裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第795號民事判決
裁判日期：民國93年12月17日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度訴字第七九五號
原告合作金庫銀行股份有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人甲○○
夏明輝乙○○被告富比帝企業有限公司兼法定代理人丙○○被告丁○○共同訴訟代理人方文獻律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國九十三年十二月三日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告富比帝企業有限公司、丙○○應將門牌號碼台中市○區○○路○○○號底層（台中市○區○村段五三三一建號，基地坐落台中市○區○村段○○○○號），如附圖所示Ｂ部分，面積０‧０二二三公頃建物，遷讓交還原告。
被告富比帝企業有限公司、丙○○應給付原告新台幣柒拾萬伍仟元，及自民國九十三年二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國九十三年一月十七日起至交還前開建物之日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告富比帝企業有限公司、丙○○負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣肆拾柒萬元為原告富比帝企業有限公司、丙○○供擔保後，得假執行；但被告富比帝企業有限公司、丙○○如以新台幣壹佰肆拾貳萬陸仟參佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款定有明文。本件原告原起訴請求被告富比帝企業有限公司（下稱富比帝公司）、丙○○給付以每月租金一萬五千元計算，自八十九年二月十六日起至九十三年一月三十一日止計四十七點五個月，無權占有原告所有如附圖所示坐落於台中市○區○村段一七三、一七三之四地號、門牌號碼為台中市○區○○路○○○號底層建物之Ｂ部分，所受相當於租金之一定對價，共計七十一萬二千五百元；嗣變更追加請求被告富比帝公司、丙○○返還上開無權占有之建物，並應自原告取得上開不動產所有權之日即八十九年二月十七日起至遷讓交還房屋之日止，按月共同給付一萬五千元相當於租金之一定對價及其利息。其後又認被告丁○○為被告丙○○之配偶，與被告富比帝公司、丙○○均為共同占有人，而依法追加丁○○為被告。經核合於上開規定，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告主張：㈠本院八十七年度執二字第一九三五五號原台中市第十一信用合作社與訴外人 高淑娟 、 劉文傑 間強制執行事件，經將訴外人高淑娟、劉文傑所有坐落於台中市○區○村段一七三、一七三之四地號之建物，門牌號碼為台中市○區○○路○○○號底層公開拍賣，由原台中市第十一信用合作社於八十八年九月十六日買受，並於八十九年二月十六日領得不動產權利移轉證書，取得該不動產所有權，其後自九十年九月十四日起由原告概括承受其全部營業及資產、負債並繼續營業，而取得上開不動產之所有權。㈡惟查，其中如台中市地政事務所九十三年七月二十日複丈成果圖所示Ｂ部分之建物（下稱系爭建物）為被告等無權占有營業迄今，其等無法律上原因受有物之使用利益，因而致原告受有損害，經原告分別於九十二年五月十二日、同年十二月二日以台中力行路郵局第一六八號存證信函、中郵管局第三一支局第一○○七號存證信函催促返還，被告等均置之不理，爰依民法第七百六十七條規定請求被告等遷讓返還上開無權占有之不動產，並依民法第一百七十九條規定請求被告等給付相當於租金之一定對價。