裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第6114號民事判決
裁判日期：民國91年04月30日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第六一一四號
原告甲○○法定代理人乙○○右當事人間請求返還買賣價金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）七十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告係於民國八十二年八月二日設立之公司，其營業項目為委託營造廠商興建國民住宅、商業大樓出租出借、新市鎮新社區區徵收及市地重劃代辦業、房屋仲介業、投資顧問業、企業經營管理顧問業。因此被告為專業之房地產業者，對房地產之銷售及房屋與土地之用途以及銀行貸款之規定應甚瞭解。
二、八十四年五月間，被告在台北縣中和市○○段五九七、七二二、七二二之一、七二四地號土地上興建「天空之城」大樓，並於未完工前即推出公開預售，在八十四年五月下旬，原告與友人 萬伊雯 前往被告上開工地樣品屋參觀，其售屋人員 王清芬 即表示天空之城為住宅大樓，原告若無房屋，則購買該公司之房子可辦首次購屋之優惠貸款。原告因積蓄不多，因此表示要購買自用住宅，且需享有首次購屋住宅之優惠貸款利率（即國宅貸款或勞工住宅貸款），始能購買，被告之售屋人員王清芬表示絕無問題，並當場交付三份被告印刷之售屋廣告，其內容均強調套房、景觀住家、最高等級宅邸，其中原告所感興趣之編號Ａ棟十三號十一樓房屋其照片亦顯示為住宅之裝潢格式，原告返家後約一、二日被告之售屋人員王清芬即打電話約原告要簽約，嗣並約原告至台北縣新店市○○路上之麥當勞餐廳簽約，該合約為定型化契約，被告並未依消費者保護法施行細則第十一條規定給予原告合理審閱期間，即催促原告當場簽約，原告當時亦誤信被告售屋人員之口頭說明與保證，及售屋廣告之記載，因此未經詳察遂予簽約並付款，在簽約時，被告之簽約代理人王清芬尚保證所出售予原告者為住宅房屋，可辦理首次購屋之國民住宅或勞工住宅之優惠貸款，此亦有當時陪同前往簽約之證人萬伊雯可證。原告家境清寒，且所得不多，為企盼能藉首次購買國民住宅或勞工住宅之優惠購屋利息之負擔能擁有自己之小屋，因此每月均縮衣節食，挪出僅有之積蓄，共付七十四萬元自備款。
三、詎於八十九年一月間被告通知原告表示房屋將完成，請原告準備印鑑證明等，以辦理過戶及貸款，原告乃交付身分證影本及被告所指之文件以供辦理過戶，而有關貸款部分，被告之文件有兩欄，一為配合公司於合作金庫城內支庫辦理貸款，一為自覓銀行辦理貸款，當時原告乃再次說明已申請國宅之優惠貸款，惟尚未獲核准，被告之人員即告訴原告，可在配合公司貸款處打勾，並註明已申請國宅優惠貸款，若獲准，將以此為準，嗣於八十九年三月間原告獲台北市政府國宅處通知獲准得以台北市國民住宅優惠利率為首次購屋貸款，原告乃通知被告已獲准首次購屋之國民住宅貸款，並問被告如何配合辦理，俾便作為尾款支付予被告，詎被告之承辦人員竟告訴原告稱該房屋為商業辦公用，而非住宅用之房屋，無法辦理首次核准國民住宅之優惠貸款。由於此項錯誤乃在於被告售屋人員及其售屋廣告資料之錯誤，而依民法第二百二十四條規定「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任」。被告既屬房地產之銷售業者，對房屋之用途及能否適用首次購屋國民住宅優惠利率之貸款，應知之甚稔，詎被告及其使用人明知其欲出售予原告者為商用屋而非住宅，依政府之規定，不能適用首次購屋之國民住宅貸款利率，惟竟然將該屋出售予原告，其有故意或過失甚明，自應負責，而原告若無法獲得首次購屋國民住宅之長期優惠利率貸款，經濟上亦無力負擔一般高額之銀行貸款利息，因此原告乃於八十九年四月五日以台北光復郵局第三十六支局第九九一號存證信函，以被告及其職員詐欺及其行為違反消費者保護法為由，主張撤銷該購屋之意思表示及解除兩造間之買賣合約，嗣並口頭請求被告返還原告先前已付之七十四萬元，惟被告拒不履行，嗣雖經原告向台北縣消費者保護官申請調解，仍無結果。
