臺灣臺南地方法院104年度重訴字第88號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院104年重訴字第88號民事判決

裁判日期：民國105年01月26日

裁判案由：分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決104年度重訴字第88號原告鼎山林建築開發股份有限公司法定代理人 李名芳 訴訟代理人 李孟仁 律師複代理人 簡涵茹 律師被告 許雪凰
洪慶文 訴訟代理人 黃脩淑 被告 許泰山 上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國105年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○號及同段二二七地號土地，應予合併分割如附圖方案一所示：編號Ａ部分面積一０三點一一平方公尺及編號Ｂ部份面積二八點九五平方公尺由被告許雪凰取得；編號Ｄ部分面積五四六點六二平方公尺及編號Ｃ部份面積二八０五點０六平方公尺由原告鼎山林建築開發股份有限公司、被告洪慶文及被告許泰山分別按八七五分之三三九、二分之一及五三三分之六０比例保持共有。
訴訟費用新臺幣貳拾壹萬陸仟叁佰伍拾貳元由兩造按附表「訴訟費用負擔之比例」欄位所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。次按公司與董事間訴訟，除法律另有規定外，由監察人代表公司，股東會亦得另選代表公司為訴訟之人，公司法第213條亦定有明文。查被告許泰山為本件請求分割共有物訴訟之共有人，亦為原告公司之董事長兼代表人，原告原以被告許泰山為法定代理人提起本件訴訟，嗣因原告於民國104年6月29日召開股東臨時會並決議依公司法第213條之規定，改派監察人李名芳代表原告公司應訴，業據原告提出股東臨時會決議為證（見本院卷第26頁），堪認屬實，後於104年7月2日具狀聲明承受訴訟，是本件原告之法定代理人已由李名芳承受續行訴訟，經核於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣原告與被告許雪凰、洪慶文、許泰山及訴外人 林劉阿秀 、 陳蔡惜 、 林志濱 、 林志銘 、 林州河 、 林州泰 、 林州慶 、 林州鎭 、 林翠微 等12人共有坐落臺南市○○區○○段○○○○號（地目：建、面積649.73平方公尺）、227地號（地目：建、面積2,834.01平方公尺）等2筆土地，持分如起訴狀附表一（即系爭土地各所有權人持有之總面積一覽表）所載，系爭2筆土地均屬「住宅區」，共有人亦大部分相同，且均無抵押權設定其上。共有人 陳蔡惜之 持分已於104年3月4日經本院102年度司執字第84356號第2次拍賣，由原告、被告洪慶文共同拍定取得其持分各1/2；原告又分別於104年7月18日及24日向共有人林州河、林州泰、林州慶、林州鎭、林翠微及林劉阿秀、林志濱、林志銘購得系爭土地應有部分，且於104年8月19日移轉所有權登記予原告及被告洪慶文。系爭2筆土地彼此相鄰，並無不能分割之情形或不分割之特約，且原告與被告洪慶文、許泰山等3人所有系爭土地應有部分比例，已逾系爭2筆土地應有部分之半數，並經渠等3人同意合併分割，是依民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款、第3項、第4項、第6項規定，原告自得請求就系爭2筆土地合併分割。
（二）本件系爭土地應有部分係原告基於興建房屋之目的，邀同被告洪慶文、許泰山等2人於103年9月間以買賣為原因取得所有權，於103年11月間辦妥所有權移轉登記，亦將其上大部分建物拆除完畢；然系爭土地上現仍存在三處未保存登記建物，茲分述使用概況：
1.訴外人林劉阿秀、林志濱、林志銘等3人於同段216地號、系爭226地號土地上建有ㄧ磚造、未保存登記之一樓平房建物（門牌號碼：臺南市○○區○○路○○○巷○○弄○○號），現正由林劉阿秀、林志濱、林志銘等3人居住使用。
2.被告許雪凰於系爭227地號上建有ㄧ磚造、未保存登記之一樓平房建物（門牌號碼：臺南市○○區○○路○○○巷○○弄○○號），現由被告許雪凰占有使用。
3.另訴外人林州河、林州泰、林州慶、林州鎭、林翠微等5人因繼承取得系爭2筆土地之應有部分，其上亦建有ㄧ磚造未保存登記之一樓平房建物（門牌號碼：臺南市○○區○○路○○○巷○○弄○○號），現正由林州河等5人居住使用。
