裁判字號：臺灣臺北地方法院99年簡上字第51號民事判決
裁判日期：民國101年12月21日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺北地方法院民事判決99年度簡上字第51號上訴人中央投資股份有限公司即反訴原告法定代理人 薛立言 訴訟代理人 黃駿仁 被上訴人來來大亨社區管理委員會即反訴被告法定代理人 吳明德 訴訟代理人 彭淑敏
王世城 何善衡 陳憲政 律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於本院臺北簡易庭中華民國98年11月24日98年度北簡字第29753號第一審判決提起上訴，並為反訴之擴張，本院於101年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於本訴命上訴人給付本息及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴及擴張之反訴均駁回。
第一審本訴訴訟費用由被上訴人負擔，第二審訴訟費用及擴張之反訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、上訴人、被上訴人之法定代理人原分別為 黃怡騰 、 蕭淑珍 ，嗣於本院審理中分別變更為薛立言、吳明德，渠等分別於民國101年10月3日、100年5月24日向本院聲明承受訴訟，此有來來大亨社區第9屆管理委員會100年4月份定期會議紀錄、民事聲明承受訴訟狀、民事承受訴訟聲明暨上訴理由㈢狀、上訴人公司變更登記表各1份在卷可參（見本院卷㈠第94至97頁、本院卷㈡第25、26、32頁），核與民事訴訟法第175條第1項規定相符，應予准許。
二、按簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項但書、同法第255條第1項第3款規定甚明。查本件上訴人於原審提起反訴，請求被上訴人即被告新臺幣（下同）194,979元。（見原審卷第48、67頁），嗣於98年12月17日提起上訴時，上訴聲明為「㈠原判決不利於上訴人之本訴及反訴部分皆廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人194,979元及自98年10月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。」，於101年1月30日又具狀補述本訴部分，上訴聲明：「被上訴人於第一審關於請求上訴人給付部分及該部分假執行之聲請均駁回」（見本院卷㈠第205、206頁），核其真意應係：「被上訴人於第一審之本訴及該部分假執行之聲請均駁回。」；復於101年11月26日言詞辯論期日變更上訴聲明為：「㈠原判決不利於上訴人之本訴及反訴部分均廢棄。㈡被上訴人於第一審關於請求上訴人給付部分及該部分假執行之聲請均駁回。㈢上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人255,183元及自98年10月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。」其中關於反訴部分之上訴聲明，已逾其在第一審之起訴範圍，核屬第二審擴張反訴聲明，揆諸上開說明，應予准許。
貳、實體部分
一、本訴部分兩造之主張及陳述：
㈠、被上訴人起訴主張：上訴人為桃園縣桃園市○○街○號（下稱系爭A屋）、11號房屋（下稱系爭B屋）之所有權人，屬「來來大亨社區」之區分所有權人。然上訴人竟分別自97年8月起至98年4月止、98年3月起至同年6月止，就系爭A屋、B屋未繳納每月管理費12,489元、16,962元，合計各積欠112,401元、67,848元，共180,249元未予繳納，經被上訴人定期催告仍未給付，爰依公寓大廈管理條例第21條及區分所有權人會議決議，訴請給付180,249元及自民事支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息20％計算之利息等語。
㈡、上訴人則以：依來來大亨社區住戶規約（下稱系爭住戶規約）第20條第1項之約定，係以棟別區分住戶每坪每月應繳納之管理費。系爭A屋、B屋分屬A、C棟及B、D棟，自應以系爭
A、B屋實際占據各別棟別之面積比例計算管理費。系爭A屋既有2/3面積屬於A棟，1/3面積屬於C棟，系爭B屋有2/3面積屬於B棟，1/3面積屬於D棟，即應以A、B棟每坪每月繳納50元、C、D棟每坪每月繳納30元，並以空屋打7折之標準計算管理費，則上訴人就空屋之系爭A屋及非空屋之系爭B屋，每月應繳納之管理費分別為10,859元、14,727元。乃被上訴人每月竟分別收取12,489元、16,962元，已屬違法超收，被上訴人不得再請求給付管理費。茲上訴人於第二審程序中已依所占棟別面積比例計算，繳清管理費及依法定利率計算之遲延利息，被上訴人之請求，亦無理由等語，資為抗辯。