四、系爭契約既經原告撤銷，被告自應依不當得利法律關係返還原告所繳付之七十四萬元買賣價款。再者，被告所欲交付原告之房屋既是商用屋，並非住宅，無法依雙方原有之約定使原告能申貸首次購屋之國民住宅優惠利率，則被告縱要交屋顯然亦非依債之本旨為給付，而構成給付不能，原告亦得解除契約並主張債務不履行之損害賠償，請求被告返還所付價金或賠償原告支出七十四萬元之損害。又被告及其職員以不實之廣告，誘使原告陷於錯誤而簽立定型化契約，被告違反消費者保護法，被告之定型化契約違反誠信與公平原則，對消費者顯失公平，且被告簽約時又未給予原告適當合理之審閱期間，契約簽訂之過程顯失公平，其買賣契約應歸於無效。原告自得併依消費者保護法第五十一條規定，請求被告賠償支出七十四萬元之損害。
五、被告雖辯稱依系爭買賣契約第十八條特約事項載明「系爭房屋基地位於都市計劃住宅區，建築執照核准用途為辦公室」，並於系爭契約書所附房屋平面配置圖亦特載明為辦公室，因而主張系爭房屋之用途為辦公室乃原告所明知云云。惟系爭房屋土地預定買賣契約書為定型化契約，該契約於八十四年五月二十三日簽訂，而我國於八十三年一月十一日公布消費者保護法，且於八十三年十一月二日發布消費者保護法施行細則，依該施行細則第十一條之規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。第十二條規定，契約之一般條款不論是否記載於定型化契約，如因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容。第十三條規定，定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。被告之職員事先並未給予原告合理之期間以閱覽被告之定型化買賣契約，而逕由其職員（或負責銷售之人員）王清芬持該合約，約原告於新店北新路上之麥當勞餐廳簽約，並當場催促原告簽約及付款，印章亦為王清芬要原告交予伊蓋章，故在該極短之時間中，原告僅是看了房屋樓層及價金而已，當時因先前原告已告知王清芬原告須辦首次購屋之優惠利率貸款才有能力購買該房屋，王清芬亦承諾決無問題，因此原告對其他約定根本未予查閱，不會察覺其合約中竟然有辦公用途之記載，且合約所附房屋平面圖中之辦公室記載，當時原告根本未留意，該配置圖上之印章為王清芬所代蓋，迄被告於答辯狀中提起，原告始注意及之，惟該辦公室之記載，字體極細微，若非特別留心，根本無從辨識，故被告既未給予原告合理閱覽定型契約之期間，原告自可依消費者保護法施行細則之規定，視為被告所主張之辦公室之記載為不存在，因此原告得主張應依被告之售屋人員王清芬與原告之口頭約定，該屋應符合原告能適用首次購屋優惠貸款之利率為條件。茲被告既於八十九年房屋完成時，無法讓原告得以適用首次購屋之住宅之狀態交付原告，原告自得主張受詐欺而撤銷購買之意思表示，且亦得主張被告債務不履行或不完全履行，而請求損害賠償。
六、被告雖又辯稱廣告所稱商務套房，乃兼具辦公功能及居家享受之房屋。惟其廣告不實，確有誤導消費者之情事，業經行政院公平交易委員會於九十年十二月二十六日以（九十）公處字第二一一號對被告為處分在案，足見被告所辯並不足採。