臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第36號
原告 葉信彣
訴訟代理人 杜秀玲
被告首長寶座管理委員會
法定代理人 周家弘
被告 楊佳靜
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告楊佳靜應給付原告新臺幣伍萬肆仟伍佰貳拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊佳靜負擔百分之三十三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告楊佳靜如以新臺幣伍萬肆仟伍佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：原告為門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷0號6樓之5房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國107年3月開始有漏水情形，被告首長寶座管理委員會一直努力協助尋找漏水源頭，直到109年4月初，漏水像下雨般嚴重，浴室天花板甚至需要搭建帆布才能進入，浴室上層漏水已漸漸滲透進入各房間、客廳、走道之天花板及邊牆，造成房間天花板凹陷變形，並產生壁癌，已無法住人，承租戶被迫必須搬離，造成原告租金直接損失。嗣於109年7月，被告首長寶座管理委員會終於找到漏水源頭，確定為本棟大樓10樓之7住戶即被告楊佳靜所有之房屋管間自來水管破裂所造成，經緊急搶救後不再漏水，但原告系爭房屋卻必須全面整修才能入住，原告因而支出系爭房屋修繕費用及租金損失共計新臺幣（下同）162,525元，而此筆損害，被告首長寶座管理委員會認為應被告楊佳靜負責，被告楊佳靜卻認為應由管委會支付，為維護原告權益，請求被告其一應支付相關整修費用及房租損失。並先位聲明：㈠被告楊佳靜應給付原告162,525元。㈡訴訟費用由被告楊佳靜負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告首長寶座管理委員會應給付原告162,525元。㈡訴訟費用由被告首長寶座管理委員會負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告首長寶座管理委員會答辯略以：找廠商修繕漏水的費用已由管委會支出，而修繕前開挖的費用8,000元，管委會補助3,000元，另外5,000元是被告楊佳靜支付。漏水點是被告楊佳靜所屬之10樓管線漏水，應由被告楊佳靜負責賠償原告住戶內修繕及租金損失等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告楊佳靜答辯略以：原告係6樓住戶，伊係10樓住戶，伊之自來水管亦僅供至伊10樓住宅，並未有向下延伸，自無可能漏至原告住所，是以，原告之漏水是否係伊所屬之自來水管漏水仍有疑慮。縱使為伊所屬之自來水管漏水，然該漏水點係於公共管道間，伊與原告並非直接上下樓層，伊及其他住戶並不知悉其自來水管線於公共管道間位置，且原告亦表示日後尚有汙水管及廢水管之問題，又該汙水管及廢水管亦係經由公共管道間為排出，建商於交付房屋時，並未交付相關公共管道間之管線圖，且伊嗣後知悉，該管道間亦無留設維修孔，而需於公共區域挖開牆壁始能維修，住戶無從知悉公共管道間，究竟何管道屬於住戶使用之自來水管、汙水管及廢水管，且亦無法自行雇工挖開公共區域之牆壁為確認或維修，公共管道間既供各住戶之自來水管、汙水管及廢水管通行，顯屬公共設施，就公共管道間之修繕、管理、維護，依據公寓大廈管理條例應由管理負責人或管委會為之，且僅有管委會始能處理就公共區域之牆壁挖除找尋漏水點及為相關維修，單獨之區分所有權人也不可能自行雇工將公用進水管間及其他區分所有權人之公共區域之公共管道間牆壁敲開修繕，是以，該修繕管理係管委會之職責，亦應由管委會為相關損害賠償任等語。並聲明：原告之訴駁回。。
四、本院得心證之理由：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，民法第184條第1項前段、191條第1項前段分別定有明文。又按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項定有明文。再者，公寓大廈管理條例第12條前段固規定：專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。然此所謂共同壁之管線，係指共同使用之管線而言，個人使用之管線應不包括在內（臺灣高等法院95年度上字第486號判決意旨參照）。
