臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 103年度彰簡字第290號
原 告 黃進發
被 告 黃森鐘
上列當事人間調整地上權租金事件，本院於民國103年7月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告於原告所有坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地
上之地上權租金，自民國103年7月1日起調整為每年新台幣貳萬
參仟零捌拾貳元。
訴訟費用（減縮部分除外）新台幣3792元由被告負擔。（減縮部
分訴訟費用新台幣948元由原告負擔）
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告於原起訴係請求原告所有
坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土
地）之地上權租金，應自民國103年7月1日起，調整為每年
新台幣（下同）28,853元。嗣於訴狀送達後，於103年7月15
日言詞辯論時以言詞減縮聲明為原告所有系爭土地之地上權
租金，應自103年7月1日起調整為每年23,082元，核係減縮
應受判決事項之聲明，合於前揭規定，自應准許，合先敘明
。
二、原告起訴主張：按物權在民法物權編施行前發生者，除本施
行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施
行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行
後之規定。民法物權編施行法第1條定有明文，查原告所有
系爭土地之地上權設定日期為88年2月24日，揭櫫上開規定
應適用修正施行前之民法物權編規定。次按民法第442條及
司法院26年院字第986號解釋意旨參照，查系爭土地及其上
未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋）原為被告所有，被告
將系爭土地設定抵押權於台灣省合作金庫，於設定抵押權之
際，系爭建物即存在於系爭土地上，嗣因台灣省合作金庫實
行抵押權，由原告拍定系爭土地，且於88年2月24日經本院
核發不動產權利移轉證書，取得系爭土地所有權，依民法第
876條第1條之規定，視為被告就系爭土地已有地上權之設定
，並經本院於92年5月2日以91年度訴字第686號民事判決被
告應給付原告每年17,446元之地上權租金在案。復依前開判
決意旨所載，系爭土地之地上權租金數額，原依系爭土地之
公告地價（即每平方公尺260元），按年息百分之10計算，
亦即每年每平方公尺26元為計算標準，乘以系爭土地面積67
1平方公尺，所得共計17,446元。惟自本院91年度訴字第686
號判決所定被告應給付原告租金之始日迄今業已13年餘，期
間社會繁榮，經濟成長，系爭土地之經濟價值與時俱進，公
告地價亦幾經更迭，系爭土地現今公告地價已更動為每平方
公尺344元，若參酌前開判決意旨所定之計算標準，被告每
年應給付原告之地上權租金價額為23,082元（計算式：344
×10%×671＝23082），與前開判決所定之數額相差甚巨，
足徵原地上權租金數額已不足表彰系爭土地現今之實際經濟
價值，佐以系爭土地之地上權並未設有存續期間，為符土地
之實際經濟效益及保障土地所有權人即原告之利益。原告原
請求每平方公尺430元計算的證據再呈報，附近的土地有工
廠、有住家，是鄉下的小村落不是很熱鬧的地區，那個地方
的行情一坪1個月的月租120元，原告是依102年之公告地價
計算請求調整租金，344元是去年申報地價。爰依民法第442
條之規定，請求調整系爭土地地上權租金，自103年7月1日
起，按每年23,082元計算等情。並聲明：㈠被告所有系爭土
地之地上權租金，應自103年7月1日起，調整為每年23,082
元。㈡訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
㈠本院於92年5月2日91年度訴字第686號民事判決被告應給付
原告系爭土地之地上權租金每年17,446元，計算式為地價每
平方公尺260元乘以年息10%乘以土地面積671平方公尺，但
申報地價每3年都調整一次，年息更時常更變，92年年息是
8%到10%，被告為息訟裁沒提出少於10%之利己之異議。查系
爭土地四鄰皆他人之地所包圍，沒有通路可達道路，是不折
扣不能進出之封閉之地，是不能像有通路的土地隨時可分享
社會繁榮和經濟成長的效益，被告於103年7月9日才申請土
地登記第二類謄本，裡面明確記載當期申報地價為每平方公
尺344元，但原告於起訴狀內陳述卻是以每平方公尺430元計
算，顯然與地政事務所記載不同，是地政事務所給被告的資
料不正確，或原告虛構事實，祈望本院明察。被告於收到訴
狀後，有向全國擁有土地最多土地租人的財政部國有財產署
詢問其承租土地者，租金收取的計算方法，財政部國有財產
署彰化分處許姓主任的回答：現今是以地價乘以年息5%乘以
