裁判字號：臺灣桃園地方法院106年訴字第1318號民事判決
裁判日期：民國107年05月25日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決106年度訴字第1318號原告 黃絹絹 原告 林育德 原告 林黃竣 原告 林光碧 原告 林毓青 原告 林士閎 原告 林凱業 原告 林建宇 原告 林建庭 原告 林承恩 上一人法定代理人 林博政
詹美玲 共同訴訟代理人 張衛航 律師
陳麗文 律師被告 蕭謝 櫻桃被告 蕭良鐘 被告 蕭婉茹 被告 蕭寶桓 被告 吳梅菊 上四人共同訴訟代理人 蕭良晃 被告 蕭義橙 上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國107年3月30日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文確認原告與被告 蕭謝櫻桃 就桃園市大園區私有耕地租約（租約字號：園橫字第65號）無效，被告蕭謝櫻桃應將桃園市○○區○○段○○○段00地號土地騰空返還原告全體。
確認原告與被告吳梅菊、蕭寶桓、蕭婉茹就桃園市大園區私有耕地租約（租約字號：園橫字第230號）無效，被告吳梅菊、蕭寶桓、蕭婉茹應將桃園市○○區○○段○○○段00○00地號土地騰空返還原告全體。
確認原告與被告蕭義橙、蕭良鐘就桃園市大園區私有耕地租約（租約字號：園橫字第246號）無效，被告蕭義橙、蕭良鐘應將桃園市○○區○○段○○○段00地號土地騰空返還原告全體。
被告蕭謝櫻桃應依附表一第一欄所示金額分別給付原告，及自10
6年1月1日起至清償日止按年息5%計算之利息；並自106年1月1日起至返還第一項土地之日止，依附表二第一欄所示金額按年分別給付原告。
被告吳梅菊、蕭寶桓、蕭婉茹應連帶依附表一第二欄所示金額分別給付原告，及自106年1月1日起至清償日止按年息5%計算之利息；並自106年1月1日起至返還第二項土地之日止，連帶依附表二第二欄所示金額按年分別給付原告。
被告蕭義橙、蕭良鐘應連帶依附表一第三欄所示金額分別給付原告，及自106年1月1日起至清償日止按年息5%計算之利息；並自106年1月1日起至返還第三項土地之日止，連帶依附表二第三欄所示金額按年分別給付原告。
訴訟費用（鑑定費用）由被告蕭謝櫻桃負擔三分之一，被告吳梅菊、蕭寶桓、蕭婉茹連帶負擔三分之一，被告蕭義橙、蕭良鐘連帶負擔三分之一。
本判決第四項前段，原告如各以附表一第一欄所示金額的半數為被告蕭謝櫻桃供擔保，得假執行。但被告蕭謝櫻桃如以附表一第一欄所示金額分別為原告供擔保，得免為假執行。本判決第四項後段已到期部分，原告如每期各以附表二第一欄所示金額的半數分別為被告蕭謝櫻桃供擔保，得假執行。但被告蕭謝櫻桃如以已到期金額全額分別為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第五項前段，原告如各以附表一第二欄所示金額的半數為被告吳梅菊、蕭寶桓、蕭婉茹供擔保，得假執行。但被告吳梅菊、蕭寶桓、蕭婉茹如各以附表一第二欄所示金額分別為原告供擔保，得免為假執行。本判決第五項後段已到期部分，原告如每期各以附表二第二欄所示金額的半數分別為被告吳梅菊、蕭寶桓、蕭婉茹供擔保，得假執行。但被告吳梅菊、蕭寶桓、蕭婉茹如以已到期金額全額分別為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第六項前段，原告如各以附表一第三欄所示金額的半數為被告蕭義橙、蕭良鐘供擔保，得假執行。但被告蕭義橙、蕭良鐘如以附表一第三欄所示金額分別為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第六項後段已到期部分，原告如每期各以附表二第三欄所示金額的半數分別為被告蕭義橙、蕭良鐘供擔保，得假執行。但被告蕭義橙、蕭良鐘如以已到期金額全額分別為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告蕭良鐘於最後言詞辯論期日未到庭，訴訟代理人蕭良晃表示有受被告蕭良鐘口頭委任，委任狀後補等語，然迄宣判期日仍未補正委任狀到院，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告林光碧及訴外人 林鐺波 、 林耀焙 、林茂雄4人於民國34年8月16日繼承父親 林村井 所遺桃園縣大園鄉（現改制為直轄市○區○○○段橫山小段43、43-1、43-5、
44、45、46、103、104地號土地，嗣出租給 蕭阿 並訂定園橫字第65號私有耕地租約，於蕭阿過世後，由其3個兒子共同繼承65號租約，迄79年間經桃園縣政府准予65號租約分割登記，由長子 蕭新寶 就原租地46、43內地號土地登記為65號租約，次子 蕭新衡 就原租地45內、46內、43內地號土地登記65-1號租約，三男 蕭阿讚 就原租地43內、43-1、43-5、44、45內、103、104地號土地登記65-2號租約。89年間桃園縣政府徵收43、43-1、43-5、44、45-1（分割自45）、46-1（分割自46）、103、104地號土地，剩餘45、46地號土地，分別由蕭新寶就46地號內訂定65號租約， 蕭新橫 就45、46地號內土地訂定230號租約，蕭阿讚就45地號內土地訂定246號租約（以上均為耕地三七五減租條例之租約）。蕭新寶過世後由被告蕭謝櫻桃既成65號租約，蕭新衡過世後輾轉由被告吳梅菊、蕭寶桓、蕭婉茹繼承230號租約，蕭阿讚過世後，由被告蕭義橙、蕭良鐘繼承246號租約。林鐺波、林耀焙、林茂雄過世後，則分別由原告林毓青等9人繼承。原告從歷年航照圖發現蕭新寶、蕭新衡、蕭阿讚分別有附件一所示違法使用承租土地之情形，已違反耕地三七五減租條例第16條承租人應自任耕作之規定。65號租約於79年分割登記前，就已有租約無效之事由，則被告繼受的65、230、246號租約即無效，被告已無占有45、46地號土地（下合稱系爭土地）合法權源，原告自得請求被告返還系爭土地。又原告於105年12月22日在大園區公所第一次租佃調解，為計算方便，統一自
106年1月1日回溯5年即自101年1月1日起請求相當於租金之不當得利，求為申報地價的8%計算，詳如附件二所示。並聲明：如附件三所示。