二、反訴部分兩造之主張及陳述：
㈠、被上訴人主張：被上訴人就系爭A屋、B屋依所占棟別之面積比例計算管理費，每月應繳納10,859元、14,727元，竟分別於92年4月起至97年7月止、92年4月起至98年2月止，每月收取12,489元、16,962元，溢收部分委屬不當得利，爰依不當得利法律關係，請求被上訴人返還255,183元及自98年10月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。
㈡、上訴人則以：依系爭住戶規約第28條第2項，係以區分所有權人之門牌號碼區分所屬棟別。系爭A屋、B屋之門牌號碼為9號、11號，分屬A棟、B棟，即應以A棟、B棟每坪每月應繳納50元之標準計算管理費，上訴人並無不當得利可言等語抗辯。
三、原審就本訴及反訴均為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並就反訴部分為訴之擴張，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之本訴及該部分假執行之聲請均駁回。㈢被上訴人應給付上訴人255,183元及自98年10月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行；被上訴人則上訴聲明：上訴及擴張之反訴均駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、上訴人為「來來大亨社區」之區分所有權人，其所有系爭A屋、B屋之門牌號碼分別為9號、11號，面積依次各為1179.68平方公尺（356.83坪）、1121.5平方公尺（339.23坪），其中系爭B屋自92年4月間起出租予金鑽腳底按摩，並由金鑽腳底按摩支付92年4月間起至98年2月止之住戶管理費。
㈡、又上訴人就系爭A屋、B屋，分別自97年8月起至98年4月止共9個月、98年3月起至同年6月止共4個月，未繳納管理費予被上訴人，經被上訴人於98年6月30日送達支付命令請求上述遲延給付之管理費。
㈢、依94年9月11日修訂之來來大亨社區住戶規約第20條第1項、第3項約定，A、B棟住戶管理費每坪每月需繳50元，C、D棟每坪每月需繳30元，空屋則打7折；又依上開規約第23條，區分所有權人因欠繳管理費，經書面催告仍不繳納時，另需繳納年息20％之遲延利息。
㈣、上訴人就系爭A屋，已於100年5月30日支付被上訴人377,174元；就系爭B屋，已於100年5月20日由承租人金鑽腳底按摩支付被上訴人152,658元。
㈤、系爭A屋、B屋自92年4月間起至93年2月間止，共11個月為空屋，上訴人已依A棟、B棟計算方式合計繳納每月24,363元之管理費，共267,993元。
㈥、又系爭A屋自93年3月間起至97年7月間止，共53個月為空屋，上訴人已依照A棟計算方式繳納每月12,489元之管理費。
㈦、系爭B屋自93年3月間起至98年2月間止，共71個月非空屋，上訴人之承租人金鑽腳底按摩已依B棟計算方式繳納每月16,926元之管理費，合計共1,034,651元。
五、得心證之理由：被上訴人以系爭住戶規約第20條第1項、第28條第2項為據，主張系爭A屋、B屋之門牌號碼為9號、11號，分屬A棟、B棟，故上訴人應以A、B棟每坪每月50元之價格繳納積欠之管理費等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭A屋、B屋應以門牌號碼區分所屬棟別，並以之計算管理費，抑或係以該2屋占各棟別之面積比例計算管理費？㈡系爭住戶規約第23條約定管理費經催繳仍不繳納時，須繳納年息20％之遲延利息，是否過高？㈢上訴人就系爭A屋、B屋積欠之管理費，是否業已清償？㈣上訴人得否依不當得利法律關係請求被上訴人返還溢收之管理費部分。茲就上述爭點析述如下：
㈠、系爭A屋、B屋管理費之計算標準為何：按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。復按，契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋。（最高法院71年度台上字第4707號判決意旨參照）。又系爭住戶規約第20條第1項明定「住戶管理費：A、B棟每坪每月需繳50元，C、D棟每坪每月需繳30元。」，已明確規範管理費之繳納標準，然兩造對系爭A屋、B屋應以門牌號碼區分所屬棟別，並以之計算管理費，抑或係以該2屋占各棟別之面積比例計算管理費有所爭議，故本院自應審究該住戶規約關於棟別規範之意義為何。經查：
⒈系爭住戶規約第20條收費標準，係以「棟別」區分每坪每月