㈢被告丁○○雖係被告丙○○之妻，兼被告富比帝公司之會計，惟查被告富比帝公司為家族公司，其與該公司實已合而為一互為表裡，況原告在洽請被告等返還房屋及催討賠償金過程中，被告丁○○皆在現場，並多次以實際使用人身分與原告理論爭執，甚或被告丙○○曾多次表示其原則同意原告所提承租條件，惟須經其妻被告丁○○同意，嗣原告再與被告丁○○協商時，其竟仍提出無理要求，執意拒還，造成原告經辦人員耗費時日與其溝通，均無結果，是故於本件遷讓房屋及不當得利事件中，被告丁○○實為關鍵性之占有人，且如不將其列為被告，亦將出現判決既判力不及於被告丁○○，未來原告縱獲勝訴，如被告丁○○仍執意繼續惡意占有使用，原告亦無從執行，如此對原告合法權益之保障顯將落空，此誠非現今訴訟程序講求紛爭解決之一次性者所樂見之結果，故被告丁○○不論就事實面或訴訟經濟面，與被告富比帝公司及其配偶被告丙○○等均係共同占有人，則被告所辯丁○○非系爭建物之實際占有人乙節，與實情不符等語。並聲明：㈠被告等應共同將門牌號碼台中市○區○○路○○○號底層（台中市○區○村段五三三一建號，基地坐落台中市○區○村段一七三、一七三之四地號）無權占用部分（如台中市中正地政事務所九十三年七月二十日複丈成果圖所示Ｂ部分）騰空遷讓交還原告；㈡被告等應共同給付原告自八十九年二月十七日起至遷讓交還前項系爭建物之日止，每月一萬五千元整，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告富比帝公司之設立地址及營業地址均為台中市○區○○街○○○巷○○○弄○號一樓，並未占有系爭建物；而系爭建物係被告丙○○於八十六年一月八日向訴外人高淑娟、 劉毓峰 買受，由其等將系爭建物交付予被告丙○○占有使用迄今，是被告丙○○占有使用系爭建物之初係本於買賣之法律關係，具有法律上正當之權源，又被告丁○○雖係另被告丙○○之妻，惟僅為被告富比帝公司之員工任職會計，其個人並未實際占有使用系爭建物；㈡原告主張依當地租金行情，每月一萬五千元計算云云，並未舉證證明，且系爭建物雖位於台中市區，但因經年漏水，使用上已有相當程度之困難，目前供倉儲使用係由被告丙○○於合法占有期間所增建，惟原係供停車場使用，應屬普通房屋之性質，自仍受土地法第九十七條所定房租及地價最高限制之拘束，而不應超過百分之四等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：㈠本院八十七年度執二字第一九三五五號原台中市第十一信用合作社與訴外人高淑
娟、劉文傑間強制執行事件，經將訴外人高淑娟、劉文傑所有坐落於台中市○區○村段一七三、一七三之四地號之建物，門牌號碼為台中市○區○○路○○○號底層公開拍賣，由原台中市第十一信用合作社（已由原告概括承受）於八十八年九月十六日買受，並於八十九年二月十六日領得不動產權利移轉證書，取得該不動產所有權。
㈡上開建物中如附圖所示Ｂ部分之建物為被告富比帝企業有限公司占有使用，充當倉庫及辦公室使用中。
㈢被告丙○○於八十六年一月八日曾向訴外人高淑娟、劉毓峰買受系爭建物，並由高淑娟與劉毓峰將系爭建物交付予被告丙○○占有使用迄今。
㈣對於土地申報地價每平方公尺六千零四十八元不爭執。
四、本件之爭點：㈠被告三人是否均為系爭建物之占有人，亦即，被告富比帝公司、丁○○二人是否
與被告丙○○同為系爭建物之占有人？㈡被告丙○○占有系爭建物，是否係有權占有而得對抗原告？㈢本件就系爭建物相當於租金之計算，原告請求每月以一萬五千元計算，是否適法
？
五、本院判斷：㈠按民法第七百六十七條前段規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請
求返還之。」本條所稱之「占有」不惟指直接占有（直接對於物有事實上之管領力者），亦包括間接占有（自己不直接占有其物，而對於直接占有其物之人，本於一定之法律關係有返還請求權，因而對其物有間接管領力之占有者）在內。又「占有人」係指現在占有該物之人，亦即現仍事實上管領其物之人。經查：
⒈就被告丙○○及被告富比帝公司部分：
系爭建物被告丙○○於八十六年一月八日曾向訴外人高淑娟、劉毓峰買受系爭建物，並由高淑娟與劉毓峰將系爭建物交付予被告丙○○占有使用迄今乙節，業據被告丙○○提出不動產買賣契約書影本一件為證，復為原告所不爭執，自堪信為真實，則本件被告丙○○，自應認係系爭建物之占有人。又被告富比帝公司雖辯稱：被告富比帝公司之設立地址及營業地址均為台中市○區○○街○○○巷○○○弄○號一樓，並未占有系爭建物云云。然查被告富比帝公司之董事係被告丙○○，亦即由被告丙○○所親自經營；而系爭建物於被告丙○○自訴外人高淑娟、劉毓峰買受取得占有後，現充當被告富比帝公司之倉庫（堆置被告富比帝公司進口之眼鏡）及辦公室使用乙情，業經本院於九十三年七月二十日會同兩造勘驗明確，製有勘驗筆錄可稽；則被告丙○○取得系爭建物之占有後，將之充當其所經營之富比帝公司之營業所及倉庫，於被告丙○○個人與被告富比帝公司之間，依法應存有租賃或使用借貸之法律關係，然無論係租賃或使用借貸，被告富比帝公司應可認係系爭建物之直接占有人，而被告丙○○則應認係系爭建物之間接占有人。
