裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第435號民事判決
裁判日期：民國93年08月23日
裁判案由：返還押租金等
臺灣桃園地方法院民事判決九十三年度訴字第四三五號
原告達昱汽車股份有限公司（原名達太汽車股份有限公司）法定代理人丙○○訴訟代理人鍾添錦律師被告璿豐國際貿股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 劉楷 律師複代理人甲○○右當事人間請求返還押租金等事件，經本院於民國九十三年七月二十九日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）二百一十二萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保請准宣告假執行添
二、陳述：㈠原告（原名達太汽車股份有限公司）前於民國九十二年二月十一日與被告訂立
房屋租賃合約（下稱系爭租約），向被告承租坐落中壢市○○段一七九三、一七九三之一地號內共計二千坪之土地及其上建物（下稱系爭土地、建物），約定租期自九十二年二月十一日起至九十七年十二月三十一日止，每月租金八十萬元，原告於簽約時並交付二百四十萬元之押租金予被告。原告承租前開土地後，在其上耗費近九千萬元興建、裝潢千餘坪之鋼骨造廠房，作為汽車銷售之營業使用。
㈡按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第
九十八條定有明文，又「解釋當事人之契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」（參照最高法院三十九年度臺上字第一五三號判例）。實際上系爭土地及建物屬訴外人國產汽車股份有限公司（下稱國產公司）所有，被告係向國產公司承租後再轉租部分予原告，而嗣因國產公司向臺灣臺北地方法院聲請裁定重整，故兩造與國產公司遂於九十二年五月十四日簽訂「第二次補充協議書」，於第一條約定：「如乙（被告）、丙（原告）方於重整計劃經法院裁定認可確定時起一個月內無法取得資產管理公司或國產公司同意讓售房屋租賃契約第一條所示之全部租賃標的物時，乙、丙方同意即無條件遷出」等語，是解釋前開契約之真意，顯然訂約三方約定有一個月之猶豫期限，俾使兩造均有價購租賃物之權利，而國產公司之重整裁定係於九十二年八月五日確定，一個月之價購期限應算至同年九月五日為止，再依系爭租約第十四條約定，租約期前終止時被告應於終止日前二個月通知，則系爭租約應於九十二年十一月五日終止，據此計算原告違約之遲延日期應自翌日即九十二年十一月六日起算，而原告係於九十二年十二月十八日將租賃物點交予訴外人東星汽車貿易有限公司（下稱東星公司），故算至點交前一日即九十二年十二月十七日止，原告違約日期共計為四十二日。
㈢依土地法第九十七條規定：「城市房屋之租金以不超過土地及建築物申報價值
年息百分之十為限」，而系爭一七九三、一七九三之一地號土地於起訴時之申報地價，分別為每平方公尺二千八百元、三千七百一十一點二元，平均為每平方公尺三千二百五十五點六元，而以上限年息百分之十計算再乘以承租面積二千坪（約六六一一平方公尺）後除以十二個月，系爭租約每月之最高租金應為十七萬九千三百五十六元，惟兩造實際租金約定高達每月八十萬元，顯然超出法定租金最高額甚多，是以系爭租約所訂違約時「每月處以二倍租金之違約金」顯然過高。依民法第二百五十二條：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」之規定，原告自得請求法院依公平原則酌減違約金，而考量兩造之租金額高達每月八十萬元，應認原告於租約終止後按月給付被告相當於原租金即每月八十萬元之損害額，已足以賠償被告之損失。
㈣據此計算，原告應給付被告之違約金應為一百一十二萬元（000000×42/30＝
0000000），扣除原告於九十二年十一月三日已匯款予被告之八十四萬元，應僅尚欠二十八萬元，從而被告原應返還原告之押租金二百四十萬元，於扣除二十八萬元後，尚餘二百一十二萬元，爰依法起訴請求賜判如聲明所示。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈依民法第二百五十條第二項之規定，「違約金除當事人另有訂定外，視為因不
履行而生損害之賠償總額」。系爭租約所訂相當於月租二倍之違約金，並無特別約定為懲罰性違約金，自應視為損害賠償總額之預定。
⒉兩造於簽訂「第二次補充協議書」時，各交付五百萬元本票予國產公司，目的