更何況依消費者保護法第十一條第二項規定「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」，同法第十二條亦規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」，而該條第二項第三款亦規定「契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」，推定其顯失公平，故兩造於簽約時，被告之授權簽約人員既已明知原告所購之房屋需適用首次購屋之優惠利率之貸款原告始能負擔，否則即無能力購屋，而被告及其售屋人員既為專業之房地產業者，應均知只有住宅用途之房屋，始符合首次購屋之低利貸款，若為辦公室，則不符低利貸款條件，詎被告仍出售不符原告購屋條件之房屋予原告，足使原告無法適用首次購屋之低利貸款件，則被告之行為，顯然違反誠信原則，該買賣合約應歸於無效，因此原告自得請求被告返還對原告所收取之賣賣價金。
七、被告雖又抗辯稱伊已將系爭房屋變更為住宅，因此主張原告若欲辦理首購國宅貸款亦非不得於變更後為之云云。惟首購國宅均有期間之限制，亦即抽中者，必須於一年內購買住宅始能辦理，茲被告在原告獲得適用首購國宅之貸款時，並無法將該房屋變成住宅用途，致使原告喪失該優惠之機會，則被告縱然於原告對之解約以後才將該屋變更為住宅用途，對原告而言，因已逾期，無法適用首購國宅之方案，因此並無裨益。至於被告主張變更成本與本體買賣價金相較不成比例云云，均為被告片面之詞，被告既無法於房屋完成時提供合乎訂約當時其售屋人員王清芬所承諾可適用之資格，其後被告提供變更為住宅之房屋，已於事無補。
參、證據：提出被告公司基本料查詢表、房屋與土地預定買賣契約書、台北市政府國民住宅處北市宅三字第八九二０八０六七００號函、原告存證信函、台北縣政府消保官協調紀錄書、行政院公平交易委員會處分書等影本各一件、售屋廣告節錄影本三件及統一發票影本三十七件為證，並聲請訊問證人萬伊雯。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴。
二、如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、兩造於八十四年五月二十二日簽訂系爭天空之城Ａ棟十三號十一樓房屋土地預定買賣契約書，依契約書第十八條特約事項業載明「系爭房屋基地位於都市計畫住宅區，建築執照核准用途為辦公室：：：」，並於系爭契約書所附房屋平面配置圖亦特載明為「辦公室」，系爭契約乃經原告親自簽名用印，且就各該約定事項經其詳細審閱明白契約之內容完全同意而為簽署，並有原告簽章之確認證明書可參，則系爭房屋之用途係辦公室為原告所明知，其藉其他理由予以否認，自不足取。
二、原告訂約之初並未就所購為「住宅」特予表示，揆諸契約所載甚明，尤見非不知所購為「辦公室」，至其嗣後欲以辦理首次購屋貸款因非自用住宅而貸款條件未合，係原告個人之問題，此並非雙方就買賣標的有何誤認，自亦不得倒果為因率認其所買受者為住宅，而主張被告有欺罔情事。
三、系爭「天空之城」大樓地下一樓至四樓為商場、辦公室，五樓以上分三棟，其中Ａ棟五樓至二十一樓為辦公室，其餘樓層及Ｂ、Ｃ棟為住宅。則該大樓係兼容商場、辦公室及住宅及多種用途之集合大樓，銷售當時系爭廣告亦予區隔如景觀住家（見規劃篇之三）及飯店式商務套房（見規劃篇之四），其建材與設備亦有不同（見建材設備篇之結構、衛浴設備、廚房設備、家庭自動化系統、電器設備、空調設備、瓦斯）。系爭廣告所稱「商務套房」乃為兼具「辦公功能」及「居家享受」之房屋，查其說明即明，係迎合資訊時代居家辦公無遠弗屆之趨勢，並以商務中心提供軟硬體配套，依其用途系爭商務套房為辦公室，否則無以達成商務辦公之機能，為一般人所能予認知，雖廣告海報平面圖有傢俱示意配置，容為顯示其空間利用，乃符合居家享受之商務套房本意，無足妨礙辦公機能，尚無不實亦不致引起消費者之誤認。又系爭房屋基地為住宅區，除住宅外並得為一般事務所之辦公室用途使用，其為住宅使用者程度較輕，依都市計畫使用分區規定亦能變更為住宅使用之用途，則其機能具有彈性。至原告依其個人欲辦理首次購屋貸款因所購為辦公室而不能為由，與本廣告所示實無關連。
