裁判字號：臺灣屏東地方法院99年訴字第652號民事判決
裁判日期：民國101年02月24日
裁判案由：租佃爭議
臺灣屏東地方法院民事判決99年度訴字第652號原告 蘇文烹 訴訟代理人 王進勝 律師
陳慧錚 律師被告 蔡龍男
郭美 均共同訴訟代理人 尤挹華 律師
郭正鵬 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國101年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告蔡龍男、 郭美均 應自坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示斜線部分面積九四‧二四平方公尺之磚造房屋遷出，將該磚造房屋（不包括鐵皮屋頂及鐵柱）、其餘部分土地及同段六四七、六四九、六五三地號土地，返還原告。
訴訟費用由被告蔡龍男、郭美均負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造因耕地三七五減租條例所定耕地租賃契約關係是否無效發生爭執，經原告以被告為相對人向屏東縣高樹鄉公所耕地租佃委員會聲請調解不成立，嗣經屏東縣政府租佃委員會調處不成立等情，有屏東縣政府民國99年10月7日屏府地權字第0990245272號函所附調解、調處資料附卷可稽，核與前揭耕地三七五減租條例規定之起訴要件相符，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明為：㈠被告蔡龍男、郭美均應將坐落屏東縣○○鄉○○段110-96、110-97地號（即重○○○鄉○○段647、649地號）土地及其上未經第一次所有權登記磚造房屋（面積及位置依測量結果為準）回復原狀並遷出後，將上開土地及磚造房屋交還原告。㈡被告蔡龍男、郭美均應將坐落屏東縣○○鄉○○段110-4、112地號（即重○○○鄉○○段651、653地號）土地回復原狀後交還原告。㈢被告蔡龍男、郭美均應給付原告新台幣（下同）176萬9,444元，及自不動產糾紛調解申請書繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息。㈣被告蔡龍男、郭美均應自98年12月5日起至交還上開土地之日止，按月給付原告8萬3,333元。㈤第四項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。於訴狀送達後，原告追加備位之訴，其先位訴之聲明為：被告蔡龍男、郭美均應自坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示斜線部分面積94.24平方公尺之磚造房屋遷出，將該磚造房屋（不包括鐵皮屋頂及鐵柱）、其餘部分土地及同段647、
649、653地號土地，返還原告；備位訴之聲明為：㈠被告蔡龍男、郭美均應自坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示斜線部分面積94.24平方公尺之磚造房屋遷出，將該磚造房屋（不包括鐵皮屋頂及鐵柱）、其餘部分土地及同段647、649、653地號土地，返還原告。㈡被告蔡龍男、郭美均應給付原告178萬822元，及自不動產糾紛調解申請書繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息。㈢第2項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。被告對此無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意訴之變更、追加，則原告所為訴之變更、追加，於法即無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠坐落屏東縣○○鄉○○段第647、649、651、653地號土