㈡證人 張清水 到庭證稱：「我是系爭大樓管理公司的主任，我有到原告住處去看漏水狀況，我那時去看的時候裝潢還沒有完全拆除，我去看的時候看到浴室漏水，最嚴重的時候浴室用帆布在導水，所以漏水的量很大，客廳跟主臥的牆面跟天花板會有影響。」等語（本院卷第202頁），核與原告提出系爭房屋浴室天花板滲漏水、客廳及主臥室之牆面及天花板變形及壁癌之照片相符，是原告主張因漏水而系爭房屋受有損害一情，洵屬真實。又證人即修繕廠商 范建民 到庭證稱：「我去看的時候他們先前已經找過別的廠商，10樓的管道間他們已經打開看過，他們說沒有看到有漏水情形，所以就往11樓、12樓去測，後來11樓、12樓打開看也沒有漏水，所以就懷疑還是在10樓部分，因為之前10樓管道間開的太小，我就把管道間開口開大，後來就發現漏水在10樓地板，一般管道間不會做防水，但會做穿牆孔，如果有水管有滲漏水會沿著穿牆孔滲漏過去，水管之間的接合可能在建商做的時候沒有接合得很好，時間久就有漏水的情形，沿著穿牆孔漏到10樓地板。（問：這個管是公管還是私管？）這是自來水銜接到每戶的管線，這個漏水的管線就是直接銜到10樓的管線。（問：如何修繕？）看我提供的照片，總共有4根管子，最裡面那之管子漏，所以可以看到牆壁壁面有濕，所以我就把4根管子都切掉重新接管。」等語（本院卷第204頁），證人范建民為專業修繕廠商，且與兩造均無利害關係，應無偏頗何造為證述之必要，是其本於專業及實際修繕情形所為之證述，應為可採，可見系爭房屋內漏水原因確係因為被告楊佳靜該戶個人使用之管線因老舊接合度不佳致滲漏而造成，且於證人范建民將該處管線切掉重新接管後，沒再漏水之事實，為原告及證人張清水所是認（本欲卷第171頁、第203頁），是本件漏水原因確實因被告楊佳靜專有管線漏水造成，依上開說明，自應由被告楊佳靜負擔必要之修繕費用甚明。
㈢原告請求被告賠償之項目包括：天花板及線板拆除、廢棄物清除處理、地板保護及清潔、浴室PVC天花板及管理利潤費，合計32,125元；又油漆及壁癌處理費用13,400元；及客廳、主臥室天花板壁紙施工費用9,000元；並房租收損失108,000元，是否有理由，說明如下：
1.天花板及線板拆除、廢棄物清除處理、地板保護及清潔、浴室PVC天花板及管理利潤費，合計32,125元部分，業據原告提出報價單(本院卷第31頁)為證，經核修繕部位與系爭房屋漏水位置大致相符，應屬必要之支出，是原告請求被告給付此部分金額即有理由，應予准許。
2.油漆及壁癌處理費用13,400元部分，原告經提出估價單1紙(本院卷第33頁)為證，本院審酌原告提出之漏水照片有漏水而牆面油漆斑落、並出現壁癌之情形，確有處理壁癌及重新油漆之必要，原告提出實際修繕費用支出為2萬元，包括全屋之油漆及壁癌處理，原告僅就其中67％費用即13,400元為請求，仍應認為合理，應予准許。
3.客廳、主臥室天花板壁紙施工費用9,000元部分，業據原告提出估價單(本院卷第35頁)為證，經核修繕部位與系爭房屋漏水位置大致相符，應屬必要之支出，是原告請求被告給付此部分金額即有理由，應予准許。
4.原告主張其將系爭房屋出租予原承租人 呂孝哲 ，每月租金12,000元，然因系爭房屋漏水，原告經呂孝哲要求，於109年5月8日終止租約，於110年1月又再行出租 陶玉清 ，於109年5月至110年1月，共9個月之期間，受有短收租金利益之損失108,000元（計算式：12,000×9＝108,000），並提出房屋租賃契約書、終止房屋租賃契約及新租約在卷可考（本院卷第37-39頁）。查，依原告與呂孝哲之租賃契約，上載租賃期間為107年3月1日至108年3月1日，且原告亦具狀說明，租賃期間已滿但承租戶認為屋況不佳如果不改善可能隨時會搬出遷走，所以原告同意採用不定期契約方式續租直至搬出為止等語，顯見從108年3月2日起，系爭房屋出租予呂孝哲已改採不定期租賃方式，按民法第450條第2項規定，租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。本件原告與呂孝哲於原訂租約到期後，改採不定期租賃，因房客可能以各種理由而隨時終止租約，則租期、租金，均非原告於常態下、預期可得收取之利益，且以原告提出之終止房屋租賃契約書觀之，僅能證明呂孝哲向原告提出終止租約之意思表示，尚難證明係因被告楊佳靜私管疏於修繕導致之系爭房屋漏水問題，承租人無從繼續居住，始與原告終止租約，是原告主張所失之租金利益應由被告楊佳靜負賠償之責，應無理由。
5.從而，原告得請求被告楊佳靜賠償之金額為54,525元（計算
式：32,125＋13,400＋9,000＝54,525）
五、綜上所述，原告依民法侵權行為損害賠償規定及公寓大廈管理條例第10條第1項但書規定，請求被告楊佳靜給付54,525元，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，即無理由而應予駁回。又預備合併之訴，係以先位聲明有理由，為備位聲明之解除條件。本件原告先位聲明之請求已經准許，則其備位聲明之請求，即無再予論述之必要，附此敘明。
六、本判決第1項係依民事訴訟法第427條所規定之適用簡易訴訟程序所為被告楊佳靜敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定諭知被告楊佳靜得供相當擔保金額後免為假執行。原告敗訴部分假執行之聲請亦無理由而應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張舉證併所提證據，經本院審酌認與判決之結果不生影響，不再一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 4 月 6 日
高雄簡易庭法 官鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 6 日
書記官吳語杰