四、再者，系爭房屋業據被告變更使用用途為「住宅」，有變更使用執照可稽，足見原告如欲辦理首購國宅貸款亦非不得於變更後為之，本件實乃原告鑑於房地產不景氣市價下滑，反悔不買，藉詞拒不履約，自不足採。
五、至於公平交易委員會就本件為廣告不實之認定，僅單純就「廣告內容」而為審認，並未審究系爭建案銷售時之現場說明、建造執照與契約內容之整體銷售情況，自不足為本件買賣有欺罔情事之依據，又查系爭建物變更使用執照作業規費為二百元以觀，衡諸系爭建物非不得變更，且依其變更成本與本件買賣價金相較實不成比例，實難謂本件被告廣告未特予標明變更執照事項係屬欺罔或足為引致誤認，況契約及附圖均業特予標明係辦公室，則原告欲辦理何種貸款未特予載於契約作為契約內容者，以被告係銷售整批集合大樓非個案之作業情形，未予特別說明，亦礙難以之係屬欺罔。據上，原告主張被告欺罔而撤銷意思表示及解除系爭契約並無理由。
六、系爭契約業經原告詳細審閱討論充分明白契約之內容，並完全同意而為簽署，有原告親簽確認證明書為憑，原告稱「僅看了房屋樓層及價金，其他根本未去察閱」即非可採。反之，原告果未察閱即行簽署契約及確認證明書，益見無論如何約定均無異見，而完全同意契約約定內容。至於企業經營者與消費者訂立定型化契約前應有三十日內之合理期間供消費者審閱全部條款內容，固為消費者保障法施行細則第十一條第一項明定，惟行政院公平交易委員會於八十四年六月七日第一九一次委員會議決議始就建築投資商銷售預售屋規定契約審閱期間為至少五天。則審閱期間並非三十日而為五日，且自八十四年六月三十日始刊登公報實施，本件係於八十四年五月簽約，自亦不生違背契約審閱期間之問題。況系爭契約第十八條約定：「特約事項（一）本房屋基地位於都市計畫住宅區，本房屋依建築執照核准用途為辦公室」，乃以特約事項方式約定「辦公室」之用途，亦以另蓋截記方式為「辦公室」之記載特為註明，系爭契約所附平面配置圖亦載為「辦公室」，並由原告於平面圖所購系爭房屋位置用印，並無原告所指字體極細微，若非特別留心無法辨識之情事，上開約定自足構成雙方合意之契約內容，則原告所購系爭房屋用途依約係為辦公室，要無疑義。
七、系爭契約所載原告購置房屋係辦公室，乃系爭房屋用途屬性現況之呈現，不生定型化契約條款顯失公平之問題，原告主張其為適用首次購屋之優惠利率方為購屋，因所購為辦公室無法適用首次購屋之低利貸款，被告違背誠信原則買賣契約應歸無效云云，顯係本末倒置。被告否認原告購屋之初即以適用首購國宅優惠利率為購屋之條件，被告亦未就此特為保證或有任何承諾。系爭契約係於八十四年間訂立，原告係於八十九年度申請獲准輔助人民貸款自購住宅，尤見訂購之初尚未獲准辦理補助人民自購住宅貸款，要為原告內心之動機而已。而系爭買賣就房屋位置、面積、價金均合意而無爭執，甚至其用途原告亦不以為意，僅以系爭房屋不能辦理國宅首購優惠貸款主張撤銷或解除買賣契約，按原告負有給付價金之義務，雖依約部分價金係以貸款方式給付，系爭房屋既非不能貸款，是否貸款亦屬原告可自由決定，至貸款利率之高低容為原告借貸之成本負擔，並非系爭買賣契約之給付事項，實與本買賣關係無涉。
八、況系爭房屋基地為住宅區，使用用途本得為住宅使用，雖起造當時以辦公室為用途，惟依法仍得隨時變更為住宅用途之使用，姑不論系爭契約已為辦公室用途之約定甚明，即依原告所主張其欲購用住宅而言，系爭房屋之性質並無違背原告其購用之目的，而建築管理上應為使用執照用途變更乃行政程序之另一問題，亦不生系爭買賣契約之訂定有被告詐欺原告情事，原告藉詞以適用首購國宅優惠貸款為購用系爭房屋之目的或唯一條件，作為撤銷或解約之理由，自不足採。
參、證據：提出買賣契約書、建造執照及設計變更通知書、系爭廣告節錄、變更使用執照、公平交易委員會函等影本各一件為證。
理由
