最高行政法院107年度判字第736號判決

裁判字號：最高行政法院107年判字第736號判決

裁判日期：民國107年12月20日

裁判案由：土地徵收

最高行政法院判決
107年度判字第736號上訴人即原審原告 曾建和
曾淑玲 蔡 莊月香 上訴人即原審原告祭祀公業竹塹社七姓公代表人 錢飛椿 （管理人）上訴人即原審原告 李正義
羅秉昭 （即 羅博榮 之承受訴訟人） 羅世章 （即羅博榮之承受訴訟人） 莊芳婉 （即羅博榮之承受訴訟人） 陳榮輝 魏婉玲 魏文緣 曾鳳財 陳明祿 陳明福 陳文能 （即 陳明郎 之承受訴訟人） 陳文漢 （即陳明郎之承受訴訟人） 陳瑞珠 （即陳明郎之承受訴訟人） 陳思穎 （即陳明郎之承受訴訟人） 陳榮浩 陳宏杰 陳明仁 陳明煌 陳明男 曾傳吉 （即 曾文江 之承受訴訟人） 曾傳木 （即曾文江之承受訴訟人） 曾麗卿 （即曾文江之承受訴訟人） 曾麗足 （即曾文江之承受訴訟人）共同訴訟代理人 黃璿瑛 律師上訴人即原審被告內政部代表人 徐國勇 訴訟代理人 陳清進 律師上訴人即原審參加人新竹縣政府代表人 邱鏡淳 訴訟代理人 許美麗 律師
蔡麗雯 律師上列當事人間土地徵收事件，兩造對於中華民國106年8月3日臺北高等行政法院104年度訴更一字第73號判決，各自提起上訴，本院判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
上訴審訴訟費用由兩造各自負擔。
理由
一、上訴人即原審參加人新竹縣政府（下稱原審參加人）為辦理新竹生活圈道路系統建設計畫－竹北市30公尺外環道新闢工程（第4期、第5期、第6期）(下稱系爭工程)，需用新竹縣○○市○○段○○○○○○號等98筆土地，於民國100年11月2日以府工養字第1000145465號函報請上訴人即原審被告內政部（下稱原審被告）核准。經原審被告土地徵收審議委員會100年11月9日第270次會議決議通過，以100年11月10日台內地字第1000223899號函（下稱原處分）核准徵收及一併徵收土地改良物，交由原審參加人在100年11月14日以府地徵字第1000151416號公告，同日並函知各所有權人。上訴人即原審原告等（下稱原審原告）所有經核准徵收的土地（詳如原判決附表所示，下稱系爭土地）在工程用地範圍內，原審原告不服原處分，提起訴願，經行政院101年7月26日院臺訴字第1010137864號訴願決定駁回（下稱訴願決定），原審原告仍未甘服，循序提起行政訴訟。經原審法院101年度訴字第1427號判決（下稱前審判決）撤銷訴願決定及原處分關於原審原告之核准徵收土地處分部分。原審被告及原審參加人不服，提起上訴，嗣經本院104年6月26日104年度判字第364號判決（下稱發回判決）廢棄，發回原審法院更為審理，經原審法院判決駁回原審原告之撤銷訴訟部分、原處分關於核准徵收原審原告所有土地部分違法、原審被告應給付原審原告如原判決附表編號9所示之金額，及均自104年9月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、並駁回原審原告其餘之訴。原審原告、原審被告及原審參加人均不服，遂各就其不利部分提起本件上訴。
二、原審原告主張略以：（一）系爭土地已於104年興建並施工完成，無法回復原狀，原審原告業於104年8月28日書狀變更訴之聲明為請求損害賠償，則原審被告自應於收到該書狀之翌日即104年9月1日起負遲延之責任。原審被告已知悉原審參加人於徵收程序未依申請徵收前需用土地人舉行公聽會與給予所有權人陳述意見機會作業要點（下稱作業要點）辦理公聽會，卻從未要求原審參加人重新辦理公聽會，且仍同意原審參加人繼續違法徵收系爭土地，本件徵收顯然違法，原審被告自應負損害賠償責任。原審參加人於100年12月26日至30日通知原審原告等領取補償費，該違法徵收程序應已完成並造成原審原告損害之結果，則原審原告主張遲延賠償之利息自無違誤。（二）天下不動產估價師事務所不動產估價報告書（下稱天下不動產估價報告）已就系爭土地價格日期因素、區域因素及個別因素為適當調整，自符合不動產估價技術規則第23條規定，且該報告僅就新竹縣竹北市○○段（下稱○○段）878、879等二筆土地，價格情況不予調整，但就價格日期、區域因素及個別因素加以調整，自無違反不動產估價技術規則第23條規定，該報告比較標的1、2、3均屬公有土地標售，比較標的1、2兩筆土地於估價時，雖未就價格交易情況加以調整，但就交易價格日期及個別因素已為調整，並無不符合前開不動產估價技術規則第23條規定。況土地估價師估價時自得對比較標的進行情況調整，天下不動產估價報告自無違背不動產估價技術規則；天下不動產估價報告引用花蓮地政資料或比較案例P003住宅區，有建物欄位，乃是其內部文稿編輯錯誤，不影響最終價格之判斷。推估比準地單價之出入乃四捨五入之結果，所謂合併使用土地交易價格有無不動產估價技術規則第23條之適用，是要從其價格形成是否是受有限定條件交易而定，比較標的4是屬數筆土地同次交易，交易對象與目的並無限定人或無以合併使用為前提之交易，故天下不動產估價報告對該個案交易情況給予0％調整率，並無不適當。依不動產估價技術規則第23條第2項規定，可見期待因素會影響市價，本件比較標的天下不動產估價當時已可預期依都市○○道路之規劃設計30米道路，且該都市計畫亦經原審參加人公告，自應將此開闢30公尺道路之事實作為價格日期及個別因素考量之差異，惟本件估價標的仍有道路開闢不確定風險，故其皆以低於最大修正率10％範圍內為微調，並無高估之情事；新竹縣竹北地政事務所區域因素及個別因素評價基準明細表為101年始訂定，而本件估價當時該評價基準明細表尚未訂定，本件估價自無參酌之理由，況並無強制規範估價機關於估價時必須採取該標準，且天下不動產估價報告中亦無就估價土地之調整達到30％之情事，估價師更無就已開闢為30米道路為估價基準。原審被告實價登錄查詢網站101年8月開始登錄，而天下不動產估價報告之比較標的7於100年11月8日交易時尚未採實價登錄制度，原審參加人自不得查無此交易紀錄，即懷疑比較標的不存在。