裁判字號：臺灣高等法院108年上更一字第56號民事判決
裁判日期：民國108年11月19日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決108年度上更一字第56號上訴人 王江河
王素真 王許銘 共同訴訟代理人 黃繼岳 律師
陳怡欣 律師被上訴人 徐正青
徐美榮 徐美麗 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國105年5月31日臺灣臺北地方法院第一審判決（102年度重訴字第811號）提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於108年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於調整租金超過每年新臺幣壹拾玖萬參仟肆佰貳拾壹元部分；命上訴人連帶給付被上訴人徐正青租金逾自民國一０五年四月二日起至前項租賃關係消滅時止，每年新臺幣陸萬肆仟肆佰柒拾肆元，及每年租金新臺幣壹拾玖萬壹仟柒佰肆拾柒元自各期應給付之翌日起算之法定遲延利息部分，及該部分之假執行宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由被上訴人徐正青、徐美榮、徐美麗經合法通知，均未於言詞辯
論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
查坐落臺北市○○區○○段0小段000、000-0、000-0地號土地
（下稱系爭000、000-0、000-0地號，合稱為系爭土地）原由被上訴人共同繼承，徐正青前向原法院提起本件訴訟，經原審裁定命徐美榮、徐美麗追加為原告（見原審卷㈠第189至190頁），嗣系爭土地於第一審訴訟程序進行中登記為被上訴人分別共有，徐美榮將其應有部分贈與予其夫即訴外人 周嘉志 （登記日期為民國104年12月26日），其就系爭土地之租賃契約，依民法第425條第2項規定，對於周嘉志仍繼續存在，於訴訟無影響，爰依民事訴訟法第254條第1項本文規定，仍列被上訴人為當事人，合先敘明。
被上訴人主張：系爭土地原為伊之被繼承人即訴外人 徐風楷 所
有，上訴人之被繼承人即訴外人 王添福 前就該地與徐風楷存有不定期之租賃契約（下稱系爭租賃契約），於其上搭建門牌號碼：臺北市○○區○○路○○○巷○○號建物（下稱系爭建物）居住使用，每年租金新臺幣（下同）600元。惟系爭土地坐落於主要道路旁，交通便利，生活機能佳，價值提昇已非締約當時可得預料，原約定之租金顯失公平。徐風楷於87年間死亡，由伊繼承，系爭土地其後登記為伊分別共有；王添福於101年間死亡，由上訴人繼承。爰依民法第442條規定，求為自105年4月2日起，調整系爭土地為每年57萬5,240元，及命上訴人自該日起按年連帶給付徐正青19萬1,747元，及自各期應給付日翌日起算法定遲延利息之判決。上訴人就原審為其敗訴不利之判決，提起上訴（另被上訴人逾上開請求，經原審為其敗訴判決部分，未據其聲明不服，已告確定，不予贅述）。而答辯聲明：上訴駁回。
上訴人則以：系爭建物係超過75年之老舊房屋，非位在市中心
，商業活動非繁盛，且伊占有系爭房地係作為住家使用，發展有限，門口亦面對狹小巷弄，應以系爭土地申報地價年息3%計算租金為恰當。又系爭土地自66年起至105年1月之公告現值，漲幅約26倍，調整租金應以之為參考等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
查王添福前與徐風楷間就系爭土地存有不定期之系爭租賃契約
，於其上搭建系爭建物居住使用，該建物坐落位置及面積詳如原判決所附臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，共計73平方公尺，雙方約定之租金為每年600元。嗣徐風楷於87年間死亡，由被上訴人繼承，系爭土地其後登記為被上訴人分別共有，應有部分各3分之1，徐美榮於104年間將其應有部分贈與予其夫周嘉志；另王添福於101年間死亡，由上訴人繼承。王添福生前因徐風楷拒收系爭土地租金，於62至85年間陸續向原法院提存57至85年度租金（案列：62年度存字第2088號、63年度存字第3844號、64年度存字第3800號、65年度存字第4535號、66年度存字第6304號、67年度存字第5254號、68年度存字第7421號、72年度存字第5438、5443號、74年度存字第5347號、77年度存字第3301號、84年度存字第2191號、85年度存字第5666號），徐風楷曾於69年間領取其中57至64、67年度租金（案列：69年度取字第4459、4460、4462、4464號）等事實，有徐風楷、王添福之戶籍謄本及繼承系統表、王添福死亡證明書、系爭土地登記謄本、提存書、原法院提存所102年9月11日函可稽（見原審卷㈠第18、23、63、65、74至88、
125、203頁、本院更一卷第83至93頁），且為上訴人及徐正青所不爭執（見本院上字卷第111頁反面至第112頁），堪信屬實。
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增
減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。經查：
㈠被上訴人主張系爭土地約定之租金每年僅600元，該土地價值