（三）原告所擬定之分割方案，業經被告洪慶文、許泰山同意，乃係將同意分割之共有人所有土地集中使用，並使其他共有人土地對外均能臨路通行，此實符合土地之經濟效益最大化。而原告多次與被告許雪凰協商，擬以價購或以嗣後新建房屋之補償方式取得其應有部分土地，並拆除其上建物，惟就分割方案或價購金額未能達成協議。
（四）被告許雪凰於系爭土地上之所有4棟老舊未保存建物（即複丈成果圖上載編號A、B、D磚造建物，及編號C鐵皮建物），建物坐落土地面積高達114.25平方公尺，固未逾伊依持分比例持有土地面積132.06平方公尺；惟該4棟建物並未相連，若含上開4間建物之間實際占有使用面積，應已逾其應有部分。又被告許雪凰上開建物，既屬老舊建築，保存價值已不高，且所建位置分散而建，占有位置又於系爭土地中央部位，被告許雪凰所有四間建物之其中三間亦難免被拆除，且建物所有位置並未直接連接道路，倘依被告許雪凰主張依其所占有現狀為分割，勢將大幅減損系爭土地整體利用之經濟效益。
（五）反觀原告提出之分割方案即方案一，乃係將同意分割之共有人所有土地集中使用，被告許雪凰分得土地方正，利於開發使用，並使共有人土地對外均能直接連接道路通行，俾使分割後土地經濟效益達到最大化之目的。為避免分割共有土地，因少數共有人個別因素而持續延宕，為此，爰請求裁判分割共有物等語。
（六）並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則辯稱：
（一）被告洪慶文、許泰山均同意原告之分割方案，如複丈成果圖方案一所示。
（二）被告許雪凰則略以：
1.被告許雪凰於系爭土地應有部分核算面積約為54.84坪（附圖一），227地號土地上之未保存登記建物為被告許雪凰所有及居住之用。詎料，103年元月間突有仲介欲廉價收購被告許雪凰之土地持分及房屋，建商（即原告）想用一棟地坪只有17坪大的小樓房，向被告許雪凰換取祖先所留共54.84坪的土地。被告許雪凰主張附圖二的方案，於104年7月27日履勘時，原告的人黃脩淑拿出一張基地分割配置圖表示其上的「A10」23.33坪和「A11」26.07坪，這兩塊地加起來共49坪（附圖四）可以割給你；之後，被告許雪凰於104年8月14日、23日、27日、29日均與原告協商不成。被告許雪凰不同意原告提出的分割方案（附圖㈥），因為被告許雪凰於該方案所取得的土地地形不完整，沒有人會買。
2.被告許雪凰的分割方案土地位置位於系爭土地中央部位，是祖先留下來的，被告許雪凰堅持不賣；如果原告不強迫被告許雪凰賣祖產，哪來日後影響其他共有人權益，且大幅減損系爭土地整體利用經濟效益之說。被告許雪凰於系爭土地上所有4棟結構老舊之未保存登記建物，價值雖不高，總是被告許雪凰遮風避雨所在。被告許雪凰主張分割方案如附圖方案二所示，顯示所有權坪數為39.95坪，未逾被告許雪凰應分得部分，自屬可採。
3.原告提出如附圖方案一所示之分割方案有土地集中使用的好處，與被告許雪凰無關，被告許雪凰於該方案所取得之土地並不方正，不利被告許雪凰開發使用；且依該方案，共有人取得之土地對外是否能直接連接道路通行，是原告對共有人之責任，不是被告許雪凰的責任。被告許雪凰不相信依該方案分割後，土地經濟效益會達最大化。被告許雪凰所有土地坪數為39.95坪，不接受原告所提分割方案面積40.015坪，多出的0.065坪位置不好，被告許雪凰不同意。
4.被告許雪凰同意合併分割，當初蓋未保存登記房子的時候，沒有經過其他共有人同意，也沒有分管契約，該系爭房屋是民國50幾年蓋的。主張依照被告許雪凰提出的分割方案為分割，即104年12月15日複丈成果圖的方案二等語。
5.並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。」民法第823條第1項及第824條第1項、第2項第1款分別定有明文。又按「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」「共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。」「共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。」民法第824條第4項、第5項、第6項亦定有明文。
（二）系爭兩筆土地係兩造依附表所示比例分別共有，兩地相鄰，使用分區均為住宅區，兩造均同意合併分割（見南調字卷第23頁、第29頁、第82頁、第83頁，本院卷第5頁、第121頁背面），符合地籍測量實施規則第224條第1項及第225條之1有關土地合併分割規定，且基於發揮土地經濟效用而言，合併分割較分別分割為適當。又系爭土地並未定有不分割之契約，於使用目的上亦未有不能分割情事，兩造原無法達成分割協議，依前開規定，原告起訴請求將系爭土地合併分割，自應准許。