三、被告蕭謝櫻桃、蕭婉茹、蕭寶桓、吳梅菊答辯略以：我們有照政府規定種田，一年休耕一次，第二次翻耕後種稻，由兒子們輪流，誰有空誰就回去種，幾乎都是二哥 蕭良祺 在負責耕種。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告蕭義橙、蕭良鐘答辯略以：引用被告蕭謝櫻桃、蕭婉茹、蕭寶桓、吳梅菊所述，耕作是一年兩期，第一期耕作，第二期休耕。並聲明：原告之訴駁回。
五、系爭土地現存在有65、230、246號租約，均自原始65號租約分割登記為65、65-1、65-2號租約繼受而來，並經桃園縣政府徵收43、43-1、43-5、44、45-1（分割自45）、46-1（分割自46）、103、104地號土地後，兩造就系爭土地分別為訂定65、230、246號租約，又兩造迭經大園區公所、桃園市政府調解（處）均不成立。有各該租約、兩造繼承系統表、系爭土地登記謄本、土地及地上物現況照片等分別在本院卷及租佃調解（處）卷可稽，並經本院履勘系爭土地現況，有履勘筆錄可佐，兩造均無爭執，堪信為真實。
六、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。原告主張兩造間就系爭土地之耕地三七五租約關係不存在，惟為被告於調解（處）時否認，致租約之法律關係存否，處於不確定之狀態，有賴確認判決予以除去，故原告訴請確認兩造間之租約不存在，自有即受確認判決之法律上利益。
七、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例參照）。所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（參看司法院院字第738號解釋、最高法院63年台上字第1218號判例參照）。次按耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院66年台上字第761號判例參照）。
系爭土地雖經履勘現場，並非荒蕪的土地（見本院卷第123-
124頁），被告亦辯稱每年第一期耕作，第二期休耕等語，但原告所提空照圖，經臺灣大學理學院空間資訊研究中心鑑定結果（見本院卷第62-73頁），略以：43、43-1、43-5地號（區段徵收後為青峰段427、428地號）土地中，43地號於67年7月3日至78年10月4日間，有建物擴建（如航照影像判釋成果報告圖16紅框範圍）及新增建物（圖16標示N處）等語（見鑑定書說明二），43地號為原65號租約標的土地的一部分，於79年10月30日桃園縣政府准予分割前，就有擴建及新增建築物的情形，顯見原65號租約至遲於78年10月4日就已存在無效之事由，無效之舊租約所分割出的新租約，亦應歸於無效。被告雖辯稱都是低矮的三合院云云，但鑑定結果已明確指出於67年7月3日至78年10月4日間有擴建和新增的情形，顯然擴建和新增部分已不可能為農用，被告雖辯稱是農用，但未舉有利的反證以實其說，況從大園鄉橫峰村26鄰23號拆除前照片（見本院卷第116頁）可見，照片中已有現代化的2層樓以上的樓房，外觀上與一般住宅無異，無從判別是供農用的倉庫、農具間或農舍。至被告所提協議書3份（見本院卷第127-129頁），依其文義是租佃雙方為解決領取區段徵收的補償費所簽立的文件，不能證明鑑定書所指的增建與新增部分屬於農用，自無從為被告有利之認定。
八、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條前段、第181條分別定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。次按耕地地租不得超過地價8％，約定地租或習慣地租超過地價8％者，應比照地價8％減定之；所謂地價係指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價。
土地法第110條定有明文。又土地法第148條係指土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。所謂年息8％為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報總價年息8％計算之，尚須斟酌土地之位置、附近繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情各情事，以為決定（同院68年台上字第3071號判例類推）。爰斟酌系爭土地平整遼闊，耕作容易，所在區位臨高鐵特定徵收區，頗具發展潛力，綜合觀察應具有甚高的農業經濟價值。原告請求以系爭土地申報地價8％計算，尚屬適當。是原告得請求自租佃爭議第一次調解（相當於繫屬）之後的106年1月1日往前回溯5年相當於租金之不當得利金額，核無不合，應計算如附件二所示。
九、綜上所述，原告以被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項為由，請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係因無效而不存在，為有理由，應予准許。主文第1至3項主要為確認之訴，返還土地僅為附隨效果，附隨效果應於確認之訴有理由定讞後始生效力，核與民事訴訟法第390條單純之給付訴訟得請求假執行之要件不符，原告此部分之聲請，應予駁回。其餘部分，爰酌定相當金額准許之。被告雖未聲請供擔保免為假執行，但為保障被告之利益，本院認為有依職權宣告准供擔保免為假執行之必要，以符衡平。本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論駁。
十、末按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時……不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。本案為租佃爭議，依法免收裁判費，但原告於訴訟中支出鑑定費用，此部分仍屬訴訟費用之一部，應依民事訴訟法第第78條、第85條第1、2項，諭知由被告負擔。
中華民國107年5月25日
民事第三庭法官毛松廷以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月29日
書記官顏崇衛