天下不動產估價報告比較標的9應為新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○號土地，其餘資料均與實價登錄查詢網站相符，自不影響估價結果。依不動產估價技術規則第23條第5款規定，比較標的中選取數筆合併地號，如歸屬同一人所有，且在合併利用中，並非必須在情況因素中予以調整，且亦無規定合併土地估價必須調整，自得由估價師自行認定是否調整，原審被告僅以天下不動產估價報告就比較標的4合併為估價未就情況因素調整，即推論該估價報告違反不動產估價技術規則，顯無理由，均足見天下不動產估價報告並無違反不動產估價技術規則之規定。（三）原審參加人所提之庭譽不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（下稱庭譽不動產估價報告）之比較標的與勘估標的並非為鄰近地，且比較標的5、6為裡地，比較使用條件顯不相同，足見比較標的5、6，自不能作為價格查估參考依據。又比較標的4為臨路2公尺，比較標的5、6為裡地未臨路，該估價報告2卻皆同樣調整2％，顯然任意憑己判斷，且違反新竹縣竹北市影響農業用地個別因素評價基準明細表之規定，況比較標的5、6交易日期距系爭徵收時間近兩年，其所呈現之成交價格顯然與系爭土地之價格有極大差異，亦不適合作為比較之標的。本件勘估標的不久將來必可建成30公尺道路，附近地價必會上漲；比較標的6為裡地，發展潛力顯然比勘估標的臨路為低，惟該估價報告卻未予以調整，又比較標的4並非裡地，且土地面積大於比較標的5，竟同樣調整2％。依不動產估價技術規則第25條規定，庭譽不動產估價報告比較標的5、6中區域因素及個別因素調整皆達到最高限定額百分之15，足見庭譽不動產估價報告為避免依前開不動產估價技術規則規定就其所選取之比較標的遭排除適用，於估價調整中就多項項目有應調整卻不予調整或以較低調整率調整之情形。依不動產估價技術規則第97條規定，庭譽不動產估價報告僅就○○段945-1地號估價每平方公尺為新臺幣（下同）65,000元外，其餘9筆土地均估價為每平方公尺為8,700元，該估價顯與前開不動產估價技術規則不符，足見庭譽不動產估價報告就系爭土地所為之估價顯然低估，背離市價，自不足作為參考之依據。另系爭土地新竹縣○○市○○段(下稱○○段)793地號土地，於100年2月20日由原審原告曾建和及曾淑玲之父 曾秀吉 向 謝錦標 購買，並於100年3月10日將所購買之土地過戶於原審原告曾建和及曾淑玲名下，而該交易價格為每平方公尺13,186元，應最能體現當時之市價，亦足見庭譽不動產估價報告之估價結果顯然背離市價，況庭譽不動產估價事務所乃原審參加人自行選任，未經通知原審原告等，顯然即有偏頗而不足採信等語，先位聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分關於原審原告部分之核准徵收處分、原審被告應給付原審原告如106年6月27日言詞辯論意旨狀附表4所示之補償金額及自104年9月1日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。備位聲明求為判決確認原處分關於原審原告部分之核准徵收土地處分為違法、原審被告應給付原審原告如106年6月27日言詞辯論意旨狀附表4所示之補償金額及自104年9月1日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。
三、原審被告則以：（一）原審參加人85年公告之變更新竹縣竹北都市計畫尚包括其他工程，其後所為徵收申請應無再舉辦公聽會及說明會之必要，又原審參加人將公聽會開會通知以公告方式為之，於法無違。新竹縣竹北市○○○○○道路已完整開發並已供民眾通車，若此時撤銷原處分，且由原審原告取回系爭土地，將嚴重影響民眾通車之公共利益，對公共利益有重大損害，本件應有情況判決之適用。本件縱認應為情況判決而原審被告應負損害賠償責任，則應於本件情況判決確定後，原審被告方有對原審原告負擔損失補償或損害賠償債務不履行之遲延利息問題，且本件因情況判決所生之賠償，與原處分之補償費及其法定利息係基於同一原因事實所生，本件賠償應扣除原審原告已受領補償費及其法定利息。（二）縱認原審原告因原處分而受有損害，惟原審原告於收受原處分時損害應已發生，應以原處分送達原審原告時點作為系爭土地鑑價時點，本件兩造先前合意之鑑價時點100年10月近於原處分送達原審原告時點，縱認原審原告於收受原處分時尚未有損害發生，以原審原告領取本件徵收補償費、原審參加人就其餘原審原告應領之徵收補償費之時點，亦與本件原鑑價時點100年10月相近，且期間應無地價變動之原因，故採原鑑價時點100年10月應無違誤。又縱認原審被告認原審參加人舉行之公聽會程序有瑕疵而要求予以補正，原審參加人重新依法舉辦公聽會，其作業歷程應僅需1至2個月，則其後原審被告依法核准徵收之時點應仍於100年度內，況本件與司法院釋字第534號解釋內容本質上不相同，自應以系爭土地100年度土地公告現值作為補償依據而計算之金額。（三）天下不動產估價報告係採取花蓮地政事務所提供之資料作為比較調整分析之依據，估價師雖回應表示係誤繕，然此顯非無疑，天下不動產估價報告比較標的1、2、3之資料均有建物之記載，顯非素地買賣，該估價報告所示案例1、2比較標的前道路寬度為20公尺，估價師 張峯嘉 所稱自始即以前道路寬度30公尺進行估價毫無憑證。天下不動產估價報告估價意見回應對照表中雖表示其計算金額之出入為捨位之出入，惟其金額計算中至多僅有就小數點以下為四捨五入者，而未有於十位數以下為四捨五入者，而一般估價實務中，亦從未有此種十位數以下為四捨五入之情形，且其中表15及表16，僅以單純比較法所得數字作為計算基礎，進而得出錯誤之結論，更以此錯誤結論計算並做成該報告附件一序號10之內容，顯屬有誤。依不動產估價技術規則第23條規定，天下不動產估價報告之比較標的1、2均屬公有土地標售，估價報告未為適當之調整即逕作為比較標的，就比較標的及比準地為合併利用之土地者未為適當之調整，即逕作為比較標的，有違不動產估價技術規則第23條第5款規定。天下不動產估價報告亦將鑑定價格日期時尚未興建之30米道路列為比準地之客觀條件，顯與事實不符，更無法說明為何可以將該30米道路作為比準地客觀評估條件之依據，均足見天下不動產估價報告顯有違不動產估價技術規則第23條規定，並有比較標的資料來源不清、比較案例資料內容不正確、毗鄰土地估價金額混亂不堪且估價金額計算錯誤等錯誤，自不應作為本件系爭土地市價之參考依據等語，資為抗辯，求為判決駁回原審原告之訴。