管理費之金額。又系爭住戶規約未另就A、B、C、D棟別之區分有明確定義，惟參之系爭住戶規約第24條約定「進出門禁感應器各戶持有數量為7號棟及13號棟限量6個、9號棟及11號棟限量4個」，顯係以門牌號碼區分門禁感應器之持有數量；復對照系爭住戶規約第28條第1項A款及第2項A款約定「管委會委員係由來來大亨社區全體區分所有權人會議選舉產生」、「管委會委員人數及編制由A棟（9號）、B棟（11號）各選出3名，C棟（7號）、D棟（13號）各選出2名，共計10名」，足見來來大亨社區係區分為A、B、C、D共4棟，且該4棟分別代表門牌號碼9號、11號、7號、13號，應無庸疑。是以，被上訴人主張依門牌號碼區分所屬棟別，又系爭A屋、B屋應屬A棟、B棟，即其主張依A、B棟之管理費計算標準繳納管理費，尚非無據。
⒉上訴人雖執面積計算表、系爭A屋、B屋平面圖、正立面圖，
辯稱系爭A屋、B屋分別橫跨A、C棟與B、D棟，應以所占棟別之面積比例計算管理費云云，並援引建築技術規則建築設計施工篇第1條第43款關於建築技術用語之定義、臺北市道路名牌暨門牌編釘辦法第8條及臺北市政府警察局72年7月4日北市000000000號函釋，認「棟」係以具有單獨或共同之出入口並以無開口之防火牆及防火樓板區劃分開者，與門牌號碼不同，作為其論據。惟按，公寓大廈管理條例所稱之「規約」係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；又公寓大廈應設置公共基金，其來源為①起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列、②區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納、③本基金之孳息、④其他收入，公寓大廈管理條例第3條第12款、第18條規定甚明。是本於公寓大廈管理條例所寓有之住戶自治基本精神，管理費之繳納悉依區分所有權人會議決議訂立之住戶規約定之，至上訴人主張前開關於棟別及門牌號碼之定義，主要係在解釋建築房屋及門牌號碼之編設，究與公寓大廈管理費應如何計算無涉。誠如前述，系爭住戶規約係以門牌號碼區分所屬棟別，並以之計算管理費之繳納標準，則系爭A屋、B屋縱分跨不同棟別，仍不得憑此作為管理費之計算標準。
⒊至上訴人復辯稱關於公寓大廈管理條例固就管理費之負擔標
準，授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，然仍不得違反誠信原則，本件被上訴人偏離規約原先預定以棟別收取管理費之約定，明顯有違誠信原則，構成權利濫用，應予禁止云云，並提出臺北市建築管理工程處101年2月23日北市都建寓字第00000000000號函文為據（見本院卷㈡第38、39頁）。惟本件依系爭住戶規約顯而易見之意旨，係以門牌號碼區別所屬棟別，並憑以計算管理費之計算標準，已詳述如前，自無上訴人所述有違誠信原則之疑慮。上訴人前開辯詞，誠屬誤會，本件關於「來來大亨社區」住戶管理費之計算標準，應以門牌號碼區分所屬棟別計算，殆無疑義。
⒋綜上，被上訴人以門牌號碼區分所屬棟別，認上訴人所有系
爭A屋、B屋分屬A棟、B棟，應依系爭住戶規約第20條第1項繳納每坪每月50元之管理費空屋以7折計算，應堪憑取，是上訴人就系爭A屋應繳納管理費12,489元（計算式：356.83坪×50元×0.7＝12,489元）、B屋每月應繳納管理費為16,962元（計算式：339.23坪×50元＝16,962元）。而上訴人就系爭A屋空屋自97年8月間起至98年4月間止，共積欠管理費9個月，就系爭B屋自98年3月間起至同年6月間止，共積欠管理費4個月，為兩造所不爭執，則被上訴人請求上訴人就系爭A屋、B屋分別給付被上訴人112,401元（計算式：12,489元×9個月＝112,401元）、67,848元（計算式：16,962元×4個月＝67,848元），合計共180,249元（計算式：112,401元＋67,848元＝180,249元），即屬有據。
㈡、系爭住戶規約第23條約定年息20％之遲延利息，是否過高？復按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％；約定利率，超過週年20％者，債權人對於超過部分之利息，無請求權，民法第233條第1項、第203條及第205條分別定有明文。查，系爭住戶規約第23條已明訂「區分所有權人或住戶，因欠繳管理費或其他應攤交之費用，經書面催繳仍不繳納時，來來大亨社區管理委員會得向法院提出訴訟，除需繳清欠費外，另需繳納年息20％之遲延利息」，自屬民法第233條第1項但書所定約定利率較高之情形，該約定利率又未超過年息20％，則被上訴人於上訴人經催告仍未給付管理費後，依公寓大廈管理條例第21條及系爭住戶規約之約定，請求上訴人給付年息20％之遲延利息，應屬有據，難認過高。
