臺灣高雄地方法院104年度訴字第342號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第342號民事判決

裁判日期：民國106年01月05日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第342號原告財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉 訴訟代理人 吳小燕 律師複代理人 朱雅蘭 律師被告 楊巧玲 即高楊巧玲訴訟代理人 李嘉苓 律師
邱基峻 律師上一人複代理人 陳雅琴 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國105年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人之法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前開規範所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項各有明文。查原告於民國103年12月30日提起本件訴訟時，其法定代理人為 吳宗明 ，後變更為黃莉莉，為兩造所不爭執，且有財政部104年1月16日台財人字第10400007750號令在卷可查，並據其法定代理人具狀聲明承受訴訟（見院一卷第43頁至第44頁），核無不合，應予准許。
二、原告主張：伊於73年4月13日登記取得坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（後經合併、變更地號○○區○○段61地號土地，下稱系爭土地）所有權，惟系爭土地其中一部分遭門牌號碼高雄市○○區○○路○○號之1地上物（下稱系爭甲地上物）所占用，嗣被告於98年6月18日提出「承租國有非公用不動產申請書」，並簽立切結書（下稱系爭Ａ切結書）以保證系爭甲地上物係其所自建，兩造遂於同年10月29日簽立國有基地租賃契約書（下稱系爭Ａ租約），伊將系爭土地其中1,461平方公尺範圍出租予被告使用，租賃期間則自98年7月1日起至100年12月31日止，被告並於同日簽立「併同主體建築改良物居住使用切結書」（下稱系爭Ｂ切結書），保證其承租範圍其上所坐落之平房、鐵皮屋、棚架、庭院（含水泥地、通道等），均自82年7月21日前即併同其毗鄰之系爭甲地上物之主體建築物居住使用或為附屬設施。其後，兩造於100年12月6日續約並另簽立國有基地租賃契約書（下稱系爭Ｂ租約），約定租賃期間自101年1月1日起至
108年12月31日止。詎伊套疊航空照片後，發現系爭甲地上物其中占地約1,012平方公尺部分（即如附圖綠色範圍所示，下稱系爭甲１地上物）於82年7月21日以前，並未存在，斯時僅有其餘占地約449平方公尺之地上物存在（即如附圖黃色範圍所示，下稱系爭甲２地上物），可見被告切結不實，伊遂依據系爭Ｂ租約第5條第14項「承租人於申請承租所附繳證件或切結事項有虛偽不實時，出租機關應撤銷租約，承租人除應負法律責任及交還基地外，所繳租金及歷年使用補償金等費用不予退還」之約定，以103年2月13日台財產南租字第10360001530號函文，向被告為一部撤銷租約之意思表示，故被告以系爭甲１地上物所占用之該部分系爭土地，應屬無權占用，伊得請求被告拆除系爭甲１地上物、騰空返還該部分系爭土地，並得請求被告就此給付相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項、第179條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭甲１地上物拆除，騰空返還該部分系爭土地予原告。㈡被告應給付新臺幣（下同）31,714元，及自105年3月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應給付自105年3月1日起至返還第一項土地之日止，按其占用第一項土地面積及當年度申報地價週年利率5％計算之金額。