四、原審參加人主張略以：（一）依行政訴訟法第198條第1項規定，本件尚非屬不得將原審原告所有之系爭土地納入本件徵收範圍之嚴重違法之情形，若認徵收處分違法並判決撤銷原處分，已完工之工程行為均將全予拆除，社會成本顯然過鉅而與公共利益相違背，系爭道路通車之公共利益顯然比原審原告之私益為大。縱使原審參加人必須依作業要點，補正公聽會程序，方得核准徵收，原審原告所受的損害至多亦僅係跨年度徵收價額之差額，甚屬輕微。況由原審原告主張所受損害，係因徵收處分程序違法而致其等所有土地被徵收之市價與因徵收補償所受有之利益後之差額部分，是其損害自應以徵收時點為基準，而應以100年10月間之土地價值作為認定基準。（二）查天下不動產估價報告僅係估價師以與本件不相干之估價報告書稍作修改而成，另以100年10月1日時不存在之面臨30米寬道路為估價基礎估算系爭土地當時之價值，顯有疑問。新竹縣竹北地政事務所區域因素及個別因素評價基準明細表，係參酌內政部影響地價個別因素評價基準表訂定，在農業用地部分，道路種類項不予以調整，面前道路寬度最大影響範圍亦僅10％；農業區作為農業使用之土地，接近交流道程度對於其價格應無影響，天下不動產估價報告卻以交流道之有無及接近交流道程度為判斷，亦未就其他區域因素進行調整，更以交易時間與本件估價日期相距一年之久之土地作為比較標的，更以非完整的權利範圍買賣且離住宅區甚近之土地作為比較案例，在選取本件比較標的時，明顯未加以詳查比較標的之相關條件；天下不動產估價報告比較標的1、2既屬公有土地標售，依不動產估價技術規則第23條第8款規定應先作適當之調整，惟鑑定人卻稱其沒有懷疑標售過程對價格有何重大影響之處，所以比較標的無須就情況因素予以調整，顯與法令規定不相符合。天下不動產估價報告所採比準地○○段943地號價格部分，顯非鑑定人所稱因捨位之出入而有44元之差，鑑定人卻表示無需更正顯有疑問。天下不動產估價報告所採比較標的7係屬於100年11月8日所為之交易，原審被告不動產交易實價查詢服務網根本不可能有相關紀錄、比較標的9為新竹縣○○市○○段1133地號，但依原審參加人地政處資料顯示根本無此地號，且原審被告不動產交易實價查詢服務網亦無相關紀錄可循。查同一地價區段、公告現值相同之土地，其形狀、周邊環境等條件並不會影響道路徵收價格，應視為相同之土地給予相同之單價，惟天下不動產估價報告以市場交易分別計算各筆土地價格，致使同毗鄰農業區與特定農業區農牧用地之系爭土地價格即相差最高達每平方公尺6,722元，其所為之鑑定結果顯非適當，均足見天下不動產估價報告之鑑定基礎實有嚴重錯誤，亦有諸多瑕疵，其鑑定結論應無參考價值。（三）新竹縣竹北市買賣交易案例缺乏與本件農業區比準地條件相同或相似者，庭譽不動產估價報告始就農業區擴大蒐集合適案例，庭譽不動產估價報告比較標的5、6雖係選擇位於新竹縣新埔鎮土地，但新埔鎮毗鄰竹北市，屬同一供需圈內之類似地區，自無不得選擇作為比較標的之理。又庭譽不動產估價報告認系爭土地與其所選之比較標的5、6同為都市計畫區內土地，縱系爭土地依85年都市計畫規劃為30米道路，然二者土地之未來發展趨勢應屬相當，故僅在區域因素的其他項目中作些許調整而未就未來發展趨勢部分予以調整，亦無違誤。再依不動產估價技術規則第97條，系爭土地市價應以毗鄰土地平均價格即農業區、農牧用地比準地為基準推算，庭譽不動產估價報告給予5%調整率自無違法之處，足徵本件自應以庭譽不動產估價報告之鑑定意見較為可採等語，資為抗辯，求為判決駁回原審原告之訴。
五、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：（一）按行為時土地徵收條例第10條第2項但書及同條例施行細則第11條第1項第2款規定已依都市計畫法舉辦公開展覽或說明會者，無需再舉辦公聽會。惟查都市計畫如未依都市計畫法第26條、第15條第1項第9款規定進行檢討者，與實際發展情況及需要恐有所差距，則其公開展覽或說明會，自不得認係行為時土地徵收條例第10條第2項但書規定已舉辦公聽會之情形。
從而，行為時土地徵收條例施行細則第11條第1項第2款規定，自應限縮解釋，以於申請徵收前5年內，曾依都市計畫法舉辦公開展覽或說明會者，始得作為代替徵收前應為之公聽會，逾此年限之說明會，尚不得代替徵收前應為之公聽會。原審被告90年1月8日台（90）內地字第9068068號函釋及本院96年度判字第2077號判決意旨所指於需用土地人興辦之事業已經目的事業主管機關許可者，原工程用地徵收時，免再舉行公聽會者，應係謂該申請徵收前5年內，需用土地人興辦事業經主管機關許可前，曾依都市計畫法舉辦公開展覽或說明會者，始得作為代替徵收前應為之公聽會，而並非不論依都市計畫法舉辦公開展覽或說明會者，距申請徵收時相隔多久，均不在此限，否則自違都市計畫法第26條規定保護人民之意旨。本件原審參加人係100年11月2日擬具徵收計畫書，報請原審被告同意辦理徵收，而原審原告所有之系爭土地經原審參加人85年6月13日85府建都字第79922號公告實施變更竹北都市計畫（第2次通盤檢討）案，經都市○○○○道路用地，公開展覽日期自79年7月6日至79年8月4日，公開說明會日期為79年7月20日，顯已逾5年以上。依前揭規定意旨，原審參加人申請徵收系爭土地前，應舉行公聽會，至甚明確。（二）觀之原審參加人於就系爭土地申請徵收前所辦理之程序，原審參加人在100年10月12日至100年10月16日計5日期間，先後舉行了2次公聽會，1次用地取得協議會議，而關於第1次公聽會及第2次公聽會對各土地所有權人的開會通知，第1次公聽會之開會通知係以100年10月4日府工養字第1000131790號函通知，第2次公聽會則在尚未舉行第1次公聽會前之100年10月5日以府工養字第1000131865號函通知，2次公聽會的通知，於100年10月6日併同寄送各土地所有權人。