（三）按請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束（最高法院74年度第1次民事庭會議決議參照）。又按法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素為綜合判斷。經查：
⒈系爭2筆土地即226、227地號土地為兩造所共有，地目均
為建，面積分別為649.73平方公尺、2,834.01平方公尺、，應有部分比例皆如附表所示，土地使用分區均為「住宅區」等情，有系爭2筆土地之土地登記謄本、地籍圖謄本、都市計畫土地使用分區證明書（見本院卷第68頁至第71頁、第15頁，南調字卷第23頁、第29頁）在卷可稽。而系爭2筆土地北側面臨「臺南市○○區○○路○○○巷○○弄」，為對外出入道路，南面未直接面臨道路。目前，系爭226地號土地上有原告提出附圖二所示甲、丙兩建物（見南調字卷第14頁），據地政人員表示，上開2棟建物有部分坐落在系爭226地號土地上，據原告表示，甲建物是訴外人即原共有人林劉阿秀等3人居住使用，丙建物則為訴外人即原共有人林州河等5人使用。系爭227地號土地上有被告許雪凰居住使用的建物4棟，據被告許雪凰表示，原告附圖二B1建物是其公公所建造，現為所有人，並由其居住使用，該建物於民國93年曾經翻修，後面另有3棟建物，2棟作為倉庫放置農具使用，另一棟則是浴室。附圖二乙建物並未直接面臨北側道路，目前是經由一條臨時道路對外通行等節，亦據本院會同兩造及地政事務所測量人員至現場勘驗無訛，並有勘驗筆錄、現場照片及臺南市歸仁地政事務所104年8月19日所測量字第0000000000號函檢附之土地複丈成果圖附卷可參（見本院卷第36頁至第45頁、第57頁、第58頁）。又被告許雪凰現居住使用的4棟建物係民國50幾年所興建之未保存登記建物，且興建時未經其他共有人同意，亦未訂立分管契約等情，為被告許雪凰於言詞辯論程序中所自承，而其中門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○○弄○○號之建物乃磚石造，亦有臺南市政府稅務局新化分局104年8月3日函檢附該建物之房屋稅籍資料查復表在卷可佐（見本院卷第121頁背面、第55頁、第56頁），另兩造對臺南市歸仁地政事務所104年12月18日函覆複丈成果圖（方案一及方案二，下稱附圖方案一、方案二）均不爭執，上開事實均堪以認定。
⒉被告洪慶文及許泰山均表示同意原告提出之分割方案如附
圖方案一所示，而附圖方案一乃就分割後所得之土地按比例維持共有，足見原告、被告洪慶文及 許泰山渠 3人就分割後所得土地繼續維持共有關係之意願甚明。
⒊被告許雪凰雖主張應保留系爭4棟房屋，並依如附圖方案
二所示之分割方案分割等語，然觀諸附圖方案二所示分割方案，被告許雪凰固可按其目前占有使用情形取得該附圖編號B之部分，然系爭建物坐落土地面積高達114.25平方公尺，固未逾被告許雪凰應有部分土地面積132.06平方公尺；惟該4棟建物並未相連，若含上開4間建物之間實際占有使用面積，已逾其應有部分，即被告許雪凰使用建物恐無法全數完整保留。又被告許雪凰上開建物，屬老舊建築，且該建物均未辦理保存登記，均非基於系爭2筆土地之共有人分管協議，或經其他共有人同意而興建，難認有合法占用權源；況其中3棟建物係磚石建造，1棟為鐵皮建物，系爭4棟房屋係於民國50幾年所興建，雖曾於民國93年翻修，然至今已使用40餘年或50餘年，是予以保留而繼續使用之經濟效益亦屬有限，且被告許雪凰依該方案所分得之土地對外亦無聯絡道路，形成袋地，亦非適宜。甚該分割方案將使原告、被告洪慶文及許泰山就227地號土地分割後所取得之土地均呈現土地中間空缺不完整之形狀，此勢將不利於原告、被告洪慶文及許泰山建築使用，除對於取得該部分土地之原告、被告洪慶文及許泰山難認公允外，亦將使被告許雪凰取得之編號B部分土地因形成袋地而貶損價值、無法達其充分利用之經濟效益，是尚難認此方案係屬合適之分割方案。
⒋被告許雪凰所有系爭4棟房屋坐落於227地號土地既無合法
權源，且繼續使用系爭4棟房屋所得之經濟效益亦屬有限，如欲保留被告許雪凰部分房屋而採如附圖方案二所示方案予以分割，卻將分別造成分割後之土地不利於建築、土地經濟價值貶低，抑或因分割後被告許雪凰取得之土地無對外聯絡道路而難於使用收益，甚另衍生土地通行權紛爭，實難認有當。是本院審酌系爭土地現況、系爭房屋實際使用情形、兩造所有權權利範圍及土地分割後之使用效益等情，認無須依照系爭房屋坐落之現況予以分割，而應依共有人之權利範圍及共有人全體利益為分配，應較為適宜。
