臺灣臺北地方法院106年度重訴字第131號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院106年重訴字第131號民事判決

裁判日期：民國106年07月18日

裁判案由：返還價金

臺灣臺北地方法院民事判決106年度重訴字第131號原告 汪正明
汪憲國 汪海鋒 汪憲台 汪憲華 王淵謨 共同訴訟代理人 謝昆峯 律師
林泓毅 律師 江亞芸 律師被告永陞建設股份有限公司法定代理人 李金生 訴訟代理人 詹順發 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國106年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文；又民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院10
0年度台抗字第716號裁定意旨參照）。本件原告起訴時請求權基礎為民法第259條、第179條規定，嗣後變更及追加請求權基礎先位主張民法第259條、第179條規定，備位主張依民法第92條、第179條規定。是原告所為訴之變更及追加，核與原訴請求之基礎事實同一，且與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告汪正明、汪憲國、汪海鋒、王淵謨（下稱王淵謨4人）於民國102年5月9日與被告簽署房地暨車位預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定由王淵謨等4人向被告訂購坐落於臺北市○○區○○段○○○號等11筆土地上興建之藍田陞玉建案（下稱系爭建案）房屋編號第19樓B戶及地下3層編號56、57號汽車停車位（下稱系爭房地），總價為新臺幣（下同）103,210,000元，後於103年10月13日王淵謨4人與原告汪憲台、汪憲華及被告簽署預訂買賣契約所有權人變更協議書（下稱系爭協議書），約定系爭契約中不動產所有權人變更為原告6人，由原告6人承擔續行系爭契約。原告已依系爭契約附件2之約定逐期給付價金迄至第12期使用執照申請為止，總計繳納20,020,000元。因系爭房地價款甚高，原告於購屋前已向被告銷售員表示貸款須達總價金75%始願意承買並簽署系爭契約，並於系爭契約附件3第2條約定原告委託被告以系爭房地向金融機構辦理貸款，就貸款金額部分記載為77,400,000元（下稱預定貸款金額），系爭契約第9條亦明定倘貸款金額少於預定貸款金額，且不可歸責於雙方時，須經雙方磋商同意後始簽訂。詎被告於
105年9月通知原告辦理過戶手續，原告因尚未確認系爭房地貸款金額是否達預定貸款金額，遂未與被告簽署買賣契約，並於105年9月14日以存證信函通知被告確認貸款金額，若可貸足預定貸款金額始會與被告簽署買賣契約。詎被告向訴外人玉山銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）確認其貸款金額成數6成，無法貸足預定貸款金額，是原告於105年11月21日函催被告於期限內提出合理解決方案，否則將解除系爭契約，被告迄今未提出， 爰先位 依系爭契約第6條第6項第6款第1目約定以起訴狀解除系爭契約，並依民法第259條第2款、第179條規定請求被告返還已繳納之價款。另系爭契約簽署日為102年5月9日，而政府自99年6月起即實施房市信用管制，貸款成數最高6成之限制，被告身為建設公司，具有房市專業知識，明知貸款成數僅能達6成，仍向原告偽稱貸款成數可達買賣價金7成5，致原告陷於錯誤與被告簽署系爭契約，原告自得備位依民法第92條規定撤銷系爭契約，並依民法第179條規定請求被告返還已繳納之價款。