地（即重○○○鄉○○段110-96、110-97、110-4、112地號土地，下稱系爭土地）均為伊所有，被告自79年10月間起，共同向伊承租系爭土地畜養鴨、鵝（牧場地址為屏東縣○○鄉○○路○○號），伊並將伊所有坐落系爭651地號土地上如附圖斜線部分所示面積94.24平方公尺之未保存登記磚造房屋（下稱系爭房屋）一併出借予被告使用。兩造間就系爭房地雖未簽訂書面契約，惟兩造間就系爭土地成立租賃契約之事實，業經臺灣高等法院高雄分院以95年度上更㈠字第36號給付租金事件判決認定在案，並經最高法院以97年度台上字第1884號判決駁回被告之上訴而確定（下稱前案），且系爭租賃契約屬耕地之租佃，應有耕地三七五減租條例之適用。詎被告自96年12月28日起將系爭土地交由訴外人即渠等之女 蔡嘉倩 、女婿 周正彬 經營蔡嘉倩牧場、周正彬牧場，而被告既未與蔡嘉倩、周正彬同住，渠等之戶籍亦非同設於一處，又伊以前案確定判決為執行名義，聲請臺灣高雄地方法院以98年度司執字第7581號給付租金執行事件對被告強制執行，經該院囑託本院以98年度司執助字第118號查封系爭土地上之鴨、鵝時，蔡嘉倩提起第三人異議之訴，主張蔡嘉倩牧場為其自力經營，所畜養之鴨、鵝均為其所有，而請求撤銷對該等鴨、鵝之強制執行程序，經本院以98年度訴字第228號判決蔡嘉倩勝訴確定，顯見蔡嘉倩、周正彬並非與被告同居共財之家屬。此外，蔡嘉倩尚於96年間在系爭651地號土地上建築未保存登記之鐵皮屋一棟（即如附圖所示編號B部分，下稱系爭鐵皮屋）以供居住，系爭鐵皮屋面積達442.24平方公尺，其內設有客廳、臥房、廁所，生活機能便利，並非單純之農舍，而係主要供作被告及蔡嘉倩、周正彬之居所，是被告亦容任他人就系爭土地之一部非供從事耕作使用。被告有前述不自任耕作之情事，即違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項之規定，系爭租約為無效，被告占有系爭土地即無正當權源，伊得本於所有物返還請求權請求被告返還系爭土地。又系爭土地之租賃關係既不復存在，被告借貸系爭房屋之目的即應認使用完畢，伊亦有使用系爭房屋之需要，乃於100年6月9日寄發存證信函，向被告終止系爭房屋之使用借貸契約，經被告於同年月10日收受，系爭房屋之使用借貸關係已經消滅，被告占有系爭房屋亦無正當權源，伊自得本於借用物返還請求權，請求被告返還系爭房屋。
㈡退步言之，如認兩造間就系爭土地之租約並未失效，惟兩造
約定租金為每年100萬元，並約定以伊前向被告借用2,000萬元之利息200萬元，抵付前3年之租金（第1年100萬元，第2、3年各50萬元），嗣後被告均應按年給付租金100萬元，上開租金數額，並未超過主要作物正產品全年收穫總量375/1000，即未違反耕地三七五減租條例第2條之規定。
然被告均未給付租金，伊遂對被告提起給付租金之訴，業經前案及臺灣高雄地方法院98年度訴字第1020號判決伊勝訴確定在案，是被告積欠之地租已逾2年之總額，伊得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定，於租佃期限未屆滿前終止租約，伊即於催告後，於98年12月11日寄發存證信函向被告終止系爭土地之租賃契約，經被告於同年月14日收受，系爭土地之租賃關係已經消滅，被告占有系爭土地並無正當權源，伊得本於租賃物返還請求權，請求被告返還系爭土地，並依前述終止系爭房屋使用借貸契約之事實，本於借用物返還請求權，請求被告返還系爭房屋。再者，伊前對被告提起臺灣高雄地方法院98年度訴字第1020號請求給付租金之訴，所請求之租金僅計算至97年3月4日止，是被告自97年3月5日起至租約終止日即98年12月14日止（共1年又28
5日），尚積欠租金178萬822元（計算式：0000000×(1＋285/365)＝0000000，元以下四捨五入，下同），伊自得依系爭租賃契約，請求被告如數給付等語。
㈢為此，伊提起本件訴訟，先位聲明：如主文所示；備位聲明
：㈠被告蔡龍男、郭美均應自坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上之系爭房屋遷出，將系爭房屋（不包括鐵皮屋頂及鐵柱）、其餘部分土地及同段647、649、653地號土地，返還原告。㈡被告蔡龍男、郭美均應給付原告178萬822元，及自不動產糾紛調解申請書繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢第2項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造間就系爭土地成立之租賃契約，固屬耕地三七五減租條