三、被告則以：緣系爭甲地上物乃訴外人高○義興建完成而為其所有，伊於85年間遷至該處居住，高○義於91年9月21日死亡後，由訴外人高○義之子即高○林繼承取得事實上處分權，高○林再將之讓與伊，伊現為系爭甲地上物之事實上處分權人。原告於98年間忽然要求伊給付先前使用補償金並簽立系爭Ａ租約，伊斯時毫無議約之餘地，且系爭甲地上物坐落在柴山地區，當時屬於重要軍事設施管制區，伊無從取得相關航空照片，無法查證82年間之實際狀況，並無刻意隱瞞或虛偽切結不實，原告身為公家機關，本可利用其行政資源取得航空照片加以確認，卻在兩造均不清楚系爭甲地上物於82年間之實況下，要求伊切結並承受此一不利益，有欠公允，又兩造於100年間續約時，原告亦可自行查證確認，原告既已同意續約，卻遲至103年間始以伊於98年間切結不實為由，主張一部撤銷租約、拆屋還地，並請求伊給付相當於租金之不當得利，有違誠信原則，且構成權利濫用，原告所請求之相當於租金不當得利之金額，亦屬過高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執及爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈系爭土地為國有土地，現由原告管理。系爭土地於102年
1月至104年12月期間之申報地價為每平方公尺900元，於105年1月迄今之申報地價則為每平方公尺1,018元（分見院一卷第9頁、第176頁、第177頁）。⒉高○義在系爭土地內興建系爭甲地上物，此屬未保存登記
建物，於82年2月27日完工，且於同日初編門牌號碼（分見院一卷第91頁、第187頁、第188頁，院二卷第12頁至第14頁）。又系爭甲地上物自82年3月起課房屋稅，自84年10月份起，改按營業用稅率課徵相關稅捐（見院一卷第87頁至第88頁）。
⒊原告於98年7月13日前往現場進行勘查，作成土地勘清查
表、使用現況略圖，並拍攝現場照片（分見院一卷第51頁至第55頁、第11頁至第15頁）。
⒋被告於98年6月18日簽立「承租國有非公用不動產申請書
」、系爭Ａ切結書交予原告；兩造於同年10月29日簽立系爭Ａ租約，約定租期為98年7月1日至100年12月31日，被告並於同日簽立系爭Ｂ切結書；其後，兩造於100年12月6日簽立系爭Ｂ租約而為續約，約定租期為101年1月
1日至108年12月31日（分見院一卷第16頁至第17頁、第49頁正、反面、第104頁至第106頁、第161頁）。
⒌高○義於91年9月21日死亡，系爭甲地上物之事實上處分權現由被告取得（分見院一卷第72頁，院二卷第82頁）。
㈡爭執部分：
⒈原告得否一部撤銷系爭Ｂ契約？其所為一部撤銷之意思表
示，是否合法有效？是否違反誠信原則或構成權利濫用？⒉承上，若原告得為一部撤銷，則原告所請求之相當於租金
之不當得利數額是否過高？
五、本院得心證之理由：㈠按國有財產法第42條第1項第1款、第2款明定：「非公用
財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰①原有租賃期限屆滿，未逾6個月者。②82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。」考其立法意旨，乃係因原規定申請租用要件限制過嚴，實有窒礙難行之處，如統一依法訴請法院判決執行收回房地，排除侵害，勢將影響社會安定，滋生困擾，是宜將原規定租用限制酌予放寬，且以定期租賃關係、書面方式為之，以利租賃管理並杜絕租賃糾紛，俾促進土地有效利用，並將原條文「得申請租用」改為「得予出租」，使管理機關自被動地位成為主動地位，以利業務推展。又契約當事人行使約定之終止權，須符合當事人所約定之契約終止事由，始足發生終止契約之效力。而解釋契約應斟酌立約當時之情形，從契約之主要目的、社會通念、當事人所欲使該意思表示發生之法律效果，及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。另繼續性之契約附有終期者，契約於期限屆滿時失其效力，此觀民法第102條第2項之規定自明（參照最高法院104年度台上字第1150號、102年度台上字第295號判決意旨）。
㈡原告援引系爭Ｂ租約第5條第14項約定為據，主張其得就兩造間之租賃關係為一部「撤銷」，此為被告所否認，經查：
⒈觀諸系爭Ａ、Ｂ租約所載，原告將系爭土地其中約1,461
平方公尺之範圍，以定期租賃方式交予被告使用收益，被告則須按月繳納租金（分見院一卷第105頁、第106頁），足見兩造所簽立者，應為租賃契約，其法律性質是否適宜為「一部撤銷」，尚非無疑。又系爭Ａ租約之租期既於