又縱認原告違反係爭契約第6條約定需依系爭契約第16條約定給付被告係爭契約總價15%之違約金，亦屬過高，應予酌減。為此，爰先位主張依民法第259條、第179條規定，備位依民法第92條、第179條規定請求被告返還已繳納之價金。並聲明：㈠被告應給付原告20,020,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第8頁上方黏貼條款及系爭契約附件三第6條約定，買方即原告核貸金額較預期為少時，買方願於賣方即被告通知日起30日以現金或開立以銀行為發票人之票據，一次向賣方繳清或補足，可知系爭契約並未約定貸款成數不足時，原告可解約，且由兩造相關約定以觀，原告貸款成數不足為雙方可預見，並因此就差額部分約定原告需ㄧ次繳清；又系爭契約名稱雖為預約，但兩造對於價金、標的、付款方式、稅賦、費用、貸款、使用建材、停車位置等均具體確定，非定型化契約，亦無不公平之處，對雙方自有拘束力。另系爭契約第9頁手寫條款即第6條第6項第6款第
1目約定，該約定係指就貸款不足部分，若兩造另有例外約定解決方式，需以書面為之，因此，若雙方就貸款金額不足額不能合意並成立書面契約，即須回歸系爭契約第8頁上方貼條款及附件三第6條約定之方式於接獲被告通知日起30日內一次補足；況原告已勾選同意另行協商貸款差額部分之付款方式，如協商不成，雙方同意解除契約，然此為合意解約，而非原告得片面解約之約定；又本件貸款成數7成5為原告所提出，基於各承購戶資力、財務調度能力、及繳交自備款能力等均不同，被告不可能對客戶謊稱可貸款額度為多少，貸款成數係依照客戶之個人財務條件，由原告自行決定提出，非被告可得謊稱，本件被告未依約繳納價款違約在先，自無權解除系爭契約；系爭契約業已於102年5月2日前由原告攜回，方於102年5月9日簽約，原告對於系爭契約條款應知之甚詳，亦知悉貸款成數不足差額之繳納方式，自不構成施用詐術、陷於錯誤等詐欺要件，況原告明知貸款成數不足亦非始時105年10月3日，而係於簽約時即已知悉，否則不會有系爭契約第8頁上方黏貼條款及附件三第6條之約定，是原告於106年3月3日始主張撤銷，業已逾1年除斥期間。本件原告主張解約、撤銷意思表示乃原告違約不履行給付系爭契約第6條第1項約定按期給付價款之義務，原告已陸續通知被告拒絕繳交預估雜費、拒絕繳納貸款，有拒絕被告就貸款不足額提議之合理解決方式，已屬違約，然原告嗣後仍陸續要求由永慶仲介帶客看屋。綜上，本件原告拒絕辦理貸款、具繳相關應付費用，並拒絕被告提議之公司貸，顯以違約在先，原告前揭解約不生效力，原告仍應依約履行給付價款之義務等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事實㈠王淵謨4人於102年5月9日與被告簽署系爭契約，約定由
王淵謨4人向被告訂購系爭建案之系爭房地，總價為103,210,000元。
㈡王淵謨4人與汪憲台、汪憲華及被告於103年10月13日簽署
系爭協議書，約定系爭契約中不動產所有權人變更為原告6人，由原告6人承擔續行系爭契約。
㈢原告業已繳納系爭契約價款至系爭契約附件2之第12期之使用執照申請款總計20,020,000元。
㈣被告於105年9月1日函請原告於同年9月14日前繳納登記規費、印花稅、迄稅總價1,700,000元。
㈤原告於105年9月14日以桃園永安郵局存證號碼000326號通知被告就系爭房地貸款金額是否可貸足預定貸款金額。
㈥被告於105年10月3日通知原告於105年10月21日至被告公司處辦理系爭房地產權用印及銀行貸款手續。
㈦玉山銀行就系爭建案成交價70,000,000元以上提供貸款成數
6成、年限最長20年、利率為1.7%機動利率、可自由還款、無還本寬限期等專案至106年2月21日。
㈧原告於105年11月21日以臺北松山路郵局存證號碼002582號