⒌本院綜合上開各情，審酌系爭土地使用情況、分割後之經
濟效益、對外通行問題、位置及共有人間維持共有之意願等情，認原告所主張如附圖方案一所示之分割方案，亦即將226地號及227地號土地合併分割如附圖方案一編號A、B、C、D所示，編號A、B部分由被告許雪凰取得，編號C、D部分由原告、被告洪慶文及許泰山按該方案「備註」欄之應有部分比例共同取得。此方案雖使被告許雪凰所有系爭4棟房屋坐落之土地部分或全部改由原告、被告洪慶文及許泰山共同取得，而導致須拆除而無法保留之結果，然系爭4棟房屋坐落於227地號土地既無合法權源，且該4棟房屋至今已使用40餘年或50餘年，予以保留而繼續使用之經濟效益尚屬有限等情，均業如前述，而採取如附圖方案一所示之分割方案，除可確保兩造分割後所取得之土地均有聯外道路可進出外，且可避免使兩造所取得之分割後土地破碎而不利於建築，或因形成袋地而不利使用收益及另生通行權紛爭，並導致土地總體價值降低之情況產生。故此分割方案顯較符合系爭土地分割之整體效益及共有人全體利益，應屬妥適，爰判決系爭2筆土地合併分割如主文第1項所示。從而，本院斟酌系爭土地之地形、臨路情形、交通狀況、使用現況、兩造意願及其未來發展性等一切情狀，認原告主張如附圖「方案一」所示之分割方法，對於系爭土地之使用狀況並無妨礙，且足以使各共有人分得之部分均能作合乎經濟效益之使用，且均有道路可與外界聯繫，堪予採納。爰依民法第824條第2項第1款前段之規定，判決分割如主文第1項所示。
四、末按分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故訴訟費用應按兩造於系爭土地之應有部分比例分擔，方屬公允。經查，本件裁判費為新臺幣（下同）205,952元，原告繳納之複丈費及測量費為2,400元、4,000元，被告許雪凰繳納之複丈測量費為4,000元，核其訴訟費用確定為216,352元，爰確定本件訴訟費用額並定訴訟費用分擔如
主文第2項所示。
五、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書、第87條第1項，判決如主文。
中華民國105年1月26日
民事第五庭法官周素秋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月26日
書記官洪翊學附表：
系爭二筆土地之共有人姓名、權利範圍及訴訟費用負擔比例如下：
┌─┬───────┬─────────────────┬───────┬──────┐│編│共有人│臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地│換算面積│訴訟費用負擔││││合併分割前之權利範圍及換算面積││││號│├────────┬────────┤合計│之比例││││226地號土地權利│227地號土地權利││││││範圍及換算面積│範圍及換算面積│││││├────────┼────────┼───────┼──────┤│││649.73㎡│2,834.01㎡│3,483.74㎡││├─┼───────┼────────┼────────┼───────┼──────┤│1│鼎山林建築開發│60分之29│25260分之8775││37％│││股份有限公司│314.036㎡│984.499㎡│1,298.535㎡││├─┼───────┼────────┼────────┼───────┼──────┤│2│洪慶文│60分之29│25260分之12138││48％││││314.036㎡│1,361.806㎡│1,675.842㎡││├─┼───────┼────────┼────────┼───────┼──────┤│3│許泰山│0│25260分之3363││11％│││││377.307㎡│377.307㎡││├─┼───────┼────────┼────────┼───────┼──────┤│4│許雪凰│30分之1│12630分之492│132.056㎡│4％││││21.658㎡│110.398㎡│（≒132.06㎡）││├─┼───────┴────────┴────────┴───────┴──────┤│備│單位：㎡，小數點第三位以下四捨五入。││註││└─┴────────────────────────────────────────┘