乃在於擔保兩造依約遷出租賃物，並非約定之違約金，此觀該補充協議書第四條之內容即明，國產公司固已向法院對兩造均聲請核發本票裁定，惟本票裁定屬非訟事件，並無實體上之確定力，且原告對該裁定業已提起確認本票債權不存在之訴，現由本院中壢簡易庭以九十三年壢簡字第一五七號民事事件審理中，被告實際上亦未賠償國產公司任何損害，自不得為抵銷之抗辯。
三、證據：提出系爭租約與公證書各一份，系爭土地之土地登記謄本共二份，第二次補充協議書、資產買賣契約書各一份，被告於九十三年二月二十六日委請律師寄予原告之律師函文一份（均影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
二、陳述：㈠依系爭租約第十五條約定，「倘甲方（被告）因故無法繼續使用收益租賃標的
物或取得租賃標的物之所有權時，雙方租賃關係逕行終止，無本合約第十四條之適用，乙方（原告）不得要求任何賠償，且同意無條件終止本合約並配合二個月內遷出，交還租賃標的物」，而系爭土地、建物既因國產公司經法院裁定重整確定，則依前開約定，兩造之租賃關係已逕行終止，並無原告所謂「依租約第十四條期前終止應於二個月前通知」之問題。
㈡依前揭兩造與國產公司所簽訂之「第二次補充協議書」第一條約定，乃以「重
整裁定確定時起一個月內發生兩造無法取得系爭租賃物之情事時」，為兩造應遷出系爭租賃物之時點，按上開約定係關於兩造應遷讓租賃物時點之特約約定，非謂縱於重整裁定確定時起一個月內發生兩造無法取得系爭租賃物之情事，仍須俟一個月之期限屆滿，始須配合遷出系爭租賃物。被告於九十二年八月十九日接獲國產公司之律師函文，其內容略謂：國產公司已將系爭租賃物處分予第三人定案，依被告與其簽訂之租賃契約第十一條、第十六條約定終止租賃契約，並要求被告配合於二個月內遷出，交還租賃物等語。被告於接獲前開律師函文通知後，即於同年月二十五日委由律師代為函知原告右開事實，並依系爭租約第十五條、第十一條及前揭補充協議書之約定，終止兩造間租賃契約，要求原告亦應於函達後二個月內配合遷出系爭租賃物，而原告已於同年八月二十六日接獲被告之前開律師函文，是原告應於九十二年八月二十六日起算二個月，即至遲應於同年十月二十六日前遷出並交還系爭租賃物，詎被告卻百般推託拒絕搬遷，遲至同年十二月十八日始將租賃標的物辦理點交予訴外人東星公司而遷出租賃物，故原告違約之日數，應自九十二年十月二十七日起算至同年十二月十八日止，共計五十三日（5＋30＋18=53）。
㈢按懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，為確保債權效力所定之強制罰。民
法第二百五十條第二項規定：「違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債務人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，即為懲罰性違約金之明文規定。是以，懲罰性違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求給付違約金外，並得請求損害賠償。兩造之租賃契約第十一條約定：「租賃期滿或依本約之規定期前終止時，乙方應即遷出租賃物時。乙方逾期仍不遷出，或未依前項規定完成遷移時，應按月給付甲方相當於月租二倍之違約罰金，直至依前項之規定完全遷出時為止」，而本件原告依約應於二個月內遷出並交還租賃物，卻遲未遷出，即屬未於適當時期內且不依適當方法履行契約，佐以契約文字係記載為「違約罰金」，可知兩造租約約定之違約金性質應屬「懲罰性違約金」，是以，被告對原告除得請求給付違約金二百八十二萬六千六百六十七元（(000000×2)×53/30＝0000000，小數點以下四捨五入）外，並得請求履行債務、或不履行之損害賠償。
㈣又按，約定之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況及如債務人如期