存證信函通知被告系爭房地貸款成數僅6成，解除系爭契約。
㈨被告於105年10月5日以臺北長安郵局存證號碼001424號存
證信函通知原告辦理系爭房地產權移轉手續及銀行貸款對保手續，原告於翌日收受。
㈩被告於105年10月17日以臺北長安郵局存證號碼001447號存
證信函通知原告，請原告於105年10月21日至被告公司處辦理系爭房地產權移轉手續及銀行貸款對保手續，原告於翌日收受。
被告於105年11月24日以臺北長安郵局存證號碼001659號存
證信函通知原告，原告無權解約，就貸款成數不足部分應依系爭契約履行，原告於翌日收受。
系爭建案已於106年2月20日取得臺北市政府都市發展局核發之106年使字第0028號使用執照。
四、其次，原告先位主張依系爭契約第6條第6項第6款第1目之約定解除系爭契約，並依民法第259條第2款、第179條規定請求被告返還已繳之價款；備位依民法第92條規定撤銷系爭契約，及依民法第179條規定請求被告返還已繳之價款等情，為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審究為㈠原告先位主張依系爭契約第6條第6項第6款第1目之約定解除系爭契約，並依民法第249條第2款、第179條規定請求被告返還已繳之價款，是否有據？㈡原告備位主張依民法第92條規定撤銷系爭契約，及依民法第179條規定請求被告返還已繳之價款，是否有據？茲分論述如下：
㈠原告先位主張依系爭契約第6條第6項第6款第1目之約定
解除系爭契約，並依民法第259條第2款、第179條規定請求被告返還已繳之價款，是否有據？⒈按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係
依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約（最高法院64年台上字第1567號判例意旨參照）。準此，原告固主張系爭契約為預約云云，然查⑴稽之系爭契約內容，其中第2條為土地、房屋及停車場標示
，並記載購買之房屋為系編號第19樓B戶房屋壹戶及地下三層車位編號第56、57共2個汽車停車位及應有之持分土地；第3條為買賣土地、房屋暨汽車停車位面積明細，其中詳細記載購買之停車位、房屋應有之土地持分，房屋面積中主建物面積、附屬建物面積、共有部分面積，車位為地下三層大車位編號56、57；第4條為房地及汽車停車位買賣總價，並約定房屋之持有土地買賣價款為71,707,500元、買賣房屋總價主建物部分16,365,000元、附屬陽台部分1,710,000元、共有部分5,827,500元、汽車停車位土地部分5,700,000元、汽車停車位部分1,900,000元；第5條約定面積誤差及其價款找補，第6條約定付款條件及方式如房地暨車位總價付款明細表等，第8條約定開工及完工期限，第11條約定驗收及交屋相關事宜，第12條約定交付不動產及相關文件之期限，第15條約定解約事宜，第16條約定違約罰則，系爭契約第29條並附有附件三代辦貸款委託書（下稱系爭委託書）、建材設備說明、室內工程變更特約條款、分管協議書、住戶管理規約、平面圖等（見本院卷第8頁至第18頁），顯見兩造於簽署系爭契約時已就買賣標的、買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，且遍查系爭契約其他約定內容，並無兩造將來需另行訂立買賣本約之約定，甚且系爭契約第5條以下均為兩造依契約內容履行之約定，再者，觀以系爭協議書內容，亦僅約定丙方即原告同意承擔續行系爭契約一切事宜等語（見本院卷第19頁），亦未有兩造需另行簽定本約之約定，堪認系爭契約為本約，而非預約。
⑵再觀以系爭契約第6條第6項第6款第1目手寫部分「倘貸