足見本件只是徒具舉行2次公聽會的形式外觀，不能認為已踐行舉行2次公聽會之實質，自不符合土地徵收條例第10條第2項要求需用土地人於申請徵收前，應舉行公聽會之規範意旨，原審被告予以核准，自有違誤。況依作業要點，應舉行之公聽會應於7日前張貼公告，且第2場公聽會應說明對於第1場公聽會土地所有權人及利害關係人陳述意見之回應及處理情形；第2場公聽會紀錄應記載第1場公聽會土地所有權人及利害關係人之意見與回應及處理情形。原審參加人對於公聽會之辦理程序，未符合作業要點之規定，原審被告未退回請原審參加人補正，所為核准決定，即有可議。此外，依作業要點規定，應舉行之公聽會除應於7日前張貼公告、於需用土地人網站上張貼公告、刊登政府公報或新聞紙外，尚應依土地登記簿所載住所以郵寄通知興辦事業計畫範圍內之土地所有權人。然本件原審原告等人，2次公聽會之開會通知，原審參加人除依土地登記簿所載住所對羅博榮、魏婉玲、魏文緣、陳榮輝、祭祀公業竹塹社七姓公等5人郵寄通知外，並未對其餘14名原審原告郵寄通知乙節，為原審被告及原審參加人所不爭執。於此部分，原審參加人違反作業要點之規定，至為明確，原審被告未退回請原審參加人補正，所為核准決定，亦有違誤。從而，原審參加人未實質踐行土地徵收條例第10條第2項應舉行公聽會之法定程序，已於法有違；而作業要點自100年1月1日即生效，需用土地人依該要點規範之程序舉行公聽會之行政實務，已係必然程序且涉及被徵收土地所有權人程序參與保障之落實。原審被告於原審參加人違反作業要點之規定，未予退回補正，反予以核准，亦違反平等原則及行政自我拘束原則。（三）惟按行政訴訟法第198條第1項、第2項規定，原審被告於核准徵收原審原告所有系爭土地，雖屬違法，惟系爭土地乃需地機關即原審參加人85年6月13日公告「變更竹北都市計畫（第2次通盤檢討）」公布之計畫道路之一部分，該計畫道路係為因應新竹縣竹北市都市計畫區與縣治地區整體發展之需要，規劃一條30公尺寬之外環道路，連接斗崙都市計畫之6號與18號道路，構成○○○區○○○道路系統，對竹北地區之發展及對外交通有莫大利益，且前3期工程均已施工完畢，而本件已於100年11月10日經原處分核准徵收後，系爭工程分為第1標及第2標進行，原審原告所有之系爭土地皆位於新竹縣竹北市○○○路至中華路段（臺一線省道）內，屬於第1標工程範圍內，而第1標工程決標金額為9,660萬元，於102年8月8日決標，並已於102年間進行道路施工工程，全長約991公尺，於104年2月2日竣工，本件交通建設之早日通車，對當地之發展有莫大利益，本件徵收具必要性，原處分關於原審原告部分，雖有上開得撤銷事由，然系爭道路通車之公共利益顯然比原審原告之私益為巨大，若判決撤銷原處分，將延宕徵收時程及竹北市30公尺外環道路全線通車之時間，造成公共利益之重大損害，而未撤銷原處分，原審原告縱受有損害，亦得以金錢賠償，是如撤銷原審被告對系爭土地之核准徵收處分，將與公益相違背，爰認原審原告先位聲明訴請撤銷訴願決定及原處分關於原審原告等部分之核准徵收處分，為無理由，而予以駁回；並於主文諭知原處分關於核准徵收原審原告所有土地部分違法。（四）經查，系爭土地前經原審被告以原處分核准徵收在案，且原審原告已具領土地徵收補償費，惟因原審原告不服徵收處分訴請撤銷，已據原審法院適用行政訴訟法第198條規定作成情況判決，諭知原處分關於核准徵收原審原告所有土地部分違法，則上開原審被告徵收處分既經原審法院為情況判決諭知原處分關於核准徵收原審原告所有土地部分違法，國家未循合法手段取得系爭土地所有權，即構成侵權行為，原審原告因其就系爭土地之所有權，於應受之補償費在法定期間發給完竣時終止，即受有權利喪失之損害。且其系爭土地所有權之喪失係因該違法徵收處分所直接造成，如無該違法徵收處分，其系爭土地所有權於該時點即不會喪失，就此而言，堪認兩者間具有相當因果關係。原審被告雖主張本件縱於徵收時發現原審參加人所舉行之公聽會有程序上之瑕疵而予補正後方再作成核准徵收處分，仍係於100年度內完成，不會跨年度，原審原告實際上未因原處分而受有損害，且不具相當因果關係云云。然查，原審被告違法徵收系爭土地處分既經原審法院為情況判決，事實上已無再辦理徵收之必要，自無從虛擬再次辦理徵收之時點，並據以計算其差額。是原審原告因原審被告違法徵收處分致喪失系爭土地所有權之存續時，其請求原審被告應賠償100年10月間違法徵收當時之土地交易價值，核諸行政訴訟法第199條及民法第216條等規定，自屬適法有據。又原審原告所有系爭土地係因原審被告於100年11月10日違法核准徵收處分而受有損害，兩造先前合意依原審原告所主張之鑑價系爭土地市價之時點為100年10月，與原審原告受有損害相近，自無違誤。（五）按司法院釋字第534號解釋理由書內容，大法官已敘明如該件解釋聲請人得聲請收回土地，而在該件解釋公布前土地已開始使用，倘其收回於公益有重大損害，該件解釋聲請人即不得聲請收回土地，惟該件解釋聲請人得比照開始使用時之徵收價額，依法請求補償相當之金額。是以，本件原審原告既非司法院釋字第534號解釋聲請人，自無直接適用司法院釋字第534號解釋理由書內容而請求補償比照開始使用時之徵收價額之理。況依司法院釋字第534號解釋理由書內容，係處理土地法第219條收回被徵收土地之相關問題，而土地法第219條係以核准徵收處分合法為前提，惟因被徵收土地於徵收補償發給完竣屆滿1年仍未依徵收計畫開始使用，或因被徵收土地未依核准徵收原定興辦事業使用，此等經合法核准徵收但後續未依徵收計畫使用被徵收土地之情形，而賦予原土地所有權人請求收回被徵收土地之權利，而原土地所有權人行使土地法第219條收回被徵收土地權利時，係欲得到核准收回被徵收土地授益處分之結果。然本件原審原告係於原處分即核准徵收系爭土地之行政處分作成後，針對系爭核准徵收處分合法性爭執，並提起本件撤銷原處分訴訟，亦即原審原告主張原處分違法係欲得到撤銷核准徵收系爭土地侵益處分之結果。據上，本件與司法院釋字第534號解釋內容間，基礎不同，原土地所有權人所欲請求之內容及法律依據均不相同，自難比附援引。