100年12月31日期滿，為兩造所不爭，該租約已因期限屆滿而失其效力，復兩造於續約時，被告並無再次簽立系爭Ｂ切結書，此為兩造所不爭（見院一卷第120頁），是自難認原告得逕持被告於系爭Ａ租約成立時或成立前所簽訂之系爭Ａ、Ｂ切結書為據，主張被告現仍應受其拘束。再者，觀諸被告於續約時所提出之國有非公用不動產換約續租申請書，其內承諾之事項僅包含相關繳納證件並無虛偽不實、系爭甲地上物確為被告所有及其為實際使用人等節（見院一卷第161頁），依其文義，尚難率認被告有再次保證系爭甲地上物之使用範圍與其16年前（即82年7月21日前）狀態相同之意。至原告雖援引國有非公用不動產租賃作業程序第4點第2項規定，主張其得直接援用系爭Ａ、Ｂ切結書，無庸再次切結等語，然此僅屬原告內部規範，未經明訂在系爭Ｂ租約，亦難以此規範逕予拘束被告。⒉系爭Ｂ租約第6條第3款雖約定：被告在系爭土地其上所
使用之平房、鐵皮屋、棚架、庭院（含水泥地、通道）、鐵棚屋（餐廳）、磁磚地（景觀臺）、護坡（堆放雜物等），自82年7月21日以前即併同其毗鄰之系爭甲地上物門牌主體建物整體使用等節。但查，被告於系爭Ａ租約之租賃期限屆滿前，向原告為續租之申請，原告斯時是否曾拒卻適用前開國有財產法第42條第1項第1款規定，尚非無疑。再者，系爭甲地上物於82年2月27日即已完工，且於同日初編門牌號碼，並自同年3月起課房屋稅等節，俱為兩造所不爭，足見系爭甲地上物在系爭土地上存在已久；又觀諸被告歷次所簽立之系爭Ａ、Ｂ切結書及系爭Ａ、Ｂ租約之內容，被告均就系爭甲地上物之門牌號碼、占地面積約1,461平方公尺等情，加以明確陳報（分見院一卷第10頁、第104頁），未見其刻意隱匿使用現況，原告身為管理機關，本應依其職責，確實掌握系爭甲１、甲２地上物之實際使用狀況，並可依被告所陳報之內容，於出租系爭土地或為續約之前，事先自行查證、套疊航空照片，以資審慎查核確認被告申請承租系爭甲１、甲２地上物所坐落之系爭土地各該部分暨其興建時間，是否符合原告相關內部規範。 佐以 原告自 陳其得 執持地籍圖、球積儀前往現場概略量測距離、估算面積乙情（見院一卷第159頁），可見原告客觀上具有估算各該地上物就系爭土地所使用之範圍與面積之能力；又原告確曾於98年間派員親自前往現場勘查，當時即已確認系爭甲地上物係以平房、鐵皮屋、棚架、庭院（含水泥地、通道等）、餐廳、磁磚地（景觀台）、護坡（堆放雜物）等方式，經營商店與景觀餐廳，且其使用系爭土地之面積合計為1,461平方公尺，未據兩造所爭執，並有原告提出之土地勘清查表、使用現況略圖、現場照片等件在卷可參（見院一卷第51頁至第55頁），是該等地上物於兩造續約之前即已存在，原告亦已實際掌握、知悉系爭甲１、甲２地上物之建材、外觀、位置、範圍、占用系爭土地之面積及用途等節，堪可認定。循此，原告於系爭Ｂ租約訂立前，早已知悉並同意被告所承租者，即為系爭甲１、甲２地上物所坐落使用之系爭土地範圍，亦知悉被告承租之目的，即係欲以系爭甲１、甲２地上物供作經營餐飲、遊憩之用，被告於原告同意出租之面積範圍內，未見有何增蓋、改建、抑或變更用途而為超出使用目的以外之行為，而原告於出租數年暨完成續約程序後，始以系爭甲１地上物未於數十年前（即82年7月21日前）存在為由，主張一部撤銷系爭Ｂ租約，揆諸系爭Ｂ租約之主要目的係為將系爭甲１、甲２地上物之使用納入管理，兼衡法律關係之安定性、社會通念、一般客觀情事及誠信原則，難謂原告權利之行使，符合誠實及信用方法。
六、綜上所述，原告未合法一部撤銷或終止其與被告間就系爭土地所為之租賃契約關係，是其進以主張民法第767條第1項、第179條規定，請求被告應將系爭甲１地上物拆除、騰空返還該部分系爭土地；且應給付31,714元，及自105年3月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並應給付自105年3月1日起至返還前開土地之日止，按其占用前開土地面積及當年度申報地價週年利率5％計算之金額，均為無理由，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年1月5日
民事第五庭審判長法官張維君
法官鄭峻明法官林幸頎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月5日
書記官吳和卿