款金額少於預定貸款金額，且不可歸責於雙方時，需經雙方磋商同意後始簽訂」（見本院卷第14頁），而審酌系爭契約第6條係就付款條件及方式之約定（見本院卷第12頁背面至第14頁），其中第6項又為貸款約定，並以系爭委託書第2條上記載委辦貸款金額為預定貸款金額，第6款則為如代辦貸款之金額少於預定貸款金額時之差額應如何給付之約定，是前揭手寫部分文字僅係就貸款金額未達時，兩造得協商再簽署有關未足預定貸款金額之差額如何給付，且揆之系爭契約附件二房地暨車位總價款付款明細表（下稱系爭明細表，見本院卷第21頁及背面），迄至金融機構撥付貸款完成為第14期款，第13期款即為取得使用執照，可知系爭建案於金融機構貸款撥付前業已興建完成，依系爭契約業已達交屋、驗收階段，衡以斯時兩造就系爭契約之權利義務大部分均已履行，難認因金融機構核定之貸款金額少於兩造約定之預定貸款金額，兩造即有合意另行簽署本約之約定，是原告前揭主張，洵屬無據。
⒉次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院19年上字第453號判例、39年台上1053號判例、99年度台上字第1421號裁判意旨參照）。查，⑴稽之系爭契約第6條第1項約定略為：「買方應依「房地暨
車位總價付款明細表」（詳附件二）約定按期如數給付賣方（應繳納期別以實際完成之工程項目為準，不受付款明細表所限）。本約付款除訂、簽約金、金融機構貸款、交屋款外，其餘各期款每次付款間隔日數應在20日以上」、同條第6項第1款貸款約定略為：「買方如需委託賣方代辦貸款以支付價款，應簽立附件三「代辦貸款委託書」、附件三之一「代刻及使用印章授權書」（下稱系爭授權書）及附件三之二「逕撥貸款同意書」（下稱系爭同意書），同意以本約買賣房地提供擔保向金融機構辦理貸款，由賣方向貸款之金融機構代領並直接轉納作為買方應繳之買賣標的價款」、同條項第6款第1目、打V方式略為「前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列項目處理：1、不可歸責於雙方時之處理方式如下：買方於簽訂本契約時，已完全明瞭並同意選擇打V方式辦理：…V買賣雙方同意另行協商差額部分之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約時，賣方按買方已繳價款收受期間，依台灣銀行活期儲蓄利率加計利息返還買方」、該目打V部分旁手寫部分「倘貸款金額少於預定貸款金額，且不可歸責於雙方時，需經雙方磋商同意後始簽訂」（下稱系爭手寫文字）（見本院卷第12頁背面、第13頁背面至第14頁），及參以原告已於系爭委託書、授權書、同意書上簽名（見本院卷第22頁至第23頁背面），而系爭委託書前言約定為委託人即王淵謨4人、受託人即被告，訂購被告系爭房地，委託被告代為向金融機構申請抵押貸款，以抵付上開房地含車位之部分價款，第2條則約定本約委辦貸款金額為77,400,000元，原告同意委託被告代版申請貸款之一切手續等語（見本院卷第22頁），是由前揭內容及約定可知，系爭契約價金中77,400,000元即為預定貸款金額，原告業已委託被告代為向金融機構辦理申請貸款手續，並約定如被告洽定之貸款金額少於預定貸款金額，差額得由兩造另行協商付款方式，協商不成時，如兩造同意解除契約始有被告返還原告已繳價金加計利息之適用，是系爭契約第
6條第6項第6款第1目中打V部分已詳細記載「協商不成時，雙方同意解除契約時」，此部分要件即為兩造合意解除契約。另系爭手寫文字部分，衡以該部分係列於V部分後方，前後條文均係規範被告洽定貸款金額不足時之處理方式，且亦與第1目之要件「不可歸責於雙方時」之處理方式無異，堪認此為補充打勾部分之記載，而前揭V部分之約定既為就差額部分兩造同意另行協商，則系爭手寫文字之「需經雙方同意磋商後始簽訂」應係呼應協商同意後應以書面方式簽署有關差額方式之處理方式，堪認系爭手寫文字僅係規範因不可歸責於兩造事由而貸款金額少於預定貸款金額需經兩造磋商同意簽署書面文件。
