裁判字號：臺灣士林地方法院104年訴字第536號民事判決
裁判日期：民國106年02月21日
裁判案由：拆屋還地
臺灣士林地方法院民事判決104年度訴字第536號原告 陳耀鳳
陳耀凰 共同訴訟代理人 廖振洲 律師複代理人 張智鈞 律師
吳聖平 律師被告 張美珠 即私立大順汽車駕駛人訓練班
陳怡安 即私立大順汽車駕駛人訓練班 陳奕愷 即私立大順汽車駕駛人訓練班兼共同訴訟代理人 陳奕廷 即私立大順汽車駕駛人訓練班被告 陳妙妃 即私立大順汽車駕駛人訓練班
陳和君 即私立大順汽車駕駛人訓練班 陳永親 即私立大順汽車駕駛人訓練班上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ（面積分別為：十七點五六、七二點四
五、三二點八Ｏ、九點四八、一Ｏ七點二九、四七點一四平方公尺）部分之地上物拆除，並將上開土地全部返還予原告陳耀鳳。
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示
Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ（面積分別為：三六點Ｏ二、Ｏ點四五、六點八五、十一點八八、二點六Ｏ平方公尺）部分之地上物拆除，並將上開土地全部返還予原告陳耀凰。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟捌佰玖拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍仟陸佰柒拾參萬陸仟肆佰陸拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹仟捌佰玖拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍仟陸佰柒拾參萬捌仟參佰貳拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告訴之聲明第1、2項原為：（一）被告等應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為○○○段000-000地號土地，下稱系爭231地號土地）上之建物（詳細位置及面積以實測為準）拆除，並將系爭231地號土地占用部分返還原告陳耀鳳。（二）被告等應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為○○○段000-0地號土地，下稱系爭228地號土地，與系爭231地號土地合稱系爭土地）上之建物（詳細位置及面積以實測為準）拆除，並將系爭228地號土地占用部分返還原告陳耀凰（本院卷一第6-7頁）。嗣於本院審理中變更為：（一）被告等應將坐落系爭231地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分拆除，並將上開土地全部騰空返還原告陳耀鳳。（二）被告等應將坐落系爭228地號土地上如附圖所示Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ部分拆除，並將上開土地全部騰空返還原告陳耀凰（本院卷二第147頁）。又原告另於105年6月8日具狀變更被告等人之姓名為為張美珠即私立大順汽車駕駛人訓練班、陳妙妃即私立大順汽車駕駛人訓練班、陳和君即私立大順汽車駕駛人訓練班、陳永親即私立大順汽車駕駛人訓練班、陳怡安即私立大順汽車駕駛人訓練班、陳奕愷即私立大順汽車駕駛人訓練班、陳奕廷即私立大順汽車駕駛人訓練班（下仍稱張美珠、陳妙妃、陳和君、陳永親、陳怡安、陳奕愷、陳奕廷，本院卷二第19頁）。經核原告訴之聲明及被告姓名之變更，係基於同一基礎事實而變更應受判決事項之聲明，且不妨礙被告防禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規定，應予准許。
二、被告等人均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）原告陳耀鳳、陳耀凰分別為系爭231、228地號土地之所有權人，前將系爭土地出租予訴外人 陳滿男 ，並分別簽立租賃契約（下稱系爭租約），而系爭租約第3點約定「本約自民國95年7月1日至98年6月30日止租金為新臺幣（下同）9萬元，98年7月1日至101年6月30日止為9萬5,000元，第7年起調為9萬5,000元之3%，再行續約」，可知系爭租約應屬定期租賃契約，即已於101年6月30日屆滿；縱系爭租約屬不定期租賃，惟被告自101年7月起即未給付租金，至今已積欠2年以上租金，符合土地法第103條第4款之要件，故原告於104年6月24日以原證
7之存證信函催告被告給付租金未果，即於104年7月18日以原證9之存證信函向被告終止系爭租約；又縱認系爭租約為不定期契約且不符合土地法第103條第4款之規定，惟原告陳耀凰、陳耀鳳分別於101年8月15日、101年