⒉至於就被告丁○○部分：
原告雖主張：被告丁○○為被告丙○○之配偶，與被告富比帝公司、丙○○均為共同占有人云云。然查該事實為被告丁○○所否認，並以被告丁○○僅為被告富比帝公司之員工任職會計，其個人並未實際占有使用系爭建物等語置辯。
系爭建物經本院勘驗結果，現係充當被告富比帝公司之倉庫及辦公室使用乙情，業如前述，則就系爭建物之現況以觀，亦僅得認定被告富比帝公司為直接之占有人而已，雖被告丁○○係間接占有人即被告丙○○之妻，且本身有在被告富比帝公司任職，然既無證據證明被告丁○○個人亦同為系爭建物之占有使用人，自不得僅以上開原告所稱之關係，遽予認定被告丁○○現係系爭建物之共同占有人。綜上所述，本件原告主張被告丁○○現同為系爭建物之共同占有人，尚無足取。
㈡被告丙○○雖主張其係於八十六年一月八日向訴外人高淑娟、劉毓峰買受系爭建
物，是其占有使用系爭建物，具有法律上正當權源云云。然因本件被告丙○○係基於買賣之債之關係取得系爭建物之占有權源，該債之關係之效力僅存在於其與訴外人高淑娟、劉毓峰之間而已，並不得依據該買賣關係而對第三人有所主張，而本件原告則係依強制執行拍賣程序合法取得系爭建物之所有權，故被告丙○○前開所辯有關之占有權源既不能對抗已取得所有權之原告，則其前開所辯，於法顯難執為對其有利之認定，實無庸贅言。故本件為間接占有人之被告丙○○占有系爭建物，對於原告既無合法之占有權源，而屬無權占有人，則為直接占有人之被告富比帝公司占有系爭建物，對於原告而言，自仍屬無權占有人。依法均應負返還系爭建物給原告之義務。
㈢按民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應
返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」本件原告業於八十九年二月十六日合法取得系爭建物所有權，且被告富比帝公司、丙○○，係自斯時起即係無權占有使用原告所有之系爭建物等情，業如前述。則依法原告請求自八十九年二月十七日起至其二人返還系爭建物之日止之相當於租金之不當得利，自屬有據。茲有疑問者，係本件原告所得請求相當於租金之不當得利，應如何計算？茲說明如下：
⒈按土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其
建築物申報總價年息百分之十為限。」且依同法第一百零五條之規定，第九十七條之規定於租用基地建築房屋亦準用之。而本規定係屬強制規定，如當事人約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號判例意旨參照）。然土地法第九十七條第一項限制房屋租金之規定，應僅限於城市地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住使用之營業用房屋則不包括在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城市居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第九十四條至第九十六條均就「城市住宅用房屋」設其規範，暨該條項蘊含摒除「城市營業用房屋」在外之「隱藏性漏洞」，而有以「目的性限縮解釋」補充之必要自明（最高法院九十三年台上字第一七一八號判決意旨參照）。
⒉次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他
人受有損害為其要件，故請求人得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有人其占有之利益，自應返還請求之權利人。本件系爭建物係供被告富比帝公司及丙○○從事商業上使用乙節，已如前述，揆諸首揭說明，就本件不當得利之計算，應認不受相當於法定最高限額租金之數額之限制，惟對權利人請求之金額是否過高，法定最高限額租金，仍有參考之價值。