依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量標準，始符約定懲罰性質之違約金本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準」，有最高法院八十一年度臺上字第二四八四號判決可資參照。系爭土地之價值極高，原告使用租賃物所獲利益亦高，此由兩造原約定之月租為八十萬元一情，即可證明，從而兩造約定相當於月租二倍之違約罰金，並未過高，原告主張本件租金應受土地法第九十七條之限制一節，不足採信。尤其兩造與國產公司簽署第二次補充協議書之際，原告即知悉被告簽立五百萬元之本票交付國產公司作為履約擔保（見協議書第四條內容），亦知悉若原告遲延搬遷，被告須為原告行為負損害賠償責任，然原告卻仍藉詞推託而未如期搬遷，致使被告遭受五百萬元本票將遭強制執行之損害（國產公司於九十二年十一月間持被告用供履約擔保之五百萬元本票向本院聲請本票裁定獲准，是國產公司對被告已取得五百萬元債權之執行名義），原告難謂無惡意之嫌。是考量原告如依約履行，被告即可受有取回五百萬元本票之利益等情，亦可證本件違約金之約定並無過高。
㈤再按「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，
有最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例可資參照。兩造租約所訂之違約金性質應屬「懲罰性違約金」，已如前述，是被告除前揭違約罰金外，另得向原告請求其於九十二年十月二十七日起至同年十二月十八日，無權占有系爭租賃物達五十三日之相當於租金之不當得利賠償金，共計一百四十一萬三千三百三十三元（000000×53/30＝0000000，小數點以下四捨五入）。
㈥據上，原告應給付被告之違約金、不當得利賠償金共計四百二十四萬元，扣除
原告於九十二年十一月份匯予被告之八十四萬元，原告尚欠被告三百四十萬元，據此，被告乃以前開債權與本件原告之二百四十萬元押租金債權互相抵銷，抵銷後原告已無餘額可得請求，故原告之訴顯無理由。
三、證據：提出國產公司委請律師於九十二年八月十四日寄發之函文一份，被告於九十二年八月二十五日委請律師寄發之函文暨掛號郵件收件回執各一份，原告於九十二年九月二十四日寄予國產汽車公司之函文一份，國產汽車公司委請律師於九十二年十月一日寄予原告之函文一份，最高法院八十一年度臺上字第二四八四號判決要旨一份，本院九十二年度票字第五四七三號民事裁定一份（均影本）為證。
理由
一、原告主張：其前於九十二年二月十一日與被告訂立系爭租約，向被告承租系爭土地及建物，約定租期自九十二年二月十一日起至九十七年十二月三十一日止，每月租金八十萬元，原告於簽約時並交付二百四十萬元之押租金予被告。而系爭土地及建物實屬訴外人國產公司所有，被告係向國產公司承租後再轉租部分予原告，嗣因國產公司向臺灣臺北地方法院聲請裁定重整，故兩造與國產汽車公司遂於九十二年五月十四日簽訂「第二次補充協議書」，於第一條約定：「如乙（被告）、丙（原告）方於重整計劃經法院裁定認可確定時起一個月內無法取得資產管理公司或國產公司同意讓售房屋租賃契約第一條所示之全部租賃標的物時，乙、丙方同意即無條件遷出」等語，解釋前開契約之真意，顯然訂約三方約定有一個月之猶豫期限，俾使兩造均有價購租賃物之權利，而國產公司之重整裁定係於九十二年八月五日確定，一個月之價購期限應算至同年九月五日為止，再依兩造所訂租約第十四條約定，租約期前終止時被告應於終止日前二個月通知，是以兩造間之租約應於九十二年十一月五日終止，據此計算原告違約之遲延日期應自翌日即九十二年十一月六日起算，算至點交前一日即九十二年十二月十七日止，共計為四十二日。又土地法第九十七條規定：「城市房屋之租金以不超過土地及建築物申報價值年息百分之十為限」，依此計算，系爭租約每月之最高租金額應為十七萬九千三百五十六元，惟兩造實際租金約定高達每月八十萬元，顯然超出法定租金最高額甚多，是以兩造就終止租約後所訂「每月處以二倍租金之違約金」顯然過高，是依法請求法院將違約金酌減至相當於原租金即每月八十萬元之金額。據此，原告應給付被告之違約金應為一百一十二萬元（000000×42/30＝0000000），扣除原告於九十二年十一月三日已匯款予被告之八十四萬元，僅尚欠二十八萬元，從而被告仍應返還二百一十二萬元之押租金予原告，爰依法起訴請求賜判如聲明所示等語。
二、被告則以：依系爭租約第十五條約定，「倘甲方（被告）因故無法繼續使用收益租賃標的物或取得租賃標的物之所有權時，雙方租賃關係逕行終止，無本合約第十四條之適用，乙方（原告）不得要求任何賠償，且同意無條件終止本合約並配合二個月內遷出，交還租賃標的物」，而系爭土地、建物既因國產公司經法院裁定重整確定，則依前開約定，兩造之租賃關係已逕行終止，並無原告所謂「依租約第十四條期前終止應於二個月前通知」之問題。而依兩造與國產公司所簽訂「第二次補充協議書」第一條之內容，可知該約定係針對兩造應遷讓租賃物時點之特約約定，從而自「重整裁定確定時起一個月內發生兩造無法取得系爭租賃物之情事時」，即為兩造應遷出系爭租賃物之時點。