臺灣臺北地方法院簡易民事判決 98年度北簡字第29753號
原 告 來來大亨社區管理委員會
即反訴被告
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 中央投資股份有限公司
即反訴原告
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間98年度北簡字第29753號給付管理費事件，於中華
民國98年11月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文：
被告中央投資股份有限公司應給付原告新台幣壹拾捌萬零貳佰肆
拾玖元，及自民國九十八年七月一日起至清償日止，按週年利率
百分之二十計算之利息。
訴訟費用元由被告中央投資股份有限公司負擔。
本判決主文第一項得假執行。但被告中央投資股份有限公司如以
新臺幣壹拾捌萬零貳佰肆拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行
。
反訴及反訴假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由：
甲、本訴部分：
壹、程序部分：原告起訴後變更聲明，核屬擴張應受判決事項之
聲明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告為原告所管理之「來來大亨社區」之區分所
有權人，其所有房屋為門牌號碼桃園市○○街○號（下稱系
爭9號房屋）、11號（下稱系爭11號房屋），依區分所有權
人會議決議及住戶規約，A棟、B棟區分所有權人每戶每坪每
月應繳納管理費用新臺幣（下同）50元、C、D棟每戶每坪每
月應繳納管理費用30元，空屋打七折，而被告系爭9號房屋
為A棟，為空屋，坪數356.83坪，每月應繳納12,489元（即
（356.83*50）*0.7＝12,489）、系爭11號為Ｂ棟，坪數
339.23，每月應繳納16,962元（即339.23*50＝16,962）
元。詎被告自民國97年8月起至98年4月止共積欠原告系爭9
號房屋9個月管理費計112,401元，另自98年3月起至98年6
月止共計欠原告系爭11號房屋4個月管理費計67,848元，總
計積欠180,249元，經原告催告迄未給付，爰依公寓大廈管
理條例第21條、區分所有權人會議決議起訴請求被告給付18
0,249元及按住戶規約第23條約定以年息百分之二十計算自
支付命令繕本送達翌日起（即98年7月1日）至清償日止之遲
延利息等情，並聲明如主文第一項所示。
對被告抗辯所為陳述：住戶規約所訂相關住戶權益條款均係
依社區住戶所有房屋之門牌號碼界定所屬A、B、C、D棟，被
告系爭9號房屋及11號房屋分屬A棟、B棟，且行之有年，被
告主張依系爭9號、11號房屋以建物平面圖實際座落於A、C
及B、D棟應以建物佔各棟之面 積比例計算徵收管理費並無
所據。
二、被告則以：來來大亨社區大樓係地上14層、地下2層之大樓
，劃分為A、B、C、D四棟，被告所有系爭9號及11號房屋均
為1、2樓之商業店面，每層樓係為二戶合併，分屬A、C棟及
B、D棟，與樓上其他樓層每層均為單戶住家不同，系爭9號
房屋1、2樓位於A、C棟之位置，面積含公設計1,179.68平方
公尺（約357坪），為處A棟部分約佔2/3，約238.67坪，位
處C棟部分約佔1/3，約119.33坪，查被告所有系爭11號房屋
1樓係位於Ｂ、Ｄ棟，面積1,121.5平方公尺，約339坪，位
Ｂ棟部分約佔2/3，約226.57坪，位處Ｄ棟部分約佔1/3，約
113.28坪，而按來來大亨社區住戶規約第20條第1項規定Ａ
、Ｂ棟每坪每月繳50元、Ｃ、Ｄ棟則為30元，另空屋7折，
故原告系爭9號房屋非空屋時每月應繳管理費15,513元（即
（238.67*50）+（119.33*30）＝15,513）空屋時則每月應
繳管理費為10859（即15513*0.7＝10859）；另系爭11號房
屋非空屋時每月應繳管理費14,727元（即（226.57*50）+（
113.28*30）＝14,727）空屋時則每月應繳管理費為
10309（即14727*0.7＝10309），故系爭9號房屋非空屋時每
月應繳為15,513元，而系爭9號房屋自92年4月起至93年2月
（共11個月）非空屋時原告每月收取管理費24,363元，每月
溢收8,850元（即24,363-15,513＝8,850）共計溢收97,346
元，於93年3月起至97年7月（共53個月）空屋時每月溢收
1,629元（即12,489-10,860＝1629）共計溢收86,370，前
後溢收183,715元，另就系爭11號房屋於92年4月起至98年2
月止（共71個月）每月均向第三人即被告系爭11號房屋之承
租人「 金鑽 腳底按摩」溢收2,199元（即16,926-14,727＝
2199）共計溢收156,152元，嗣第三人金鑽腳底按摩並將上
開原告溢收之不當得利債權轉讓被告，故上開原告溢收款共
計339,867元屬不當得利，而被告於97年8月起至98年4月止
應繳原告管理費應為97,734元，另系爭11號房屋於98年3月
起至98年6月止應繳原告管理費58,907元，將之與原告請求
給付積欠管理費之債務抵銷後，被告已無積欠原告主張之管
理費債務等語答辯，並聲明駁回原告之訴。
三、原告主張被告為原告所管理之來來大亨社區之區分所有權人
，被告系爭9號房屋（權狀坪數356.83坪）自民國97年8月起
至98年4月止（共計9個月），系爭11號房屋（權狀339.23坪
）自98年3月起至98年6月（共計4個月）未繳納管理費與原
告，經原告以書面催繳被告均置之不理等情，為被告所不爭
執，並有原告提出來來大亨社區管理規約1份、原告管理委
員會報備證明1份、土地建物登記簿謄本2份、原告社區欠繳
管理費明細3份及存證信函2紙等為證，堪認屬實。次查，原
告主張被告系爭9號房屋屬社區Ａ棟，上開未繳管理費期間
，依住戶規約按月每坪應繳納50元，然屬空屋，故以7折計
算，每月應繳納之管理費為12,489元（即（356.83*50）*0.