⑵又觀以系爭契約第6條第6項第6款第3目約定「買方貸款
條件不符或可歸責於買方原因時，買方應於接獲賣方通知日起三十天內一次給付其差額，若違反規定視同買方違約，依第十六條第二項違約罰則處理」（見本院卷第14頁），及系爭契約附件三系爭委託書第6條約定「倘因政府法令變更、金融機構停辦貸款、買方貸款條件不合不能核准或核貸金額較預期為少時，買方願於賣方通知日起三十日以內以現金或開立銀行為發票人之票據，一次向賣方繳清或補足，如逾期即視同買方違約，買方不得異議」（見本院卷第22頁背面），是由前揭約定內容可知，如因1.原告貸款條件不符；2.可歸責於原告原因；3.政府法令變更；4.金融機構停辦貸款；
5.買方貸款條件不合不能核准；6.買方貸款條件不合核貸金額較預期為少等上開6種原因致貸款金額較預期貸款金額較少時，原告均同意以於被告通知日起三十日以內以現金或開立銀行為發票人之票據，一次向賣方繳清或補足，而上開6種原因除可歸責於原告原因外，其餘均為客觀因素所致，堪認亦屬不可歸責於兩造時之處理方式，則除系爭契約第6條第6項第6款第1目關於不可歸責於兩造而無法貸得預定貸款金額時之處理方式外，原告貸款條件不合核貸金額較預期為少時，應於於被告通知日起30日以內以現金或開立銀行為發票人之票據，一次向賣方繳清或補足，換言之，被告洽定之金融機構貸款金額較預定貸款金額為少時，兩造得以協商方式另行洽定差額金額之付款方式，並以書面為之，或合意解除系爭契約，如無法就另行給付差額方式達成合意或合意解除契約時，則原告須於被告通知日起30日以內以現金或開立銀行為發票人之票據，一次向賣方繳清或補足。至原告主張系爭契約第8頁上方浮貼部分文字（下稱系爭浮貼條款）於簽署系爭契約時並未浮貼於上，並以證人即汪憲台配偶 陳珮璇 於本院審理時證稱簽約當天沒有見到浮貼條款，上面印章不是我們蓋的等語（見本院卷第197頁背面），然核系爭浮貼條款文字「買方貸款條件不合不能核准或核貸金額較預期為少時，買方願於賣方通知日起三十日以內以現金或開立銀行為發票人之票據，一次向賣方繳清或補足」與系爭委託書第6條後段文字並無二致，是縱此部分未浮貼於系爭契約第8頁上方，仍不影響該條款拘束兩造之效力，況證人陳珮璇於本院審理時亦證稱系爭契約簽完後直接回家等語，且系爭協議書又於103年10月13日簽署並約定「…丙方（即汪正明、汪憲國、汪海鋒、王淵謨、汪憲台、汪憲華）茲已充份閱讀本契約含附件各項規定，同意承擔續行本契約一切事宜，…」（見本院卷第19頁），顯見原告至遲於103年10月13日已詳細閱讀系爭契約及附件內容，卻未於斯時提出系爭浮貼條款非簽署時 汪淵謨 4人所同意，足認系爭浮貼條款確為經王淵謨4人等人而浮貼於系爭契約，且嗣後由原告同意承擔續行，是原告此部分主張，不足為採。
⑶再證人陳珮璇雖證稱：購買系爭房地 時伊 每次都有去，是由
證人 張志意 小姐接洽。買屋過程中，有跟張志意提到貸款條件說7成5才願意購買，貸款金額是我們自己決定，張志意跟建商請示過，建商同意我們才簽約，此部分約定加註在系爭契約第9頁手寫部分，上面記載不可歸責雙方貸款成數不足時，由雙方另行協商始簽訂，勾選部分有提到協商差額不成時雙方同意可解除契約。