一、原告主張被告為專業之房地產業者，對於商業辦公室用途之房屋無法適用政府補貼之首次購屋優惠利率貸款，知之甚詳。原告於八十四年五月下旬前往被告在台北縣中和市○○段五九七、七二二、七二二之一、七二四地號土地上興建之「天空之城」大樓工地參觀時，被告之售屋人員王清芬表示，倘原告購買被告之房屋，可辦理首次購屋優惠貸款。原告積蓄不多，因此表示要購買自用住宅，且需享有首次購屋優惠貸款利率，始能購買，被告之售屋人員王清芬即表示絕無問題，並當場交付三份內容強調套房、景觀住家、最高等級宅邸之售屋廣告予原告，其中關於原告屬意之Ａ棟十三號十一樓房屋之照片亦顯示為住宅之裝潢格式。嗣隔
一、二日，王清芬打電話約原告至台北縣新店市○○路上之麥當勞餐廳簽訂買賣契約。至八十四年五月二十三日簽約時，王清芬並未給予原告審閱契約內容之合理期間，即催促原告當場簽訂定型化之不動產預定買賣契約，並保證所出售予原告者為住宅房屋，可辦理首次購屋優惠利率貸款，致使原告未細察契約內容，誤信其口頭說明保證與售屋廣告之記載，而與被告簽約買受上開Ａ棟十三號十一樓房屋及其基地之應有部分，並陸續交付買賣價款共計七十四萬元。迄八十九年三月間，原告經台北市政府國宅處通知獲准得以台北市國民住宅優惠利率為首次購屋貸款，旋即詢問被告如何配合辦理貸款以支付買賣尾款，詎被告承辦人員此時始告知原告買受之房屋為商業辦公用途，無法辦理首次購屋優惠利率貸款。由於被告明知其欲出售原告者為商用屋而非住宅，不能適用首次購屋之國民住宅貸款利率，竟將該屋售予原告，而原告若無法適用首次購屋優惠利率貸款，經濟上亦無力負擔一般高額之銀行貸款利息，因此原告乃於八十九年四月五日，以被告及其職員詐欺及違反消費者保護法為由，向被告為撤銷購屋之意思表示並解除兩造間之買賣契約。系爭買賣契約既經原告撤銷，被告自應依不當得利法律關係返還原告所繳付之七十四萬元買賣價款。又被告所欲交付原告之房屋既是商用屋，並非住宅，無法依約使原告能申辦首次購屋優惠利率貸款，被告縱要交屋顯然亦非依債之本旨為給付，已構成給付不能或不完全給付，原告亦得解除契約並主張債務不履行之損害賠償，請求被告返還所付價金或賠償原告支出七十四萬元之損害。再者，被告及其職員以不實之廣告，誘使原告陷於錯誤而簽立定型化契約，被告廣告不實，並經行政院公平交易委員會處分在案，原告亦得依消費者保護法第五十一條請求被告賠償所支出之七十四萬元損害。此外，被告之授權簽約人員既明知原告所購之房屋需適用首次購屋之優惠利率貸款原告始能負擔，否則即無能力購屋，竟仍出售不符原告購買條件之房屋予原告，使原告無法適用首次購屋優惠利率貸款，被告之行為違反誠信原則，且被告簽約時又未給予原告適當合理之審閱期間，契約簽訂之過程亦顯失公平，依消費者保護法第十二條規定，兩造所訂買賣契約亦應歸於無效，原告併得請求被告返還對原告所收取之買賣價金。爰依上述法律關係，競合請求被告給付七十四萬元，另加付法定遲延利息等情。並提出被告公司基本料查詢表、售屋廣告、房屋與土地預定買賣契約書、台北市政府國民住宅處函、存證信函、行政院公平交易委員會處分書等件，及聲請訊問證人萬伊雯，以資為證。
二、被告對於八十四年五月二十三日與原告簽訂系爭房屋土地預定買賣契約書，出賣系爭「天空之城」大樓Ａ棟十三號十一樓房屋及其基地應有部分予原告，並陸續收受原告交付之買賣價款共計七十四萬元等事實，固不爭執，惟否認原告得請求返還或賠償上開買賣價款，辯稱：原告購屋之初並未就所購為「住宅」特予表示，亦未以適用首次購屋優惠利率貸款為購屋之條件，被告亦無就此為任何保證或承諾。且兩造於八十四年間簽訂系爭買賣契約，原告迄於八十九年始申請獲准輔助人民貸款自購住宅，足見原告訂購之初，以所購房屋申辦優惠利率貸款僅為其內心之動機而已。而兩造所簽訂之土地房屋預定買賣契約書第十八條特約事項，業已載明系爭房屋基地位於都市計畫住宅區，建築執照核准用途為辦公室，所附房屋平面配置圖亦標明為「辦公室」，該契約並經原告親自簽名用印，各該約定事項亦經原告詳細審閱明白契約內容，完全同意而後簽署證明書以為確認，縱原告未察閱即行簽署契約及確認證明書，亦表示無論如何約定原告均無異見而完全同意契約之內容，顯然系爭房屋之用途係辦公室乃原告締約時所明知。