公司既非將系爭建物、土地作為住宅使用，自無上開土地法所規定房屋、基地租金限制之適用。
3.本院審酌原告前與許文郎所簽訂之租賃契約約定每月租金
9萬元，乃包含系爭建物及其坐落土地即高雄市○○區○○段二小段99、101-4地號土地全部，有房屋租賃契約書為憑（本院卷第12頁），而本件原告請求雅業公司、摩根公司返還之系爭土地，僅為上開高雄市○○區○○段二小段99、101-4地號土地之一部，並非全部，原告此以據為雅業公司、摩根公司占用系爭建物、土地所得之利益，尚屬過高。復綜核系爭建物之面積、系爭土地之面積約占高雄市○○區○○段二小段99、101-4地號全部土地之四分之一、原告係以每月租金52,715元承租高雄市○○區○○段二小段99、101-4地號，有國有基地租賃契約書在卷為憑（本院卷第11頁）暨其鄰近道路狀況、商業及交通發達程度等一切情狀，認於相當系爭建物、土地租金之不當得利以每月5萬元計算，較屬合理。本件雅業公司、摩根公司占用系爭建物、土地之時間乃自99年7月1日迄今，已如前述，是原告請求雅業公司、摩根公司給付自99年7月
1日至101年3月31日止之不當得利金額105萬元（計算式：5萬元×21個月＝105萬元）及自101年4月1日起至其等遷讓返還系爭房屋、土地之日止，按月以5萬元計算之相當租金利益暨此部分分期給付自次月1日逾期之日起之其法定利息，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
七、綜上所述，原告依據所有物返還請求權、占有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告雅業公司、摩根公司遷讓返還系爭房屋、土地，及共同給付原告105萬暨自101年4月1日起至返還上開房地之日止，按月給付原告5萬元，及各期給付自應給付日之次月1日起至返還上開房地之日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻防及舉證，經核於判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條但書、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國101年10月30日
民事第五庭法官黃苙荌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年10月31日
書記官呂怜勳附圖：高雄市政府地政局101年9月10日土地複丈成果圖。