9月13日以原證6、原證2之存證信函通知被告等人另訂新約或於該存證信函送達1年後終止租約，而被告陳奕廷、陳奕愷、陳怡安、張美珠於101年9月19日以原證3之存證信函請原告向被告陳妙妃協調處理，嗣被告陳妙妃於
103年8月15日以原證4之存證信函表示原告與訴外人陳滿男之系爭租約已於102年8月、9月分別終止，可知兩造應已合意終止系爭租約，是被告等人顯已無權占有系爭土地，爰依民法第767條、第455條請求被告拆屋還地等語。
（二）並聲明：1.被告等應將坐落系爭231地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分拆除，並將上開土地全部騰空返還原告陳耀鳳。2.被告等應將坐落系爭228地號土地上如附圖所示Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ部分拆除，並將上開土地全部騰空返還原告陳耀凰。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）被告張美珠、陳奕愷、陳怡安、陳奕廷：
1.渠等均非系爭土地之占用人，若認應返還系爭土地予原告，被告4人均同意依民法第831條準用第820條返還系爭土地等語。
2.並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告陳永親：對於原告請求拆除系爭土地上之建物並無意見，惟其中Ｇ部分應是興建於被告等人之土地上，並無占用原告所有之系爭228地號土地等語。
（三）被告陳妙妃：
1.系爭231地號土地之租約第2-1條約定「租賃期限至政府辦理實際徵收為止」，而系爭228地號土地之租約除上開約定外，另有「或乙方（即被告）因不可抗力之因素無法承租為止」，是系爭租約尚未到期，被告等人並非無權占用系爭土地；又系爭租約為原告與訴外人陳滿男所訂立，被告等人為訴外人陳滿男之繼承人，故系爭租約之相關權利應由被告等人公同共有，如欲解約應經全體被告同意，原告主張兩造已合意解約並非事實；且原告已於原證4之存證信函承認租金收至103年6月30日，自不得以被告未給付租金而終止租約等語，資為抗辯。
2.並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（四）被告陳和君未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）訴外人即被告等人之被繼承人陳滿男前向原告承租系爭土地以開設私立大順汽車駕駛人訓練班（下稱系爭駕訓班），雙方並簽立系爭租約，嗣訴外人陳滿男於98年6月20日死亡，被告等人起訴請求分割遺產，經本院102年度重家訴字第37、38號、臺灣高等法院103年重家上字22號判決系爭駕訓班分割為被告等人分別共有各7分之1確定，而兩造間曾分別寄發如原證2-4、6、8-9所示之存證信函予對造等情，有系爭租約、各該判決及各該存證信函在卷可稽（本院卷一第75-83、109-111、131-132、137-13
8、卷二第49-65頁）；又原告之胞弟即訴外人 陳耀雄 前亦將其所有同段230地號土地出租予訴外人陳滿男以經營系爭駕訓班，惟訴外人陳耀雄已起訴主張終止租約返還土地，經本院以101年度重訴字第503號判決被告等人應拆屋還地乙節，業據本院職權調閱該判決查核屬實，是此部分之事實，均堪認定。
（二）按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第
276號判例意旨參照）。經查：
1.兩造於系爭租約第3條約定「租金自95年7月1日起至98年6月30日止之租金為每年9萬元，自98年7月1日起至
101年6月30日止為每年9萬5,000元，第7年起調整為
9萬5,000元之3%，再行續約」，是由上開兩造明文約定待第7年起調整租金後再行續約之文字記載，可知系爭租約於租期屆滿後是否續租，應由雙方另為續租之意思表示，並以續約後之租金調整為9萬5,000元之3%為續約之條件，而非於系爭租約屆滿後即自動續約；且被告陳妙妃亦自承：第1次簽約應該是70幾年，這中間有重簽過幾次，最近1次就是系爭租約等語（本院卷一第145頁），可知兩造就租賃系爭土地一事確曾數度換約，益徵系爭租約非屬不定期租約。是兩造既已於系爭租約中明定須調整租金後再行續約，且自70幾年迄今已有數次續約之情形，則揆諸上開最高法院見解，可認系爭租約訂約時已約定續租應另訂契約，而非當然續約，故系爭租約應為定期契約無訛。
2.被告陳妙妃雖抗辯系爭231地號土地之租約第2-1條約定「租賃期限至政府辦理實際徵收為止」，且系爭228地號土地除上開約定外，另有「或乙方（即被告）因不可抗力之因素無法承租為止」之約定，故系爭租約應為不定期契約云云。惟如以上開規定逕認系爭租約屬不定期租約，將與第3條之約定發生齟齬，並使系爭租約發生前後矛盾之情形。而按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是就系爭租約之整體約定之內容觀之，系爭租約第3條既已約定系爭租約屬定期租約，業如上述，則系爭租約第2-1條之約定，依契約之體系解釋，應係指於98年至101年之6年租賃期間內，如政府對系爭土地辦理實際徵收，或被告因不可抗力之因素無法承租時，系爭租約即行終止之意，而非意在使系爭租約成為不定期租賃契約。是被告陳妙妃上開抗辯，尚屬無據。