至本院104年度判字第85號判決意旨該案當事人係以土地法第219條及都市計畫法第83條等規定請求收回被徵收土地，其情形與司法院釋字第534號內容相似，故該判決遂解釋適用司法院釋字第534號解釋內容，然本件非屬土地法第219條收回被徵收土地事件，不應適用司法院釋字第534號解釋內容，本件與本院104年度判字第85號判決情形迥異，自不得比附援引。（六）原審法院前依兩造及原審參加人合意囑託天下不動產估價師事務所（估價師張峯嘉）鑑定系爭土地於100年10月1日當時市價之結果，雖經其於105年7月22日提出不動產估價報告書（下稱天下不動產第1份估價報告）。惟該報告經檢視後發現有諸多錯誤，原審法院就天下不動產第1份估價報告之錯誤及疑義函請該事務所釋疑，並請鑑定人即估價師張峯嘉到庭證述，雖據該所提出第2份不動產估價報告書、回應對照表，並提出意見及更正在卷（下稱天下不動產第2份估價報告）。惟就系爭土地之市價計算，則與第1份估價報告同，結論均未變更。且鑑定人張峯嘉就所出具的不動產估價報告書為何有參考花蓮縣規定、勘查日期不同、報告書中就系爭土地所估定的金額不一致、素地上竟出現建物之記載等問題，依其到庭證稱所述內容，足見天下不動產估價報告之作成已欠缺嚴謹。且天下不動產第2份估價報告又有比較案例分析表（P003_住宅區）比較標的係素地，卻記載有建物、比較標的7係屬於100年11月8日所為之交易，報告書載明資料來源為原審被告不動產交易實價查詢服務網，然前開實價查詢服務網係自101年8月始登錄，該筆交易自不可能有相關紀錄可資查詢、比較標的9為新竹縣○○市○○段○○○○○號，但依原審參加人地政處資料顯示根本無此地號，且原審被告不動產交易實價查詢服務網亦無相關紀錄可循。雖原審原告具狀更正比較標的9應為新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○號土地，原估價報告係誤載云云，然估價師何以為此誤載，果係誤載，估價師究係以何地段之基礎為比較資料？何以其報告結論仍屬正確無誤？再者天下不動產估價報告書意見回應對照表中序號二之回應說明欄，就比較標的究係面臨幾公尺道路，即有明顯不同，何以係誤載，如為誤載，其報告所據資料究竟為何，何以結論又不生影響，均難釋疑等情，足見天下不動產第2份估價報告確有諸多錯誤，且此錯誤應已影響系爭土地市價之估價價格。是天下不動產第2份估價報告同有上列違誤之處，其據此所作成系爭土地市價之估價報告自難採信。另就天下不動產第2份估價報告所列比較標的1、2均屬公有土地標售，是依不動產估價技術規則第23條第8款規定，應先做適當之調整，且於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。然天下不動產第2份估價報告完全未提及該交易價格影響情形，亦未作比較上之調整，顯已違不動產估價技術規則第23條第8款規定。又比較標的2新竹縣○○市○○段○○○號土地公開標售之得標金額為14,117,155元，但天下不動產第2份估價報告所記載交易總額為1,549萬元，顯然有誤。再查天下不動產第2份估價報告中比較標的4為新竹縣○○市○○段785、785-1、793地號土地，然上開土地交易屬合併使用之土地，是以，在上開土地合併使用之影響交易價格情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用，縱要採用，亦應為適當之調整，然前開估價報告完全未提及該交易價格影響情形，亦未作比較上之調整，顯已違不動產估價技術規則第23條第5款規定，以此推算比準地價格亦已有違誤。以上足見天下不動產估價報告，確有比較標的資料來源不清、比較案例資料內容不正確、毗鄰土地估價金額有誤、估價金額計算錯誤等情，所為系爭土地之估價，自難採信。（七）經查，庭譽不動產估價報告之鑑定人於鑑定過程中，已就系爭土地之價格形成之主要因素即一般因素、不動產市場概況、影響價格之區域因素、影響價格之土地個別等因素，進行實質分析；並依不動產估價技術規則第97條之規定，採用比較法評估推算系爭土地之價格，以比較法評估勘估標的毗鄰農業區與特定農業區農牧用地平均價格之方法，進而推算勘估標的價格。足徵庭譽不動產估價師聯合事務所於鑑定系爭土地價額時，係本其估價師之專業意見分析，並依相關法規進行評估，庭譽不動產估價報告之作成可認為公平允當，客觀明確及周詳。再依不動產估價技術規則第12條第2款、第2條第11款、第12款及第13款等規定，不動產估價師在選取比較標的時，著重在比較標的與勘估標的間能否成立替代關係（即同一供需圈），並不侷限於同一鄉鎮市為必要。庭譽不動產估價報告以新竹縣竹北市的買賣交易案例缺乏與本件農業區比準地條件相同或相似者，因而就農業區擴大蒐集合適案例，比較標的5、6雖係選擇位於新竹縣新埔鎮土地，但新埔鎮毗鄰竹北市，屬同一供需圈內之類似地區，自無不得選擇作為比較標的之理。次查原審原告所提出竹北市○○段785、785-1、793地號土地於100年2月間有買賣之證物並非買賣契約書，僅係要約書，且無賣方簽名，亦無詳細交易條件，有無此項交易，已非無疑，且為避免有期待因素影響或人為哄抬價格，不動產估價師本得不採用徵收在即之土地交易作為比較案例，自無違誤。原審參加人主張前揭○○段793地號土地即為被徵收土地，且為系爭土地，自不適合作為比較標的，自屬可採，庭譽不動產估價師聯合事務所未以此作為比較標的，並無違誤。又查，原審原告等所有之系爭土地於被徵收前並未開闢為臨30米道路，其周遭之農業區或農牧用地土地並無臨路，縱依85年都市計畫系爭土地規劃為30米道路，然在未開闢完成前仍不得逕認為已屬臨30米道路，而以30米道路為條件進行調整。庭譽不動產估價報告所選取的比較標的5、6並無依法不得作為比較標的之處，且已依專業判斷就區域與個別因素進行調整，並依內政部都市地價指數而進行價格日期調整，自得採用。且該報告在比準地與比較標的5、6間就個別因素調整時，在道路條件上亦給予6%的調整率，因本件系爭土地與比較標的5、6均位於都市計畫區內，故估價師基於專業判斷認為二者同為都市計畫區內土地，縱本件系爭土地依85年都市計畫規劃為30米道路，然二者土地之未來發展趨勢應屬相當，故僅在區域因素的其他項目中作些許調整，而未就未來發展趨勢部分予以調整，且系爭土地市價應以毗鄰土地平均價格即農業區、農牧用地比準地為基準推算，庭譽不動產估價報告以此推算系爭土地除○○段943-1地號外，基於毗鄰土地平均價格相同估算相同市價，並基於系爭土地為公共設施保留地使用強度較差，而給予5%調整率，並無違誤。