例第1條所指之耕地租佃， 惟渠 等因年事已高，不克繼續獨力從事畜養鴨、鵝之工作，乃由渠等之女蔡嘉倩、女婿周正彬接手經營牧場，此屬人倫事理之常，雙方間並無任何轉租或借用之法律關係。又依民法第1122條規定，稱家者，僅須有以永久共同生活為目的而同居之事實，並未以長時間不間斷之同居為必要，渠等因育有2女即訴外人 蔡嘉娉 及蔡嘉倩，乃輪流至2位女兒家中居住，且因渠等仍協助蔡嘉倩畜養鴨、鵝，故多數時間係與蔡嘉倩同住，再牧場之收益係用於維持渠等與蔡嘉倩、周正彬一家生活，渠等與蔡嘉倩、周正彬間確有永久共同生活之意思，故蔡嘉倩、周正彬為渠等之家屬，系爭土地由蔡嘉倩、周正彬續為經營牧場，仍屬渠等自任耕作。至於本院98年度訴字第228號判決認定系爭土地上鴨、鵝歸屬蔡嘉倩所有，與本件渠等是否自任耕作，為截然不同之法律及事實上爭執，不能驟然推論渠等有將系爭土地轉租或借用予蔡嘉倩、周正彬之事實。再者，渠等與蔡嘉倩、周正彬均另有住處，蔡嘉倩係因見於畜養鴨、鵝之數量增加，需要空間儲置養殖機具、飼料，並為確保幼禽健康及防免宵小，乃於96年間在系爭651地號土地上系爭房屋旁搭建系爭鐵皮屋，以便就近管理鴨、鵝，是系爭鐵皮屋係為便利畜牧所建，僅供渠等與蔡嘉倩、周正彬輪流駐守看顧鴨、鵝時所需，非以解決渠等或蔡嘉倩、周正彬之居住問題為目的。從而，渠等並無不自任耕作之情事，原告主張系爭租約因渠等違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定而無效云云，即屬無據。
㈡又系爭土地面積共8.3462公頃，地目均為旱，如依鄰地之土
地租佃契約，以主要作物正產品為甘薯、租率200/1000，即每公頃年租金6,953元為計算，系爭土地之年租金僅5萬8,
031元，前案判決認定系爭土地年租金為100萬元，遠高於耕地三七五減租條例第2條租金之限制，應屬違法。又前案判決既認定被告以借款利息抵繳租金，而已支付原告租金20
0萬元，如依前述系爭土地年租金5萬8,031元為標準計算，被告所付200萬元足可抵繳35年之租金，是原告請求渠等給付積欠之租金，並主張渠等積欠地租達2年之總額，而依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定提前終止租約云云，亦屬無據等語。
㈢並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、經查：系爭土地及系爭房屋均為原告所有，因原告前邀被告投資訴外人統全食品工業股份有限公司2,000萬元，惟未為被告辦理股東登記，兩造遂協議由原告返還被告2,000萬元，另給付利息200萬元及將系爭土地出租予被告飼養鴨禽以資解決，並約定原告應付利息200萬元中之100萬元與被告第1年之應付租金100萬元為抵銷，其餘100萬元與第2、第3年之應付租金各50萬元為抵銷，自第4年起，系爭土地之每年租金回復為100萬元，原告並於出租系爭土地之同時，將系爭房屋出借予被告使用。嗣被告自第4年起並未支付系爭土地之租金，原告遂對被告提起請求給付租金之訴，經臺灣高等法院高雄分院以95年度上更㈠字第36號給付租金事件判決原告勝訴，案經確定。又被告為夫妻，蔡嘉倩、周正彬分別為被告之次女及次女婿，被告前於系爭土地飼養鴨、鵝，蔡嘉倩則於96年間在系爭651地號土地上之系爭房屋旁搭建系爭鐵皮屋，被告蔡龍男並以系爭653地號土地（即重測前屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地）及重測前同段110-83地號土地為場址，申請核發畜禽飼養登記證，場名為蔡龍男牧場，負責人及主要管理人均為蔡龍男，有效期間自96年12月28日起至101年12月27日止，嗣該牧場於98年3月間變更場名為蔡嘉倩牧場，負責人亦改為蔡嘉倩。周正彬則以系爭649地號土地（即重測前同段110-97地號土地）為場址，申請核發畜禽飼養登記證，場名為周正彬牧場，負責人及主要管理人均為周正彬，有效期間自96年12月28日起至101年12月27日止。嗣原告以前案確定判決為執行名義，聲請臺灣高雄地方法院以98年度司執字第7581號給付租金執行事件對被告強制執行，經該院囑託本院以98年度司執助字第118號查封系爭土地上之鴨、鵝時，蔡嘉倩提起第三人異議之訴，主張蔡嘉倩牧場為其自力經營，所畜養之鴨、鵝均為其所有，請求撤銷對該等鴨、鵝之強制執行程序，經本院以98年度訴字第228號判決蔡嘉倩勝訴確定。原告復對蔡嘉倩即蔡嘉倩牧場、周正彬即周正彬牧場提起請求拆屋還地之訴（本院99年度重訴字第19號）， 經渠 等以本院100年度移調字第9號成立調解在案，惟系爭土地及系爭房屋現仍由被告占用等事實，除為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、戶籍謄本、畜禽飼養登記證及申請書附卷可稽（見本院卷第82至85、19