張志意很明確告訴我們貸款成數不足可以退，建商不會刁難，還會加2%利息退還，並說建商賣這戶是衝量，沒有跟建商收服務費，建商沒損失，不會扣任何違約金等語（見本院卷第196頁至第197頁），是證人陳珮璇前揭證詞固提及貸款成數不足，由兩造另行協商，協商不成時雙方同意解除契約，然依前述，系爭契約第6條第6項第6款第1目V部分並未約定協商差額付款方式不成時兩造已合意約定解除系爭契約，況如依證人陳珮璇所證稱協商不成兩造同意解約，則該部分文字應明確記載兩造就差額部分付款方式協商不成時，兩造同意解除系爭契約，而非如前揭系爭契約V部分文字；又證人即永慶房屋仲介人員 蕭志評 故於本院審理時證稱伊有陪同汪憲台至系爭房地看預售屋，但未參與簽署契約，只去過現場一次，當時有提到貸款，有聽到銷售小姐說貸款沒有問題，但細項、內容伊不曉得，只聽過汪憲台告知要貸款7成5等語（見本院卷第166頁至第167頁），證人蕭志評前揭證詞僅能證明汪憲台曾告知要貸款七成五，但兩造間就系爭契約之協商、貸款約定等過程均未參與，自無從由證人蕭志評前揭證詞推論被告確有同意未貸得七成五貸款，兩造合意解除系爭契約；甚且證人即曾任鳳梨國際開發公司（下稱鳳梨公司）銷售人員張志意於本院審理時證稱：系爭房地銷售時該組客戶是伊負責接待，伊第一次遇到合約書是4個人簽名。客戶當時有特別提到貸款成數要增加，客戶有需求，伊就跟任職之鳳梨公司回報，鳳梨公司在跟建商提出，系爭契約上加註都是經過建商同意。政府在
100年或101年有規定台北市豪宅貸款成數不得高於6成，抑制高總價，當時客戶卻要求貸款成數要增加，手寫部分是公司交給伊寫的，就貸款成數不足部分係依系爭契約第6條第6項約定，但並未提及貸款成數不足可以不買，系爭浮貼條款也是貸款成數不足處理方式等語（見本院卷第123頁至第124頁背面），是負責接待及簽署系爭契約之證人張志意前揭證詞已提及當時簽約之4人確實有要求貸款成數要增加，但並未合意貸款成數不足時原告可解除系爭契約，是尚難僅以證人 陳珮前 揭證詞即認兩造已合意系爭房地貸款成數不足預定貸款金額時，經兩造協商不成，系爭契約即解除。再參以卷附105年10月5日臺北長安郵局存證號碼001424號存證信函、105年10月17日以臺北長安郵局存證號碼001477號存證信函內容（見本院卷第59頁、第61頁至第62頁），被告先於105年10月5日通知原告辦理系爭房地產權移轉手續及銀行貸款對保手續，再於同年月17日通知原告，請原告於10
5年10月21日至被告公司處辦理系爭房地產權移轉手續及銀行貸款對保手續，可見被告僅係通知原告依約辦理銀行貸款對保手續，尚未經銀行核保，亦無貸款金額，即尚未產生貸款金額低於預定貸款金額；縱認因藍田陞玉產權用印暨銀行對保通知函所附玉山銀行貸款專案DM，其上記載成數貸放成數六成（見本院卷第45頁至第46頁），然參以卷附中時電子報網頁新聞（見本院卷第133頁），中央銀行於101年6月起就臺北市總價超過80,000,000元以上之豪宅提出貸款限制
6成之管制措施，然後於103年6月將豪宅總價下修為70,000,
000元，嗣後並於104年8月、105年3月陸續解除限制並鬆綁6成限制，惟就豪宅部分尚未鬆綁，是政府管制購屋貸款成路之措施並非永久限制，而係考量利率上揚、房價下滑、投資客減少等予以鬆綁，是玉山銀行實際核定貸款金額前仍有可能因政府政策而有不同之金額，是原告既尚未依被告通知提出相關對保資料由玉山銀行核對辦理，自無貸款金額較預定貸款金額為低之情形產生，而無依系爭契約第6條第
6項第6款相關約定辦理之情形。⒊況依前述，縱有貸款金額較預定貸款金額為低，亦應先經兩
造協商差額給付方式，並於協商不成時，以兩造合意解除系爭契約或依系爭委託書第6條即系爭浮貼條款約定繳納，是原告主張依系爭契約第6條第6項第6款第1目之約定解除系爭契約云云，業據被告以105年11月24日以臺北長安郵局存證號碼001659號存證信函通知原告，原告無權解約，就貸款成數不足部分應依系爭預定買賣契約履行，據此，系爭契約既尚未經兩造合意解除，原告主張系爭契約業已合意解除，並依民法第259條第2款、第179條規定請求被告返還已繳之價款，即屬無據。
㈡原告備位主張依民法第92條規定撤銷系爭契約，及依民法第
179條規定請求被告返還已繳之價款，是否有據？⒈按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表