從而庭譽不動產估價報告考量系爭土地影響地價之因素，採行現行法令所許之作業程序及鑑價方法，評估系爭土地之單價（元/㎡）除社北段943-1地號為65,000元外，其餘各筆土地單價均為8,700元；系爭土地總價分別為：○○段818-1地號為14,465,055元、○○段878-1地號為810,840元、○○段888-1地號為16,156,858元、○○段943-1地號為115,050元、○○段771地號為1,115,798元（原審原告曾傳吉、曾傳木、曾麗卿、曾麗足等人，即曾文江之承受訴訟人，其權利範圍360分之120，總價則為505,267元。）、○○段788地號為3,594,666元、東華段789地號為337,560元、○○段790地號為1,151,271元、○○段793地號為14,707,350元、○○段794地號為3,877,242元，堪認信實可採。（八）原審被告於100年11月10日所作成之上開徵收系爭土地處分既經原審法院情況判決認定違法，則國家取得系爭土地即不具合法性，其適用當時土地徵收條例第30條等相關規定，以公告現值加成方式核發補償費之方式換取系爭土地之所有權，即欠缺法理上之正當性。從而，原審原告因該違法徵收處分喪失系爭土地之所有權，其所受之損害與原審被告之違法徵收處分間即具相當因果關係，原審被告即應負損害賠償責任，惟因原審法院既就上開原審被告違法徵收處分作成情況判決，致使原審原告無從請求回復土地所有權登記，則原審原告請求原審被告按系爭土地被違法徵收當時之100年10月間市價，分別對原審原告為金錢賠償，於法自無不合。依庭譽不動產估價報告鑑價結果，原審原告各如原判決附表所示土地於徵收當時之市價，亦即原審原告等人所受之損害額（詳如原判決附表編號8），扣除原各已具領之徵收補償費（詳如原判決附表編號7）後，其差額各如原判決附表編號9所示。則原審原告等人分別請求原審被告各應給付如原判決附表編號9所示之金額部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。（九）本件原審原告係因原審被告違法徵收而喪失系爭土地之所有權，並非因原審法院情況判決始喪失系爭土地之所有權，是原審被告應負之損害賠償責任於違法徵收之時點即已成立，原審被告即應賠償原審原告所受之損害。復按民法第203條及第229條規定，原審原告請求原審被告應給付如原判決附表編號9所示之金額部分，及自104年8月28日（原審法院收文日）起訴狀繕本送達日（即催告時）之翌日，即自104年9月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦無不合。（十）又原審被告所舉本院104年度判字第85號、102年度判字第743號判決均係當事人土地被徵收後，需地機關未按原定徵收計畫使用，當事人申請照徵收價額收回被徵收土地遭否准後所為之情況判決及損失賠償，人民所欲撤銷之處分為否准授益處分並非侵益處分，徵收機關之徵收處分並未自始違法，僅係嗣後發生人民得照原徵收價額收回土地之事由。此與本件係作成徵收處分時即係違法，當事人所請求撤銷之處分為侵益之徵收處分所為之情況判決及損害賠償，兩者情形不同，自難比附援引。本件原審原告所有系爭土地，係於100年11月10日因原審被告違法徵收處分而喪失系爭土地之所有權，原審被告應負之損害賠償責任於違法徵收之時點即已成立，原審原告請求系爭土地因違法徵收處分致喪失系爭土地所有權之損害，僅扣除已受領之徵收補償費即為已足，並無再受有利益之情形，原審被告援引民法第216條之1規定，主張原審原告所受領補償費自受領之日起至本件訴訟言詞辯論終結日止，按年息百分五計算之遲延利息，亦應一併扣除云云，自非可採。（十一）綜上所述，本件原審被告核准徵收系爭土地部分之原處分雖屬違法，但原審法院依行政訴訟法第198條規定為情況判決，故原審原告先位聲明訴請撤銷原處分及訴願決定關於原審原告等部分之核准徵收處分部分，仍應駁回，而由原審法院於判決主文諭知原處分關於核准徵收原審原告所有土地部分違法。又原審原告先位聲明請求原審被告賠償因原處分所受之損害，其分別請求原審被告應給付如原判決附表編號9所示之金額部分，及自104年8月28日起訴狀繕本送達日之翌日即自104年9月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原審原告逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。（十二）又原審原告備位聲明請求：1.確認原處分關於原審原告等部分之核准徵收土地處分為違法。2.原審被告應給付原審原告如106年6月27日辯論意旨狀附表4所示之補償金額及自104年9月1日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。然原審原告業已就原處分提起撤銷訴訟，依確認訴訟之補充性原則，本不得再提確認原處分違法訴訟，且本件原處分亦不符合行政訴訟法第6條第1項後段之「確認已執行而無回復原狀可能之行政處分」或「已消滅之行政處分」之要件，此部分請求自無理由，應予駁回。確認原處分違法部分，既經駁回，則原審原告備位聲明請求補償金額及遲延利息部分屬附帶併予請求之性質，無論依行政訴訟法第7條或第8條第2項之規定，均非可單獨提起之行政訴訟，已無從合併於確認原處分違法訴訟中提起而失所附麗，亦應併予駁回。