6至199、244至283頁），並經本院依職權調取前案歷審卷宗及本院98年度司執助字第118號、98年度訴字第228號、100年度移調字第9號等民事、執行卷宗查明無誤。
四、按耕地之租佃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1條定有明文。次按以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕地，包括漁牧，土地法第106條亦定有明文。又按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例第6條第1項固定有明文，是出租人依此規定，負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為會同申請登記訂立書面契約之請求，惟此規定係為保護承租人及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例意旨參照）。本件系爭土地均屬依區域計畫法劃定為一般農業區之農牧用地，有土地登記謄本在卷可考，被告以從事鴨、鵝養殖之畜牧事業為目的，就系爭土地與原告成立租賃關係，兩造間並有租金之約定，業經認定如前，則兩造間就系爭土地之租賃契約，縱未訂定書面，仍屬有效，且有耕地三七五減租條例之適用，合先敘明。
五、本件茲應審究者，為：㈠兩造間就系爭土地之耕地租約，是否因被告未自任耕作而無效？或因被告積欠地租達兩年之總額，而經原告依法終止？原告得否請求被告給付積欠之租金？暨其數額為何？㈡被告占有使用系爭房屋，有無正當權源？茲分述如下：
㈠⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全地或一部轉租於他
人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1項、第2項定有明文。蓋耕地三七五減租條例之立法目的，旨在落實憲法第143條第4項扶植自耕農之農地使用政策及憲法第153條第1項改良農民生活之基本國策，其立法限制地租、租期、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地條件，藉有礙契約自由原則及地主財產權保障之立法手段，保護弱勢之自耕農，重新建構耕地承租人與出租人間之農業產業關係，惟若耕地承租人不自任耕作或將耕地之全部或一部轉租他人，自無加以保護之必要。是耕地承租人就承租耕地之「一部」不自任耕作，依前揭規定，其「全部」租約均歸於無效（最高法院99年度台上字第339號判決意旨參照）。又所謂「原訂租約無效」，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照）。
至於所謂「不自任耕作」，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或建築房屋居住，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之行為而言（最高法院70年台上字第4637號、63年台上字第599號、56年台上字第1520號判例意旨參照）。
惟耕地三七五減租條例第16條第1項所稱之「承租人應自任耕作」者，應包括其家屬在內（最高法院71年台上字第2841號判例意旨參照）。再按稱家者，謂以永久共同生活為目的而同居之親屬團體；家置家長，同家之人，除家長外，均為家屬，民法第1122條、第1123條第1、2項亦定有明文。至於設籍僅為行政上之管理措施，與家之概念有異，凡以永久共同生活為目的而同居之親屬團體，縱非設籍於同一處所，仍難謂非一家；反之，數人雖設籍於同一處所，若非以永久共同生活為目的而同居之親屬團體，仍不得謂之一家。
⒉經查：
⑴系爭土地上之蔡嘉倩牧場、周正彬牧場之實際經營者分
別為蔡嘉倩、周正彬一事，為兩造所不爭執。再蔡嘉倩為被告之次女，於92年5月10日即與周正彬結婚，被告與周正彬之戶籍現均設於屏東縣○○鄉○○村○○路○○號，蔡嘉倩之戶籍則設於屏東縣里港鄉土庫村定遠12-1