㈢、上訴人就系爭A屋、B屋積欠之管理費，是否業已清償？次按，清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；且債務人無為一部清償之權利，民法第323條前段、第318條第1項前段規定甚明。本件上訴人於一審判決後之100年5月30日給付被上訴人377,174元，此有上訴人提出支票影本在卷可稽（見本院卷㈠第135頁），且為被上訴人所不爭執，堪信此部分事實為真。故本件次應審究上訴人前開給付所清償積欠之管理費之範圍為何。經查：
⒈上訴人雖主張該金額係清償系爭A屋自97年8月起至100年5月
止每月10,824元之管理費共357,188元，暨以年息5％計算上開管理費之遲延利息19,986元，並提出臺北郵局第34支局第743號存證信函及所附附件二桃園來來大亨社區大樓管理費繳款表各1紙可佐（見本院卷㈠第132至134、136、137頁）。惟依上開法律明文，清償人所提出之給付，應先抵充利息，次充原本，且無一部清償之權利，故上訴人自不得主張依其計算標準，自行決定清償部分之管理費及利息，而需先行抵充本院所認定其應給付之利息，如有剩餘，次充本金，合先敘明。
⒉而上訴人就系爭A屋部分應給付被上訴人112,401元之管理費
及自98年7月1日起至清償日止，按年息20％之遲延利息，已如前述。依上開說明，上訴人於100年5月30日給付被上訴人377,174元即應先抵充自98年7月1日起至100年5月30日止之遲延利息43,051元（計算式：112,401元×20％÷365天×699天＝43,051元），因尚有剩餘，故再抵充積欠之管理費112,401元，是上訴人就系爭A屋部分所積欠之管理費及遲延利息，已全部清償完畢無訛。另本件第二審程序中，上訴人之承租人金鑽腳底按摩於100年5月20日給付被上訴人152,658元，用以清償系爭B屋所積欠之所有管理費及遲延利息（包含被上訴人起訴請求部分），有來來大亨社區管理費收據1紙可證（見本院卷㈠第138頁），被上訴人對此部分債務已清償亦不爭執，除經被上訴人於準備程序期日向本院陳明在案並詳載於書狀中（分見本院100年9月21日準備程序筆錄，本院卷㈠第150頁反面及民事綜合言詞辯論意旨狀，本院卷㈡第91頁），且有被上訴人提出之系爭B屋管理費繳款表1份在卷可憑（見本院卷㈡第95頁），足見上訴人亦已清償被上訴人就系爭B屋部分請求之金額。
⒊綜上，上訴人既於一審判決後已清償本件被上訴人起訴請求之管理費及遲延利息，則被上訴人之請求，即無理由。
㈣、上訴人得否依不當得利法律關係請求被上訴人返還溢收之管理費部分：
末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。上訴人雖主張依其計算標準，被上訴人有溢收管理費之情事云云。然如前所述，本件上訴人應依門牌號碼區分所屬棟別，並據以計算每月應繳納之管理費，即系爭A屋、B屋每月應分別繳納12,489元、16,962元，故被上訴人依據前開標準向上訴人請求命繳納管理費，並非無法律上原因。從而，上訴人本於不當得利法律關係，反訴請求被上訴人返還溢收之管理費，要屬無據。
六、綜上所述，關於本訴部分，上訴人於一審判決後已清償被上訴人起訴請求系爭A屋、B屋積欠之管理費共180,249元及按年息20％計算之遲延利息。然被上訴人於其債權滿足後，並未撤回起訴。故原審被上訴人依公寓大廈管理條例第21條、區分所有權人會議決議，請求上訴人給付上開金額，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審因未及審究上訴人嗣後清償之情事，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。至反訴部分，上訴人反訴及擴張之反訴均無理由，原審駁回上訴人之反訴，核無違誤，上訴意旨，就此部分仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其反訴部分之上訴及擴張之反訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及本院於101年10月25日準備程序期日所整理之其餘爭點部分，均與判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由；擴張之反訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國101年12月21日
民事第八庭審判長法官黃柄縉
法官黃媚鵑法官吳佳樺以上正本係正原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國101年12月21日
書記官傅美蓮