7＝12,489），尚欠112,401元（12,489*9＝112,401），系
爭11號房屋屬社區Ｂ棟，上開未繳管理費期間，每坪應繳納
50元，每月應繳納之管理費為元（即（339.23*50）＝16,
962），尚欠67,848元（16,962*4＝67,848），為被告所否
認，辯稱系爭9號、11號房屋依建物平面圖實際分別跨Ａ、
Ｃ棟，Ｂ、Ｄ棟，乃原告應依系爭9、11號房屋建物平面圖
所佔兩棟面積比例徵收管理費等語答辯，並提出系爭大樓使
用執照圖說之面積計算表1份、一樓、貳樓建物平面圖各1份
、正立面圖1份為據，是系爭爭點厥為，原告主張依規約被
告系爭9、11號房屋依門牌號碼分屬Ａ棟、Ｂ棟，每月每坪
收取管理費以50元計算依法是否有據？經查：
（一）按公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款、
第21條規定，區分所有權人應依區分所有權人規約或會議
決議繳納費用，而區分所有權人遲延未繳付管理費者，原
告管理委員會得訴請法院命未繳付費用之區分所有權人給
付應繳之金額及遲延利息。觀諸原告提出「來來大亨社區
」94年9月修訂實施之住戶規約第二章管理基金第20條規
定「一、住戶管理費：Ａ、Ｂ棟每坪每月需繳50元，Ｃ、
Ｄ棟每坪每月需繳30元。..三、空屋打七折：空屋定義
為沒有住過人，即屬經過買賣所有權人更換亦享同樣優惠
，（如欲特殊狀況另案討論）」等語，雖未明確定義何住
戶分屬何棟，惟參以同章第24條：「進出門進感應器各戶
持有數量為7號棟及13號棟限量6個、9號棟及11號棟限量4
個」，另第三章區分所有權人會議第28條第2項委員人數
及編制Ａ：「由Ａ棟（9號）、Ｂ棟（11號）各選出3名，
Ｃ棟（7號）Ｄ棟（13號）各選出2名共計10名」等內容，
可知上開住戶規約所訂相關其餘以棟區分住戶權益之規定
，均係以門牌號碼為7號、9號、11號及13號來區分所屬之
棟分別為Ｃ棟、Ａ棟、Ｂ棟及Ｄ棟甚明，故原告主張依規
約所訂Ａ棟、Ｂ棟即係指區分所有權人所有房屋之門牌號
碼為桃園市○○街○號、11號之房屋，尚非無據，堪可採
信，至被告雖提出上開面積計算圖、系爭9號、11號房屋
建築平面圖等資料，然上開資料至多僅能證明系爭9號、
11號1、2樓房屋原始建築平面圖係屬跨棟設計，惟無法據
以認定系爭住戶規約第20條所訂原告收取住戶管理費標準
有關Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟及Ｄ棟住戶之認定係以區分所有權
人住戶房屋之原始建築平面圖實際所佔面積比例計算，並
無所據，舉證不足，委無足採，是被告以之計算而抗辯系
爭9號房屋自92年4月起至至97年7月原告向被告溢收
183,715元，系爭11號房屋自92年4月起至98年2月止原告
向第三人即「金鑽腳底按摩」溢收156,152元，對原告有
不當得利債權存在得主張抵銷，委無足採。
（二）綜上，原告主張被告系爭9號、11號房屋分屬社區Ａ、Ｂ
棟，依上開住戶規約按月每坪均應繳納50元，然Ａ棟房屋
屬空屋，故以7折計算後，系爭9號房屋每月應繳納之管理
費為12,489元（即（356.83*50）*0.7＝12,489），尚欠9
期共計112,401元（12,489*9＝112,401），另系爭11號房
每月應繳納之管理費為16,962元（即（339.23*50）＝16,
962），尚欠4期共計67,848元（16,962*4＝67,848），被
告共積欠原告管理費180,249元等情，即屬有據，為有理
由，應予准許。
（三）又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時
，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其
經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，
或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告
定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。另按遲
延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利
率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率
民法第229條、第233條第1項分有明定。經查，上開來來
大亨住戶規約第23條約定區分所有權人或住戶，因欠繳管
理費，經書面催繳仍不繳時，另需繳納年息百分之二十之
延遲利息等內容。從而，原告依公寓大廈管理條例第21條
、住戶規約請求被告給付管理費180,249元及自支付命令
送達翌日即98年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之
二十計算之利息，為有理由，應予准許。
四、假執行之宣告：本件本訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟
適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第