雖消費者保護法施行細則第十一條第一項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前應有三十日內之合理期間供消費者審閱全部條款內容，惟行政院公平交易委員會於八十四年六月七日始就建築投資商銷售預售屋規定契約審閱期間為至少五天，並自八十四年六月三十日始刊登公報實施，本件係於八十四年五月簽約，並不生違背契約審閱期間之問題。又系爭「天空之城」大樓地下一樓至四樓為商場、辦公室，五樓以上分三棟，其中Ａ棟五樓至二十一樓為辦公室，其餘樓層及Ｂ、Ｃ棟為住宅。該大樓係兼容商場、辦公室及住宅及多種用途之集合大樓，銷售當時系爭廣告亦予區隔如景觀住家及飯店式商務套房，其建材與設備亦有不同。被告之房屋廣告所稱「商務套房」乃為兼具「辦公功能」及「居家享受」之房屋，係迎合資訊時代居家辦公無遠弗屆之趨勢，並以商務中心提供軟硬體配套。依其用途，系爭商務套房當為辦公室，否則無以達成商務辦公之機能，此為一般人所能認知，雖廣告海報平面圖亦有傢俱示意配置，然僅顯示其空間利用符合居家享受之商務套房本意，系爭廣告尚無不實亦不致引起消費者之誤認。尤以被告係銷售整批集合大樓非個案作業之情形，系爭廣告未就原告所購房屋予以特別說明為辦公室，亦難以之係屬欺罔。況爭房屋基地為住宅區，使用用途本得為住宅使用，雖起造當時以辦公室為用途，惟依法仍得隨時變更為住宅用途之使用，姑不論系爭契約已為辦公室用途之約定甚明，即依原告所主張其欲購用住宅而言，系爭房屋之性質亦無違背原告購用之目的。且系爭房屋業據被告變更使用用途為「住宅」，益徵原告如欲辦理首次購屋優惠利率貸款亦非不得於變更後為之。此外，系爭契約所載原告購置房屋係辦公室，乃房屋用途屬性現況之呈現，亦不生定型化契約條款顯失公平之問題等語。
三、經查，證人萬伊雯雖到庭證稱：「八十四年五月間原告向被告購買天空之城房屋，簽約過程我都在場：：：原告有問售屋的王小姐，購買系爭房屋可否辦優惠貸款，賣方王小姐說絕對符合條件沒問題」等語，惟系爭房地原係由證人交付十一萬元訂金並以其名義向被告訂購之事實，業據被告提出預約單附卷為證，並為證人所不否認，原告復陳稱證人自己名下有房子，無法辦理優惠貸款等語，則系爭買賣契約訂定當時，倘兩造曾談及欲以所購房屋辦理首次購屋優惠利率貸款之事，於預訂系爭房屋時，理應即以原告名義訂購交付定金，而不致先以不合申辦優惠貸款資格之證人名義為之，再於事後變更以原告名義簽訂系爭買賣契約。蓋此項買受人之變更，倘被告不予同意，證人將因此負擔買受人之義務，原告亦不能達成買受系爭房屋之目的，更無可能以系爭房屋申辦首次購屋優惠貸款，原告及證人當不致冒此風險而無端以上述方式訂購系爭房地。參以證人另證稱：「（系爭房地）原本我和原告是要合買，但因優惠貸款的關係，才用原告名義購買」等語，顯見證人與原告親誼關係至密，就原告購買系爭房地亦具有利害關係等情，實難僅憑證人上開證詞即為有利原告之認定。且原告果有以所購房屋需合於申辦優惠貸款之住宅用途，為其購屋之重要考量，在系爭買賣契約第十八條已明定：
「本房屋基地位於都市計畫住宅區，本房屋依建築執照核准用途為辦公室」之情形，此觀卷附系爭契約書所載甚明，何以原告仍願於契約書上簽名訂約，並於載明確認原告對上開契約內容充分明白完全同意之「確認證明書」上簽名確認？縱原告簽約時無法一一細閱契約條文，其簽約後亦無完全不閱契約條文之可能，何以原告簽約後亦無向原告爭執此項契約條文與房屋應為住宅用途之約定不符，反謂其在簽約後將近五年之八十九年三月間始獲被告告知系爭房屋係辦公室用途？此與常情豈非無違？至於消費者保護法施行細則第十一條第一項及第二項固規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項之規定者，該條款不構成契約之內容」。