六、原審原告上訴主張略以：（一）天下不動產估價報告與庭譽不動產估價報告間，兩份估價報告中，就同一土地估價所得之價格，高低價差達百分之40以上，原判決未依不動產估價技術規則第26條規定，排除庭譽不動產估價報告之適用，有判決適用法規不當之違法。（二）系爭土地中9筆之面積、坐落位置不同，應無可能估價價格相同，然庭譽不動產估價報告卻均為每平方公尺8,700元之相同價格估價，有違估價之經驗法則，原判決僅憑庭譽不動產估價報告，即認庭譽不動產估價師聯合事務所估價時已考量系爭土地影響地價因素，而未審究系爭土地之個別差異性及未來發展性，估價價格自無可能一致，依最高法院31年上字第1312號判例釋示之經驗法則，原判決有適用法規不當之違法。（三）庭譽不動產估價報告中比較標的5、6，坐落位置非勘估標的為供需地區之近鄰地區，與系爭土地地形條件不同，未計畫30米道路之開闢，且交易日期與本件估價日期相距甚遠，依不動產估價技術規則第12條及第21條第2項規定，比較標的5、6不得選做比較標的，且於100年至101年間，新竹縣竹北市有多筆鄰近勘估標的或系爭土地之交易，且地形非裡地，原判決認可採用比較標的5、6，已違反不動產估價技術規則第12條及第21條第2項規定，而有判決適用法規不當之違法。（四）原判決不採用天下不動產估價報告之理由，包含該報告中之比較標的4屬土地合併使用，估價時未依不動產估價技術規則第23條第5項規定，予以不採用或未就交易價格影響情形作比較上調整。惟庭譽不動產估價報告比較標的6亦為土地合併使用，原判決卻採用庭譽不動產估價報告，判決理由顯有矛盾。（五）原判決未說明新竹縣○○市○○段785、785-1、793地號土地之買賣交易事實為何不可採，亦未說明要約書上買賣價金有人為哄抬價格，且未說明被徵收土地為何不適合作為比較標的，原判決有判決不備理由之違法。（六）天下不動產估價報告與庭譽不動產估價報告，就系爭土地估價相差達百分之40以上，依不動產估價師法第41條第1項規定，應重新鑑價。原審未重新鑑價，原判決有適用不動產估價師法第41條第1項規定不當之違法。
七、原審被告上訴主張略以：（一）原判決既認為原處分於作成即已違法，則原審原告基於違法徵收處分受有徵收補償費亦無所據，原審原告應於該時點即返還徵收補償費，如未返還，即受有使用徵收補償費相當於法定利息之利益，原審原告同時受有徵收補償費與其所衍生利息之利益，依民法第216條之1規定及本院102年度判字第743號判決意旨，於計算損益相抵時，應扣除徵收補償費及其利息，然原判決卻以與損益相抵無關之理由，而認就徵收補償費之利息部分不應損益相抵，即有判決不適用法規或適用不當之違法。（二）依行政訴訟法第199條第1項規定，本件應於情況判決確定後，原審被告方有對原審原告負擔損失補償或損害賠償債務不履行之遲延利息問題，原判決以原審被告於104年8月31日收受本件起訴狀繕本之時點，作為遲延利息起算時點，然該時點尚未於判決主文作成諭知原處分違法之情況判決，原審被告尚未對原審原告負有金錢債務，自不生遲延給付而應給付遲延利息之責任，原判決之認定顯已違反民法第233條第1項規定及最高法院97年度台上字第579號判決意旨，而有判決不適用法規或適用不當之違法。
八、原審參加人上訴主張略以：（一）倘原判決係撤銷原處分，而未作成情況判決，則原審原告返還範圍理當應依行政程序法第127條第2項規定，而準用民法不當得利之規定，除所受徵收補償費利益外，應附加利息返還。則原審原告同樣係基於徵收處分受有利益，豈可因原判決是否撤銷原處分而有不同之認定。且原判決未為說明何以認定原審參加人於原審所舉本院104年度判字第85號、102年度判字第743號判決，與本件情形不同，而不予以援用，顯有判決不備理由之違法。又除上開本院判決外，本院105年度判字第622號、105年度判字第301號、104年度判字第482號判決亦為相同之認定，而依民法第216條之1自損害額中扣除補償費及利息後，始命原處分機關賠償，益可見本件原審原告因徵收處分除受有徵收補償費利益外，尚有利息之利益，原判決未依民法第216條之1扣除利息，實有判決適用法規不當之違法。（二）按民法第233條之遲延責任，需債務人之債務已屆清償期而未給付為要件，在原審法院判決前，原審被告究否應負賠償責任尚未確定，在此情況未定下，倘逕認原審被告自收受原審原告104年8月28日起訴狀繕本送達翌日起未為給付，即已屬給付遲延而應依民法第233條負遲延責任，豈非因情況判決的作成而增加原審被告必須負擔遲延責任之不利益，是原判決實有判決適用法規不當之違法。
九、本院查：㈠原審被告部分:
按提起上訴，應於高等行政法院判決送達20日之不變期間為之，行政訴訟法第241條前段定有明文。本件原審判決係106年8月15日送達原審被告，有卷附送達證書可稽，上訴之不變期間自送達之翌日，算至106年9月4日(星期一)即已屆滿，原審被告至106年9月7日始提起上訴狀，有收文戳可按，顯已逾上開不變期間。依首開規定，其上訴即不能認為合法，應予駁回。
㈡原審參加人部分:
按行政訴訟法第42條第1項規定:「行政法院認為撤銷訴訟之結果，第三人之權利或法律上利益將受損害者，得依職權命其獨立參加訴訟。」經查本件原審原告於原審原係提起撤銷系爭徵收處分，經原審以原審參加人係需地機關，倘判決撤銷系爭徵收處分，將影響原審參加人之權利或法律上利益，故裁定命原審參加人為訴訟參加，惟經原審審理後，雖認系爭徵收處分為違法，惟倘撤銷系爭徵收處分，將造成公共利益之重大損害，與公益相違背，因此否准原審原告之請求撤銷系爭徵收處分，而僅諭知系爭徵收處分為違法；另判決命原審被告應賠償原審原告之損失。而原審參加人雖具狀請求上訴，惟依其狀載主張，僅對原判決命原審被告應賠償原審原告之金額未扣除原審原告於原受領補償費之日起至本件言詞辯論終結日止之利息而予爭執。核本件原判決，既未撤銷系爭徵收處分，僅諭知系爭徵收處分為違法，且原審參加人對此部分判決並無不服，因而縱令該判決命原審被告應對原審原告負賠償之責，對原審參加人而言並未因此而負賠償義務，雖該不利益之結果，終肇致由需地機關之原審參加人承受，惟此僅事屬內部責任歸屬之事實、經濟上之利益，尚非屬其權利或法律上利益受損害，因而原審參加人自無上訴之利益，其據以爭執原審被告應賠償金額之多寡為由而提起上訴，即為無理由，亦應予以駁回。
㈢原審原告部分:
⒈按不動產估價技術規則第11條規定：「不動產估價應蒐集