而被告於九十二年八月十九日接獲國產公司之律師函文，內容表示：國產公司已將系爭租賃物處分予第三人定案，是以終止該公司與被告之租賃契約，並要求被告配合於二個月內遷出，交還租賃物等語，被告於接獲前開通知後，即於同年月二十五日委由律師代為函知原告上開事實，並依兩造間租賃契約第十五條、第十一條及前揭補充協議書之約定，終止兩造之租賃契約，要求原告亦應於函達後二個月內配合遷出系爭租賃物，而原告已於同年八月二十六日接獲被告之前開律師函文，是原告應於九十二年八月二十六日起算二個月，即至遲應於同年十月二十六日前遷出並交還系爭租賃物，詎被告卻遲至同年十二月十八日始將租賃標的物辦理點交予訴外人東星公司而遷出租賃物，故原告違約之日數，應自九十二年十月二十七日起算至同年十二月十八日止，共計五十三日（5＋30＋18=53）。又依系爭租約第十一條關於懲罰性違約金之約定，被告得請求原告給付懲罰性違約金二百八十二萬六千六百六十七元（(000000×2)×53/30＝0000000，小數點以下四捨五入），而因系爭土地價值及原告使用租賃物所獲利益均極高，故本件違約金並無過高情形。再按「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，有最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例可資參照，因本件違約金性質屬「懲罰性違約金」，故被告除違約罰金外，另得請求原告給付其於違約期間無權占有系爭租賃物達五十三日之相當於租金之不當得利賠償金，共計一百四十一萬三千三百三十三元（000000×53/30＝0000000，小數點以下四捨五入）。總計原告應給付被告之違約金、不當得利賠償金共四百二十四萬元，扣除原告於九十二年十一月份匯予被告之八十四萬元，原告尚欠被告三百四十萬元，據此，被告以前開債權與本件原告之二百四十萬元押租金債權互相抵銷，抵銷後原告已無餘額可得請求，故原告之訴顯無理由等語，資為抗辯。
三、原告主張：兩造前於九十二年二月十一日訂立系爭租約，向被告承租系爭土地及建物，約定租期自九十二年二月十一日起至九十七年十二月三十一日止，每月租金八十萬元，原告於簽約時並交付二百四十萬元之押租金予被告。而系爭土地及建物實屬訴外人國產公司所有，被告係向國產公司承租後再轉租部分予原告，嗣因國產公司向法院聲請裁定重整，故兩造與國產汽車公司遂於九十二年五月十四日簽訂「第二次補充協議書」，於第一條約定：「如乙（被告）、丙（原告）方於重整計劃經法院裁定認可確定時起一個月內無法取得資產管理公司或國產公司同意讓售房屋租賃契約第一條所示之全部租賃標的物時，乙、丙方同意即無條件遷出」等語，而國產公司嗣經臺灣臺北地方法院於九十二年七月十四日裁定准予重整，該裁定於同年八月五日確定，而國產公司於同年八月十四日發函予被告（副本通知原告）表示國產公司已將租賃標的物處分予第三人定案，及終止其與被告間之租約等情，被告於同年八月十九日接獲國產公司上開律師函文後，旋於同年月二十五日委由律師函知原告上開事實，並向原告表示：終止系爭租約，原告應於函達後二個月內配合遷出系爭租賃物等語，原告嗣於同年月二十六日接獲被告之前開律師函文，而原告係於同年十二月十八日始將租賃標的物辦理點交予訴外人東星公司；又被告迄未返還押租金等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭租約與公證書各一份、系爭土地之土地登記謄本共二份、第二次補充協議書、資產買賣契約書各一份，及被告提出之國產公司委請律師於九十二年八月十四日寄發之函文一份、被告於九十二年八月二十五日委請律師寄發之函文暨掛號郵件收件回執各一份（以上均為影本）等附卷可證，足信為真實。
四、原告另主張：系爭租約終止後，原告應遷出租賃標的物之最後期限應為九十二年十一月五日，故原告違約之日數應自翌日即同年十一月六日起算至點交前一日即同年十二月十七日止，且兩造約定之違約金過高，應予酌減等語，業為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠原告應遷出租賃標的物之期限為何時？㈡兩造約定之違約金性質，究為「賠償性違約金」或「懲罰性違約金」？㈢又前開違約金約定之金額是否過高？茲分論如下：
㈠原告應遷出租賃標的物之最後期限為九十二年十月二十六日：
⒈系爭租約第十四條約定：「任一方倘有期前終止本約之必要，應於預定終止日前
