臺灣南投地方法院106年度訴字第311號民事判決

裁判字號：臺灣南投地方法院106年訴字第311號民事判決

裁判日期：民國106年11月06日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣南投地方法院民事判決106年度訴字第311號原告 徐玉枝 訴訟代理人 曾信嘉 律師被告 吳德有 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年10月23日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○巷○○號房屋全部騰空交還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬元，及自民國一百零六年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一百零六年八月一日起至交還第一項房屋之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣壹拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬柒仟參佰參拾參元由被告負擔。
本判決第一項及第二項如原告以新臺幣壹佰貳拾參萬元供擔保，則准為假執行。惟被告如以新臺幣參佰陸拾陸萬參仟伍佰元預供擔保，則准免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○巷○○號之房屋全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）650,000元，及自民國106年7月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應自106年7月21日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月於每月1日給付原告100,000元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於106年10月23日本院言詞辯論期日時當庭變更上開聲明第2項、第3項之起算日期為106年8月1日，即聲明第2項、第3項變更為：㈡被告應給付原告650,000元，及自106年8月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應自106年8月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月於每月1日給付原告100,000元。（見本院卷第73頁）。核其變更聲明，係屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定，尚無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠緣被告前向原告承租坐落於南投縣○○鎮○○路○○○巷○○號
房屋（下稱系爭房屋），租期自103年1月28日（原告起訴狀誤載為103年10月28日，茲逕更正之）起至115年10月12日止，每月租金100,000元，於每月1日前給付，被告於簽約時給付押租金300,000元予原告，兩造並簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。
㈡豈料，被告用以支付105年12月、106年1月租金之支票，均
因存款不足而遭退票，被告遂與原告協商由被告另行開立2紙發票日為106年3月15日、106年4月15日，金額均為50,000元之支票用以清償105年12月之租金債務，再另行開立2紙發票日為106年5月15日、106年6月15日，金額均為50,000元之支票用以清償106年1月份之租金債務，被告並允諾如伊所簽發用以支付106年2月租金之支票仍遭退票，則需於106年7月31日前搬離系爭房屋，若未將系爭房屋騰空則屋內所有物品均任由原告處置，並簽立協商書（下稱系爭協商書）。
㈢然其後被告用以支付106年2月租金之支票仍遭退票，且上開
被告期後開立用以清償105年12月、106年1月之上開4紙支票，除發票日為106年3月15日之支票獲付款人付款外，其餘支票亦均遭跳票。後被告用以支付106年4月、5月、6月及7月租金之支票，亦均因存款不足而遭退票。
㈣兩造既簽訂有系爭租賃契約，被告本有依約定期限給付租金
之義務，然被告迄今未給付原告系爭房屋106年1月、2月、4月、5月、6月、7月共6個月及105年12月半個月之租金，共計650,000元，而陷於給付遲延，且遲延給付之期間早已逾
2個月，原告依起訴狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示，及依系爭協商書及民法第440條第1項、第2項及第455條之規定擇一請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，並依民法第439條前段之規定請求被告給付積欠原告之租金650,000元。另系爭租賃契約既經原告依法終止，被告於系爭租賃契約終止後仍無權占有系爭房屋，即屬無法律上之原因受有相當於房屋租金之利益，致原告受有損害，爰依民法第179條之規定請求被告給付系爭租賃契約終止之日起至被告遷讓系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利等語。
㈤對被告答辯之陳述：被告所述均與本件無關，原告沒有義務
提供系爭房屋給被告使用，被告之前也有簽立系爭協商書，同意搬離，但被告沒有按照系爭協商書約定搬離系爭房屋，請鈞院依法處理。
㈥並聲明：⒈被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○巷○○
號之房屋全部騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告650,000元，及自106年8月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應自106年8月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月於每月1日給付原告100,000元。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊家中有臥床的母親，系爭房屋內有價值1,000多萬元之機器，伊無力搬遷房屋。伊負債累累，搬遷房屋的事情我有告知債權人，債權人同意伊繼續營業以還債，但原告現在要伊搬遷，債權人遂要伊告知原告的地址，但伊不願意。目前上開機器已經抵押給債權人了，原告要求伊將上開機器讓與給她，但伊無法處理這件事情。對於原告所提出之系爭租賃契約書及系爭協商書伊都沒有意見，但請求能更圓滿的處理本件，不要造成暴力傷害等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠被告於103年1月28日向原告承租坐落於南投縣○○鎮○○路
○○○巷○○號房屋，租期自103年1月28日起至115年10月12日止，每月租金100,000元，於每月1日前給付，被告於簽約時給付押租金300,000元予原告，兩造並簽有系爭租賃契約書。
㈡被告用以支付105年12月、106年1月租金所簽發之支票，均