（三）次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。又租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人不得收回，土地法第103條第4款亦有明文規定。經查：
1.被告繼承訴外人陳滿男之財產即存在於系爭土地上之系爭駕訓班乙節，業經認定如上；而系爭228地號土地上有1棟米黃色鐵皮屋、2棟藍色鐵皮屋及1間磚造廁所（下合稱系爭鐵皮屋），系爭231地號土地上則均為系爭駕訓班進行駕駛訓練所需之各項設施等情，有本院105年6月3日之勘驗測量筆錄附卷可參（本院卷二第15-17頁）；因被告於系爭228地號土地上建有系爭鐵皮屋，然原告亦自承未能證明系爭鐵皮屋無法作為一般房屋居住使用（本院卷二第145頁反面），則原告陳耀凰欲終止系爭228地號土地之租約，自須符合土地法第103條之規定；而系爭23
1地號土地上因無被告等人興建之房屋存在，則原告陳耀鳳請求被告返還系爭231地號土地即不受土地法第103條之限制。是系爭租約既為定期契約，且系爭231地號土地因期滿未經續約，依民法第450條第1項之規定，原告陳耀鳳與被告就系爭231地號土地之租約於契約期限屆滿即
101年6月30日時即已消滅；至系爭228地號土地因被告僅支付租金至101年且迄今已逾2年未給付租金，是依土地法第103條第4款之規定，原告陳耀凰亦得因租期屆滿，且被告欠租達2年以上而請求被告返還系爭228地號土地。
2.被告陳妙妃雖抗辯稱：我印象中系爭租約簽立後沒有再續約是因為當時雙方同意不需要再書面續約，只需要口頭講好後付租金即可，且依原證4之存證信函原告有承認收受被告之租金云云。惟被告上開抗辯業經原告否認，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是被告就兩造間曾有口頭續約一事，自應負舉證之責，惟被告就此迄未提出任何證據證明其上開抗辯為真實；而原證4之存證信函係由被告陳妙妃寄送予原告，細繹其內容雖有「嗣後使用台端土地亦已另行支付相當於租金金額之支票至103年6月30日止」等記載，惟此係被告陳妙妃單方所書寫，尚難以此逕認原告承認有收受被告之租金，且被告陳妙妃亦未提出其有交付支票予原告之證明；此外，被告陳妙妃就其上開抗辯復未提出任何證據以實其說，則本院自難對其為有利之認定。又被告陳永親抗辯如附圖所示Ｇ部分應是興建於被告等人之土地上，並無占用原告所有之系爭228地號土地云云，惟依附圖即新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖所示，系爭228地號土地如附圖所示Ｇ部分確實遭原告等人以系爭駕訓班之地上物所占用，縱該地上物其餘占用之土地即同段226地號土地為被告等人所有，亦不妨礙被告等人確實有以如附圖所示Ｇ部分之地上物無權占用系爭22
8地號土之事實。是被告陳永親上開抗辯，並無從推翻被告等人無權占用系爭土地之認定。
3.綜上所述，系爭租約既為定期租約，且兩造於系爭231地號土地之租約期滿後未經續約，被告復積欠系爭228地號土地之租金達2年以上，則原告於系爭租約租期屆滿後，請求被告拆除系爭土地之地上物並返還系爭土地予原告，自屬有據。
（四）另按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或個月，民法第450條第2、3項亦有明文。查兩造就系爭22
8地號土地之租賃關係已符合土地法第103條第4款之情形，業如上述，且原告另以原證7之存證信函催告被告繳納租金未果，復以原證9之存證信函向被告終止系爭租約，則縱認系爭租約為不定期租約，然原告終止系爭租約之程序，亦已合於上開條文之規定，其亦得依民法第767條、第455條之規定請求被告拆屋還地。
五、從而，原告基於民法第767條第1項、第455條之規定，請求被告將坐落系爭231地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、
Ｄ、Ｅ、Ｆ部分拆除，及將坐落系爭228地號土地上如附圖所示Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ部分拆除，並將系爭土地全部返還予原告，為有理由，應予准許。
六、又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年2月21日
民事第三庭法官楊忠霖以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年2月21日
書記官沈育儒