二個月（含）以上之期間通知他方，另一方得無條件配合終止合約」等語，同租約第十五條則約定：「倘甲方（被告）因故無法繼續使用收益租賃標的物或取得租賃標的物之所有權時，雙方租賃關係逕行終止，無本合約第十四條之適用，乙方（原告）不得要求任何賠償，且同意無條件終止本合約並配合二個月內遷出，交還租賃標的物」等語。本件租賃標的物係因所有人國產公司經法院裁定重整致無法繼續為使用收益，而兩造亦均知悉此情，已如前述，從而兩造間之租賃關係應適用系爭租約第十五條之約定而逕行終止，原告並應配合於二個月內遷出。至系爭租約第十四條之約定，觀其內容係指兩造間任一方因可歸責於自己之因素欲期前終止租約之情形，核與本件情況不同，自無適用之餘地，是原告主張：本件終止租約應適用系爭租約第十四條約定，被告必須於二個月前通知等語，不足憑採。
⒉又前開「第二次補充協議書」乃兩造於訂立系爭租約之後再另行與國產公司三方
共同簽訂，亦已如前述，足認兩造均同意遵守該補充協議書之內容，且若該協議書內容與原先所訂系爭租約之內容有所牴觸時，並應以訂定在後之補充協議書約定內容為據。而依「第二次補充協議書」第一條約定：「甲方公司（國產公司）重整計畫如經法院裁定認可確定時，系爭租賃標的物必須依重整計畫讓售予甲方公司之債權人（目前為美林資產管理公司）或由甲方公司處分，故如乙（被告）、丙（原告）方於重整計劃經法院裁定認可確定時起一個月內無法取得資產管理公司或國產公司同意讓售房屋租賃合約書第一條所示之全部租賃標的物時，乙、丙方同意即無條件遷出租賃標的物及第二條所示之新建建物」等語，可知若兩造自國產公司之重整裁定確定時起一個月內無法獲得讓售租賃標的物，則兩造即均應無條件遷出租賃標的物。
⒊是以依據系爭租約第十五條及「第二次補充協議書」第一條之約定，佐以國產公
司於其重整之裁定確定後，業於九十二八月十四日發函被告（副本通知原告）表示國產公司已將租賃標的物處分予第三人定案，而兩造均已收受前開函文，且被告於接獲上開函文後，亦於同年月二十五日委由律師函知原告上開事實，並向原告表示終止系爭租約，原告應於函達後二個月內配合遷出等語，原告已於同年月二十六日接獲被告之前開律師函等情（以上均已如前述），應認系爭租約已於原告接獲被告表示終止租約函文之意思表示時即九十二年八月二十六日發生終止之效力，原告並應配合於二個月內遷出，從而，被告抗辯稱：原告應自九十二年八月二十六日起二個月內遷出租賃標的物，亦即遷出之最後期限為同年十月二十六日一節，堪予採信。
㈡兩造約定之違約金性質為「懲罰性違約金」：
⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」、「違約金，除當事
人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第二百五十條第一、二項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（參照最高法院八十六年度臺上字第一六二０號判決）。
⒉觀諸系爭租約第十一條約定：「租賃期滿或依本約期前終止時，乙方（原告）應
即遷出租賃物。除乙方之廣告招牌及標示外，於本租賃物之固定裝潢同意由甲方（被告）承接...」、「乙方（原告）逾期仍不遷出，或未依前項約定完成遷移時，應按月給付甲方（被告）相當於月租二倍之違約罰金，直至依前項約定完全遷出時止」等語，可知兩造係約定若原告逾期未依約遷出、或未依約定方法遷出時，即須支付違約罰金，核諸前開法條規定及說明，足認兩造前開違約金性質係屬「懲罰性違約金」，原告主張：應屬賠償性違約金一節，尚難憑採。從而，原告既有逾期未遷出租賃標的物之違約情事，則被告除得向原告請求違約金以外，尚得請求損害賠償。
㈢前開懲罰性違約金約定之金額，並未過高：
⒈按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十二條定有
明文。而衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（參照最高法院四十九年度臺上字第八○七號判例意旨）。
⒉查系爭一七九三（共三五八平方公尺）、一七九三之一（共一二五八一平方公尺