因存款不足而遭退票，被告遂與原告協商由被告另行開立2紙發票日為106年3月15日、106年4月15日，金額均為50,000元之支票用以清償105年12月之租金債務，再另行開立2紙發票日為106年5月15日、106年6月15日，金額均為50,000元之支票用以清償106年1月份之租金債務，被告並同意如其所簽發用以支付106年2月租金之支票仍遭退票，則願於106年7月31日前搬離系爭房屋，若未將系爭房屋騰空則屋內所有物品均任由原告處置，並簽立系爭協商書。
㈢被告所簽發用以支付106年2月租金之支票仍遭退票，且上開
被告期後開立用以清償105年12月、106年1月之上開4紙支票，除發票日為106年3月15日之支票獲付款人付款外，其餘支票亦均遭跳票。後被告用以支付106年4月、5月、6月及7月租金之支票，亦均因存款不足而遭退票。被告迄今未給付原告系爭房屋106年1月、2月、4月、5月、6月、7月共6個月及105年12月半個月之租金，共計650,000元。
㈣兩造所簽立之系爭協議書，被告同意其所簽發發票日為106
年2月1日之支票如跳票，願自106年2月1日起算半年內即106年7月31日前搬離。惟上開支票業已退票，被告迄今仍占有使用系爭房屋，並未搬離。
五、本院之判斷：㈠原告主張之事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約書影
本、系爭協商書影本、支票影本及退票理由單影本等件為證，被告對於上揭時間向原告承租系爭房屋，並訂立系爭租賃契約，租賃期間自103年10月28日起至115年10月12日止，每月租金100,000元，押金為300,000元，租金應每次開具1年票據兌現支付。被告繳納押金300,000元，租金則自105年12月起至106年7月止，因支付租金之支票除發票日為106年3月15日之支票獲付款人付款外，其餘支票均遭退票，致被告尚有105年12月半個月、106年1月、2月、4月、5月、6月及7月份6個月，共計6.5個月之租金650,000元未繳納，已逾期2個月以上未繳租金之事實，均不爭執，惟以伊負債累累，現在無力搬遷房屋，原告要求被告交付機器，但機器已經抵押予被告之債權人，被告無法處理等語置辯。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第27
7條前段定有明文。查被告就其上開主張之事實，並未提出可供證明之證據以資證明，且依其所述情節，皆與本件原告依被告積欠2個月以上未繳租金之事實而請求遷讓房屋無涉，是其所辯並無可採。從而，原告主張之事實，應堪信為真。
㈡按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約。」「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。本件被告已積欠105年12月之半個月租金、106年1月、2月、4月、5月、6月及7月之6個月租金，共計積欠6.5個月租金，已遲延給付逾2個月，而被告有繳納押租金300,000元，按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。最高法院87年度台上字第1631號裁判可資參照。是應於被告積欠租金，以押租金抵充後，仍積欠租金2個月以上時，始得終止租約。本件被告於原告起訴時，已積欠6.5個月租金650,000元未給付，經扣除押租金300,000元後，被告仍有2個月以上之租金即350,000元未給付，而依兩造簽立之系爭協商書記載：「（被告所簽發發票日）106年2月1日的支票若跳票，從106年2月1日算起半年內，於106年7月31日前搬家。於106年7月31日之後若沒搬完的東西任房東（即原告）處理，無任何異議」，顯見兩造間達成協議，以被告106年2月1日所簽發之支票如未獲付款兌現，則兩造間之租賃關係於該支票發票日經半年之106年7月31日終止，被告並應於106年7月31日前搬離，否則於系爭房屋內之物品，任由原告處置甚明。而上開支票業已退票，為被告所不爭執，是依系爭協議書之約定，兩造間系爭房屋租賃契約業已於106年7月31日終止。
從而，原告主張系爭租賃契約已合法終止，請求被告騰空遷讓返還租賃之系爭房屋，及應給付上開扣除押租金300,000元後尚未給付之積欠租金350,000元及自106年8月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，即為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
㈢又按租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租
賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係。最高法院93年度台上字第986號裁判可參。準此，本件兩造間就系爭房屋之租約已於106年7月31日終止，被告仍繼續占有系爭房屋，即屬無權占有。又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。依前所述，被告於系爭租賃契約於106年7月31日終止後，仍占用系爭房屋，則其占用自係無權占有，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。參諸被告向原告租賃系爭房屋之租金每月100,000元一節，並有原告所提房屋租賃契約書可佐，且為被告所不爭執，被告迄今仍未返還系爭房屋予原告，雖原告聲明第三項主張被告仍占有系爭房屋，請求自106年8月1日起至返還系爭房屋之日止，應按月於每月1日給付每月租金100,000元，惟核其真意應係請求被告應給付原告於租約終止後無權占有使用系爭房屋，受有相當於每月租金數額100,000元之不當得利，應返還予原告。從而，依上開說明，原告請求被告應自租約終止翌日即106年8月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月於每月1日給付原告相當於租金之不當得利每月100,000元，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告基於系爭租賃契約、系爭協商書及民法第44
0條第1項、第2項、第455條及第179條之規定，請求：㈠被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○巷○○號之房屋全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告350,000元，及自106年8月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自106年8月1日起至返還第1項房屋之日止，按月於每月1日給付原告100,000元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，核其勝訴部分於法尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；並依民事訴訟法第392條第2項之規定依職權宣告如被告預供擔保之金額，則准免為假執行。至原告敗訴部分既應予駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國106年11月6日
民事第一庭法官林錫凱上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月8日
書記官郭勝華