土地面積計算的模式向承租人收取租金，所以如以被告應付
予原告租金之計算方式依財政部國有財產署的算法應為每年
11,541元（計算式：344×5%×671＝11541），請本院判決
以財政部國有財產署的計算方法，並追溯至102年1月。
㈡地政事務所之地籍謄本所載申報地價為344元，原告起訴卻
以430元計算，要提高也應該用每平方公尺344元來算，前案
是用260元計算，被告接到起訴狀時有去問國有財產署，國
有財產署主任稱要用年息5%計算，系爭土地旁邊沒有路，被
告沒有在使用，裡面只有放一些東西而已，但要經過別人所
有同段174之15土地通行，需繳過路費，附近土地都是農田
，以前出租給別人做工廠，系爭土地現在租給訴外人 蕭清雲
做倉庫使用，放置東西，如果原告要提高租金，應該要弄一
條路給被告走出來聯外通行等語置辯。並聲明：㈠原告之訴
駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
四、查原告主張之上開事實，業據提出本院91年度訴字第686號
、台灣高等法院台中分院92年度上易字第254號民事判決、
土地謄本等為證，被告對於其在系爭土地上設有地上權，應
給付原告租金等情不予爭執，原告此部分之主張堪信認為真
實。按民法第442條規定之不動產租賃租金增減請求權，以
租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件；又地上權之
地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而
支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法
第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司
法院院字第986號解釋參照）。查被告對於系爭土地之地上
權未定期限，前案本院91年度訴字第686號、台灣高等法院
台中分院92年度上易字第254號民事判決時，是依據92年之
土地公告地價百分之10核定地上權之租金，當時之申報地價
為每平方公尺208元，公告地價為每平方公尺260元，而目前
系爭土地102年1月之申報地價每平方公尺為344元，公告地
價則每平方公尺為430元，此有土地謄本及原告提出之彰化
縣和美地政事務所函可稽，其申報地價及公告地價均有調整
，則該土地之價值實有所昇漲，因此原告請求調整地上權租
金，自屬有據，至於尚無法律規定土地所有權人之原告有提
供道路予地上權人之被告得對外通行之義務，是被告以此作
為抗辯之事由顯屬無據，故被告所辯洵無足採。
五、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限；第九十七條之規定，於租用基地建築
房屋準用之；土地法第九十七條第一項、第一百零五條固有
明文；惟土地法第九十七條所稱「城市地方」係指已依法令
公布實施都市計畫之地方而言。系爭土地屬非都市計畫內之
一般農業區甲種建築用地，此有土地登記謄本在卷可稽，是
以系爭土地並非土地法第九十七條所稱「城市地方」，則系
爭土地地租自不受上開規定之限制；再者基地租金之數額，
除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業
繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項。
查系爭土地102年1月申報地價為344元，公告地價為430元，
此有土地謄本及原告提出之彰化縣和美地政事務所函可稽，
前案本院91年度訴字第686號、台灣高等法院台中分院92年
度上易字第254號民事判決是依據土地公告地價百分之10核
定系爭地上權之租金，惟原告自承系爭土地附近有工廠及住
家，為鄉下小村落，非熱鬧地區，被告則稱土地附近都是農
田，建物目前做倉庫使用放置物品，可見被告對系爭土地之
利用價值遜於營業用之房屋，而系爭土地之鄰近地區，亦尚
未充分開發至繁榮程度，故原告於本次仍請求按公告地價年
息百分之10調整租金，尚嫌過高，因此認以102年之公告地
價年息百分之8計算租金始屬允妥，爰核定被告每年應給付
予原告之租金數額調高為23,082元（430元×8%×671平方公
尺＝23,082元，元以下四捨五入）。
六、綜上所述，原告類推適用民法第442條之規定，請求被告於
原告所有系爭土地上之地上權租金，調整為按102年1月公告
地價每年百分之8計算，在此部分範圍內，洵有理由。從而
，原告訴請被告於原告所有系爭土地上之地上權租金，應自
103年7月1日起調整為每年23,082元，為有理由，應予准許
。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
八、本件訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
中華民國103年7月29日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年7月30日
書記官林子惠