之資料如下：一、勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。二、影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。三、勘估標的相關交易、收益及成本資料。」第12條規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。」第13條規定：「確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。委託人未領勘，無法確認勘估標的範圍或無法進入室內勘察時，應於估價報告書敘明。」第21條規定：「(第1項)比較法估價之程序如下：
一、蒐集並查證比較標的相關資料。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。五、計算勘估標的之試算價格。六、決定勘估標的之比較價格。(第2項)前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。」第26條規定：「（第1項）經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。（第2項）前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。」第27條規定：「不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。」第97條規定：「公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。」⒉經查原審參加人所提庭譽不動產估價師聯合事務所就系爭
土地市價之估價報告（即庭譽不動產估價報告），經原判決認庭譽不動產估價報告之鑑定人於鑑定過程中，已就系爭土地之價格形成之主要因素即一般因素、不動產市場概況、影響價格之區域因素、影響價格之土地個別等因素，進行實質分析；並依不動產估價技術規則第97條之規定，採用比較法評估推算系爭土地之價格，以比較法評估勘估標的毗鄰農業區與特定農業區農牧用地平均價格之方法，進而推算勘估標的價格。足徵庭譽不動產估價師於鑑定系爭土地價額時，係本其估價師之專業意見分析，並依相關法規進行評估，庭譽不動產估價報告之作成可認為公平允當，客觀明確及周詳，並足以作為本件判決賠償之基礎。
而原審原告上訴意旨僅對該估價報告之正確性而爭執，爰就該部分而為論敘如下:
⑴依不動產估價技術規則第26條所認係就勘估標的經比較
調整前後求得之價格為比較，乃係就同一份估價報告而言，尚非得以不同之估價報告而作比較，上訴意旨以本件天下不動產估價報告而與庭譽不動產估價報告作比較，顯誤會該條文之意義。
⑵再者庭譽不動產估價報告業已敘明系爭土地市價應以毗
鄰土地價格即農業區、農牧用地比準地為基準推算，因推算系爭土地除○○段943-1地號外，基於毗鄰土地平均價格相同估算相同市價，而核定其餘9筆土地均為8,700元之相同價格估價，核與估價之經驗法則無違，上訴意旨指摘原判決採用該報告有適用法規之不當，自無可採。
⑶再依不動產估價技術規則第12條第2款、第2條第11款、
第12款及第13款等規定，不動產估價師在選取比較標的時，著重在比較標的與勘估標的間能否成立替代關係（即同一供需圈），並不侷限於同一鄉鎮市為必要。庭譽不動產估價報告以新竹縣竹北市的買賣交易案例缺乏與本件農業區比準地條件相同或相似者，因而就農業區擴大蒐集合適案例，比較標的5、6雖係選擇位於新竹縣新埔鎮土地，但新埔鎮毗鄰竹北市，屬同一供需圈內之類似地區，自無不得選擇作為比較標的之理，業據原判決敘明甚詳。另庭譽不動產估價報告亦已依不動產估價技術規則第21條第2項程序就比較標的5、6與系爭土地之差異性進行專業分析及價格調整，從而上訴意旨主張原判決採認該報告有違不動產估價技術規則第12條、第21條第2項之規定，自亦不可採。
⑷再原判決亦敘明不採天下不動產估價報告之理由中，論
及天下不動產第2份估價報告中比較標的4為新竹縣○○市○○段785、785-1、793地號土地，然上開土地交易屬合併使用之土地，是以，在上開土地合併使用之影響交易價格情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用，縱要採用，亦應為適當之調整，然前開估價報告完全未提及該交易價格影響情形，亦未作比較上之調整，顯已違不動產估價技術規則第23條第5款規定，依法自無違誤。另庭譽不動產估價報告所選取的比較標的6並無依法不得作為比較標的之處，且已依專業判斷就區域與個別因素進行調整，並依內政部都市地價指數而進行價格日期調整，自得採用，其情形自與天下不動產第2份估價報告中就比較標的4土地合併使用卻未予調整者不同，因而上訴意旨主張原判決有理由矛盾之違法，復無可採。
⑸又原判決不採原審原告所主張竹北市○○段785、785-1
、793地號土地於100年2月間有買賣應得作為本件合適比較標的。其理由乃謂原審原告所提出之證物(見原審訴更一卷1第396頁）並非買賣契約書，僅係要約書，且無賣方簽名，亦無詳細交易條件，有無此項交易，已非無疑，且為避免有期待因素影響或人為哄抬價格，不動產估價師本得不採用徵收在即之土地交易作為比較案例，經核自無違誤。上訴意旨主張原判決有判決不備理由之違法，復無足採。
⑹再上訴意旨固主張天下不動產估價報告與庭譽不動產估
價報告，就系爭土地估價相差達百分之40以上，依不動產估價師法第41條第1項規定，應重新鑑價云云。惟查原審原告此部分主張非惟未於原審提出，於本件上訴本即無庸審酌。況縱有該情事，亦應由土地所有權人或利害關係人為請求，始有適用，本件原審原告既未曾請求，自不得於本件上訴復據為主張，因認該部分主張亦難採憑。
㈣綜上所述，兩造上訴論旨，各自指摘原判決違背法令，求予廢棄，或為不合法或難認有理由，均應予駁回。
十、據上論結，本件兩造上訴均為不合法或無理由。依行政訴訟法第249條第1項前段、第255條第1項、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國107年12月20日
最高行政法院第四庭
審判長法官鄭小康
法官劉介中法官林文舟法官帥嘉寶法官林樹埔以上正本證明與原本無異中華民國107年12月20日
書記官黃淑櫻