⒊系爭房屋依土地法第九十七條第一項計算之法定最高限額租金：
⑴依土地法第九十七條第一項計算系爭房屋及土地之申報總價：
系爭建物坐落台中市○區○村段○○○○號土地上（如附圖所示Ｂ部分），依被告富比帝公司、丙○○二人所實際占用之面積，計算其課稅現值為七十二萬一千三百十二元（該台中市○區○○路○○○號地下室之課稅現值五百一十九萬七千一百元，面積為一六０六‧七三平方公尺，被告二人占用面積為二二三平方公尺，其計算式為0000000/1606.73X223=721312元，元以下四捨五入）。又系爭土地之申報地價，兩造同意以每平方公尺六千零四十八元計算，故被告二人占用之土地申報總價為一百三十四萬八千七百零四元（6048X223=0000000元）。則本件依土地法第九十七條第一項計算系爭房屋之及土地之申報總價為二百零七萬零十六元（000000+0000000=0000000元）。
⑵依土地法第九十七條第一項計算之法定最高限額租金，每月為一萬七千二百五十元（0000000X0.1/12=17250元，元以下四捨五入）。
⒋按系爭房屋坐落台中市區○○○○○路之大馬路，交通便利，而本件被告富比
帝公司、丙○○占用系爭房屋，經營眼鏡進口批發買賣並充當倉庫使用，其等係從事營業使用，而非單純充當居住使用，故本件原告縱以法定最高限額租金即土地及建築物申報總價年息百分之十計算，仍不算過高，而本件依土地法所計算出之法定最高限額租金應為每月一萬七千二百五十元，則本件原告僅請求被告富比帝公司、丙○○返還每月以一萬五千元計算之不當得利，應認並無不當，而應予以准許。
⒌綜上所述，本件原告依不當得利之法律關係，請求被告富比帝公司、丙○○共
同給付原告自八十九年二月十七日起至遷讓交還前項系爭建物之日止，每月一萬五千元之不當得利，洵屬有據，應予准許。有疑問者，係原告復請求自九十三年二月十二日（起訴狀繕本送達翌日）起算至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，其中自八十九年二月十七日起至九十三年一月十六日止部分，共四十七個月，金額七十萬五千元之租金部分，原告請求自九十三年二月十二日計算遲延利息，應屬有據。然就九十三年一月十七日起，每月應給付之不當得利，被告富比帝公司、丙○○係於九十三年二月起之每月十六日始負前一個月不當得利之給付義務，且於被告富比帝公司、丙○○遲延給付後，尚須經原告之催告後，被告富比帝公司、丙○○始負遲延責任，故本件原告就九十三年一月十七日起之不當得利，其仍請求自九十三年二月十二日起計算遲延利息，尚屬無據，應予駁回。
㈣從而，原告基於民法第七百六十七條前段所有物返還請求權及同法第一百七十九
條不當得利之法律關係，起訴請求被告富比帝公司、丙○○應將門牌號碼台中市○區○○路○○○號底層（台中市○區○村段五三三一建號，基地坐落台中市○區○村段○○○○號），如附圖所示Ｂ部分，面積０‧０二二三公頃建物，遷讓交還原告；並請求被告富比帝公司、丙○○應給付原告七十萬五千元，及自九十三年二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自九十三年一月十七日起至交還前開建物之日止，按月給付原告一萬五千元，為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
㈤兩造 陳明 願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，與規定相
符，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應不予准許。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，均與本判決認定之結果無涉，爰不一一論列。
陸、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十三年十二月十七日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官李悌愷右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年十二月十七日~B法院書記官