意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。本院著有44年台上字第75號判例。本件被上訴人既依民法第92條第1項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任（最高法院72年度台上字第3526號判決意旨參照）。準此，原告主張受被告詐欺而為意思表示，應就此項事實負舉證責任。
⒉原告固主張政府自99年6月起即實施房市信用管制，有貸款
成數最高6成之限制，被告身為建設公司，具有房市專業知識，明知貸款成數僅能達6成，仍向原告偽稱貸款成數可達買賣價金7成5，致原告陷於錯誤與被告簽署系爭契約云云，然查依前述，中時電子報已有新聞報導政府房貸限制之新聞，且證人張志意亦於本院審理時證稱政府在100年或101年有規定台北市豪宅貸款成數不得高於6成，抑制高總價，這個訊息是很透明，媒體也一直揭露等語（見本院卷第123頁背面），顯見政府就房市信用管制之訊息為購屋者所知悉，且為新聞媒體揭露，而衡以系爭房地總價高達103,210,000元，屬高價位之商品，一般購屋者在購屋前應會就系爭房地付款方式予以確認（含可向金融機構貸得金額），是原告於購買系爭房地前自應會先行審酌自身資力以決定可接受之付款方式；再參以系爭房地貸款金額為汪正明、汪憲國、汪海鋒、王淵謨等人自行決定，亦經證人陳珮璇證述在卷（見本院卷第197頁），堪認原告於購屋前確實已先行審酌資力狀況等自行決定以貸款成數7成5方式繳納價金，難認被告有故意出示不實訊息並保證系爭房地可貸款成數為7成5，使原告陷於錯誤而為簽署系爭契約、系爭協議書意思表示；況證人 康耀帝 亦證稱很多客戶在買屋時說貸款要拉高，是希望自備款少繳等語（見本院卷帝153頁背面），而系爭契約為102年10月簽署，被告通知辦理銀行對保期間為105年10月間，此段期間長達3年，是本件亦有可能為原告先行以較長期間繳納較低自備款方式購買系爭房地，並於被告通知辦理產權移轉及銀行貸款對保函前另行籌措其他資金或出售他人轉取利潤，此亦有被證1之通訊軟體對話紀錄可按（見本院卷第58頁），是審酌系爭契約所約定之預定貸款金額既為原告自行決定，且政府管制房市貸款成數亦非永久不變，而係參以房市現況、利率上揚、房價下滑、投資客減少等予以鬆綁，及尊重買方對於繳納房屋價款之方式選擇權，以及原告並未提出被告有以不實訊息予原告決定系爭契約之預定貸款金額等，難認被告有施用詐術使原告陷於錯誤而簽署系爭契約、系爭協議書，此外，複查原告就被告施用詐術之有利事實並未舉證以實其說，故原告前揭主張，不足為採。
㈢至原告主張本件違約金過高應予酌減一節，查本件被告並未
依系爭契約之約定解除系爭契約，亦未主張系爭契約第16條之適用，並未有末收違約金之情事，自無違約金過高應予酌減之適用，附此敘明。
五、原告先位主張依系爭契約第6條第6項第6款第1目之約定解除系爭契約，並依民法第259條第2款、第179條規定請求被告給付原告20,020,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；備位主張依民法第92條規定撤銷系爭契約，及依民法第179條規定請求被告給付原告20,020,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，渠假執行之聲請即失所附麗，亦應一併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年7月18日
民事第七庭法官林玉蕙以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月18日
書記官鄭雅雲