）地號土地於九十三年一月之公告現值，分別為每平方公尺一萬一千元、一萬五千零二十九元，有土地登記謄本二紙在卷可憑，若以前開土地之平均公告現值即每平方公尺一四九一八元【(358×11000＋12581×15029)÷(358＋12581)＝14918，小數點以下四捨五入】計算，則原告所承租二千坪（按一坪等於三點三零五七九平方公尺，故共約六六一二平方公尺，小數點以下四捨五入）土地之公告現值，即高達九千八百六十三萬七千八百一十六元，另加上其所承租之廠房，足認系爭租賃標的物之價值極高，原告使用收益租賃標的物確可獲得極高利益。再者，被告與國產公司所訂之租賃契約亦訂有與系爭租約內容相同之「違約罰金」一情，為兩造所不爭執（見本院九十三年七月二十九日言詞辯論筆錄），則被告因原告之違約情節而對國產公司同負損害賠償之責；另參酌被告、國產公司於搬遷期限前即已分別通知原告應如期搬遷，惟原告無正當理由仍遲延搬遷，致被告須同負損害賠償責任等情節，應認系爭租約約定以「按月給付相當於月租二倍」之懲罰性違約金，並未過高，核無酌減之必要。基此，原告應自租賃標的物搬遷之最後期限為同年十月二十六日，而其實際上係於同年十二月十八日始將租賃標的物辦理點交予訴外人東星公司，從而，原告自九十二年十月二十七日起至同年十二月十八日止計五十三日（5＋30＋18＝53）之違約期間內，應付之違約金額為二百八十二萬六千六百六十七元（(000000×2)×53/30＝0000000，小數點以下四捨五入）。
⒊另按，土地法第九十七條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權
人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（參照最高法院九十二年度臺簡字第二０號判決）。查系爭土地坐落於城市地區，被告所承租之土地、建物係供銷售汽車營業之用，而系爭租賃標的物之土地價值及原告使用租賃標的物所獲之利益均極高，且兩造原先約定之租金即為每月八十萬元等情，均已如前述，核諸前開說明，本件兩造之租金金額本應不受土地法第九十七條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」規定之限制，從而原告主張：原租金超出申報地價年息百分之十甚多，已屬過高，故約定月租二倍之違約金亦屬過高，應予酌減等語，不足憑採，附此敘明。
五、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，有最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例可資參照。如前所述，系爭租約已於九十二年八月二十六日終止，原告應自租賃標的物搬遷之最後期限為同年十月二十六日，而其實際上係於同年十二月十八日始將租賃標的物辦理點交予訴外人東星公司，從而，原告自九十二年十月二十七日起至同年十二月十八日止，自屬無權占用租賃標的物，從而被告抗辯稱：依不當得利之法律關係，原告應賠償上開期間內相當於租金之不當得利賠償金一節，為有理由。又兩造均不爭執：原告已付清九十二年十月份之租金，並於同年十一月份曾匯款八十四萬元予被告之情（見本院九十三年七月二十九日言詞辯論筆錄），是以被告尚得請求原告給付之租金金額為四十二萬四千五百一十六元【800000×18/31－(000000-000000)＝424516，小數點以下四捨五入】。
六、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷，民法第三百三十四條定有明文。據前所述，原告對被告有押租金返還請求權，而被告亦得請求原告給付違約金及債務不履行賠償金（各為二百八十二萬六千六百六十七元、四十二萬四千五百一十六元，共計三百二十五萬一千一百八十三元），兩造既互負債務，又其給付種類均為金錢之債，雙方之債權並均屆清償期，是以被告自得以其對原告所有之上開債權與對原告所負之返還押租金債務作為抵銷。又「抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅」，民法第三百三十五條定有明文。查被告於本院審理中已以書狀及言詞向原告為抵銷之意思表示（見被告歷次答辯狀及本院歷次言詞辯論筆錄），核諸前開說明，本件原告於終止租約後本得請求被告返還之二百四十萬元押租金債權，與被告得向原告請求之三百二十五萬一千一百八十三元債權，互相抵銷後，原告對被告之債權已經全數消滅，是以本件原告請求被告返還尚餘之押租金二百一十二萬元一節，為無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請，因其訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十三年八月二十三日
臺灣桃園地方法院民事第三庭法官周玉羣右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年八月二十三日
書記官張簡純靜