3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規
定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：反訴原告所有系爭9號及11號房屋均
為1、2樓之商業店面，依原始建物平面圖，分跨A、C棟及
B、D棟，系爭9號房屋1、2樓位於A、C棟之位置，面積含
公設計1,179.68平方公尺（約357坪），為處A棟部分約佔
2/3，約238.67坪，位處C棟部分約佔1/3，約119.33坪，
查被告所有系爭11號房屋1樓係位於Ｂ、Ｄ棟，面積1,121
.5平方公尺，約339坪，位Ｂ棟部分約佔2/3，約226.57
坪，位處Ｄ棟部分約佔1/3，約113.28坪，故依社區住戶
規約第20條第1項規定Ａ、Ｂ棟每坪每月繳50元、Ｃ、Ｄ
棟則為30元，另空屋7折之規定計算，系爭9號房屋非空
屋時每月應繳管理費15,513元（即（238.67*50）+
（119.33*30）＝15,513）空屋時則每月應繳管理費為
10859（即15513*0.7＝10859）；另系爭11號房屋非空屋
時每月應繳管理費14,727元（即（226.57*50）+（113.
28*30）＝14,727）空屋時則每月應繳管理費為10309（即
14727*0.7＝10309），故系爭9號房屋非空屋時每月應繳
為15,513元，而系爭9號房屋自92年4月起至93年2月（共
11個月）非空屋時反訴被告每月收取管理費24,363元，每
月溢收8,850元（即24,363-15,513＝8,850）共計溢收
97,346元，於93年3月起至97年7月（共53個月）空屋時每
月溢收1,629元（即12,489-10,860＝1629）共計溢收
86,370，前後溢收183,715元，另就系爭11號房屋於92年4
月起至98年2月止（共71個月）每月均向第三人即承租人
「金鑽腳底按摩」溢收2,199元（即16,926-14,727＝
2199）共計溢收156,152元， 嗣金鑽 腳底按摩並將上開反
訴被告溢收之不當得利債權轉讓反訴原告，故上開反訴被
告溢收款共計339,867元屬不當得利，而反訴原告於97年
8月起至98年4月止應繳反訴被告之管理費應為97,734元
，另系爭11號房屋於98年3月起至98年6月止應繳反訴被
告管理費58,907元，將之抵銷扣除後，反訴被告應返還
反訴原告不當得利款項為194,979元，乃依不當得利反訴
請求反訴原告應給付194,979元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止按年息百分之五計算之利息，乃聲明：（
一）反訴原告應給付反訴被告194,979元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）反訴原告院供擔保准宣告反訴部分假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告係以住戶規約所訂收費標準向反
訴原告收取管理費，反訴被告自始均係以門牌號碼均分住
戶所屬之Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟或Ｄ棟，反訴被告系爭9號、
11號房屋分屬Ａ、Ｂ棟，且系爭9號房屋部分因屬空屋，
反訴原告亦有依規約打七折計算管理費，並未有被告主張
溢收管理費之情事等語答辯，並聲明駁回反訴原告之聲
明及假執行之聲請均駁回。
三、經查，反訴原告主張依住戶規約第20條之規定，反訴被告
計算系爭9號、11號房屋應以原始建物平面圖實際座落跨
棟面積比例計算管理費，舉證不足，難認有據，而反訴被
告主張上開規約所訂收取管理費標準所指Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ
棟係以門牌號碼區分等情，非無所據，堪可採信，理由已
於上開開本訴部分理由三（一）所述，茲引用不贅述，是
反訴原告以系爭9號、11號房屋實際跨Ａ、Ｃ棟及Ｂ、Ｄ
棟面積計算每坪應繳管理費而主張原告分別溢收系爭9號
房屋自92年4月起至至97年7月管理費183,715元，以及系
爭11號房屋自92年4月起至98年2月止向第三人金鑽腳底按
摩溢收管理費156,152元，係屬反訴被告不當得利，經金
鑽腳底按摩讓與系爭不當得利債權後，反訴原告對反訴被
告有不當得利債權債權，與反訴原告積欠未繳管理費抵銷
後，反訴被告應返還194,979元，並無理由，應予駁回。
四、從而，反訴原告依民法第179條規定請求被告給付如反訴
訴之聲明所示金額及利息，尚有未合，不應准許。
丙、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰
不一一論述，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 11 月 24 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 張嘉芬
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 98 年 11 月 24 日
書記官 高宥恩