5號等事實，有戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第196至
199頁）。而被告業於99年11月30日民事答辯狀、100年5月9日民事答辯二狀中自承：渠等係居住於蔡嘉娉所有、門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○號11樓房屋，蔡嘉倩、周正彬則係居住於屏東縣里港鄉土庫村定遠12-15號房屋，渠等目前未與蔡嘉倩、周正彬同居，惟有時會至系爭土地幫忙飼養工作等語，並提出建築改良物所有權狀、房屋稅繳款證明書為據（見本院卷第
116、120、121頁），是縱被告與周正彬現雖設籍於同一處所，惟被告與蔡嘉倩、周正彬並未同居一處之事實，應堪認定。至被告嗣後改稱：渠等係輪流至2位女兒家中居住，且因渠等仍協助蔡嘉倩畜養鴨、鵝，故多數時間係與蔡嘉倩同住云云，並請求傳訊渠等戶籍地即屏東縣高樹鄉舊庄村之村長 曾家鼎 為證人，惟被告復自承：渠等並未居住於戶籍地等語，則渠等戶籍地之村長，又豈能得知被告之實際居住情形？自難認此一證人與待證事實有關連性，而有通知其到場接受訊問之必要。
此外，被告就渠等與蔡嘉倩、周正彬為以永久共同生活為目的而同居之親屬團體等情，並未提出其他證據以資佐證，自難認被告與蔡嘉倩、周正彬同屬一家，被告抗辯蔡嘉倩、周正彬為渠等之家屬，縱系爭土地上之牧場交予蔡嘉倩、周正彬經營，被告仍屬自任耕作一節，尚無可採。
⑵又蔡嘉倩於本院98年訴字第228號第三人異議之訴事件
中，亦具狀陳稱：經扣押之鴨、鵝雖飼養於被告向原告承租之系爭土地上，惟被告早已退休，而係由 伊自力 經營等語（見本院98年訴字第228號卷第2頁），其主張之事實並經原判決認定在案，是被告確已非於系爭土地上經營牧場之主體，縱認渠等或有照顧、飼養鴨、鵝之情事，亦僅係立於輔助之地位，不能謂被告仍屬自任耕作。
⑶綜上，原告主張被告於96年12月28日起將系爭649地號
土地交由周正彬經營周正彬牧場，即屬不自任耕作一事，應可採信，系爭租約已因被告不自認耕作而向後失其效力，被告現仍占用系爭土地，即無合法權源（至於原告另主張被告容任蔡嘉倩於96年間在系爭651地號土地上建築系爭鐵皮屋以供居住，亦屬有不自任耕作之情事一節，核屬攻擊方法之重疊合併，本院既認被告將系爭土地上之牧場交予蔡嘉倩、周正彬經營，已屬不自任耕作，即不再審究原告此部主張，附此敘明）。
㈡按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方
於無償使用後返還其物之契約；借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，得終止契約，民法第464條、第470第1項前段、第472條第1款分別定有明文。本件原告主張兩造就系爭房屋成立使用借貸契約，並未定有期限，惟於系爭土地之租賃關係不復存在時，系爭房屋之借用目的即屬使用完畢，且其有使用系爭房屋之需求等情，為被告所不爭執，又原告前於100年
6月9日寄發存證信函，向被告終止系爭房屋之使用借貸契約，並請求被告返還系爭房屋該存證信函經被告於同年月10日收受一事，有高雄地方法院郵局第1011號存證信函及收件回執附卷可稽（見本院卷第223至226頁），是兩造間就系爭房屋之使用借貸契約已經原告終止，被告現仍占用系爭房屋，即無合法權源。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。如上所述，兩造間就系爭土地所訂耕地租約，已因被告不自任耕作而無效，就系爭房屋所訂之使用借貸契約，亦經原告合法終止，則被告繼續占有系爭土地、房屋均無合法權源，原告分別依民法第767條第1項、第470第1項前段之規定，請求被告返還系爭土地、房屋，為有理由，應予准許（又本件原告先位之訴既為有理由，應予准許，則原告所提備位之訴部分，即無再加審究之必要，併此敘明）。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國101年2月24日
民事第二庭法官李珮妤以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國101年2月24日
書記官蔡妮君