提昇已非締約當時可得預料，顯失公平而應予調整等語，雖為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，惟查系爭土地（註：系爭000-0、000-0地號係88年4月間自系爭000地號分割而出，見原審卷㈠第24至26頁）於66年間之公告地價及公告現值均僅每平方公尺7,563元，然105年1月間，前者已提高為每平方公尺5萬5,200元，漲幅達7.3倍，後者更高達至每平方公尺19萬7,000元，漲幅達26倍等情，有系爭土地於66至102年及105年之公告地價及公告現值資料在卷可稽（見原審卷㈠第14至15頁、本院更一卷第113頁）。足見系爭土地之價值於締約後至105年1月止逐年提昇，漲幅甚鉅，系爭租賃契約歷時數十年未曾調整租金，仍以每年600元計收租金，顯然過低，有失公平。是被上訴人依前揭規定，請求自民事變更聲明狀送達翌日即105年4月2日起，調整系爭租賃契約之租金，核屬有據，應予准許。
㈡次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，此於租用基地建築房屋準用之，為土地法第97條第1項、第105條所明定。所謂土地價額，依土地法第148條、同法施行法第25條規定，係指土地所有人依土地法規定所申報之法定地價而言；如土地所有人未於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報地價，依平均地權條例第16條規定，應以公告地價之80%為其申報地價。上開限制，係指租金之最高限額而言，非謂所有租金均應照申報價額年息10%計算。是法院為基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定。本院審酌系爭土地係坐落臺北市○○區○○路○○○巷內，附近為住宅區，巷弄間多興建達數十年之久的老舊建物，周遭鄰近萬華火車站、捷運龍山寺站、臺北市政府警察局萬華分局莒光派出所、萬華國中、雙園及忠義國小、南機場夜市、臺北市立聯合醫院和平院區、臺北植物園等公共場所，其步行時間於十分鐘內可達，有一定商業活動，且交通便利，生活機能完整（見原審卷㈠第30頁、卷㈡第106頁、本院上字卷第132至134、152、167至184、189頁），並斟酌上訴人租用系爭土地係供建屋自住，未從事商業利用（見原審卷㈠第227頁正反面、本院更一卷第42、123、125頁）等一切情狀，認本件應以系爭土地申報地價之年息6%計算租金數額為適當。上訴人抗辯應以系爭土地申報地價年息3%標準計算調整後之租金云云，尚無可採。又系爭建物占有系爭土地如附圖編號A所示000地號面積46平方公尺、編號B所示000-0地號面積25平方公尺、編號C所示000-0地號面積2平方公尺，合計73平方公尺，上開地號土地於105年期之申報地價均為4萬4,160元（即公告地價5萬5,200元×80%＝4萬4,160元；見本院更一卷第113至119頁）。從而，依前開說明，系爭租賃契約之租金，應自105年4月2日起調整為每年19萬3,421元（計算式：4萬4,160元×6%×73㎡＝19萬3,421元，元以下4捨5入，下同）為當。被上訴人請求以公告現值8成為標準按年息10%調整年租金，核無可採。
㈢末按，依民法第442規定請求調整租金，屬形成之訴，應於法
院為形成判決，以確定其增減之租金額後，當事人始得請求所增加租金之給付。惟基於訴訟經濟起見，倘當事人於該形成之訴合併提起給付租金之訴，尚非法所不許。系爭租賃契約租金應自105年4月2日起調整為每年19萬3,421元；徐正青就系爭土地應有部分為3分之1；上訴人因繼承而承受系爭租賃契約關係，所負租金給付義務乃公同共有債務，應負連帶給付之責。是徐正青於其就該地之權利範圍內，請求上訴人自租金調整日即105年4月2日起至系爭租賃關係消滅時止，按年連帶給付租金6萬4,474元（計算式：19萬3,421元÷3≒6萬4,474元），核屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。又上訴人抗辯系爭租賃契約未約定租金給付期限等語，經核與王添福自62年起陸續提存57至85年度租金並無固定期限，及徐風楷於69年間曾領取其中57至64、67年度租金之情大致相合，尚非無據，此外，被上訴人就系爭租賃契約定有各期租金給付期限乙節，並未具體主張並舉證以實其說，難認系爭土地各期租金給付係有確定期限。則上訴人就前開未約定給付期限之各期租金，依民法第439條規定固應於每期（年）屆滿時支付，然依同法第233條規定，應於受催告而未為給付時，始負遲延責任。徐正青未待踐行各期租金給付催告程序，逕請求上訴人給付各期租金法定之遲延利息云云，亦屬無據，不應准許。
綜上所述，被上訴人依民法第442條規定，請求自105年4月2日
起調整系爭土地租金為每年19萬3,421元，及徐正青依租賃關係，請求上訴人自105年4月2日起至系爭租賃關係消滅時止，按年連帶給付其租金6萬4,474元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並就給付租金部分為准、免假執行宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人王江河3人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟
法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1、2項，判決如主文。
中華民國108年11月19日
民事第七庭
審判長法官周玫芳
法官王育珍法官林翠華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國108年11月19日
書記官黃文儀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。