惟其目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容機會之前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。本件原告智慮正常，若對於系爭買賣契約內容不瞭解，衡情於簽約前應會向被告之銷售人員問明細節，尚不致於在對契約權利義務關係尚不瞭解之情形，即率予簽名而不要求給予審閱期間。且並無事證證明被告限制原告在系爭買賣契約書上簽名締約之時限，原告即非不得於簽名前就該契約文書之內容予以詳讀，或攜回閱覽。故原告主張被告於訂約前未給予合理之審閱期間，亦不足取。又被告所提出之原告售屋廣告內容，雖有標榜「天空之城」大樓擁有套房、景觀住家、最高等級宅邸等宣傳用語，惟系爭「天空之城」大樓乃住商集合大樓，其地下一樓至四樓為商場、辦公室，五樓以上分三棟，其中Ａ棟五樓至二十一樓為辦公室，其餘樓層及Ｂ、Ｃ棟為住宅，此有被告提出之使用執照在卷可查，觀諸上開廣告全體旨趣，乃係就整體大樓為銷售宣傳之對象，並未針對原告所購房屋之用途為特別強調，況廣告不過為吸引購買者前往洽購以推展商機之媒介，該商業交易行為是否成立尚須經由洽商、合意等程序，原告並未提出證據證明其特別重視該廣告並因而與被告簽約，可見尚不能認被告有以系爭廣告誘騙原告簽約之事實；至於被告雖因前開廣告遭行政院公平交易委員會處分有不實廣告，此有原告提出之處分書可稽，然該處分書要以系爭廣告宣稱「第三代摩天花園住宅」、「多層次空中花園住宅」等字樣，並強調住宅生活起居之功能，惟就購買Ａ棟房屋之消費者若要辦理自購住宅優惠貸款須將房屋用途由辦公室變更為住宅，且須額外支付相關變更用途之費用一節，未為任何說明揭露，因而判定系爭廣告為引人錯誤之表示，以達於公平交易法維護整體交易秩序之旨趣，核該處分僅係單就系爭廣告內容而為審認，並未審究原告是否因該廣告陷於錯誤而與被告締約，自亦不能憑上開處分書即謂被告對原告有詐欺情事。是綜上各情，原告所舉證據尚無足證明被告有以售屋廣告及保證出售住宅用房屋等方式誘使原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，或被告有明知原告所欲買受係住宅房屋而故意出售商用辦公室用途之房屋，又未給予合理審閱期間等違反誠信之行為。則原告主其得撤銷買受系爭房地之意思表示，依不當得利法律關係或消費者保護法第五十一條規定請求被告返還或賠償其已付之買賣價款，及主張被告行為違反誠信原則系爭契約應歸於無效，其得請求被告返還所付買賣價款云云，均非有據。又兩造所訂買賣契約既約定系爭房屋核准用途為辦公室，已如前述，原告復未能證明兩造就系爭房屋需為住宅用途另有合意，則被告所欲交付原告之系爭房屋縱是商用屋，並非住宅，無法使原告以之申辦首次購屋優惠利率貸款，本無給付不能或不完全給付可言，況系爭房屋之土地使用分區係為住宅區，亦非不得變更為自用住宅使用，此觀原告提出之行政院公平交易委員會處分書事實欄第四項第一款所載甚明，是原告主張被告有給付不能或不完全給付，其得依債務不履行之法則，解除系爭買賣契約並請求返還或賠償已付價款云云，亦屬無據。
四、從而，原告依契約無效之不當得利法律關係、契約撤銷後之不當得利法律關係、契約解除後之回復原狀請求權、給付不能、不完全給付及消費者保護法第五十一條之損害賠償請求權，競合請求被告給付七十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。
五、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中華民國九十一年四月三十日
民事第六庭法官黃明發右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年五月十七日
法院書記官謝梅琴